sgp

Μήπως συγχέουμε τις πλάγιες αποστάσεις από τα όρια, με το Δ και τον ηλιασμό; Μήπως θα πρέπει να διαχωριστεί η αντιμετώπιση και αυτών των κτισμάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση και στην εντός; Γιατί τι νόημα έχει ένα Δ=15 μέτρα; Νομίζω πως η υποχρέωση απόστασης από τα όρια είναι μία διοικητική απόφαση της οποίας μία αλλά όχι μοναδική παράμετρος είναι και ο ηλιασμός. Γι αυτό έχουμε από επαφή έως 15 μ.

Ωραία η συζήτηση αυτή όμως είναι σε θεωρητική βάση. Ο κανονισμός δεν προβλέπει νομίζω κάτι γι αυτό. Επομένως, ή θα πρέπει να στηριχθεί κάποιος στις γενικές διατάξεις και να δεχθεί πως και αυτά υπόκεινται στις αποστάσεις Δ από τα όρια ή ίσως, να εφαρμόσει τις διατάξεις του κανονισμού περί επεκτάσεως των υπογείων εκτός περιγράμματος των κτηρίων. Και άλλη μια ερώτηση επί τη ευκαιρία: υπόσκαφος ημιυπαίθριος χώρος είναι επιτρεπτός στην πρόσοψη αυτών των κατασκευών; (μη ρωτήσω βέβαια και το ποσοστό σε ποιά επιφάνεια θα υπολογίζεται).

Διαβάζοντας τον ΝΟΚ για τα υπόσκαφα δεν είδα να αναφέρεται κάτι σχετικά με την τοποθέτησή τους, όσον αφορά τις αποστάσεις τους από τα όρια. Ερώτημα: τηρούνται πλάγιες αποστάσεις γι αυτά; Και αν τηρούνται, ισχύουν και για το τμήμα τους που δεν προσμετρά σε δόμηση και κάλυψη; Δεδομένου ότι περνούν από συμβούλιο αρχιτεκτονικής, είναι στην γνώμη της επιτροπής το συγκεκριμένο θέμα; Τα κεφαλαία απαγορεύονται τόσο στους τίτλους των θεμάτων, όσο και στο κείμενο των δημοσιεύσεων. Έγινε διόρθωση από την ομάδα συντονισμού. Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής Didonis

Συγγνώμη που θα το σημειώσω αλλά πρόκειται περί ηλιθίων. Θα άξιζε να κάνεις ερώτημα, αν υπάρχει υπομονή και χρόνος, που συνήθως δεν υπάρχουν.

Ίσως να μην είναι τόσο απλά τα πράγματα. Αν διαπιστώσεις πως λειτουργεί λογιστικό ή τεχνικό γραφείο στον χώρο (ας αφήσουμε στην άκρη το ιατρείο), τα οποία δεν αδειοδοτούνται από κάποια υπηρεσία, δεν είναι σαν να κάνεις ψευδή δήλωση ότι χρησιμοποιείται εκείνη την στιγμή ως κατοικία αυτό το οποίο ελέγχεις; Αν εμφανιστεί το μισθωτήριο αργότερα, τι θα υποστηρίξεις; Ότι δεν κατάλαβες πως το χρησιμοποιούσαν σαν γραφείο; Ο Ν. 4269 νομίζω τα περιπλέκει πολύ τα πράγματα. Και δεν νομίζω πως, σε αυτή την περίπτωση, δεν είσαι υποχρεωμένος να ελέγξεις πως χρησιμοποιείται ο χώρος. Δίνεις βεβαίωση για κατοικία που δεν είναι.

Να ζητήσω την άποψή σας για το εξής θέμα: Άρθρο 33.10, Ν. 4269/14 Ως κατοικία για την εφαρμογή του παρόντος νοεί− ται: Κτίριο που παρέχει χώρους τουλάχιστον για ύπνο, σωματική υγιεινή και καθαριότητα, για μόνιμη ή εποχι− ακή διαμονή των κατοίκων, δηλαδή: α) Μονοκατοικίες, β) Διπλοκατοικίες και γ) Κτίρια διαμερισμάτων. Κατ΄ εξαίρεση επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται χώροι κα− τοικίας για άσκηση επαγγέλματος, συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου, όπως των ελεύθερων επαγ− γελματιών. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και ευρίσκεται εντός της μονί− μου κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα. Σε αυτοψία λοιπόν για έκδοση βεβαίωσης, βρίσκουμε το υπό έλεγχο διαμέρισμα σε όροφο πολυκατοικίας να είναι μισθωμένο ως τεχνικό γραφείο, καλή ώρα. Ή λογιστικό γραφείο ή ιατρείο κλπ, κλπ. Θεωρείται, σύμφωνα με τον νόμο, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης η οποία χρήζει ρύθμισης;

Λέω πως ένα σενάριο είναι υπέρβαση δόμησης στην καταπάτηση του φωταγωγού και ειδική παράβαση για την νέα τρύπα. Εγώ δεν θα το έκανα έτσι. Λέω τι μου συνέστησαν να κάνω σε ανάλογη περίπτωση κάποιοι που υποτίθεται έκαναν σεμινάρια και υποτίθεται πως εκπροσωπούσαν τον νομοθέτη. Και μπορεί να τους βρούμε εμπρός μας σε έναν μελλοντικό έλεγχο, ως επιθεωρητές δόμησης. Προσωπικά, θα το έβαζα όλο μια ειδική παράβαση, μαζί με τον εξώστη.

Μπορώ να περιγράψω ένα σενάριο: όταν επεκτείνεται το διαμέρισμα μέσα σε κοινόχρηστο (ας πούμε κλιμακοστάσιο) έχουμε υπέρβαση δόμησης και βάζουμε τον ανάλογο συντελεστή. Αν σε κάποιο άλλο σημείο το διαμέρισμα έχει μειωθεί ισόποσα (ας πούμε δημιουργία ημιυπαιθρίου χώρου) δεν κάνουμε συμψηφισμό. Αυτή είναι άλλη παράβαση. Γιατί σε αυτή την περίπτωση λοιπόν δεν έχουμε κάτι ανάλογο; Αν είναι να διυλίζουμε τον κώνωπα τότε έχουμε υπέρβαση δόμησης για το τμήμα το φωταγωγού που καταπατήθηκε (σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια) και ειδική παράβαση για την νέα θέση που ανοίχτηκε ο φωταγωγός. Και βέβαια αναφορά του νέου εξώστη με αναλυτικό προϋπολογισμό. Σας το γράφω γιατί σε ανάλογη περίπτωση που είχα μετακίνηση erker σε διαμέρισμα παλαιού κτηρίου, αυτή ήταν η γενική κατεύθυνση που μου δόθηκε από το πρώτο help desk.

Φανταστείτε τώρα να έρθει επιθεωρητής δόμησης να ελέγξει την ρύθμιση κάποια στιγμή, σε μια τέτοια περίπτωση που είναι από τις απλούστερες δυνατές. Αν σε υπόγειο χώρο μπαίνει μειωτικός συντελεστής ή όχι. Και να έχεις βάλει μειωτικό συντελεστή στον υπολογισμό του προστίμου και να έχουν γίνει ένα ή δύο συμβόλαια ακολούθως. Και να σου πεί: "εγώ δεν αναγνωρίζω αυτή την ερμηνεία". ΧΑ, ΧΑ, ΧΑ. Ξέρετε κι εγώ θα έβαζα μειωτικό συντελεστή, αλλά σκέψου να έχεις τον συνάδελφο απέναντι και να συζητάτε για το θέμα του αν μπαίνει μειωτικός ή όχι... Να χέσω τα πτυχία μας!

Ευχαριστώ. Μπορείτε να μου πειτε μήπως, εκείνο το: [επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαιρέτου υπογείου ή "υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου"] που αναφέρεται στην εγκ. 4, απάντηση 33 (στις ερμηνείες του άρθρου 18) σε τι αναφέρεται τελικά;

Είναι κατάστημα με υπόγειο, με το οποίο επικοινωνεί εσωτερικά, χωρίς ξεχωριστά χιλιοστά για τον υπόγειο βοηθητικό χώρο. Για να είμαι ειλικρινής, η γνώμη μου είναι πως ο τοίχος δεν αποτελεί παράγοντα που εμποδίζει την χορήγηση βεβαίωσης, δεδομένου ότι δεν επηρεάζονται τα τέσσερα μεγέθη επί των οποίων γίνεται ο έλεγχος. Τα δύο καταστήματα Θα παραμείνουν διακριτές οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς ενοποίηση, απλώς αλλάζει η κυριότητα του ενός που ελέγχεται. Η απολύτως νομότυπη διαδικασία βέβαια είναι να προηγηθεί μιά προσωρινή άδεια ενοποίησης καταστημάτων όπως προβλέπει το άρθρο 23 πργρ. 5 του ΝΟΚ. Όμως για το υπόγειο υπάρχει ένα θέμα. Πάντως σαφώς, η εγκ. 3-Δ αναφέρει ότι οι παραβάσεις Κ3 στα παρακολουθήματα δεν δεσμεύουν την μεταβίβαση. Ευχαριστώ για τον κόπο πουκάνατε να μου απαντήσετε.

Δημήτρη για το πρώτο μέρος δεν κατάλαβα για τον τοίχο, έτσι όπως το διατυπώνεις, αν ήταν μόνη αυτή η παράβαση, θεωρείς ότι μπορεί να δοθεί η βεβαίωση; Για το δάπεδο είναι στο γκρο μπετό. Θεωρητικά θα μπορούσε να ισχυρισθεί κάποιος πως δεν έχει γίνει το μπετό διαμορφώσεως και τα πλακάκια. Αν δεν λάβουμε υπ΄όψιν μας το παλιό αρθρο 22, για τις υπολοιπόμενες εργασίες, μπορούμε να θεωρήσουμε πως είναι Κ3 γιατί η διαφορά στο ύψος των 15 εκατοστών είναι εντός του 5% της απόκλισης της παραγράφου Γ'ιστ του άρθρου 9. Επίσης υπάρχει και η άλλη περίπτωση της ενημέρωσης του φακέλλου της αδείας, ανεξάρτητα χρόνου, δεδομένου ότι δεν έχουμε υπερβάσεις σε μεγέθη δόμησης, κάλυψης κλπ.

Καλημέρα, μετά από αυτοψία σε ισόγειο κατάστημα με υπόγειο, που τα συμβολαιογραφικά σχέδια της συστάσεως ταυτίζονται με τα πολεοδομικά, βρέθηκαν οι εξής διαφορές: α) ο ενδιάμεσος τοίχος που το χωρίζει με όμορο κατάστημα, στο ισόγειο και στο υπόγειο, έχει αφαιρεθεί με αποτέλεσμα την άτυπη ενοποίηση τους. Κρίνετε ότι αυτό είναι παράβαση που εμποδίζει την έκδοση βεβαίωσης. Σημειώνω πως γι' αυτή την συγκεκριμένη τροποποίηση δεν έχουμε υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους και χρήσης. β) ξεχωριστά από το προηγούμενο, μετρήθηκε το υπόγειο και βρέθηκε 15 εκατοστά μεγαλύτερο, επειδή δεν υλοποιήθηκε το δάπεδο και η πλακόστρωση που έπρεπε να έχει κατασκευαστεί. Είναι στο μπετόν.Η υλοποιημένη κατάσταση θεωρείται υπέρβαση ύψους για το υπόγειο; Μήπως μπορεί να αναχθεί στις εργασίες που σύμφωνα με τον νόμο μπορεί να πραγματοποιηθούν μετά την αποπεράτωση της οικοδομής; Και αν θεωρείται τελικά παράβαση, πάει με αναλυτικό (Κ3) ή με υπέρβαση ύψους; Σε αυτό να σημειώσω πως στην εγκ. 3 στο Δ γράφει πως αυθαιρεσίες κατηγορίας 3 στα παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας δεν εμποδίζουν την έκδοση βεβαίωσης. Βέβαια απόψεις ζητώ να ακούσω, γιατί τελικά ο αρμόδιος να αποφασίσει είναι εκείνος που υπογράφει.

Ευχαριστώ ΚΑΝΑ, προβλέπεται από κάπου το χρονικό διάστημα εντός του οποίου πρέπει να ολοκληρωθεί η διαδικασία της ενημέρωσης;

Έχει εφαρμόσει κάποιος συνάδελφος αυτή την διαδικασία της ενημέρωσης; Τι κάνει; απλώς καταθέτει με μια αίτηση τα σχέδια, να μπουν στον φάκελλο της αδείας, χωρίς έλεγχο, χωρίς σφραγίδες;

Μία γενική παρατήρηση. Στο άρθρο 11 του Ν. 4178/13 (δικαιολογητικά υπαγωγής), πουθενά δεν αναγράφονται ως απαιτούμενα, για την υπαγωγή αυθαιρέτου στον νόμο, η κατάθεση αποδεικτικού αμοιβής, ΤΣΜΕΔΕ, ΦΕΜ. Ούτε και σε κάποιο άλλο σημείο του νόμου έχω βρει να αναφέρεται κάτι ανάλογο. Το ΤΕΕ για δικούς του λόγους έχει συμπεριλάβει στο σύστημα τα συγκεκριμένα παραστατικά ως προαπαιτούμενα. Μάλιστα δίπλα τους, όπου στα άλλα στοιχεία αναγράφεται η διάταξη του νόμου σύμφωνα με την οποία απαιτείται να προσκομισθούν τα δικαιολογητικά, γράφει "γενική απαίτηση".

Ο νόμος για την κατ' εξαίρεση αδειοδότηση προβλέπει συγκεκριμένα δικαιολογητικά. Εντάσσονται ακόμα και κτήρια αυθαίρετα 100%, μετά από ρύθμιση.Δεν προβλέπεται σε αυτές τις περιπτώσεις κάτι σχετικό με ΑΜΕΑ, σε αντίθεση με τις διατάξεις που ισχύουν για την επίσημη τουριστική χρήση, όπου υπάρχουν σαφείς προβλέψεις. Δεν ζητείται έγκριση από καμία υπηρεσία. Ούτε δίδεται κάποια βεβαίωση σχετική. Νομίζω πως δεν το εξετάζουμε καθόλου το θέμα.

Την ίδια απορία είχα και εγώ σε περίπτωση που είχαν δηλωθεί με ξεχωριστές δηλώσεις στον 4014 δύο καταστήματα του ιδίου ιδιοκτήτη, χωρίς να έχουν περαιωθεί οι δηλώσεις και έπρεπε να περάσουν στον 4178. Η απάντηση από το ΤΕΕ ήταν πως δεν προβλέπεται κάτι γι αυτό από τον νόμο κι αν το έκανα θα αναλάμβανα την ευθύνη για τις πιθανές συνέπειες σε περίπτωση διαφορετικής διευκρίνισης.

Ευχαριστώ OLINAP. Πολύ πιθανόν να τους έχει ξεφύγει το "εξωτερική" αν σκεφτούμε πως η περίπτωση ιθ δεν μετρά στον όγκο και στην κάλυψη.

Συνάδελφοι, γνωρίζει κάποιος αν απαιτείται ενεργειακό πιστοποιητικό για την ενοικίαση των συγκεκριμένων κτισμάτων; Νομίζω είχε ερωτηθεί και νωρίτερα αλλά δεν είδα απάντηση. Ευχαριστώ.

Σύμφωνα με το άρθρο 11 πργρ. 6ιθ του ΝΟΚ, η επιφάνεια της θερμομόνωσης στο σύνολό της και εφ' όσον έχει πάχος πάνω από 6 cm, αφαιρείται από την δόμηση. Από την διατύπωση καταλαβαίνω, μια και δεν το διευκρινίζει, πως η μόνωση μπορεί να βρίσκεται είτε συνολικά εξωτερικά της τοιχοποιίας είτε μέσα στο κέλυφός της. Οπότε για να υπολογίσουμε την επιφάνεια που αφαιρούμε από το εμβαδόν που ορίζει το περίγραμμα του κτηρίου (δόμηση), μετρούμε την περίμετρο κάθε στάθμης όπου τοποθετείται θερμομόνωση και πολλαπλασιάζουμε επί το πάχος της. Όμως, εκεί που έχουμε κουφώματα τι κάνουμε; Δεχόμαστε πως τοποθετείται θερμομόνωση για τα παράθυρα στην ποδιά και για τις πόρτες στο πρέκι, οπότε λαμβάνουμε υπ΄όψιν προς αφαίρεση τα ανάλογα τρέχοντα μήκη κουφωμάτων της περιμέτρου κατά το πάχος της θερμομόνωσης ή δεν τα λαμβάνουμε καθόλου υπ' όψιν προς αφαίρεση; Μπορεί κάποιος συνάδελφος να μας πει πως το αντιμετωπίζουν στις πολεοδομίες το συγκεκριμένο θέμα;

Να πω κι εγώ την γνώμη μου. Σε ένα έλεγχο που έκανα στις εκκαθαριστικές ΦΠΑ των τελευταίων πέντε ετών, ο ΦΠΑ των δαπανών μου ήταν περίπου από 4% έως 7% των αμοιβών στις ΑΠΥ (χωρίς τον ΦΠΑ) αντιστρόφως ανάλογα του ύψους των εσόδων. Αν πάμε στην περίπτωση των αμοιβών της τάξεως των €10000 (λίγο παραπάνω είχα την προηγούμενη περίοδο) ο ΦΠΑ των δαπανών μου ήταν της τάξεως των €500 (τάξη του 5%). Σαφώς αν δεν εισπράξεις ΦΠΑ αυτά θα τα επιβαρυνθείς στις δαπάνες. Όμως η απαλλαγή στην ΑΠΥ της επιβάρυνσης στον πελάτη του 23% σου δίνει την δυνατότητα να μειώσεις το κόστος γι αυτόν κατά 23%-5%=19% (για να μην πληρώσεις τον ΦΠΑ δαπανών από την τσέπη σου). Μειώνεις το κόστος κατά 19% από ότι θα του έλεγες αλλιώς. Δεν ξέρω αν αυτό κρίνεται σημαντικό. Ίσως και να μην είναι. Ο καθένας το κρίνει μόνος του.

Ευχαριστώ για την απάντηση. Αρχικά μία παρατήρηση. Η παράγραφος γ του άρθρου 18 αναφέρεται σε κατασκευές πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής. Στην συγκεκριμένη περίπτωση έχουμε το ύψος του κτηρίου και όχι το μέγιστο ύψος. Αναφέρεται κάπου αλλού η απόληξη; Στην περίπτωση εσωτερικής σκάλας επιφανείας Ε, σε συνολικό περίγραμμα κτηρίου επιφανείας Ι, έχουμε τις εξής περιπτώσεις: 1. Ισόγειο κτίσμα χωρίς σκάλα. Νομίζω δεν διαφωνεί κανείς, μετράει όλο το περίγραμμα του κτίσματος στον συντελεστή δόμησης. Δόμηση=Ι. 2. Ισόγειο κτίσμα με δώμα. Μία σκάλα από ισόγειο προς το δώμα. Αφαιρείται κάτι από την δόμηση; Δόμηση=; 2. Ισόγειο με υπόγειο. Μία σκάλα από το υπόγειο στο ισόγειο. Αφαιρείται κάτι από την δόμηση; Δόμηση=; 3. Ισόγειο με υπόγειο και δώμα. Δύο σκάλες, από το υπόγειο στο ισόγειο και άλλη μία από το ισόγειο στο δώμα. Αφαιρείται κάτι από την δόμηση; Δόμηση=; 4. Ισόγειο με ίδιο Α' όροφο και δώμα. Δύο σκάλες, από το ισόγειο στον όροφο και από τον όροφο στο δώμα. Τι αφαιρείται; Δόμηση=; 5. Ισόγειο με ίδιο Α΄όροφο, υπόγειο και δώμα. Τρεις σκάλες, από το υπόγειο στο ισόγειο, από το ισόγειο στον όροφο και από τον όροφο στο δώμα. Τι αφαιρείται; Δόμηση=;

Μπορεί κάποιος συνάδελφος να μου αναφέρει σε ποιό σημείο του ΝΟΚ αναφέρεται πως αντιμετωπίζεται από άποψη συντελεστού δομήσεως η απόληξη κλιμακοστασίου; Δηλαδή, την συμπεριλαμβάνουμε στην επιφάνεια των κλιμακοστασίων και την συμψηφίζουμε στην μείωση των 12 μ2; Ας πούμε, όταν έχουμε ισόγειο κτίσμα 100 μ2 (εξωτερικό περίγραμμα, συμπεριλαμβανομένης της σκάλας προς δώμα, χωρίς υπόγειο) με απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα 10 μ2, τι λαμβάνουμε υπ' όψιν μας στον συντελεστή δόμησης;

Συνάδελφοι παρακαλώ την ερμηνεία σας: Σε οικόπεδο προερχόμενο από ρυμοτομία, σε περιοχή που εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής, το εναπομένον τμήμα του εκτός πρασιών είναι 55 μ2. Η επιτρεπόμενη κάλυψή του είναι 37 μ2. Η επιτρεπόμενη δόμησή του (λόγω άρθρου 25) είναι 35 μ2. Έχω στα χέρια μου οικοδομησιμότητα που το κρίνει κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο (σύμφωνα με το άρθρο 25). Για τον συντελεστή κάλυψης ας πούμε ότι ξεπερνιέται το θέμα των 50 μ2, μια και ο ΝΟΚ δίδει την δυνατότητα αύξησης έως τα 120 μ2. Αφού όμως δεν έχει δυνατότητα δόμησης 50 μ2 (σύμφωνα με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης-κανονικό ή μειωμένο), πως είναι δυνατόν να είναι οικοδομήσιμο;