tetris

Η ξέφρενη υπερανάπτυξη των φωτοβολταϊκών συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό και τον Σεπτέμβρη. Σαν να μην υπάρχει αύριο, οι υποψήφιοι επενδυτές συνεχίζουν να καταθέτουν μαζικά φακέλους για νέα έργα, τρομάζοντας τους φορείς του χώρου που παρακολουθούν την αγορά να «φουσκώνει» και ζητούν να μπει φρένο από τη κυβέρνηση, η οποία παρακολουθεί σε ρόλο «ουδέτερου παρατηρητή».

Αθροίζοντας τα νέα αιτήματα για όρους σύνδεσης που κατατέθηκαν στον κύκλο του Σεπτεμβρίου (1,35 MW), ο οποίος ολοκληρώθηκε προ ημερών, μαζεύεται πλέον στην ουρά του ΑΔΜΗΕ ένας δυσθεώρατος πράσινος όγκος 48 GW και αφορά πάνω από 11.000 μικρά και μεγάλα έργα.

Συνυπολογίζοντας και τα ώριμα έργα ΑΠΕ που αναμένεται να συνδεθούν του χρόνου στο σύστημα, τότε όλα αυτά μαζί, αντιστοιχούν σε μια συνολική παραγόμενη πράσινη ενέργεια πάνω από 110 TWh, όταν η εκτίμηση για την ζήτηση ηλεκτρισμού στην Ελλάδα το 2030 δεν υπερβαίνει τις 58 TWh.

Δύο… και πλέον Ελλάδες σε ό,τι αφορά την κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας στριμώχνονται πλέον στην ουρά του ΑΔΜΗΕ, με δεκάδες μικρούς και μεσαίους «επενδυτές» να συνεχίζουν να τρέφουν ψευσδαισθήσεις ότι θα λύσουν το οικονομικό τους πρόβλημα, δεσμεύοντας χρήματα σε εγγυητικές για έργα, με ελάχιστες πιθανότητες να γίνουν. Οταν, ήδη, η πράσινη εγκατεστημένη ισχύς της χώρας το 2030 υπολογίζεται ότι θα φτάνει τα 34,5 GW, καλύπτοντας και με το παραπάνω την εκτιμώμενη για τότε ζήτηση ηλεκτρισμού (58 TWh), όπως φαίνεται στον Πίνακα 1.

Στη κυβέρνηση, κάθε φορά που τίθεται το ερώτημα, για ποιο λόγο αφήνει να δημιουργείται μια κατάσταση που έχει όλα τα στοιχεία αυτού που συνέβη πριν από 25 χρόνια, όταν έσκασε η «φούσκα» του Χρηματιστηρίου, η απάντηση είναι ότι τυχόν φρένο στην υποβολή νέων αιτήσεων, θα στείλει λάθος «επενδυτικό σινιάλο».

Στα αρμόδια στελέχη, η κρατούσα άποψη είναι ότι το τοπίο θα ξεκαθαρίσει από μόνο του, ότι πολλά έργα θα κοπούν από τα αυστηρά όρια των τραπεζών και επειδή δεν ενσωματώνουν μπαταρίες, παραγνωρίζοντας ότι όσο δεν μπαίνει φρένο, τόσο καλλιεργούνται φρούδες ελπίδες, ότι κάποιος μαγικός τρόπος θα βρεθεί για να χωρέσουν κι άλλοι στο παιχνίδι, οι οποίες μπορεί να γυρίσουν «μπούμερανγκ» στη κυβέρνηση.

Στο καλό σενάριο περικοπές 30%

Στο παράλογο αυτό σκηνικό, ίσως το τοπίο στο επενδυτικό κοινό να γίνει πιο σαφές όταν γίνει γνωστό, κάτι που κανείς ακόμη δεν θέλει να χωνέψει, οι τεράστιες ποσότητες πράσινης παραγόμενης ενέργειας που θα περικόπτονται, δηλαδή θα καταλήγουν στα «σκουπίδια», αφού δεν υπάρχει η ζήτηση, ούτε οι διασυνδέσεις για να εξαχθούν. Στην ανάλυση του Συνδέσμου Παραγωγών Ενέργειας με Φωτοβολταϊκά (ΣΠΕΦ) γύρω από το νέο Εθνικό σχέδιο για την Ενέργεια και το Κλίμα, δίνεται μια πρόγευση των όσων έρχονται.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις για την ζήτηση ηλεκτρικής ενέργειας στην Ελλάδα, οι περικοπές πράσινης ενέργειας στα τέλη της δεκαετίας αναμένεται ότι θα ξεπερνούν το 25% της συνολικής παραγόμενης ενέργειας από κάθε είδους τεχνολογία ΑΠΕ, όπως δείχνει και ο πίνακας του ΣΠΕΦ.

Στην πραγματικότητα πρόκειται για μια άκρως αισιόδοξη εκτίμηση, όπως παραδέχονται και οι άνθρωποι του χώρου, που έχει λάβει υπόψη το σενάριο της κάλυψης του συνόλου των αναγκών της χώρας από μπαταρίες. Ακριβώς επειδή αυτό δεν πρόκειται να συμβεί, οι περικοπές θα είναι ακόμη μεγαλύτερες, όπως αναγνωρίζει στην ανάλυση του ο πρόεδρος του ΣΠΕΦ, Δρ Στέλιος Λουμάκης.

Στο καλό σενάριο, η ενέργεια που εκτιμάται ότι θα μένει στα αζήτητα, θα ξεπερνά το 30%. Αυτό σημαίνει για ένα φωτοβολταϊκό, ισχύος 1 MW, με ετήσια παραγωγή γύρω στις 1.500 MWh, ότι για το 30%, δηλαδή τις 450 MWh, ο επενδυτής θα έχει μηδενικά έσοδα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το αρχικό του business plan. Και θα έχει επιπλέον απώλεια εσόδων για τις ώρες που παρ’ ότι δεν θα έχει περικοπεί η παραγωγή του, εντούτοις η τιμή στο χρηματιστήριο ενέργειας θα είναι μηδενική, οπότε δεν θα εισπράττει ούτε την εγγυημένη «ταρίφα» που έχει κλειδώσει.

Στις δε, ώρες με αρνητικές τιμές στα χρηματιστήρια, οι ευρωπαϊκοί κανόνες προβλέπουν ως αντικίνητρο, ότι για να συνεχίζει να παράγει και να πουλάει κάποιος ενέργεια, θα πρέπει να πληρώνει με βάση την αρνητική χρηματιστηριακή τιμή, χάνοντας παράλληλα και τη στήριξη που εισπράττει, δηλαδή τη λειτουργική ενίσχυση.

Το γεγονός ότι στο πρώτο οκτάμηνο του έτους, οι περικοπές ξεπέρασαν τις 500 GWh (έναντι 228 GWh όλου του 2023) και οι ώρες με μηδενικές, σχεδόν μηδενικές και αρνητικές τιμές, υπερέβησαν τις 170, δεν είναι παρά μια μικρή πρόγευση των όσων έρχονται, δηλαδή της διόγκωσης του φαινομένου, που βιώνουν καιρό τώρα μεγαλύτερες ευρωπαικές αγορές.

Οι μόνοι που αντέχουν οικονομικά να πωλούν με αρνητικές τιμές στα χρηματιστήρια είναι οι καθετοποιημένοι παίκτες. Από τη μια ζημιώνονται ως παραγωγοί πουλώντας ρεύμα σε αρνητικές τιμές, από την άλλη ωφελούνται ισόποσα ως προμηθευτές, καθώς αγοράζουν πολύ φθηνά το ρεύμα στη χονδρική και το πωλούν στη λιανική με καλύτερα περιθώρια.

Τι δείχνει η αριθμητική

Σε αδρές γραμμές, αυτά περιμένουν πολλούς από τους χιλιάδες μικρούς επενδυτές του χώρου, με την επίσημη αριθμητική, που συνεχίζουν αρκετοί να αγνοούν, να δείχνει ότι:

• Σήμερα στην Ελλάδα, λειτουργούν συνολικά 16 GW έργων ΑΠΕ, εκ των οποίων τα 10 GW φωτοβολταϊκά.
• Επιπλέον υφίστανται περί τα 15 GW έργων ΑΠΕ με όρους σύνδεσης, απολύτως ώριμα αδειοδοτικά, έτοιμα προς κατασκευή.
• 2,4 GW περίπου, είναι όσα αφορούν διμερή συμβόλαια με ενεργοβόρες επιχειρήσεις, δηλαδή βιομηχανικά PPAs, τα οποία άμεσα και κατά προτεραιότητα θα λάβουν όρους σύνδεσης.
• 48 GW περίπου είναι οι συνολικές αιτήσεις έργων ΑΠΕ στον ΑΔΜΗΕ που αναμένουν όρους σύνδεσης.
• 100 GW είναι τα έργα ΑΠΕ με βεβαίωση παραγωγού από τη ΡΑΑΕΥ, των οποίων προχωρά η περιβαλλοντική τους αδειοδότηση και εν συνεχεία θα καταλήξουν και αυτά στον ΑΔΜΗΕ για όρους σύνδεσης.
• Ποικίλα είναι τα προγράμματα αυτοπαραγωγής-αυτοκατανάλωσης-συμψηφισμού που αποτείνονται και στο δίκτυο του ΔΕΔΔΗΕ, τα περισσότερα χωρίς καν συνολική ποσόστωση σε επίπεδο χώρας.

Στην αγορά των ΑΠΕ ισχύει ό,τι και στο χρηματιστήριο. Οσο πιο αργά μπαίνεις σε μια αγορά που βρίσκεται σε κατάσταση υπερθέρμανσης, τόσο μεγαλύτερος ο κίνδυνος να χάσεις πολλά, όταν το παιχνίδι γυρίσει.

Στη κυβέρνηση μέχρι τώρα, διατηρούν τη πόρτα ανοικτή και περιορίζονται κατά καιρούς σε δηλώσεις για βεβιασμένες επενδυτικές επιλογές που μπορεί να τιμωρηθούν, ωστόσο υπάρχουν και φωνές ότι θα χρειαστούν πιο δραστικά μέτρα.

Διαμορφώνονται, πλέον, συνθήκες συστημικής παραγωγικής υπερδυναμικότητας ως προς την τελική ζήτηση ηλεκτρικής ενέργειας, κάτι που δεν μπορεί να θεραπευτεί από την αποθήκευση ή τα δίκτυα. Η αποθήκευση μόνο ετεροχρονίζει (δηλαδή μεταφέρει) την έγχυση της παραγωγής σε άλλες ώρες, αλλά δεν αυξάνει την ετήσια κατανάλωση, εξηγούν εδώ και καιρό οι γνώστες του χώρου. Τα δίκτυα, το μόνο που κάνουν είναι να μεταφέρουν την ενέργεια σε διαφορετική τοποθεσία για κατανάλωση, εφόσον υπάρχει ζήτηση.

Το πρόβλημα στην Ελλάδα είναι ότι σε μια χώρα δίχως εκρηκτική ανάπτυξη ή μια βιομηχανία να απορροφά μεγάλα φορτία, η ζήτηση για ενέργεια παραμένει περίπου σταθερή. Από 53 TWh το 2025 αναμένεται να αυξηθεί σε 58 TWh το 2030. Είναι προφανές τι θα απογίνει όλη αυτή η υπερβάλλουσα δυναμικότητα της πράσινης παραγωγής, που για το 2030, υπολογίζεται σε 10 TWh, όπως δείχνει ο Πίνακας 2.

View full είδηση

Τα "ενεργειακά πιστοποιητικά" (ΠΕΑ) δεν είναι ούτε απλή ούτε εύκολη (αρχικά) υπόθεση. Για να τα "μάθεις" θα πρέπει αφενός μεν να διαβάσεις αρκετά (ΤΟΤΕΕ, και σχετική νομοθεσία), αφετέρου δε, είτε να κάνεις κάποιιο σεμινάριο, είτε να αποκτήσεις τη σχετική εμπειρία από κάποιον σωστό εν. επιθ.. 

Δεν μπορεί να δοθεί απάντηση εξ αποστάσεως. Θα πρέπει να ελεγχθεί η οικοδομή από πολιτ. μηχανικό.

Επί του συγκεκριμένου θέματος αναφέρομαι. Η ιδιότητα του δ.υ. δεν (μπορεί να) είναι λάστιχο. Όποιος δ.υ. νομίζει ότι δεν επαρκεί ο μισθός του, ας βγει στα "μαρμαρένια αλώνια". Αυτά, και τέλος

υπάρχει κι αυτό

αλλά, όπως είπε ο συνάδελφος @kfil, μπορείς να κάνεις (και γενικό) ερώτημα στην Υπηρεσία, ζητώντας  αναλυτική αιτιολόγηση

Γνωρίζω ότι η συγκεκριμένη διάταξη καταστρατηγούνταν κατά κόρον στους Δήμους, σε εποχές παχιών αγελάδων, χωρίς να υπάρχουν οργανωμένες αντιδράσεις από τους ε.ε.. Όταν όμως άρχισε να μειώνεται η πίτα, οι ε.ε. ξύπνησαν κι αντέδρασαν, οπότε το πράγμα μαζεύτηκε. Μέχρι τότε όμως, κάποιοι έκαναν περιουσίες (μαζί τους θα τις πάρουν?) εκμεταλλευόμενοι τη θέση τους. Εννοείται ότι, και μετά την εφαρμογή του νόμου, συνέχισαν (και συνεχίζουν?) να κάνουν ιδιωτικές δουλειές (ακόμη κι εργολαβίες δ.ε.!!!) καλυπτόμενοι πίσω από "γραικύλους" ε.ε.. 

2 ώρες πριν, Didonis said:

κολυμπώντας από την πισίνα .... 😀

Ναι, άμα είναι αμφίβιο...

Αλλά, να πω την κακία μου

Τι σόι πισίνα είναι αυτή, με διαστάσεις μικρότερες από μια θ.σ.?

Νόμιζα ότι οι μικροαστικές ονειρώξεις (μεζονέτα με πισίνα, κι ας είναι και γούρνα για πάπιες), είχαν τελειώσει με την έλευση της κρίσης

Δυστυχώς, ο νεοέλληνας δεν διορθώνεται με τίποτε...

@kris archi

Δεν υπάρχει απαλλαγή από την μελλοντικά απαιτούμενη θ.σ.

Η ευθύνη υλοποίησης των ορίων ανήκει στον ιδιοκτήτη. Αν δεν έγινε τότε, θα πρέπει να γίνει σήμερα διότι, με την υπάρχουσα κατάσταση, υπάρχει πρόβλημα.

Αν δεν  μπορεί να αποδειχθεί ότι έγινε κοινοποίηση στο Δήμο, ας γίνει τώρα. 

4 ώρες πριν, Takis2 said:

Οπότε βγαίνει άρτιο (7800τμ εμβαδόν του όλου) και μη οικοδομήσιμο (λόγω της απαγόρευσης δόμησης).

Σε αυτή την περίπτωση ας εξεταστεί η δυνατότητα αποζημίωσης του ιδιοκτήτη λόγω μείωσης αξίας του ακινήτου. Θα πρέπει, όμως, να είναι σίγουρο ότι, χωρίς τη δουλεία,  θα ήταν σήμερα οικοδομήσιμο

Κι εγώ που νόμιζα ότι είναι δική μας αποκλειστικότητα...

Λέτε να έχουμε κι εδώ "νέα γενιά" αυθαιρέτων?

Τη νομιμοποίηση χιλιάδων ακινήτων για τα οποία, σήμερα, δεν μπορούν να εξασφαλιστούν τίτλοι ιδιοκτησίας λόγω πολεοδομικών αιθαιρεσιών, στοχεύει η νέα πολεοδομική αμνηστία. Η σχετική πρόταση ολοκληρώθηκε πριν μερικά 24ωρα στο Υπουργείο Εσωτερικών και εκτός απροόπτου, αναμένεται να τεθεί προς έγκριση ενώπιον του Υπουργικού Συμβουλίου που θα συνεδριάσει αύριο Παρασκευή.

Σύμφωνα με πληροφορίες του «Π», η νέα πολεοδομική αμνηστία θα τεθεί σε εφαρμογή ευθύς αμέσως μετά την έγκρισή της από το Υπουργικό Συμβούλιο, καθώς η εφαρμογή της δεν προϋποθέτει τροποποίηση της κείμενης νομοθεσίας για να χρειαστεί η κατάθεση σχετικού νομοσχεδίου στη Βουλή. Η πολεοδομική αμνηστία θα εφαρμοστεί για περίοδο έξι μηνών.

Όπως μας λέχθηκε, αρμοδίως, η πολεοδομική αμνηστία θα αφορά μόνο μικρής κλίμακας παρανομίες και δεν πρέπει με κανέναν τρόπο να περάσει το μήνυμα ότι οι όποιες πολεοδομικές και οικοδομικές παρανομίες, αργά ή γρήγορα, νομιμοποιούνται με αμνηστίες.

Οι εγκλωβισμένοι αγοραστές

Δυο είναι οι κατηγορίες εγκλωβισμένων αγοραστών που δεν μπορούν, σήμερα, να αποκτήσουν τίτλο ιδιοκτησίας για το σπίτι ή το διαμέρισμα που αγόρασαν και που η πολεοδομική αμνηστία θα τους λύσει το πρόβλημα:

Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν οι εγκλωβισμένοι αγοραστές, οι οποίοι, δεν φέρουν καμία ευθύνη. Αγόρασαν τις οικιστικές τους μονάδες από εργολάβους – ντιβέλοπερ, οι οποίοι δεν είχαν το οικονομικό και το διοικητικό υπόβαθρο, έκτιζαν και πωλούσαν χωρίς επίβλεψη και έλεγχο και χωρίς να μπαίνουν στον κόπο να καταθέσουν αιτήσεις για τροποποιητικές άδειες ή αιτήσεις για τελική έγκριση.

Στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν οι εγκλωβισμένοι αγοραστές που φέρουν ακέραια την ευθύνη για τη μη εξασφάλιση τίτλων ιδιοκτησίας λόγω πολεοδομικών παρατυπιών στις οποίες προέβησαν οι ίδιοι στις οικιστικές τους μονάδες, όπως προσθήκες ή μετατροπές που αύξησαν το εγκεκριμένο δομήσιμο εμβαδό, κάλυψη ανοικτών χώρων, κλείσιμο βεραντών, κατασκευή πέργολων και ψησταριών κ.λπ. Αποτέλεσμα, να μην μπορούν να εξασφαλίσουν τελική έγκριση και κατ’ επέκταση, τίτλους ιδιοκτησίας.

Για όλους τους πιο πάνω αγοραστές – ιδιοκτήτες αποτελεί μιας πρώτης τάξεως ευκαιρία η νέα πολεοδομική αμνηστία για να νομιμοποιήσουν τις αυθαίρετες κατασκευές τους.

Τιμοκατάλογος για παρατυπίες

Η νομιμοποίηση της παρανομίας θα προϋποθέτει την καταβολή ενός χρηματικού αντιτίμου. Θα υπάρχει ένας τιμοκατάλογος για κάθε παρατυπία. Δεν θα κοστολογείται με βάση το τετραγωνικό μέτρο, όπως ίσχυσε στην προηγούμενη πολεοδομική αμνηστία, που εφαρμόστηκε το 2011. Όλα τα έσοδα από την πολεοδομική αμνηστία θα διατεθούν για την κοινωνική πολιτική του κράτους.

Όπως μας λέχθηκε αρμοδίως, δεν θα νομιμοποιηθούν πολεοδομικές παρατυπίες, ακόμα και μικρής κλίμακας, που δημιουργούν θέματα ασφαλείας ή παρεμβαίνουν σε περιουσίες τρίτων ή σε δημόσιους χώρους, προκαλούν όχληση ή περιορίζουν την προσβασιμότητα.

Τι προέβλεπε η προηγούμενη αμνηστία

Καταβλήθηκαν προσπάθειες όπως το νέο σχέδιο πολεοδομικής αμνηστίας παραμείνει απλό και κατανοητό για να αποφευχθούν λάθη του παρελθόντος. Εξαιτίας της πολυπλοκότητάς του δεν πέτυχε το υψηλό ποσοστό ανταπόκρισης που αναμενόταν για το σχέδιο πολεοδομικής αμνηστίας που ψήφισε η Βουλή τον Μάρτιο του 2011 και τέθηκε σε εφαρμογή έναν μήνα μετά.

Τα κυβερνητικά νομοσχέδια προέβλεπαν, μεταξύ άλλων, ότι πολεοδομική άδεια θα μπορεί να εκδοθεί μόνο για παρατυπίες που αφορούν οικοδομές, προσθήκες ή μετατροπές, οι οποίες συνεπάγονται αύξηση του εγκριθέντος δομήσιμου εμβαδού κατά ανώτατο ποσοστό μέχρι 30%. Απαραίτητη προϋπόθεση σε όλες τις περιπτώσεις για την έκδοση πολεοδομικής άδειας για το σύνολο ή μέρος της ανάπτυξης ήταν να διασφαλίζεται η αυτοτελής λειτουργία, η άνετη κατοχή και κάρπωση της ανάπτυξης και να μην επηρεάζονται ουσιωδώς οι ανέσεις της περιοχής.

Όσον αφορά υπερβάσεις στον συντελεστή δόμησης, πολεοδομική άδεια χορηγείτο μόνον εφόσον η αξία του εμβαδού της ανάπτυξης, πέραν του επιτρεπόμενου, αντισταθμίζετο είτε με την καταβολή χρηματικού ποσού είτε με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης.

Για ακίνητα που έφεραν σημαντικές πολεοδομικές παραβάσεις, αυτές καταγράφονταν στον τίτλο αλλά το ακίνητο δεν μπορούσε να μεταβιβαστεί στους ιδιοκτήτες εκτός και αν αίρονταν οι παραβάσεις.

Στις περιπτώσεις που ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης δεν μπορούσε να ολοκληρώσει τις υποχρεώσεις του βάσει της άδειας οικοδομής, η πολεοδομική αμνηστία του 2011 έδινε το δικαίωμα στους αγοραστές να ολοκληρώσουν οι ίδιοι τις κατοικίες/διαμερίσματά τους καλύπτοντας το κόστος και ακολούθως, μπορούσαν να κινηθούν νομικά εναντίον του επιχειρηματία.

Δόθηκε και έκπτωση

Ως κίνητρο για την ταχύτερη υποβολή των αιτήσεων, η πολεοδομική αμνηστία του 2011 προέβλεπε μείωση κατά 20% του καθοριζόμενου χρηματικού αντισταθμίσματος για αιτήσεις που θα υποβάλλονταν κατά τον πρώτο χρόνο εφαρμογής της νομοθεσίας και έκπτωση 10% για αιτήσεις που θα υποβάλλονταν κατά τον δεύτερο χρόνο. Δεν προβλεπόταν καμία έκπτωση για αιτήσεις που θα υποβάλλονταν κατά τον τρίτο χρόνο εφαρμογής της πολεοδομικής αμνηστίας.

politis.com.cy

Από το Μιχάλη Χατζηστυλιανού

View full είδηση

46 λεπτά πριν, Faethon11 said:

Συμφωνούμε απόλυτα αλλά ένα αδίκημα πρέπει να διώκεται ...

Κι εφόσον αποδειχθεί η υπαιτιότητα του επιβλέποντα

3 ώρες πριν, Takis2 said:

Καλημέρα,

Εάν η συγκεκριμένη έκταση έχει απαλλοτριωθεί (κι έχει καταβληθεί η αποζημίωση), έχει επέλθει κατάτμηση

Εάν δεν πρόκειται για απαλλοτρίωση, είναι δουλεία, και το γήπεδο (και όχι αγροτεμάχιο) εξετάζεται ως ενιαίο

Για να βάλουμε τα πράγματα σε μια σειρά:

α. Τα ποσοστά συμμετοχής (γενικά) υπάρχουν στον πίνακα οριζοντίων ιδιοκτησιών που είναι κατατεθιμένος (μαζί με τα σχέδια) στο συμβ/φο. Πριν από κάθε αγορά, ο ενδιαφερόμενος μπορεί (και οφείλει) να τον ελέγξει. Μετά την αγορά, δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι "δεν γνώριζε"

β. Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου υπολογίζονται με βάση την αξία (συνήθως, αντικειμενική) της κάθε ο.ι.. Ομοίως και οι ψήφοι

γ.  Τα ποσοστά κοινοχρήστων, βάσει της επιφάνειας (ή όγκου) των ο.ι.

δ. Τα ποσοστά θέρμανσης, βάσει των σχετικών απαιτήσεων κάθε ο.ι.

ε. Τα ποσοστά ανελκυστήρα, βάσει της επιφάνειας και του ορόφου

Εάν οι ιδιοκτήτες δεν συμφωνούν με τον ανωτέρω πίνακα, μπορούν (εάν αυτό επιτρέπεται από τον κανονισμό και τη σύσταση) να προβούν σε τροποποίηση. Για περισσότερες πληροφορίες, απευθύνονται σε συμβ/φο. Πριν από αυτό, θα πρέπει να απευθυνθούν σε έμπειρο μηχανικό προκειμένου να ελεχθούν τα στοιχεία του πίνακα και να γίνει (αν απαιτείται) η σχετική μελέτη. Εννοείται ότι, για να γίνει οποιαδήποτε τροποποίηση της σ.ο.ι., θα πρέπει να υπάρχει η νόμιμη πλειοψηφία.

Τέτοια θέματα δεν λύνονται με διαδικτυακές συζητήσεις. Η μόνη λύση είναι αυτοψία από μηχανικό (που, ούτως ή άλλως, είναι απαραίτητος σε αγορές ακινήτων ως τεχνικός σύμβουλος) 

Η παραβίαση της ΡΓ δεν τακτοποιείται

Η επαναοριοθέτηση αφορά σε όλους τους οικισμούς. Ειδικά οι του 85 (αλλά και πολλοί  προ 23) είναι στον αέρα δεδομένου ότι για την οριοθέτησή τους απαιτούνταν ΠΔ και όχι απόφαση νομάρχη.  

Επίσης (με την εξάρτηση των ορίων κατά ΕΓΣΑ 87), θα δώσει τέλος σε αμφισβητούμενες περιοχές λόγω ασαφούς περιγραφής.

2 ώρες πριν, Maria Pe said:

... σε ιδιόκτητο χώρο; .

Δεν είναι ιδιόκτητος αλλά ιδιόχρηστος. Ως προς το ιδιοκτησιακό, είναι κοινόκτητος. Γιαυτό χρειάζεται η συναίνεση των συνιδιοκτητών για άδεια (αν μπορεί να εκδοθεί). Στον ιδιόχρηστο χώρο ΔΕΝ μπορούμε να κάνουμε ό,τι θέλουμε και κυρίως, πρέπει να είναι προσβάσιμος από όλους τους συνιδιοκτήτες

Η διαφορά ανάμεσα σε ένα οικόπεδο που βρίσκεται εντός του σχεδίου (πόλης ή οικισμού) με ένα γειτονικό του που βρίσκεται εκτός είναι τεράστια. Η ένταξη ενός ακινήτου στο σχέδιο συνεπάγεται άλλες δυνατότητες αξιοποίησης (μικρότερη αρτιότητα, συντελεστή δόμησης, συχνά ακόμα και τη δυνατότητα δόμησης) και, συνεπώς, άλλη αξία…

Ωστόσο η γραμμή ανάμεσα στο «εντός» και το «εκτός» δεν ήταν πάντα αυστηρή – ή τουλάχιστον δεν αντιμετωπίστηκε ως τέτοια. Ως αποτέλεσμα, εκατοντάδες χωριά σε όλη τη χώρα έχουν «ξεχειλώσει», ενώ οι προσπάθειες προηγούμενων δεκαετιών για την «αυθαίρετη» επέκταση οικισμών προς «ένταξη» των παράτυπων επεκτάσεών τους κόπηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Υπό αυτό το πρίσμα και με δεδομένη την προσπάθεια του υπουργείου Περιβάλλοντος να εκπονήσει πολεοδομικά σχέδια στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας μέσα στα επόμενα δύο χρόνια, το ζήτημα των ορίων των μικρών οικισμών (κάτω των 2.000 κατοίκων) ήρθε γρήγορα στο τραπέζι. Πριν από μερικούς μήνες το υπουργείο κατάρτισε ένα νέο πλαίσιο, με τη μορφή προεδρικού διατάγματος και πριν από το καλοκαίρι το απέστειλε στο Συμβούλιο της Επικρατείας για προδικαστικό έλεγχο (όπως γίνεται σε όλα τα σχέδια προεδρικών διαταγμάτων). Παράλληλα, το υπουργείο ανάρτησε το σχέδιο προεδρικού διατάγματος μέσα στα κείμενα οδηγιών που απηύθυνε στους μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων ως «μπούσουλα» παρότι δεν έχει ακόμα εγκριθεί, μια κίνηση που εμπεριείχε –όπως αποδείχθηκε στη συνέχεια– ρίσκο λόγω των αντιρρήσεων του ΣτΕ σε κάποιες διατάξεις.

Η νομιμότητα

Το νέο πλαίσιο αφορά συνολικά τους οικισμούς που είναι κάτω των 2.000 κατοίκων (με βάση τις τελευταίες απογραφές) και δημιουργήθηκαν πριν από το 1983. Σε αυτούς συμπεριλαμβάνονται και οι λεγόμενοι οικισμοί προ του ’23 (κατηγορία οικισμών που είχε τη δική της νομοθεσία), καθώς και οι οικισμοί αυτού του μεγέθους που έχουν χαρακτηριστεί παραδοσιακοί. Αφορά την οριοθέτηση ή αναοριοθέτηση των οικισμών αλλά όχι την επέκτασή τους: όπως άλλωστε αναφέρει και το σχέδιο, «κατά τη διαδικασία επανέγκρισης ή αναοριοθέτησης, απαγορεύεται η διεύρυνση του ορίου του οικισμού με βάση τη νέα κατάσταση που προέκυψε μετά τον καθορισμό του. Το όριο του οικισμού επιτρέπεται να διευρυνθεί μόνο για λόγους νομιμότητας, όπως πλάνης περί τα πράγματα, ο δε λόγος πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς», αναφέρεται.

Ειδική αναφορά γίνεται και στην κατηγορία των οικισμών που στο παρελθόν είχαν οριοθετηθεί με βάση την απόσταση ή ακτίνα από το κέντρο τους. Οπως επισημαίνεται, οι οικισμοί αυτοί πρέπει να επαναοριοθετηθούν υποχρεωτικά είτε με βάση τα όσα ορίζει το εν λόγω πλαίσιο ή στο πλαίσιο εκπόνησης του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου.

Κατηγορίες

Οι οικισμοί χωρίζονται σε κατηγορίες: περιαστικοί, όσοι βρίσκονται κοντά σε αστικά κέντρα, παραλιακοί (σε ζώνη έως 500 μέτρων από τον αιγιαλό), ορεινοί (υψόμετρο άνω των 800 μέτρων), ημιορεινοί (υψόμετρο 300-800 μέτρων), πεδινοί (έως 300 μέτρα υψόμετρο), τουριστικοί, παραδοσιακοί (σε ειδικό καθεστώς προστασίας), αξιόλογοι (όσοι συγκροτούν σύνολο σημαντικού αρχαιολογικού ενδιαφέροντος) ή ενδιαφέροντες (όσοι παρουσιάζουν ενδιαφέροντα πολιτιστικά κ.ά. στοιχεία ή βρίσκονται εντός τοπίου ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους) και απλοί (όσοι δεν παρουσιάζουν μορφολογικό, πολεοδομικό ή αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον).

Ως προς τον τρόπο ανάπτυξής τους οι οικισμοί μπορεί να χαρακτηρίζονται συνεκτικοί (το 90% των οικοδομών απέχουν μεταξύ τους λιγότερο από 40 μέτρα) ή διάσπαρτοι (τουλάχιστον 50% των οικοδομών δεν απέχει περισσότερο από 80 μέτρα), δυναμικοί (άνω των 200 κατοίκων, με αύξηση πληθυσμού ή των οικοδομών άνω του 10% την τελευταία τριετία). Τέλος, ως προς τον πληθυσμό τους χαρακτηρίζονται μικροί, μεσαίοι ή μεγάλοι. Η κατηγορία του κάθε οικισμού συνεπάγεται διαφορετικούς κανόνες.

Οσον αφορά το ζητούμενο, δηλαδή τον καθορισμό του ορίου ενός χωριού, κρίσιμος χρόνος είναι η κατάσταση που είχε ο οικισμός τον Μάρτιο του 1983 (όταν ξεκίνησε να ισχύει ο ν. 1337). Με τον τρόπο αυτό:

• Σε όσους οικισμούς είναι παλαιότεροι του 1923, με βάση αεροφωτογραφίες και διοικητικές πράξεις πρέπει να «ξεχωρίσει» ποιο τμήμα του υπήρχε το 1923. Το τμήμα αυτό, ο ιστορικός πυρήνας του χωριού δηλαδή, αποτελεί τη Ζώνη Α.

• Ακολούθως προσδιορίζεται το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983, το οποίο αποτελεί τη Ζώνη Β.

• Τέλος, ο τομέας του οικισμού που είναι διάσπαρτη η δόμηση και δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983 αποτελεί τη Ζώνη Β1.

Με άλλα λόγια, οι «άτυπες» επεκτάσεις των χωριών μετά το 1983 δεν μπορούν να αναγνωριστούν με αυτή τη διαδικασία, αλλά μόνο μέσω πολεοδομικού σχεδίου.

Το νέο πλαίσιο αφορά συνολικά τους οικισμούς που είναι κάτω των 2.000 κατοίκων και δημιουργήθηκαν πριν από το 1983. Σε αυτούς συμπεριλαμβάνονται και οι λεγόμενοι οικισμοί προ του ’23.

Από τα όρια των οικισμών πρέπει να εξαιρούνται περιοχές όπως αρχαιολογικές, δασικές, γεωργικές υψηλής παραγωγικότητας κ.λπ., και μια νέα προσθήκη, εκτάσεις γεωλογικά ακατάλληλες για δόμηση.

Πώς χτίζουμε

Οι όροι δόμησης είναι διαφορετικοί ανάλογα με τη ζώνη (Α, Β ή Β1) ενός οικισμού. Για πρώτη φορά, εκτός από την ελάχιστη αρτιότητα προστίθεται και η υποχρέωση συγκεκριμένου «προσώπου» σε δρόμο ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, ως εξής:

• Στη Ζώνη Α η ελάχιστη αρτιότητα είναι 2 στρέμματα και ελάχιστο μήκος «προσώπου» τα 15 μέτρα (ή 10 μέτρα σε ορεινούς ή ημιορεινούς οικισμούς). Προσοχή: η υποχρέωση «προσώπου» αφορά μόνο τα καινούργια οικόπεδα, δηλαδή όσα προκύπτουν από κατατμήσεις μετά την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου. Oλα τα υπόλοιπα εξακολουθούν να θεωρούνται άρτια μόνο με το ελάχιστο εμβαδόν των 2 στρεμμάτων.

• Στη Ζώνη Β άρτια θεωρούνται οικόπεδα από 300 έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο. Για όσα δημιουργήθηκαν μετά τον Νοέμβριο του 2011, χρειάζεται «πρόσωπο» 10 ή 15 μέτρων (μεγαλύτερα ή μικρότερα των 500 τ.μ.).

Παραλιακά και δίοδοι

Oσον αφορά τους παραλιακούς οικισμούς, το πλαίσιο προβλέπει όπως σήμερα ότι η ελάχιστη απόσταση από τη γραμμή του αιγιαλού θα είναι 15 μέτρα, εκτός αν υπάρχει ζώνη παραλίας οπότε αυτή προσμετράται. Στην περίπτωση που η υπάρχουσα σήμερα γραμμή της δόμησης είναι σε μικρότερη απόσταση, τότε θα ακολουθείται αυτή η γραμμή. Μια νέα ρύθμιση που παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον είναι ότι στους οικισμούς που η δόμηση φτάνει πιο κοντά από τα 15 μέτρα στη θάλασσα, πρέπει να καθοριστεί δίκτυο κοινόχρηστων διόδων προς τη θάλασσα πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, που να συνδέουν τους δρόμους του οικισμού με την παραλία. Μάλιστα προβλέπει μια ειδική διαδικασία για την εξασφάλιση των χώρων: οι ιδιοκτήτες πρέπει να παραχωρούν τον απαραίτητο χώρο για τη δημιουργία του δρόμου ως υποχρέωση για να εκδώσουν οικοδομική άδεια (αλλά στην αρτιότητα υπολογίζεται το οικόπεδο όπως ήταν, δηλαδή πριν του αφαιρεθεί χώρος για δρόμο).

Παραδοσιακοί οικισμοί

Σχετικά με τους παραδοσιακούς οικισμούς, το πλαίσιο επισημαίνει ότι τα διατάγματα του χαρακτηρισμού του (και οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης κ.λπ.) εξακολουθούν να υπερισχύουν οποιασδήποτε νεότερης ρύθμισης. Αφήνει ωστόσο ένα «παράθυρο» τροποποιήσεων: «στις περιπτώσεις οριζόντιου, ομαδικού χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών χωρίς εξειδικευμένες κατά περίπτωση μελέτες είναι δυνατόν, μετά από προσήκουσα τεκμηρίωση (…) να τροποποιούνται επί πλέον ή επί έλαττον οι θεσμοθετημένοι όροι και περιορισμοί δόμησης», αναφέρει. Σημειώνει, ωστόσο, ότι οι νέοι όροι θα πρέπει να συνάδουν με τα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του οικισμού και να κατατείνουν στην προστασία και τη βιωσιμότητά του, προϋποθέσεις που όπως έχει δείξει η πολεοδομική ιστορία μπορεί να ερμηνευθούν… πολύ διασταλτικά.

Σε ό,τι αφορά τα διαδικαστικά, η οριοθέτηση των οικισμών εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα, ενώ η διαδικασία κινείται από τον δήμο ή το υπουργείο Περιβάλλοντος στο πλαίσιο εκπόνησης πολεοδομικού σχεδίου.

Τι δεν πέρασε από την «κρησάρα» του ΣτΕ

Τις «έμμεσες» επεκτάσεις οικισμών, μέσω της ένταξης πιο αραιοδομημένων τμημάτων γύρω από τους οικισμούς, μπλοκάρει το ΣτΕ. Οπως ορίζει, κάτι τέτοιο θα ισοδυναμούσε με επέκταση η οποία επιτρέπεται να γίνει μόνο ύστερα από μελέτη και στο πλαίσιο πολεοδομικού σχεδίου.

Το ΣτΕ εξέδωσε πριν από λίγες ημέρες το (υπ. αρ. 74/2024) πρακτικό επεξεργασίας του σχεδίου προεδρικού διατάγματος, στο οποίο καταθέτει τις παρατηρήσεις του. Τις παρατηρήσεις αυτές το υπουργείο είναι υποχρεωμένο να τις σεβαστεί, ειδάλλως το προεδρικό διάταγμα δεν θα εγκριθεί. Πιο συγκεκριμένα:

• Το υπουργείο πρότεινε να συμπεριληφθούν (ως Ζώνη Γ) τα τμήματα ενός οικισμού που είχαν συμπεριληφθεί σε παλαιότερη (παράνομη) οριοθέτηση. Με τον τρόπο αυτό επιχείρησε στην πράξη να εντάξει στα όρια των χωριών τις επεκτάσεις που είχαν γίνει με απόφαση νομάρχη τις δεκαετίες του ’80-’90 (και τις οποίες το ΣτΕ έχει πολλάκις κρίνει αντισυνταγματικές). «Η αναγνώριση της ζώνης Γ οδηγεί εμμέσως σε επέκταση των ορίων του οικισμού η οποία δεν επιτρέπεται και μάλιστα με συμπερίληψη εντός των ορίων του οικισμού εκτάσεων που έχουν προκύψει από παράνομη οριοθέτηση αυτού και χωρίς να συντρέχουν τα κριτήρια της πολεοδομικής νομοθεσίας», αναφέρει το πρακτικό του ΣτΕ. «Εξάλλου, αν η διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση του σκοπού αυτού», αναφέρει. Οπως επισημαίνει πολλαπλά το ΣτΕ, επέκταση των οικισμών επιτρέπεται μόνο στο πλαίσιο ενός ευρύτερου πολεοδομικού σχεδίου και πρέπει να είναι επιστημονικά τεκμηριωμένη.

• Επίσης, το υπουργείο πρότεινε να ενταχθούν στο σχέδιο αραιοδομημένες εκτάσεις που βρίσκονται γύρω από τις πιο «πυκνοδομημένες», μέσα στα χωριά. «Ο ορισμός που προτείνεται είναι αόριστος και ενδέχεται να δημιουργήσει ζητήματα ερμηνείας και εφαρμογής. Κυρίως δε ενδέχεται να καθυστερήσει για μεγάλο διάστημα την οριοθέτηση των οικισμών», αναφέρει. Το ΣτΕ υπενθυμίζει τη νομολογία του, σύμφωνα με την οποία αραιοδομημένες εκτάσεις εντός συνεκτικού οικισμού μπορούν να περιλαμβάνονται εντός του ορίου μόνο εφόσον περιέχουν επαρκή αριθμό κτισμάτων με μικρή απόσταση μεταξύ τους και αποτελούν κομμάτι του διαμορφωμένου πολεοδομικού ιστού.

Τέλος, το ΣτΕ ζήτησε να καταργηθεί η δυνατότητα οικοδόμησης χωρίς περιορισμό αρτιότητας σε οικόπεδα προ του 1968, καθώς η σχετική διάταξη έχει κριθεί αντισυνταγματική.

View full είδηση

4 ώρες πριν, jumbojet said:

 Παρ'όλα αυτά τα γνωστά, κανείς δεν απαντά αν θα προχωρούσε στην αγορά ενός τέτοιου ακινήτου υπό τις τωρινές συνθήκες. 

Τέτοια απάντηση ΔΕΝ θα πάρεις από μηχανικό του φόρουμ, και ο λόγος είναι απλός. Είμαστε εδώ για να απαντάμε σε ερωτήματα τεχνικής φύσεως και όχι να συμμετέχουμε σε σφυγμομετρήσεις. Αφού, λοιπόν, γνωρίζεις το πρόβλημα it's up to you που λένε και στο χωρό μου.

Προφανώς, ο ερωτών, αναφέρεται στις "ευεργετικές" διατάξεις του ΝΟΚ οι οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές.

Θεωρώ πως, αν δεν ανακληθεί η άδεια κατά τη διάρκεια της κατασκευής, δεν υπάρχει πρόβλημα.

Αλλά, επειδή ζούμε στην ελλάδα, όλα είναι πιθανά... 

1. Ελέγχεις (από τίτλους ή α/φ) αν ο δρόμος προϋφίστατο του 1985. Αν ναι, δεν εμπίπτεις στις τροποποιήσεις. Αν όχι (εξ ολοκλήρου παραχώρηση σε κ.χ.), εμπίπτεις, κι επί πλέον θα πρέπει να γίνει κύρωση του οδικού δικτύου για να αποκτηθεί οικοδομησιμότητα

2. Δεν είναι αναδρομική ισχύς. Ο κάθε Δήμος (όταν υπάρχει ανάγκη) μπορεί να ζητήσει διαπλάτυνση των δρόμων

3.Τμήμα κτιρίου που πέφτει μέσα στη διαπλάτυνση, εξαιρείται 

4. Δεν σε ενδιαφέρει το πώς εκδόθηκαν οι άλλες άδειες, γιατί δεν θα βγάλεις άκρη

5. Για οποιαδήποτε απάντηση θέλεις, θα κάνεις έγγραφο ερώτημα στις υπηρεσίες. Τα προφορικά δεν έχουν καμία ισχύ

Σωστά θυμάσαι

Η παρ. 3β αναφέρει συγκεκριμένα

"...Ειδικά για τα κτίρια της παρ.1δ του Αρθ-23 του παρόντος νόμου (προϋφιστάμενα του 55, κλπ) η επέκταση καθ' ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυτών όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες"

Νεοδιανοιχθέντες (πιο σωστά νεοδιανοιγόμενοι) δρόμοι είναι όσοι διανοίχτηκαν μετά την οριοθέτηση του οικισμού, αφού μέχρι τότε ήταν οικισμός προϋφ. του 1923 και η δημιουργία νέων δρόμων θα έπρεπε να γίνει με απαλλοτρίωση. Το ΠΔ του 1985 έδωσε τη δυνατότητα "ιδιωτικής πολεοδόμησης" (υπό όρους, αλλά...) γιαυτό και η συγκεκριμένη διάταξη κηρύχθηκε αντισυνταγματική, με αποτέλεσμα να απαιτείται ειδική διαδικασία (κύρωση οδικού δικτύου) ώστε τα οικόπεδα, με πρόσωπο σε αυτούς, να καταστούν οικοδομήσιμα. 

Εάν δεν πρόκειται για τέτοια περίπτωση, κακώς ζητείται διαπλάτυνση.

Αν παρακολουθήσεις τις σχετικές συζητήσεις στο φόρουμ, θα δεις ότι υπάρχει έντονη αντίδραη για τα προκάτ. Ο λόγος είναι απλός. Τα περισσότερα εξ αυτών είναι προβληματικά. Αυτό έχει προκύψει από την εμπειρία μας. Τελικά, ό,τι πληρώσεις παίρνεις...

Ένα καλό προκάτ, στοιχίζει όσο κι ένα συβατικό. Αν, λοιπόν, αποφασίσεις για νέα οικοδομή, τότε οπωσδήποτε συμβατικό (σκελετός από οπλ. σκυρόδεμα, κλπ).

Από τη στιγμή που δεν υπάρχουν τα εγκεκριμένα σχέδια (η άδεια??), θα πρέπει να γίνει στατικός και αντισεισμικός έλεγχος με βάση την υπάρχουσα κατάσταση.