nik

Διαμέρισμα σε πυλωτή. Πρέπει να φωτίσω το υπνοδωμάτιο μου από την πυλωτή γιατί μόνο εκεί βλέπει. Δεν έχω καταλάβει καλά το κείμενο του κτιριοδομικού.

Παράθεση

5. Επαρκή άμεσο φυσικό αερισμό θεωρείται ότι έχουν οι χώροι, όταν εκπληρώνονται συγχρόνως οι ακόλουθες συνθήκες:

5.1.1. Ο φωτισμός τους προέρχεται από ανοίγματα στην οροφή ή σε εξωτερικούς τοίχους του χώρου που βλέπουν είτε σε κοινόχρηστο χώρο του οικισμού, είτε σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή του κτιρίου που έχει τις προϋποθέσεις των διατάξεων της παρ. 4 του άρθρου αυτού, είτε σε πλευρά ανοικτού ημιϋπαίθριου χώρου, που είναι ανοιχτή σ’ έναν από τους χώρους αυτούς.

5.2. Επιπλέον από τις απαιτήσεις της υποπαραγράφου 5.1.1., στην περίπτωση που χώρος φωτίζεται από άνοιγμα ή ανοίγματα που βλέπουν προς ανοικτό ημιϋπαίθριο χώρο ή που βρίσκονται κάτω από εξώστη ή προστέγασμα, θεωρείται ότι έχει επαρκή άμεσο φυσικό φωτισμό όταν το εμβαδόν των παρακάτω επιφανειών δεν υπολείπεται το καθένα χωριστά του 10% του αθροίσματος των εμβαδών του δαπέδου του φωτιζόμενου χώρου και της οροφής του ανοικτού ημιϋπαίθριου χώρου, εξώστη ή προστεγάσματος που αντιστοιχεί στο φωτιζόμενο χώρο:

α) Του ελεύθερου από δομικά στοιχεία τμήματος της ανοιχτής πλευράς του ημιϋπαίθριου χώρου που αντιστοιχεί στο φωτιζόμενο χώρο.

β) Του ελεύθερου από δομικά στοιχεία κατακόρυφου επιπέδου, κάτω από τον εξώστη ή προστέγασμα που αντιστοιχεί στο φωτιζόμενο χώρο.

γ) Του ανοίγματος του φωτιζόμενου χώρου.

Δηλαδή με βάση τα παραπάνω και στο σχήμα που επισυνάπτω, πρέπει

Εμβαδόν ανοίγματος υπνοδωματίου > 10% * [Εμβαδόν (ΑΒΓΔΑ) + Εμβαδόν (υπνοδωματιο)] ? 

Θέλω τη γνώμη σας για μία περίπτωση.

Ένας γνωστός - γείτονας (καλός άνθρωπος) μου ανέθεσε να ολοκληρώσω δήλωση 4178/13 της οποίας ο μηχανικός πέθανε πριν μερικά χρόνια χωρίς να υποβάλλει κανένα αρχείο στο σύστημα. Πρέπει μέχρι τέλος του 2024 να ανεβάσω τα δικαιολογητικά.

Πήρα τελικά τη δήλωση στο όνομα μου και έκατσα να την μελετήσω. Το γιατί την πήρα έτσι είναι άλλο θέμα ας μην το πιάσουμε.... Εντόπισα λοιπόν τα εξής και θέλω τη γνώμη σας τι να κάνω.

1) Τα ποσοστά υπέρβασης δόμησης στα Φ.Κ. είναι <50% ενώ βάσει χιλιοστών της Ο.Ι. έπρεπε να είναι 50-100%. Άρα πληρώθηκε λάθος πρόστιμο.

2) Υπάρχουν κλειστοί φωταγωγοί στην Ο.Ι. τους οποίους στη δήλωση αυτός τους αναφέρει απλά ως "επεκτάσεις" χωρίς να λέει ότι είναι κοινόχρηστες ή φωταγωγοί, γράφει απλά υπέρβαση δόμησης τάδε....Στον 4178/13 νομίζω δεν μπορείς να κάνεις μονομερή τροποποίηση..ή κάνω λάθος ? Άρα σε μελλοντικό συμβόλαιο θα έχει πρόβλημα.

3) Η δήλωση αυτή χρησιμοποιήθηκε το 2018 σε συμβόλαιο αγοράς. Ο πελάτης μου είναι ο τωρινός ιδιοκτήτης. Στο συμβόλαιο ο μηχανικός τότε όντως είχε φτιάξει κάτοψη την οποία βάλανε στο συμβόλαιο και πελάτης μου παρέδωσε τυπωμένη (όχι ηλεκτρονική). Μπορούσε ο μηχανικός να το κάνει αυτό δηλαδή να επισυνάψει κάτοψη στο συμβόλαιο και να την ανεβάσει πιο μετά στο σύστημα. Δεν είναι παράνομο αλλά το θεωρώ αντιεπαγγελματικό. Στο συμβόλαιο αυτό επίσης δεν αναφέρει πουθενά για κλειστούς φωταγωγούς. Λέει ότι επεκτάθηκε τάδε μ2 έτσι γενικά και αόριστα χωρίς να μιλάει που επεκτάθηκε σε κοινόχρηστο, όμορο, βεράντα κτλ. 

4) Τα υπόλοιπα μ2 των άλλων αυθαιρεσιών είναι σχετικά καλά με μικροδιαφορές.

Τι να κάνω εγώ τώρα ?? Να ολοκληρώσω μία δήλωση που έχει λάθος υπολογισμένα πρόστιμα και κοινόχρηστες παραβάσεις ?? Από την άλλη θέλω να τον βοηθήσω τον άνθρωπο τι να κάνει. Τι θα τον συμβουλέυατε ? Να την πάω στον 4495/17 με σωστά πρόστιμα και μονομερή τροποποίηση των φωταγωγών ? Το συμβόλαιο μεταβίβασης αν δεν αλλάξω εμβαδά θεωρώ πως δεν χρειάζεται επανάληψη.

Αν θεωρήσεις το κλιμακοστάσιο ΜΘΧ κατά ΚΕΝΑΚ πρέπει να το μονώσεις ενδιάμεσα και έχει μία λογική να αφαιρούνται και τα λιθοσώματα του κλιμακοστασίου.

Στα εύστρεπτα με ΕΚ παίρνουμε συνήθως 1,60 όπως λέει παραπάνω γιατί με ΚΠΜ πάμε ενώ με ΕΑΚ μπορούμε και 3,50....ό,τι να ναι δηλαδή. Έχουμε ταυτόχρονη ισχύ δύο κανονισμών με διπλάσιο q ο ένας από τον άλλον.

Τοίχοι διαμερίσματος προς κλιμακοστάσιο με ενεργειακά λιθοσώματα αφαιρούνται από τη δόμηση ? Ή μόνο οι εξωτερικοί τοίχοι προς εξωτερικό αέρα ?

Γνωρίζει κανείς από κιάλια ? Θέλω να είναι  και νυχτερινής όρασης. Κάτι σχετικά φτηνό για χόμπι στο χωριό π.χ. να βλεπουμε το βράδυ ζώα κτλ.

Μπορώ να μην προσμετρήσω κάτι στη δόμηση όταν αυτό βάσει άρθρου 11 δεν μετράει ? Τι εννοω.

Έχω π.χ. κτίριο με μικρή κάλυψη λόγω Δ, προκηπίων κτλ.

Ο ΣΔ δεν εξαντλείται ακόμη και αν μετρήσω την είσοδο και τα κλιμακοστάσια στη δόμηση και μάλιστα έχω και περίσσευμα. 

Μπορώ να μετρήσω τα κλιμακοστάσια και την εισοδο αν θελω στη δομηση ή ειμαι υποχρεωμενος να μην τα μετρήσω ?

Ποο με σκίζει όμως γιατί έχω μικρό οικόπεδο και πρασιές και χάνω πολύ κάλυψη. 

Γωνιακό οικόπεδο σε πρώην πανταχόθεν ελέυθερο σύστημα. Έχω όμορο στο πλάι μετά ΓΟΚ85 με ανοίγματα προς τα εμένα και απόσταση μεγαλύτερη του 1μ. . 

Δεν με πιάνει να κολλήσω και να αφήσω δ*δ μόνο στη γωνία ?? Πρέπει να αφήσω όλη μου την πλευρά δ ? 

Δεν είναι περίεργο. Απλά στην τροποποίηση σύστασης δεν αλλάξανε τα εμβαδά γιατί τους βόλευε να μην πληρώνουν φόρους κτλ. Και οι άλλες Ο.Ι. έχουν προβλήματα.

Στις αποθήκες που έχω παρόμοια θέματα μπορεί να είναι 3,30μ2 στην αναθεώρηση και 3,00μ2 στην σύσταση άρα είμαι εκτός του 2%.

Για να καταλάβετε καλύτερα τι κάνανε....πήρανε τις κατόψεις της αναθεώρησης, σβήσανε (με μπλάνκο προφανώς) τα εμβαδά του μηχανικού και γράψανε με πενάκι τα εμβαδά της αρχικής σύστασης. Αυτές τις κατόψεις βάλανε στην τροποποίηση σύστασης.

Έτσι αυτήν την στιγμή το περίγραμμα και γενικά το σχέδιο κάτοψης αναθεώρησης και τροποποίησης σύστασης είναι ίδιο ! Απλά γράφουν πάνω διαφορετικά εμβαδά...!

Δεν γίνεται μομομερής τροποποίηση λόγω λάθους αναγραφής εμβαδού...?

Σε προσθήκη καθ'ύψος στην Αθήνα προκύπτει νέα θέση στάθμευσης. 

Επειδή είναι η δεύτερη προσθήκη δεν έχω μειωμένη εισφορά.

Συγγενής α' βαθμού του πελάτη έχει υπόγειο πάρκινγκ σε πολύ κοντινό κτίριο.

Τι συμβόλαιο μπορεί να γίνει ώστε να μην χάσει ο συγγενής την ιδιοκτησία αλλά να γίνει μία παραχώρηση στον πελάτη της χρήσης του πάρκινγκ ώστε να μην εξαγοράσει πάρκινγκ ?

Καλησπέρα. Έχω μία περίεργη περίπτωση και θέλω βοήθεια. Αυτό που περιγράφω έχει γίνει στις περισσότερες Ο.Ι. της πολυκατοικίας αλλά αναφέρομαι μόνο στη δικιά μου.

Διαμέρισμα σε πολυκατοικία.

Το 2005 βγαίνει η άδεια. Εμβαδόν διαμερίσματος 100μ2 στην κάτοψη. Ακολούθως βγαίνει η σύσταση πάλι με 100μ2 στην κάτοψη.

Ξεκινάει η κατασκευή και γίνεται 100,80μ2 στην πράξη. Το 2007 ολοκληρώνεται η κατασκευή και γίνεται αναθεώρηση της άδειας με το σωστό εμβαδόν στην άδεια πλέον 100,80μ2.

Ακολούθως γίνεται τροποποίηση σύστασης αλλά αφήνουν το 100μ2 !! Αποτέλεσμα τα συμβόλαια αγοράς κτλ έχουν εμβαδόν 100μ2 και η αναθεώρηση το σωστό 100,80μ2.

Δεν μπορεί να γίνει μονομερής τροποποίηση για διόρθωση του εμβαδού του διαμερίσματος με βάση το εγκεκριμένο πολεοδομικά εμβαδόν ? 

Παρόμοια προβλήματα (μικροδιαφορές στα εμβαδά μεταξύ σύστασης και άδειας έχουν και τα πάρκινγκ και οι αποθήκες!!).

Ναι τα έχω διαβάσει αυτά...Βλέπεις κάτι σαν αυτό που γράφω ? Να αφήνω απόσταση όσο ο γείτονας και όχι δ ?

Επί ΓΟΚ 2000 ή ΓΟΚ 85, είχε βγει κάποια διάταξη που σου επέτρεπε να αφήσεις πλαινό όριο σε προ ΓΟΚ85 κτισμα όσο απέχει αυτό από εσένα και όχι δ ? Δηλαδή μπορεί  να απείχε 2μ αυτό και να άφηνες και εσύ την ίδια απόσταση ?

Κάτσε αν έχεις έναν όροφο έυστρεπτο δεν έχεις κανονικό κτίριο. Μην το παρακάνουμε. Οκ δεν είναι εύστρεπτο αλλά μην πάρεις και κανονικότητα. Εγώ θα πήγαινα σε q το πολύ 2.50. 

Κατά τα άλλα για αυτό που ρωτάς την απάντηση τη δίνουν οι ιδιομορφές. Αν το 60% της μαζας σου δεν στρίβει είσαι μια χαρά. Στη δυναμική ανάλυση οι ιδιομορφές παίζουν ρόλο και όχι τα Κ.Ε.Σ κτλ που είναι έννοιες πιο πολύ ισοδύναμης στατικής ανάλυσης.

Εγώ θα αγνοούσα τον τελευταίο όροφο αν είναι εύστρεπτος. Δεν ξέρω που το γράφει ο κανονισμός αλλά νομίζω προκύπτει από την λογική.

Μία καλή ένδειξη είναι να δεις τις ιδιομορφές. Η πρώτη ιδιομορφή είναι μεταφορική και τι ποσοστό μάζας έχει ? Αν είναι μεταφορική και όχι στρεπτική με ποσοστό μάζας άνω του 60% τότε το κτίριο δεν είναι εύστρεπτο.

Οοκ...

Θεωρείτε ότι η περίπτωση αυτή εμπίπτει στο 2% και δεν χρειάζεται τακτοποίηση. Αριστερά είναι η άδεια και δεξιά η αποτύπωση.

Η μεγάλη κάθετη πλευρά από 10,00 σε 10,20 είναι εντός του 2%. Το σπάσιμο όμως πίσω από 1,00 γίνεται 1,20.  

Ο χώρος 1,30*0,80 αμαξιδίου ΑΜΕΑ χρειάζεται και στην είσοδο της πολυκατοικίας ή μόνο στους ορόφους ?

Καλησπέρα...Τελικά σήμερα αν βάλω την ειδική τουβλίνα ορθομπλοκ που διαφημίζει η ΧΑΛΚΙΣ δεν μετράει στη δόμηση όπως και τα ενεργειακά κουφώματα. 

Τελικά οι κολώνες από Ο.Σ. που έχουν εξωτερική μόνωση μετράνε δόμηση ?? 

Και τελικά τι κάνετε όλοι ? Στην προέγκριση ξέρετε από πριν τι στατικά θα έχετε ?? Δηλαδή εάν ο στατικός αλλάξει μία κολώνα στην μελέτη του αλλάζετε και Δ.Κ. ??

Εάν υπάρχει η δυνατότητα να απορρίψει ο ωφελούμενος τον Β επιθεωρητή γιατί δεν του αρέσει η τιμή έχετε δίκαιο. Ρώταω, υπάρχει πρακτικά αυτή η δυνατότητα ? Δεν το έχω κάνει και δεν ξέρω. 

Τα υπόλοιπα περί επαγγέλματος, αμοιβών, κόστους κτλ....ρε παιδιά τα ξέρουμε μην γράφετε σεντόνια. Μιλάμε για κάτι συγκεκριμένο μην το πλατιάζετε. Ναι δεν υπάρχει νόμιμη αμοιβή για τίποτα το ξέρουμε..και για το Α ΠΕΑ μπορείς να ζητήσεις ότι θες. Όμως στο Α ΠΕΑ δεν δεσμεύεις τον πελάτη. Εκεί είναι όλη η διαφορά.

Έτσι όπως τα βλέπω σαν κοινόχρηστο είναι. Δύσκολο να τεκμηριωθεί ότι ανήκει στο διαμέρισμα. Το ότι υπάρχουν εξώστες από πάνω δεν λέει κάτι. 

Για το θέμα της τροποποίησης σύστασης με πάνω από 51% υπάρχουν κάποιες διατάξεις που θέλουν συζήτηση με μηχανικό και συμβολαιογράφο από κοντά. 

κατοψη ισογειου συστασης

Ανεβαστε το σχεδιο δεν γίνεται ετσι να σας πω....με περιγραφη

Αυτό που έχετε δεν λέγεται εξώστης αλλά αν είναι αυτό που περιγράφετε είναι βεράντα ή αυλή ή υπαίθριος χώρος. Αν δεν είναι χώρος αποκλειστικής χρήσης του διαμερίσματος είναι κοινόχρηστος.

Πρέπει να πάρετε την κάτοψη ισογείου από την σύσταση να τη δείξετε σε έναν μηχανικό να σας πει την άποψη του.