nik

Που είναι το υπερβολικό κόστος στην παραπάνω κατασκευή ? Τι το ιδιαίτερο δηλαδή υπάρχει από μία συμβατική ? Μπορεί να έχει χρησιμοποιηθεί πιο δυνατό σκυρόδεμα αλλιώς τι άλλο ιδιαίτερο υπάρχει ?

Σε διώροφο ακίνητο με δύο οροφοδιαμερίσματα και υπόγειες αποθήκες γίνεται σήμερα σύσταση.

Υπάρχει και υπόλοιπο Σ.Δ. το οποίο έχουν συνεννοηθεί να τον πάρει ο ιδιοκτήτης του πάνω ορόφου. 

Πως δίνω χιλιοστά στο υψούν ? Υπολογίζω μελλοντική επιφάνεια - όγκο με βάση το υπόλοιπο Σ.Δ. και δίνω ανάλογα χιλιοστά ? Φτιάχνω και κάτοψη μελλοντικού ορόφου που επισυνάπτω στην σύσταση ?

Γίνεται πιο απλά να δώσω ερήμην κάποια χιλιοστά π.χ. 100/1000 στο υψούν και να μην φτιάξω μελλοντική κάτοψη ? Πολύ πιθανό το υψούν να μην πραγματοποιηθεί ποτέ.

Οκ  άρα κάνω ένα σχόλιο παρατηρήσεων ότι αφορά σε νέα εμβαδά με τακτοποιημένους χώρους για να είμαι και καλλυμένος.

Μήπως θέλει δύο στήλες εμβαδών και όγκου αντίστοιχα ? Δηλαδή πρώτη στήλη με τα εμβαδά σύστασης δίπλα μία στήλη με εμβαδά τακτοποίησης ή το υπεραναλύω ?

Σε τετραόροφη πολυκατοικία όπου όλοι έχουν κάνει επεκτάσεις και έχουν τακτοποιηθεί, μου ζητάνε να κάνω τροποποίηση σύστασης με συναίνεση όλων.

Οι επεκτάσεις δεν είναι ίδιες. Π.χ. το ισόγειο έχει επεκταθεί 10μ2,  ο Α' 15μ2, ο Β' 40μ2 κτλ. 

Ο συμβολαιογράφος μου λέει να μην αλλάξω τα χιλιοστά των ιδιοκτησιών καθώς και οι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν να αλλάξουν λόγω των αυθαίρετων επεκτάσεων. Απλά θα ενημερωθεί - τροποποιηθεί η  σύσταση ως προς τα νέα εμβαδά και όγκους. 

Είναι σωστό αυτό ? Αν το κάνω έτσι στον πίνακα που θα φτιάξω θα γράψω νέα εμβαδά, νέους όγκους και στα σχόλια ότι τα χιλιοστά παραμένουν ίδια με την αρχική σύσταση ? Πειράζει που τα χιλιοστά δεν θα βγαίνουν από την αναλογία όγκων που θα αναγράφει ο πίνακας ?

Πάνω από την στέγη της σοφίτα σε πολυκατοικία επιτρέπεται ηλιακοί των κάτω ορόφων καθώς δεν μπορώ να τους βάλω γύρω από τη σοφίτα? Υπόψη είμαι εντός του επιτρεπόμενο ύψους και έχω υπόλοιπο σε ύψος. 

@ΙΑΣΟΝΑΣ Δεν λέει αυτό κάτι από μόνο του κάνεις λάθος. Η αποκλειστική χρήση δεν σημαίνει ότι δεν είναι κοινόχρηστο. Επομένως είναι καθαρά θέμα αν θα ερμηνεύσει η συμβολαιογράφος την παρ.8 και θα πει ότι η αποκλειστική χρήση είναι και παράρτημα. 

Σε ένα ρετιρέ το συμβόλαιο γράφει ότι το διαμέρισμα αποτελείται π.χ. από "κοιτώνα, λουτρό.... και βεράντα " Για αυτό το δέχονται οι συμβολαιογράφοι.

ΙΑΣΟΝΑ, υπάρχει ένα μικρό θέμα λόγω της ιδιαιτερότητας να είναι διαμέρισμα δώματος. Το διαμέρισμα αυτό περιβάλλεται από κοινόχρηστο χώρο (δώμα) και όχι από βεράντα όπως θα ήταν ένα διαμέρισμα τύπου ρετιρέ σε εσοχή. Επομένως έχει επεκταθεί σε κοινόχρηστο χώρο. Δεν έχω γνώση του συμβολαίου αλλά σε αυτό υποθέτω κολλάει ο συμβολαιογράφος. Θέλει ψάξιμο το θέμα και....καλή βούληση.

19 ώρες πριν, Qutrohor said:

@Pinelopie79,

Ο συμβολαιογράφος πιθανότατα θεωρεί ότι απαιτείται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας καθότι ένας χώρος παραμένει κοινόχρηστος παρά την αποκλειστική χρήση. Επομένως έχει μεταβληθεί η οριζόντια ιδιοκτησία σου. Συνήθως η διαδικασία της τροποποίησης δεν είναι απλή.

Λογικά αυτό ισχύει το οποίο το θεωρώ πολύ αυστηρό. Είναι λίγο θέμα ερμηνείας, πως γράφεται η αποκλειστική χρηση, πως περιγράφεται το διαμέρισμα στην σύσταση κτλ. Ένα ρετιρέ π.χ. που έχει αυξηθεί μέσα στη βεράντα του μπροστά του μπορεί να μεταβιβαστεί γιατί ο χώρος "βεράντα" του ανήκει. Αν το διαμέρισμα του δώματος γράφεται απλά σαν ένας χώρος που περιβάλλεται από δώμα είναι πιο δύσκολα τα πράγματα από το να έγραφε διαμέρισμα δώματος με βεράντα αποκλειστικής χρήσης.

Πάντως αν θέλει οπωσδήποτε τροποποίηση σύστασης δες μήπως γίνεται μονομερώς που νομίζω δεν είναι τόσο δύσκολο. Συγκεκριμένα σε αφορά η παράγραφος 8 του άρθρου 98 του ν.4495/17

Παράθεση

8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Η αποκλειστική χρήση δώματος δεν ξέρω αν είναι παράρτημα.

Φτιάχνετε συμφωνητικά για αποδείξεις των 30 ευρώ για ΠΕΑ π.χ. ? Εγώ νομίζω ότι είναι υπερβολή. Πλέον μόνο για αυθαίρετα και πάνω βάζω.

Ε βέβαια πιο ακριβή. Βάλε 250ε/μ3 το σκυρόδεμα οπλισμένο, ένα τοιχείο πάχους 20εκ πάει λοιπόν 50ευρώ/μ2, καμία σχέση με τούβλο που θα πάει πόσο...15-20 ευρώ/μ2 ?

Άσε που θα έχεις ένα φορέα μετά όλο φέροντα που θα θέλει συντήρηση με τα χρόνια.

Ανακοίνωση-Συλλόγου-14-1-2020-Βεβαιώσεις-Ν-4495_2017-και-ηλεκτρονική-ταυτότητα-ακινήτου.doc

Μιλάει μόνο για τη θεμελίωση. Οπότε ναι είναι αυξημένο σχετικά αλλά στο τέλος του έργουθα βγάλεις την μέση τιμή. Οι θεμελιώσεις είναι πάντα αυξημένες αλλά ναι και τα προγράμματα το παρακάνουν γιατί υπάρχει σχετική αβεβαιότητα.

Τώρα αν θες τη γνώμη μου όσον αφορά το μελετητικό κομμάτι και επειδή και εγώ έβγαζα υπεροπλισμένες θεμελιώσεις. Ένας συνήθης λόγος είναι τα υπερβολικά πρόσθετα σίδερα στις άκρες πεδιλοδικών που βγάζει το πρόγραμμα καθώς θεωρεί ότι δεν υπάρχει μήκος αγκύρωσης. Θυμίζω ότι ο ΕΚΩΣ θέλει αναλογία θλιβόμενου/εφελκυόμενου στις πεδιλοδοκούς =1 άρα το πρόγραμμα ότι οπλισμό έχεις στον άνοιγμα στον βάζει και πρόσθετο στις άκρες. Εγώ τα κατήργησα τα πρόσθετα γιατί γινεται χαμός στις άκρες πλέον και βάζω μόνο τα ίσια του ανοίγματος μέχρι την άκρη. 

Επίσης μεγάλο ρόλο παίζει τι οπλισμό έχεις στα περιμετρικά τοιχεία υπογείου γιατί φαντάζομαι βάζεις και αυτά μέσα ? Έχεις Φ8/15 ή Φ10/10 π.χ. ? 

Θεωρητικά αλλά και στα σαιτς των μαντρών είναι ανά 5 μιλ αλλά πολύ αμφιβάλω ότι τους έχουν έτοιμους όλους αυτούς και δεν είναι με παραγγελία. Παίζει ρόλο να είναι σε απόθεμα κάτι.

Ρε παιδιά με αφορμή νέο έργο που μελετάω....η υποτίθεται μεγαλύτερη εταιρεία στην Ελλάδα έτοιμου σκυροδέματος (αν δεν κάνω λάθος) ακόμη έχει προδιαγραφές ΚΤΣ97 στην ιστοσελίδα της.....

Και με αυτές τις προδιαγραφές δουλεύει το πρόγραμμα της, δηλαδή τις παραγγελίες της.

Αν πάρει δηλαδή ένας εργολάβος ή ιδιοκτήτης να παραγγείλει σκυρόδεμα και πει τι έργο είναι θα του στείλουν προδιαγραφές του 1997.

Θα μου πείτε δεν μπορεί να παραγγείλει ο ιδιοκτήτης, πρέπει να υποδείξει ο μηχανικός κτλ....ναι οκ στην Ελλάδα είμαστε.

Τώρα επί της ουσίας, στα οικοδομικά όσοι έχετε κάνει πρόσφατα έργο σε μη παραθαλάσσια περιοχή, εντός πόλης, χρησιμοποιήσατε XC1 ή XC3 ? Η λογική λέει XC3 αλλά τελικά εφαρμόζεται ? Επίσης αν πάτε σε XC3, αποστάτες 35 βρίσκετε ή βάζετε 40 ?

2 ώρες πριν, kan62 said:

....Αυτό ήταν ανακοίνωση απερχόμενου (και ισχυρογνώμονα) πολιτικού.....

Μπορεί κάποιος να μου πει τι έγινε με τον Οικονόμου γιατί δεν έχω ιδέα. 

Κάποιοι λένε ότι έκανε έργο. Κάποιοι ότι είναι κολλημένος.

Τι έκανε ? Γιατί τσακώθηκε και με ποιους ? Ποιος νόμος ήταν δικός του και επέμενε ? Εν τω μεταξύ ο ΝΟΚ έχει γίνει σουρωτήρι από τις βισματικές τροποποιήσεις δηλαδή εάν θέλανε να το παίξουν νόμος και ηθική δεν τους έκατσε.

Νομίζω ότι η Η/Τ είναι πλέον το όριο πέρα από το οποίο ένας μηχανικός που θέλει να ασχοληθεί και με άδειες, μελέτες, επιβλέψεις κτλ δεν μπορεί να ασχοληθεί και με μεταβιβάσεις. Ουσιαστικά το κράτος μας αναθέτει να παντρέψουμε κτηματολόγιο με πολεοδομίες. Είναι μία δουλειά που θέλει φουλ απασχόληση. Με τις βεβαιώσεις και τις ρυθμίσεις του 4495 κάτι γίνοταν, τώρα χωρίς συνεργάτες Η/Τ δεν βγαίνει.

Σε πολυκατοικία με τυπικούς ορόφους κάνω ένα από τα διαμερίσματα με πατάρι με πρόσβαση με εσωτερική σκάλα.

Εφόσον δεν έχω είσοδο από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στην στάθμη του παταριού οφείλω να αφήσω χώρο αμαξιδίου ΑΜΕΑ ?

Επανέρχομαι γιατί τελικώς τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά. Εξακολουθώ να λέω ότι υπάρχει νομικό κενό. Ο συμβολαιογράφος επικοινώνησε με τον υποθηκοφύλακα και του είπε ότι δεν δέχεται να του μεταγράψει τέτοιο συμβόλαιο. Του λέει ότι ίσως να το δεχόταν αν ήταν ένας ο ιδιοκτήτης....

Οκ.. θνξ. 

Το άρθρο 23/5 σου λέει ότι μπορείς να κάνεις συνένωση πολεοδομικά. Δεν μου λέει κάτι αυτό. Μετά τι γίνεται ? Είναι μία ιδιοκτησία ή πολλές ? Αυτό είναι νομικό θέμα ξαναλέω. 

Δημήτρη πρακτικά για το πατάρι αυτό που λες έκανα, ας το αφήσουμε προς το παρόν όμως δεν με νοιάζει.

Για το πρώτο που λες έχω ακούσει από δύο συμβολαιογράφους μέχρι τώρα ότι δεν κάνουν συμβόλαιο και πλέον δεν είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Δεν ξέρω τι ισχύει. Θεωρούν ότι πλέον δεν υπάρχει η αυτοτέλεια αφού έχουν κοινή είσοδο και δεν έχουν χώρισμα μεταξύ  τους. Είναι νομικό θέμα και δεν ξέρω τι ισχύει. 

Αντιμετωπίζω ένα πρόβλημα που νομίζω είναι σύνηθες στα καταστήματα.

Ισόγεια καταστήματα που βάσει σύστασης και αρχικής άδειας είναι π.χ. 2 ή 3 ή 4 ...κτλ και ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες που στην πράξη είναι συνενωμένα σε ένα και το νοικιάζουν από κοινού όλοι οι ιδιοκτήτες.

Τα καταστήματα αυτά θα παραμένουν για πάντα έτσι συνενωμένα γιατί δίνουν καλό νοίκι έτσι αντί για πολλά μικρά όμως οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να τα συνενώσουν με τακτοποίηση ή άδεια γιατί μετά δεν θα μπορούν να μεταβιβάζει ο καθένας το μαγαζί του. Αν τα ενώσω δηλαδή με 4495 σε ένα με μία κοινή δήλωση, ο συμβολαιογράφος δεν κάνει μετά συμβόλαιο για ένα από αυτά μόνο καθώς πλέον δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. 

Τι κάνετε σε τέτοιες περιπτώσεις ? Εγώ ανέλαβα 2 τέτοια και τακτοποίησα το πατάρι με κοινή δήλωση. Τώρα ο ένας ιδιοκτήτης που έχει το ένα από τα δύο θέλει να μεταβιβάσει το δικό του και μου ζητάει να το δείξω αυτοτελές - χωρισμένο που δεν είναι. Από την άλλη αν το δείξω ενωμένο δεν μπορεί να κάνει συμβόλαιο. Τι κάνω σε τέτοιες περιπτώσεις ?

Μα πως θα μάθει το ΤΕΕ τι "Ι τάδε" είσαι ? Μόνο ο στρατός το ξέρει αυτό.

Με την ευκαιρία μπορούμε να σχολιάσουμε κάποια πράγματα για τις αλλαγές του άρθρου 98 ? Παραθέτω τον νόμο

Παράθεση

7. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας......Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ.5, είναι η παρέλευση δεκαετίας ......

Τι εννοούμε εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ? Π.χ. κλείσιμο φωταγωγού είναι εντός όγκου του κτιρίου ? Εννοούμε εντός εγκεκριμένης κάλυψης ? Ή π.χ. κλείσιμο πυλωτής  είναι εντός όγκου ? 

22 ώρες πριν, sissy_arch said:

Nik σε ευχαριστώ πολύ!

για το 1. λέει ο 4759 (άρθρο 81): 7. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν.

Αυτό δε σημαίνει ότι μπορεί πλέον ο εκ κατασκευής εντός όγκου να κάνει μονομερή μόνος του?

Ναι το αλλάξανε όντως. Βέβαια μπορείς και να κάτσουν οι συμβολαιογράφοι να το εφαρμόσουν. Στην τελική δεν είναι κάτι τρομερό. Τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας δεν θα αλλάζουν απλά θα αλλάζουν με κάποιο τρόπο τα ποσοστά δαπανών.