pipakos

Συνάδελφοι έχω κάποιες ερωτήσεις για κάτι που μου τυχαίνει πρώτη φορά. Σε δήλωση του 4178 το δεδοτα βγαίνει Υ. Συμφέρει να γίνει μεταφορά στον 4495 για να μειωθεί το πρόστιμο, αφού πρέπει να γίνει ΜΣΕ όπως και να ‘χει. Ο ιδιοκτήτης το πουλάει και πρέπει προφανώς να γίνει και ΗΤ. Οι ερωτήσεις είναι οι εξής: 1) Αν η ΜΣΕ βγάλει το κτίριο ανεπαρκές (υπάρχει σοβαρή πιθανότητα) μπορεί να γίνει συμβόλαιο αρκεί να κάνει ο νέος ιδιοκτήτης μέσα σε 3 χρόνια κάποιες ενισχύσεις; 2) Ο νέος ιδιοκτήτης θέλει να κατεδαφίσει το παλιό κτίριο και να εκδώσει με τον μηχανικό του άδεια δόμησης για να χτίσει νέο. Πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η ΜΣΕ και να έχουν γίνει οι ενισχύσεις και να βγει μετά η άδεια κατεδάφισης (λίγο παράλογο μου φαίνεται);

Αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη ύψους 1,50μ κάτω από τη βεράντα αυθαίρετου υπερυψωμένου ισόγειου κτιρίου (μονοκατοικία), η οποία έχει επιφάνεια μικρότερη από 15 τμ και χρησιμοποιείται για να αποθηκεύονται ξύλα κι έχει πρόσβαση με πόρτες αποκλειστικά από τον περιβάλλοντα χώρο (ανεξάρτητη είσοδος χωρίς να επικοινωνεί εσωτερικά με το υπόλοιπο κτίριο), μπορεί να δηλωθεί ως κατηγορία 3 ή πρέπει να μπει ως ΥΔ ΒΧ με μειωτικό συντελεστή 0,5 ή θα την βάζατε στις λοιπές παραβάσεις λόγω του χαμηλού ύψους;

Σύμφωνα με την εγκύκλιο 2 ναι μπορείς να προχωρήσεις έτσι όπως λες.

Εγώ έστω και με μια μικρή αμφιβολία θα συμφωνήσω σε όλα όσα γράφουν οι συνάδελφοι, απλά ανέφερα ότι έχω διαπιστώσει από προσωπική εμπειρία ότι οι ευθυνόφοβες επιτροπές και υδομ έχουν διαφορειτκή προσέγγιση όσον αφορά το πρόσφατα τροποποιημένο Ε9, και δεν νομίζω να μου έτυχαν οι εξαιρέσεις. Για αυτό η δική μου συμβουλή είναι να μην επαναπαυόμαστε στην αλλαγή του Ε9 αλλά να εξαντλούμε πρώτα όλα τα περιθώρια έρευνας άλλων δημοσίων εγγράφων. Και ειδικά σε περιπτώσεις καταγγελιών να το σκεφτόμαστε δύο φορές πριν προχωρήσουμε σε επιλογή παλαιότητας μόνο με πρόσφατα τροποποιημένο Ε9.

Επανέρχομαι στο θέμα μετά το καθιερωμένο αυγουστιάτικο διάλειμμα. Το πρόβλημα είναι ότι τόσο οι πολεοδομίες όσο και το συποθα όσες φορές μου έχει ζητηθεί να αποδείξω παλαιότητα αυθαίρετων κατασκευών σε καταγγελίες, ΔΕΝ δέχονται το πρόσφατο ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΜΕΝΟ Ε9 ως δημόσιο έγγραφο απόδειξης παλαιότητας (δέχονται τα παλιά μόνο Ε9 όπου εμφανίζεται το κτίσμα στο σύνολο της έκτασής του με μια μικρή απόκλιση). Αυτό ίσχυε και πριν τις ακατανόητες ερμηνείες κι έχουν γίνει ονειρικοί καυγάδες τόσο από πελάτες όσο και από μηχανικούς με τα αρμόδια ελεγκτικά όργανα, τώρα όμως δυστυχώς οι υποστηρικτές της μη χρήσης του τροποποιημένου Ε9 έχουν αποκτήσει στήριγμα, το οποίο προκύπτει από νόμο (ν.4951/22), όχι από εγκύκλιο ή ερμηνευτική ερωταπάντηση. Για αυτούς λοιπόν το τροποποιημένο Ε9 δεν αποτελεί κάτι παραπάνω από μία υπεύθυνη δήλωση, όπως αυτές που ανεβάζαμε στον 4014. Να ενημερώσω ότι σε δική μου περσινή υπόθεση καταγγελίας που πήγε στο συποθα, λεβητοστάσιο που κατασκευάστηκε πριν το 1975 δεν έγινε αποδεκτό να δηλωθεί σε παλιά ημερομηνία μαζί με το κυρίως κτίσμα γιατί δεν εντοπίστηκε σε αεροφωτογραφίες αφού ήταν κάτω από πυκνή βλάστηση, πλην όμως εντοπίστηκε σε ορθοφωτοχάρτη που Κτηματολογίου περιόδου 2007 – 2009, και για να ξεμπλοκάρουμε αναγκαστήκαμε να δηλώσουμε το λεβητοστάσιο την περίοδο 2004 - 2011 ανεβάζοντας ελαφρώς το πρόστιμο του 4495, αλλά και πολύ περισσότερο την αξία ολόκληρου του ακινήτου στην εφορία σε μελλοντικό συμβόλαιο, καθότι το λεβητοστάσιο θα παρασύρει ολόκληρο το κτίσμα σε ημερομηνία μεταγενέστερη (2009). Επίσης η φράση «Στην Τεχνική Έκθεση που υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα απαιτείται σχετική αιτιολόγηση, με ευθύνη του ιδιοκτήτη και μέριμνα του μηχανικού.», ανεξάρτητα από την ευθύνη του ιδιοκτήτη που είναι δεδομένη, αυτό το «μέριμνα» του μηχανικού δεν υπονοεί ότι ο μηχανικός αν δεν έχει στη διάθεσή του δημόσιο έγγραφό (όπως το εννοεί ο ν.4951/22) δεν θα πρέπει να δηλώσει την ημερομηνία που του ζητάει ο ιδιοκτήτης; Συγχωρέστε με που δεν έχω διαβάσει όλες τις προηγούμενες σελίδες αλλά βλέπω ότι υπάρχει πρόβλημα με τα τροποποιημένα Ε9 και την αποδοχή τους από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες, για αυτό και επιμένω να τα γράφω αυτά για να γλιτώσω κι άλλους συναδέλφους να βρεθούν στη δυσάρεστη θέση που βρέθηκα κι εγώ με του πελάτες μου.

Όταν λες όλα εννοείς και την αλλαγή χρήσης του νόμιμου περιγράμματος του υπογείου; Έτσι έκανα παλιά (χρήση τροποποιημένου Ε9 ως αποδεικτικό παλαιότητας, το οποίο έτσι κι αλλιως τους βάζω να το διορθώνουν), διαβάζοντας όμως τις αλλαγές στο άρθρο 87 του 4495/2017 που έγιναν με τον 4951/2022, καταλαβαίνω ότι δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί πλέον ως δημόσιο έγγραφο ένα Ε9 που τροποποιείται σήμερα, από τη στιγμή που το υπόγειο δηλωνόταν ναι μεν το σωστό έτος (αυτό της έκδοσης της Ο.Α.) αλλά ως βοηθητικός χώρος όλα τα προηγούμενα χρόνια. "αρθρο 87 β) ο χρόνος εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής σε υπόγεια στάθμη ή εντός του όγκου νόμιμου κτιρίου αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, εξαιρουµένης της δήλωσης Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων/Πράξης Προσδιορισμού Φόρου, που προκύπτει από τη μηχανογραφική σύνθεση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9),ή τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής, όπως η ύπαρξη ηλεκτρομηχανολογικής εγκατάστασης για τηλεόραση, τηλέφωνο, θέρμανση, οικιακές συσκευές, υδραυλική εγκατάσταση για θέρμανση, καθώς και από τον τρόποσύνδεσης με τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου,ιδίως δε της απευθείας σύνδεσης με χώρους κύριας χρήσης" Θα μπορούσα βέβαια να επικαλεστώ την ύπαρξη από παλιά ηλεκτρομηχανολογικής εγκατάστασης για τηλεόραση, τηλέφωνο, θέρμανση κτλ, αλλά δεν ξέρω με ποιον τρόπο να αποδείξω ότι αυτά υπήρχαν από την αρχή..

Σε κτίριο με Ο.Α. το 1996 (χωρίς καμία θεώρηση) έχουν γίνει κτιριακές επεκτάσεις ίδιες σε όλους τους ορόφους πριν το 2004 (έχει εντοπιστεί το κτίριο σε αεροφωτογραφία του 1998 και οι αυθαίρετες επεκτάσεις έχουν ενιαίο φ.ο. οργανισμό με το νόμιμο τμήμα του κτιρίου, άρα έγιναν από κατασκευής). Σε όλο το υπόγειο έχει γίνει αλλαγή χρήσης από β.χ. σε κ.χ. Ελλείψει δημοσίου εγγράφου αποδεικτικού παλαιότητας (η αεροφωτογραφία δεν μας κάνει για αλλαγές χρήσης) θα πρέπει η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του νόμιμου περιγράμματος του υπογείου να δηλωθεί ότι έγινε μεταξύ 2004 και 2011. Το ερώτημα είναι στις αυθαίρετες επεκτάσεις του υπογείου τι παλαιότητα θα βάζατε; Στους υπόλοιπους ορόφους έχω βάλει τις αυθαίρετες επεκτάσεις πριν το 2003, στο υπόγειο όμως δεν ξέρω κατά πόσο γίνεται να έχω τμήμα με αλλαγή χρήσης μετά το 2004 και τμήματα (επεκτάσεις) με ημερομηνία πριν το 2004, καθότι βρίσκονται μέσα στο ίδιο διαμέρισμα. Μήπως πρέπει να θεωρήσω ότι και ναι μεν οι αυθαίρετες επεκτάσεις του υπογείου έγιναν όσο το υπόγειο ήταν ακόμα β.χ., αλλά η ημερομηνία εγκατάστασης της κ.χ. και σε αυτές έγινε μετά το 2004 όπως και στο υπόλοιπο υπόγειο;

Κανείς. Άρα θα πρέπει να εκδοθεί και ξεχωριστό ΠΕΑ για αυτό το δωμάτιο;

Σε αγροτεμάχιο όπου υφίσταται ένα αυθαίρετο κυρίως κτίριο με χρήση κατοικία χωρίς ο.α., υπάρχει επιπλέον ένα αυθαίρετο ανεξάρτητο κτίριο στον περιβάλλοντα χώρο μικρότερο από 15 τμ, το οποίο είναι κουζίνα (κλειστή κουζίνα με περιμετρικούς τοίχους και στέγη, όχι ανοικτό μπάρμπεκιου). Το κυρίως κτίριο κατοικίας έχει μέσα δική του ξεχωριστή κουζίνα. Την κουζίνα που αποτελεί ανεξάρτητο κτίριο θα την ρυθμίζατε ως κύρια χρήση ή ως βοηθητική με μειωτικό συντελεστή; Θυμάμαι ότι ο Κτιριοδομικός έλεγε κάπου ότι βοηθητικοί είναι οι χώροι όπου δεν προβλέπεται να βρίσκεται κάποιος συνεχόμενα πάνω από 2 ώρες, (πχ τα wc, όχι οι κουζίνες). Γίνεται όμως ένα κτίριο - δωμάτιο από μόνο του να δηλωθεί ως κύριος χώρος; Προκειμένου να γίνει και ηλεκτρονική ταυτότητα θα πρέπει να εκδοθεί και ΠΕΑ για αυτό το κτίριο - δωμάτιο αν δηλωθεί ως κύριος χώρος; Μου φαίνεται λίγο περίεργο. Πώς θα το αντιμετωπίζατε;

Ναι

Δεν έχω τα συμβόλαια των ομόρων.. Αλλά μικρή σημασία έχει, θα το πάω σαν ενιαίο..

Οικοδομήσιμο δεν είναι έτσι κι αλλιώς το άνω των 20 στρεμμάτων (εφόσον το θεωρήσουμε αυτοτελές) καθότι βρίσκεται σε Ζώνη Α αρχαιολογικού χώρου. Πιο πολύ με ενδιέφερε να διαπιστώσω αν μπορεί να χωριστεί το γεωτεμάχιο σε δύο αυτοτελή. Με αυτά τα πολύ κατατοπιστικά που έστειλες καταλαβαίνω ότι οι βεβαιώσεις που χορηγούν οι τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων περί "κοινόχρηστων δρόμων" είναι για τα σκουπίδια και ότι τέτοιου είδους δρόμοι δεν μπορούν να θεωρηθούν "νομίμως υφιστάμενοι", αφού δημιουργήθηκαν από ιδιωτική πρωτοβουλία, κι ας λένε οι Δήμοι τα δικά τους (γιατί μας μπερδεύον ήθελα να 'ξερα). Άρα θα πάω με το ενιαίο γεωτεμαχιο, όπως στον τίτλο. Προφανώς ο δρόμος αυτός πάνω στο τοπογραφικό δεν θα μπορεί να χαρακτηριστεί ως αγροτικός στο κομμάτι που διέρχεται μέσα από το ενιαίο γεωτεμάχιο, Θα άλλαζε κάτι αν το Κτηματολόγιο έδειχνε τον δρόμο να συνεχίζει;

Το ΕΚ μέχρι το αγροτεμάχιο που εξετάζω έχει κωδικό δρόμου, ενώ μέσα στο αγροτεμάχιο και μετά δεν έχει κωδικό δρόμου, δεν είναι όμως τελικό, είναι σε κατάσταση ανάρτησης αν αυτό παίζει κάποιο ρόλο. Ο δρόμος σαφώς και συνεχίζει και είναι όντως παλιός όπως φαίνεται και στους χάρτες. Η βεβαίωση του Δήμου αυτολεξεί γράφει: "Βεβαιώνεται ότι, στη θέση …….., υπάρχει αγροτικός δρόμος πλάτους 4 μέτρων που έχει τεθεί σε κοινή χρήση πριν το Ν.651/77 για την εξυπηρέτηση των ιδιοκτησιών της περιοχής και διέρχεται από την ιδιοκτησία του …... Η παρούσα βεβαίωση χορηγείται μετά από αίτηση του κ. …. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για αποδοχή κληρονομιάς." Εμένα μου φαίνεται ότι το βεβαιώνει ευθέως. Η ερώτηση είναι πόση ισχύ έχει αυτή η βεβαίωση και αν στην τελική είναι ο Δήμος αρμόδιος να χορηγεί τέτοιες βεβαιώσεις. Αν θεωρήσουμε ότι η βεβαίωση έχει ισχύ τότε έχουμε έναν κοινόχρηστο δρόμο που χωρίζει το ενιαίο αγροτεμάχιο σε δύο τμήματα, και το ένα από τα δύο αυτοτελή γεωτεμάχια που δημιουργούνται, το οποίο είναι άρτιο ως προς το εμβαδόν (άνω των 20 στρεμμάτων), έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο αγροτικό δρόμο. Αν όχι πάμε με το ενιαίο. Τι ισχύει από τα δύο και γιατί; Θα μπορούσα να δείξω στο τοπογραφικό του νέου επικείμενου συμβολαίου 2 γεωτεμάχια (το οποίο αποτελεί και επιθυμία του ιδιοκτήτη) και να μεταγραφεί χωρίς να υπάρξουν προβλήματα; Παραθέτω και αυτό το σχετικό: https://news.b2green.gr/39309/%CF%80%CF%8C%CF%84%CE%B5-%CE%B5%CE%AF%CE%BD%CE%B1%CE%B9-%CE%BD%CF%8C%CE%BC%CE%B9%CE%BC%CE%B7-%CE%B7-%CE%BA%CE%B1%CF%84%CE%AC%CF%84%CE%BC%CE%B7%CF%83%CE%B7-%CE%B5%CE%BD%CF%8C%CF%82-%CE%BF%CE%B9%CE%BA και το απόσπασμα που μας ενδιαφέρει: "Το χωράφι μου το «έκοψε» ο δρόμος και χωρίστηκε σε δύο τμήματα. Ισχύει αυτή η κατάτμηση; Σύμφωνα με νομοθετικό διάταγμα του 1923 απαγορεύονταν να δημιουργούμε δρόμους και να «κόβουμε» τα χωράφια μας. Έτσι όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν για την μεταφορά αγροτικών προϊόντων και προϋπάρχουν του 1923 θεωρούνται κοινόχρηστοι, ενώ αντίθετα όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί. Όμως, πλήθος δρόμων σχηματίστηκαν τις δεκαετίες του 1960 και 1970 και για την επίλυση αυτού του ζητήματος υπήρξε νόμος, που αναγνωρίζει τις ιδιωτικές οδούς που σχηματίστηκαν μέχρι το 1977 προς εξυπηρέτηση των παρακείμενων αγροτεμαχίων. Μέσω λοιπόν της «εξομοίωσης» των παρανόμως δημιουργηθέντων ιδιωτικών οδών με «αγροτικές» (που εξαιρούνται της απαγόρευσης) τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από την διάνοιξη της οδού με τον συγκεκριμένο τρόπο, θεωρούνται αυτοτελή και μεταβιβάζονται περαιτέρω χωρίς πρόβλημα." Ξέρουμε μήπως ποιος νόμος είναι αυτός;

Σύμφωνα με βεβαίωση του Δήμου Μαραθώνα που εκδόθηκε το 2021 έπειτα από αίτηση του ιδιοκτήτη - πελάτη μου, υπάρχει "αγροτικός δρόμος πλάτους 4 μέτρων που έχει τεθεί σε κοινή χρήση πριν το Ν.651/77 για την εξυπηρέτηση των ιδιοκτησιών της περιοχής και διέρχεται από την ιδιοκτησία του" πελάτη μου με αποτέλεσμα να του κόβει το αγροτεμάχιο σε 2 τμήματα, το ένα μεγαλύτερο και το άλλο μικρότερο από 20 στρέμματα που είναι το όριο αρτιότητας. Ο δρόμος δεν υφίσταται πριν το 1923. Το Κτηματολόγιο που βρίσκεται σε φάση Ανάρτησης δείχνει τον δρόμο να σταματάει όταν συναντάει το όριο της ιδιοκτησίας του αγροτεμαχίου του πελάτη μου, και να μην διέρχεται μέσα από αυτό ούτε να συνεχίζει στα επόμενα αγροτεμάχια μετά από αυτό. Το τελευταίο συμβόλαιο που αφορά το αγροτεμάχιο είναι του 2016 και το περιγράφει σαν ενιαίο αγνοώντας την ύπαρξη του αγροτικού δόμου. Στο τοπογραφικό που καλούμαι να συντάξω σήμερα θα θεωρήσω ότι έχω δύο αυτοτελή αγροτεμάχια, κι αν ναι εκείνο που είναι μεγαλύτερο από 20 στρέμματα θα το περιγράψω ως άρτιο; Μπορώ δηλαδή να χρησιμοποιήσω τη βεβαίωση του Δήμου αφενός για να δικαιολογήσω τη δημιουργία των δύο αυτοτελών τμημάτων του αγροτεμαχίου και εφετέρου για να περιγραφεί ως άρτιο το άνω των 20 στρεμμάτων θεωρώντας ότι έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο;

Έχω απορία σχετικά με το άρθρο 88, παρ. 1β, ββ του ν.4495/2017, όπως τροποποιήθηκε με το ν.4546/2018 (συγχωρέστε με αν έχει απαντηθεί, δεν πρόλαβα να διαβάσω όλες τις σελίδες του τοπικ λόγω βιασύνης). Το παράβολο των 100 € πληρώνεται για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση κατασκευών που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις των ν.3775/2009 και ν.3843/2010 και είναι κατηγορίας 4 ή κατηγορίας 5; Εγώ όπως το καταλαβαίνω οι παραβάσεις κατηγορίας 5 έχουν ημερομηνία λήξης σε κάθε περίπτωση, ενώ οι παραβάσεις κατηγορίας 4 μπορούν κατ’ επιλογή του ιδιοκτήτη να παραμείνουν ρυθμισμένες για 40 χρόνια από την ημερομηνία υπαγωγής τους στο Ν.3843/2010, και μέσα σε αυτό το διάστημα μπορεί να γίνει συμβολαιογραφική πράξη χωρίς απαραίτητα να υπαχθούν στο άρθρο 88, παρ. 1β, ββ του ν.4495/2017, ή αν επιθυμεί ο ιδιοκτήτης μπορεί ΠΡΟΑΙΡΕΤΙΚΑ να πληρώσει άλλα 100 € και να πάρουν εξαίρεση για πάντα. Ένα επιπλέον ερώτημα είναι κατά πόσο γίνεται σε ήδη περαιωμένη δήλωση που έχει χρησιμοποιηθεί σε συμβόλαιο και που δεν έγινε η υπαγωγή στο εν λόγω άρθρο με την πληρωμή των 100 €, είτε γιατί δεν το ήθελε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης είτε γιατί η μεταβίβαση έγινε πριν την ισχύ του ν.4546/2018, να γίνει επαναφορά σε υπαγωγή και να πληρωθεί από τον νέο ιδιοκτήτη η διαφορά στο πρόστιμο προκειμένου να αποκτηθεί το μπόνους της μόνιμης εξαίρεσης από την κατεδάφιση.