pipakos

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33) Σε κλειστή θέση στάθμευσης στην πυλωτή σύμφωνα με οικ. άδεια έχει γίνει αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια χρήση (διαμέρισμα - κατοικία). Υπολογίζεται στο πρόστιμο η περιμετρική τοιχοποιία όπως αυτή παρουσιάζεται στην κάτοψη της οικ. άδειας; Η εγκύκλιος 2 αναφέρει: α) Στην επιφάνεια του αυθαιρέτου για τον υπολογισμό του προστίμου συμπεριλαμβάνεται και η περιμετρική φέρουσα ή μη τοιχοποιία. Για υπερβάσεις σε χώρους με νόμιμο περίγραμμα (π.χ. κλείσιμο ημιυπαιθρίου χώρου, εγκατάσταση κύριας χρήσης σε υπόγειο, πατάρια, σοφίτες, κ.λ.π) το πρόστιμο υπολογίζεται επί της καθαρής επιφάνειας χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η επιφάνεια έδρασης της νόμιμης τοιχοποιίας. Κάνει λόγο για Η/Χ, υπόγεια, πατάρια, σοφίτες. Δεν αναφέρει για θέσεις στάθμευσης, γράφει όμως κ.λ.π. Η συγκεκριμένη θέση στάθμευσης έχει τακτοποιηθεί με 3843 ως κύρια χρήση στο καθαρό μόνο κομμάτι της, χωρίς τους εξωτερικούς τοίχους, και τώρα πρέπει να γίνει ΗΤ. Μας καλύπτει η ρύθμιση του 3843 ως προς την αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια χρήση ή πρέπει να δηλωθούν και οι εξωτερικές τοιχοποιίες με 4495 ως υπέρβαση δόμησης ή πρέπει οπωσδήποτε να ανακληθεί η ρύθμιση του 3843 και να δηλωθούν όλα τα τμ από την αρχή (μαζί με τους εξωτερικούς τοίχους) με συμψηφισμό προστίμων (αυτό δεν συμφέρει οικονομικά);

Έχει ρυθμιστεί με το Ν.3843/2010 αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια χρήση σε κλειστή θέση στάθμευσης η οποία έγινε κατοικία, κι έχει πάρει εξαίρεση από την κατεδάφιση για 40 χρόνια, εκ των οποίων τα 15 έχουν ήδη περάσει. Για να πάρει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, θα πρέπει η αυθαίρετη αυτή αλλαγή χρήσης να υπαχθεί στον 4495 και να συμψηφιστούν τα παλιά καταβληθέντα πρόστιμα του 3843; Οικονομικά αυτό δεν συμφέρει γιατί το πρόστιμο του 4495 βγαίνει πλέον αρκετά μεγαλύτερο. Αν μείνει στον 3843 και ολοκληρωθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα συνεχίζει να ισχύει η προθεσμία των 40 ετών;

Τελικά τα χρήματα είχαν επιστραφεί την επόμενη εργάσιμη μέρα της κατάθεσης στο λογαριασμό του πελάτη. Επιβεβαίωσα και από το ΤΕΕ, πρόκειται για αυτόματη διαδικασία, δεν χρειάζεται να γίνει καμία ενέργεια.

Παρόμοια περίπτωση δέκα χρόνια μετά, είχα δώσει έναν RF κωδικό πληρωμής για την πληρωμή του προστίμου δήλωσης 4495 εφάπαξ σε έναν πελάτη. Μετά από δεύτερη αυτοψία προσθέτω άλλη μία παράβαση η οποία ανέβασε λίγο το πρόστιμο. Περνάω τις αλλαγές στο πληροφοριακό σύστημα και βγάζω νέο διαφορετικό κωδικό πληρωμής RF με νέο αυξημένο ποσό πληρωμής και τον δίνω πάλι στον πελάτη. Περνάνε από τότε άλλες 5 μέρες και ο πελάτης πηγαίνει στην τράπεζα Πειραιώς να πληρώσει όπου μπερδεύεται και πληρώνει με τον παλιό κωδικό πληρωμής στο μηχάνημα με την κάρτα του, η οποία προφανώς είναι συνδεδεμένη με κάποιον τραπεζικό του λογαριασμό που τηρεί εκεί. Καθότι μεγάλος σε ηλικία τον βοηθάει σύμφωνα με τα λεγόμενά του ο υπάλληλος της τράπεζας να κάνει την πληρωμή. Διαπιστώνουμε σήμερα τρεισήμισι περίπου μήνες μετά ότι προφανώς αυτή η πληρωμή δεν έχει ενημερωθεί στο σύστημα, καθότι ο κωδικός πληρωμής αλλά και το ποσό έχει αλλάξει. Τι πρέπει να κάνει ο πελάτης; Να πάει στην τράπεζα να δει αν τα χρήματα αυτά έχουν επιστραφεί στο λογαριασμό του (δυστυχώς δεν έχει e-banking); Αν δεν έχουν επιστραφεί θα πρέπει να γίνει κάποιο αίτημα επιστροφής, αλλά που; στην τράπεζα; στο πράσινο ταμείο; κάπου αλλού; Του είπα να δει με την κάρτα του στο ΑΤΜ τις τελευταίες συναλλαγές αλλά έχει κάνει πολλές από τότε και δεν θα φαίνεται η επίμαχη, ούτε θυμάται το υπόλοιπο που είχε ο λογαριασμός του για να βγει άκρη μέσω μιας απλής ερώτησης υπολοίπου. Του είπα να πάει στην τράπεζα να ρωτήσει και να με ενημερώσει. Θεωρώ αυτονόητο ότι αυτά τα χρήματα δεν θα έχουν χαθεί. Έχει τύχει σε κανέναν;

Είναι όντως πολύ κακογραμμένο!! Αν δεχτούμε ότι δεν έχει νόημα ο περιορισμός τότε αυτή η δεύτερη ερμηνεία φαντάζει σωστότερη. Παρόλα αυτά εγώ καταλαβαίνω ότι οι κλεισμένοι Η/Χ που ρυθμίζονται για πρώτη φορά με τον 4495 χάνουν αυτό το μπόνους..

Ναι μόνο που μέχρι τώρα βαφτίζονταν από τους ιδώτες μηχανικούς όλοι οι ανύπαρκτοι δρόμοι κοινόχρηστοι και οι υδόμ δεχόντουσαν τα τοπογραφικά όπως τους τα παρέδιδαν χωρίς να ζητάνε επιπλέον αποδεικτικά στοιχεία για το χαρακτηρισμό αυτών των υποτιθέμενων δρόμων. Τώρα μετά από αυτά που έγιναν και οι μεν και οι δε φυλάγονται.

οκ τώρα έγινε αντιληπτό, η αλήθεια είναι ότι το έχουν διατυπώσει λίγο περίεργα. Μήπως έχεις κάποια άποψη και για αυτό; "Κι αν οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν έχουν ρυθμιστεί με προηγούμενους νόμους και ρυθμιστούν τώρα για πρώτη φορά με τον 4495, τότε χάνεται το μπόνους του μη συνυπολογισμού τους στις συνολικές υπερβάσεις για τον προσδιορισμό της κατηγορίας 4 ή 5;"

Εγώ πάντως με όσες πολεοδομίες μίλησα τον τελευταίο χρόνο σε Αθήνα - επαρχία - νησιά μου είπαν ότι έχουν μπλοκάρει αυτές οι οικ. άδειες, δηλαδή σε αγροτεμάχια χωρίς πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο κι ας έχουν παλιό συμβόλαιο, μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο. Το ΣΤΕ δεν νομοθέτησε ακριβώς, απλά έδωσε εκ των υστέρων μια διαφορετική ερμηνεία σε αυτό που εφαρμόζεται εδώ και 20 + χρόνια, καθότι αυτοί που ξεκίνησαν να το ερμηνεύουν ότι μπορεί να δομηθεί αγροτεμάχιο χωρίς πρόσωπο σε χαρακτηρισμένο δρόμο, είδαν ότι οι πολεοδομίες το δέχονταν και μετά ακολούθησαν και όλοι οι υπόλοιποι, και κανένας δεν εξέφρασε καμία αντίθετη γνώμη μέχρι σήμερα γιατί όλοι βολεύονταν. Πώς θα δομήσεις σου λέει το ΣΤΕ αν δεν έχεις πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο; Θα περάσεις μέσα από το γείτονα; Από το χωματόδρομο που δεν είναι κοινόχρηστος αλλά ανήκει στον όμορο; Θα κατεβάσεις τα υλικά με ελικόπτερο; Πώς θα εξασφαλίσεις την πρόσβαση; Το τραγικό είναι ότι αυτή η διαφορετική ερμηνεία διατυπώνεται σήμερα που έχουν ήδη χτιστεί τόσες πολλές οικοδομές εκτός σχεδίου με αυτή την παρέκκλιση...

"Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους ν.3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011 (Α204) και 4178/2013 (Α174). Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση, ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013," Με το δε εννοεί δεν; Κι αυτό το 80% πώς το ερμηνεύετε; Να μην ξεπερνάνε οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι που έχουν δηλωθεί με του προηγούμενους νόμους το 80% της δόμησης και της κάλυψης που αναγράφονται στο διάγραμμα κάλυψης της οικ. αδείας; Μα είναι δυνατόν ποτέ να ξεπερνάνε το 80% της δόμησης; Αφού μέχρι το 20% της δόμησης επιτρεπόταν να κατασκευαστούν οι ανοιχτοί ημιυπαίθριοι χώροι που έκλειναν μετά παράνομα. Μήπως θέλει να πει κάτι άλλο ο ποιητής; Κι αν οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν έχουν ρυθμιστεί με προηγούμενους νόμους και ρυθμιστούν τώρα για πρώτη φορά με τον 4495, τότε χάνεται το μπόνους του μη συνυπολογισμού τους στις συνολικές υπερβάσεις για τον προσδιορισμό της κατηγορίας 4 ή 5;

Όταν σε δύο κάθετες ιδιοκτησίες που αγοράστηκαν μετά το 2011 από δύο αδέρφια (αγόρασε από μία κάθετη ο καθένας) ο μηχανικός των νέων ιδιοκτητών (εγώ) καλείται να συντάξει ηλεκτρονικές ταυτότητες και βρίσκει λάθη στην προηγούμενη δήλωση του 4178, τα οποία έγιναν από τον προηγούμενο μηχανικό εσκεμμένα ως αποτέλεσμα της πίεσης της συμβολαιογράφου που ανέλαβε την προηγούμενη πώληση να ΜΗΝ δηλωθούν πράγματα τα οποία θα την υποχρέωναν να κάνει διόρθωση του παλιού συμβολαίου της σύστασης καθέτου, για να μην μπλέξουν με μία παραπάνω συμβολαιογραφική πράξη – καθυστερήσεις – έξοδα κτλ, σήμερα με τα bonus που έχει δώσει ο 158/Α/4.10.2024 θα μπορούσε να γίνει διόρθωση της αρχικής σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας από τους σημερινούς ιδιοκτήτες των καθέτων χωρίς να εμπλακούν οι προηγούμενοι (οι παλιοί πωλητές), προκειμένου η παλιά δήλωση του 4178 να μεταφερθεί στο δικό μου λογαριασμό του ΤΕΕ και να γίνει μεταφορά στον 4495 για να δηλωθούν και οι αυθαίρετες κατασκευές σωστά; Τους έχω ξεκαθαρίσει πως αν δεν γίνουν οι διορθώσεις δεν θα το αναλάβω.

Σε παρόμοια δική μου υπόθεση είχα αρχικά γράψει άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον ο χωματόδρομος με τον οποίο συνορεύει το αγροτεμάχιο είναι χαρακτηρισμένος κοινόχρηστος. Αφού μου απάντησαν από την αρμόδια υπηρεσία μετά από ένα περίπου μήνα ότι δεν υφίσταται κανένας χαρακτηρισμένος - αναγνωρισμένος δρόμος στην περιοχή ενδιαφέροντος, το άλλαξα σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω των σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση.

Καλά το Κτηματολόγιο θα αργήσει ακόμα. Η ΔΕΔΔΗΕ για τη σύμβαση ζητάει υποχρεωτικά τίτλο; Αυτοί ισχυρίζονται ότι έχουν συνδεθεί και άλλοι στο χωριό χωρίς τίτλους, το θέμα είναι ότι δεν γνωρίζω με ποιον τρόπο. Θα μιλήσω αύριο με ΔΕΔΔΗΕ.

"Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που ευρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών, ... και εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν συντελεσθεί μετά το έτος 1983 και μπορεί να υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή του αναλογούντος παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου ..." Αυτό το οριστικά θα μπορούσε να εννοεί ότι αυτές οι αυθαίρετες κατασκευές μετά το 1983 θα μπορούσαν να δηλωθούν ως κατηγορία 4 αντί για 5, ακόμα και αν δεν υπάρχει οικ. άδεια στο ακίνητο; Το πληροφοριακό όμως σύστημα αν δεν δηλώσεις ότι υπάρχει οικοδομική άδεια δεν σε αφήνει να προχωρήσεις με κατηγορία 4..

Έχω κτίσμα προ του 1955 σε χωριό που αποτελεί και στάσιμο οικισμό, το οποίο αποδεικνύεται από τον τρόπο κατασκευής (πέτρα, τεράστια πάχη τοίχων κτλ), ο οποίος θα περιγραφεί στην τεχνική έκθεση μηχανικού. Δεν υπάρχουν όμως τίτλοι ιδιοκτησίας παρά μόνο μία δήλωση στο Κτηματολόγιο το οποίο είναι σε φάση ανάρτησης, η οικογένεια όμως που το έχει το νέμεται εδώ και τουλάχιστον 70 χρόνια. Θέλουν βεβαίωση μηχανικού για σύνδεση με ΔΚΩ. Αποτελεί πρόβλημα η έλλειψη τίτλου κυριότητας ή μπορεί να προχωρήσει κανονικά η διαδικασία;

Δεν νομίζω ότι η κατασκευή τζακιού μπορεί να δηλωθεί κατηγορία 3 στην παράγραφο που αναφέρει τις παραβασεις κτιριοδομικου κανονισμού. Η εγκύκλιος 2 κάνει λόγο μόνο για κατασκευές που δεν πληρούν τις κτιριοδομικές απαιτήσεις που καθορίζονται ρητά στον Κτιριοδομικό Κανονισμό και δίνει κάποια παραδείγματα που αφορούν συγκεκριμένα τις υπερβάσεις κάποιων τιμών που αναφέρονται στον κανονισμό. Ο αναλυτικός προϋπολογισμός είναι πιο ασφαλής επιλογή.

Το ερώτημα εδώ έχει να κάνει με το κατά πόσο οι εξωτερικές πλευρές μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας - αποθήκης θεωρούνται όψεις αυτής, από τη στιγμή που δεν αποτελούν όψεις του κτιρίου, αφού βλέπουν στον εσωτερικό διάδρομο του υπογείου. Αν τις θεωρήσουμε όψεις τότε η αλλαγή της θέσης της πόρτας ρυθμίζεται με 4495 κατηγορία 3. Αν όχι τότε πρόκειται για ένα είδος διαρρύθμισης και δεν υπάρχει απαίτηση ένταξης στις διατάξεις του 4495. Πλην όμως για να γίνει ηλεκτρονική ταυτότητα θα πρέπει να γίνει ενημέρωση φακέλου, οπότε θα μπορούσε αυτή η αλλαγή να υπαχθεί στον 4495 ως κατηγορία 3 και να τελειώνει η υπόθεση. Συνήθως αυτό επλέγω να κάνω.

Έχω έρθει στο ίδιο δίλημμα, με τη διαφορά ότι έχω δήλωση του 4178 σε οριστική υπαγωγή που δεν απαντάει ο μηχανικός που την έχει κάνει, στην οποία δεν έχει συμπεριλάβει μία αυθαίρετη κατασκευή, είτε από απροσεξία είτε από επιλογή είτε ίσως και κατ' εντολήν του ιδιοκτήτη που τώρα το παίζει ανήξερος, η οποια αυθαίρετη κατασκευή αποδεδειγμένα υφίσταται πριν το 2011. Σκέφτομαι να κάνω νέα υπαγωγή στον 4495 μόνο για αυτή την κατασκευή, και να μείνει και η δήλωση του 4178 ως έχει, εννοείται χωρίς συμψηφισμό προστίμων που αναφέρεται ρητά ότι απαγορεύεται, εκτός αν μεταφερθεί η δήλωση του 4178 στον 4495 οπότε και ο συμψηφισμός θα γίνει αυτόματα. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω εντοπίσει κάπου να απαγορεύεται η κοινή χρήση 4178 και 4495 στο ίδιο ακίνητο, με τον ίδιο τρόπο που επιτρέπεται συνδυασμός 1337 και 3843 με 4178 ή 4495 κτλ, γνωρίζοντας φυσικά ότι αυτή δεν είναι η καλύτερη επιλογή. Θα το τολμούσατε; Έχετε δει κάπου να ανεφέρεται ρητά ότι ο συνδυασμός 4178 και 4495 στην ίδια ιδιοκτησία απαγορεύεται; Ένας ακόμα λόγος που δεν συμφέρει να ανοίξει η δήλωση του 4178 είναι ότι προέρχεται απο 4014 με παλιούς ευνοϊκότερους συντελεστές προστίμου, και αν προστεθούν και τα νέα αυθαίρετα τμ θα γίνει επανυπολογισμός και θα ανέβει πολύ το πρόστιμο, κάτι το οποίο το γλιτώνει ο πελάτης αν γίνει νέα υπαγωγή στον 4495 μόνο για αυτά τα έξτρα τμ..

Αν θες να τα συνδυάσεις και συμφέρει οικονομικά (δεν αυξάνεται ο αριθμός των λοιπών παραβάσεων) μπορείς να τα ρυθμίσεις όλα με αναλυτικό προϋπολογισμό και με κατηγορία διαφορετική της 3. Έτσι γλιτώνεις και το επιπλέον 250άρι. Αλλιώς κάνεις δύο ξεχωριστά ΦΚ όπως γράφεις. Όλα κατηγορία 3 δεν μπορούν να μπουν.

Στις λοιπές παραβάσεις συμπεριλαμβάνεται αυτό και κατηγορία ανάλογη με την παλαιότητα και με το αν υπάρχει οικοδομική άδεια ή όχι. Δεν μπαίνει κατηγορία 3.

Κατά την αυστηρή ερμηνεια του νόμου ίσως, στην πράξη όμως γίνονται μεταβολές - διορθώσεις σε δηλώσεις 4178 και τις δέχονται όλοι (συποθά, υδόμ, συμβολαιογράφοι κτλ) και κατά την ταπεινή μου άποψη το σύστημα του 4178 δεν θα κλειδώσει ούτε στο τέλος του χρόνου και θα συνεχίσουν να γίνονται μεταβολές για πολλά χρόνια ακόμα.

O 4178 δεν ισχύει όσον αφορά την υποβολή νέων δηλώσεων. Οι δηλώσεις που έχουν ήδη πληρωμένο τέλος υπαγωγής από την εποχή που ίσχυε είναι κανονικά επεξεργάσιμες όταν είναι σε φάση υπαγωγής και μπορούν να προωθηθούν σε οριστική υπαγωγή εκ νέου. Πλην όμως απαιτείται η έγκριση της επιτροπής για μεταβολές προστίμου μεγαλύτερες του 20%, είτε αυτές δημιουργούν αύξηση είτε μείωση του συνολικού προστίμου.

Αυτή είναι η σωστή αντιμετώπιση. Εμένα πλέον όταν μου ζητάνε πελάτες να στείλω με mail τη δήλωση του 4495 στους συμβολαιογράφους τους ή των αγοραστών για να την "ελέγξουν", τους ζητάω να περάσουν από το ταμείο πρώτα. Μόνο αν τους εμπιστεύομαι 100% ότι θα πληρωθώ την αμοιβή ακόμα κι αν αρνηθώ τις παρεμβάσεις των συμβολαιογράφων μπορεί να κάνω εξαιρέσεις, σπάνια δηλαδή. Κι αυτό που λένε οι συμβολαιογράφοι ότι ο δικός τους μηχανικός θα το έκανε θυμίζει αυτά που λένε οι πελάτες ότι ο μηχανικός του γείτονα το έκανε στη μισή τιμή κτλ, τα οποία τις περισσότερες φορές είναι ψέματα..

Συνάδελφοι έχω κάποιες ερωτήσεις για κάτι που μου τυχαίνει πρώτη φορά. Σε δήλωση του 4178 το δεδοτα βγαίνει Υ. Συμφέρει να γίνει μεταφορά στον 4495 για να μειωθεί το πρόστιμο, αφού πρέπει να γίνει ΜΣΕ όπως και να ‘χει. Ο ιδιοκτήτης το πουλάει και πρέπει προφανώς να γίνει και ΗΤ. Οι ερωτήσεις είναι οι εξής: 1) Αν η ΜΣΕ βγάλει το κτίριο ανεπαρκές (υπάρχει σοβαρή πιθανότητα) μπορεί να γίνει συμβόλαιο αρκεί να κάνει ο νέος ιδιοκτήτης μέσα σε 3 χρόνια κάποιες ενισχύσεις; 2) Ο νέος ιδιοκτήτης θέλει να κατεδαφίσει το παλιό κτίριο και να εκδώσει με τον μηχανικό του άδεια δόμησης για να χτίσει νέο. Πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η ΜΣΕ και να έχουν γίνει οι ενισχύσεις και να βγει μετά η άδεια κατεδάφισης (λίγο παράλογο μου φαίνεται);