pipakos

Ναι δεν θυμόμουν αν αυτό που έγραψα στο προηγούμενο μήνυμα το είχα δει στον 4178 σε κάποια εγκύκλιο ή αν το θυμάμαι από προφορικές ερωταπαντήσεις helpdesk (από ό,τι φαίνεται το δεύτερο ισχύει), έχουν περάσει και χρόνια πλέον από τότε. Παίζει να έχει και υπόλοιπο σδ αλλά αυτό θα το διαπιστώσω τη Δεύτερα που θα πάρω τους σημερινούς όρους δόμησης από την πολεοδομία. Άρα αν δικαιούται με βάση τον υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης να χτίσει άλλα 30 τμ στο οικόπεδο (αφού τα νόμιμα 40 τμ υπάρχουν ήδη) χάνει την έκπτωση της κκμ κατοικίας, αυτό καταλαβαίνω. Edit "Υπο τον ορο οτι: δεν εχει αχτιστα υπολοιπα σδ. που να της δινουν πανω απο 70 τμ. Στην περιπτωση που έχει, χάνεις το "μοναδικη", άρα και την εκπτωση." Επιβεβαίωση: Εννοείς στο σύνολο 70 τμ, δηλαδή να μην δικαιούται με βάση τον υπολειπόμενο σδ άλλα 70-40=30 τμ, σωστά?

Συμφωνώ και προς τα εκεί προσανατολίζομαι, απλά έγραψα τον προβληματισμό μου ως προς την τήρηση της παραμέτρου "μοναδική" από το κκμ που γράφει το άρθρο, δηλαδή κατά πόσο μπορεί να θεωρηθεί μοναδική μία κατοικία (η κύρια κατοικία) από τη στιγμή που η ιδιοκτήτρια έχει στην κυριότητά της και δεύτερο ακίνητο, κι ας είναι αυτό μικρότερο από 70 τμ. Λίγο αυστηρή ερμηνεία, απλά καμιά φορά δεν μπορείς να είσαι σίγουρος. Επί 4178 έδινα πάντα την έκπτωση της κκμ σε παρόμοιες υποθέσεις (βασιζόμενος σε εγκυκλίους, ερωταπαντήσεις helpdesk κτλ), απλά σκέφτηκα μήπως υπάρχει κάποια διαφορετική προσέγγιση του 4495 πάνω στο θέμα αυτό που να μου διαφεύγει..

Πρόκειται να κάνω τακτοποίηση με 4495 σε οικόπεδο που έχει μέσα δύο κτίσματα (κυρίως κτίσμα 100 τμ και δεύτερο κτίσμα 50 τμ περίπου) με χρήση κατοικία χωρίς σύσταση καθέτου ή οριζοντίου ιδιοκτησίας. Το κυρίως κτίσμα έχει οικ. άδεια για ένα μέρος του (40 τμ), το υπόλοιπο αποτελεί αυθαίρετες επεκτάσεις. Η πελάτισσα δηλώνει ως κύρια κατοικία το κυρίως κτίσμα και σε ξεχωριστή γραμμή στο Ε9 το δεύτερο κτίσμα μέσα στο οικόπεδο. Άλλα ακίνητα δεν έχει στην κυριότητά της. Η ερώτηση είναι κατά πόσο μπορούν να δηλωθούν 30 επιπλέον αυθαίρετα τμ του κυρίως κτίσματος ως κκμ κατοικία, μέχρι δηλαδή να συμπληρωθούν τα 70 τμ (40 τμ νόμιμα + 30 τμ παράνομα = 70 τμ), και τα υπόλοιπα να δηλωθούν ως άλλη κατοικία σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής. Χάνεται δηλαδή εξ ολοκλήρου η έκπτωση της κκμ κατοικίας επειδή υπάρχει και δεύτερο κτίσμα με χρήση κατοικίας στο οικόπεδο στο οικόπεδο ή επειδή μιλάμε για το ίδιο οικόπεδο κι επειδή δεν υπάρχει σύσταση καθέτου μπορεί το δεύτερο κτίσμα να θεωρηθεί κατά κάποιο τρόπο ως παράρτημα του πρώτου κυρίως κτίσματος. Να σημειώσω εδώ ότι το δεύτερο κτίσμα αρχικά ήταν βοηθητικός χώρος κι έπειτα άλλαξε χρήση σε κύριο χώρο (κατασκευή κουζίνας, wc και σωμάτων καλοριφέρ για να μένει σε αυτό η γιαγιά). Επίσης όπως ανέφερα και πριν το δεύτερο κτίσμα μεμονωμένα είναι μικρότερο από 70 τμ, αν αυτό παίζει κάποιον ρόλο.

Αν έχει οριστικοποιηθεί η δήλωση και δεν χρησιμοποιηθεί μετά κάπου πιστεύετε ότι υπάρχει πρόβλημα? Ρωτάω γιατί αν γίνει η διαδικασία από άλλο μηχανικό θα δηλώσει την ίδια εδαφική έκταση, ίδιο ΚΑΕΚ κτλ. Ακόμα και από τον ίδιο μηχανικό μπορεί να χρειαστεί να ξαναυποβάλλει ένα τοπογραφικό με νέα δήλωση αν έχει κάνει στην πρώτη δήλωση κάποιο λάθος. Δεν μου έχει συμβεί (ακόμα), ενημερωτικά ρωτάω. Δεν γνωρίζω να υπάρχει διαδικασία να ξεκλειδώσει και διορθωθεί οριστικά υποβληθείσα δήλωση, εκτός αν κάτι μου διαφεύγει.

Ξεκίνησα τη διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής τοπογραφικού διαγράμματος στο Κτηματολόγιο για να χρησιμοποιηθεί σε συμβολαιογραφική πράξη, κι έχω φτάσει μέχρι την κατάσταση "Αποδεκτό Αρχείο ". Η σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος και η διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής του στο Κτηματολόγιο για το συγκεκριμένο ακίνητο θα γίνει τελικά από άλλο μηχανικό. Υπάρχει κάποιο πρόβλημα (νομικής φύσεως) αν η δική μου δήλωση δεν ολοκληρωθεί και παραμείνει στην κατάσταση "Αποδεκτό Αρχείο"?

Άρα μία λοιπή παράβαση η συνένωση των δύο ιδιοκτησιών μέσω της εσωτερικης σκάλας. Τη συνένωση μου την παρουσίασαν σαν δεδομένη, για αυτό με κάλεσαν να τους δώσω βεβαίωση. Η τακτοποίηση του υπογείου με 3843 έχει γίνει από άλλο μηχανικό. Θα μιλήσω αύριο με τη συμβολαιογράφο για να καταλάβω το σκεπτικό τους. Θεωρείς ότι δεν χρειάζεται να γίνει συμβολαιογραφική πράξη μόνο για τη συνένωση? Αν πχ θελήσουν να πουλήσουν κάποια στιγμή αυτό το διαμέρισμα-μεζονετά δεν θα πρέπει να προηγηθεί αυτή η πράξη της πώλησης?

Ναι αυτό που λες πιστεύω ότι εννοεί, δεν μπορώ να σκεφτώ κάτι άλλο, οπότε για άλλη μια φορά η εγκύκλιος τροποποιεί και δεν επεξηγεί τον νόμο και είναι στη διακριτική ευχέρεια του καθενός αν θα την χρησιμοποιήσει ή όχι. Καλό μέτρο για όποιον θέλει να το εφαρμόσει και επιπλέον κίνητρο για να μεταφερθούν δηλώσεις από 4178 σε 4495. Είναι βέβαια αυτονόητο ότι θα χρειαστεί να γίνει αυτοψία και στις άλλες ιδιοκτησίες της οικοδομής και να ελεγχθούν τυχόν δηλώσεις ρύθμισής τους, τουλάχιστον ως προς τα δηλωθέντα αυθαίρετα τμ από τα οποία προκύπτει η κατηγορία => παραπάνω δουλειά => παραπάνω αμοιβή..

Σε διαμέρισμα τύπου μεζονέτας (υπόγειο και ισόγειο που επικοινωνούν με εσωτερική σκάλα) πρόκειται να γίνει συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης, καθότι σήμερα αποτελούν 2 αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Στα σχέδια της πολεοδομίας το υπόγειο και το ισόγειο αποτελούν επίσης αυτοτελείς χώρους και η εσωτερική σκάλα δεν εμφανίζεται. Το υπόγειο έχει αλλαγή χρήσης σε όλη την επιφάνειά του από βοηθητική σε κύρια, η οποία έχει ρυθμιστεί με Ν.3843/2010. Άλλες αυθαίρετες κατασκευές στο ισόγειο δεν υπάρχουν. Είναι απαραίτητο να ρυθμιστεί ξεχωριστά και η σκάλα επικοινωνίας υπογείου – ισογείου για να δοθεί βεβαίωση μηχανικού ή μας καλύπτει η τακτοποίηση του Ν.3843/2010? Αν χρειάζεται επιπλέον ρύθμιση με Ν.4495/2017 της συνένωσης των δύο ιδιοκτησιών μέσω της εσωτερικής σκάλας, πώς θα το δηλώνατε, διαμερισμάτωση ή λοιπή παράβαση? Έχω μείνει στο ότι η διαμερισμάτωση δηλώνεται μόνο μεταξύ ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κι όχι μεταξύ ιδιοκτησιών διαφορετικών ορόφων όπως εδώ. Έχει αλλάξει κάτι?

https://www.b2green.gr/el/post/73874/neo-aitima-paratasis-prothesmias-tis-rythmisis-afthaireton "Την παράταση εισαγωγής νέων δηλώσεων στον Ν.4495/17 μέχρι την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας των κτιρίων. Τη διαρκή δυνατότητα εισαγωγής στοιχείων και σχεδίων, τόσο στον Ν.4178/13, όσο και στον Ν. 4495/17, τη στιγμή που κάτι τέτοιο δεν επιφέρει καμία εμπλοκή στην εφαρμογή του νόμου. Τη διασφάλιση του αναγκαίου συντονισμού για την παροχή οδηγιών από τους συλλόγους των συμβολαιογράφων, με τρόπο ώστε να μην απαιτούν από τους μηχανικούς σχόλια και αναφορές που δεν προκύπτουν από την κείμενη νομοθεσία." Ταυτίζομαι απόλυτα με αυτή την προσέγγιση και με το κείμενο της επιστολής γενικότερα. Μακάρι να ακουστεί και στο υπουργείο! Λογικά το γνωρίζουν και οι ίδιοι, δίνουν όμως τα deadlines στα δικαιολογητικά (τόσο στον 4178 όσο και στον 4495 εντός ενός έτους μετά την υπαγωγή της δήλωσης, το οποίο στην πράξη δεν εφαρμόζεται), προκειμένου οι μηχανικοί να μην αμελούν τις υποχρεώσεις τους και να κλείνουν τις παλιές τους υποθέσεις. Το κλείδωμα της επεξεργασίας των δηλώσεων του Ν.4178/13 κατ' εμέ θα ήταν ολέθριο, για τους λόγους που πολύ σωστά και τακμηριωμένα αναφέρει η επιστολή!!! Από την άλλη η υποχρέωση περαίωσης των δηλώσεων του Ν.4495/17 προκειμένου να γίνει συμβολαιογραφική πράξη, είναι μέτρο που κινείται στη σωστή κατεύθυνση, για να μην συνεχστεί αυτή η κατάσταση των εκκρεμών δηλώσεων εσαεί... Κι επιτέλους ας βάλει κάποιος φρένο στους συμβολαιογράφους, που επεμβαίνουν συνεχώς στο περιεχόμενο των δηλώσεων 4178 και 4495, και ζητάνε να βεβαιώνει ο μηχανικός για ό,τι @#%&$^* τους κατέβει!!!

Δημήτρη καλημέρα. Στην οικοδομή θα γίνει έτσι κι αλλιώς τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας για άλλους λόγους που δεν αφορούν το παρόν θέμα. Εγώ σκέφτηκα μέσα στην ίδια αυτή τροποποίηση να συμπεριλάβουν και τη νέα θέση στάθμευσης. Τακτοποίηση υπάρχει ήδη γιατί έχουν δηλωθεί και άλλες αυθαιρεσίες. Το ότι στα σχέδια της πολεοδομίας ο χώρος αυτός εμφανίζεται ως χώρος φύτευσης ενώ στην πράξη έχει γίνει θέση στάθμευσης, αυτό από μόνο του δεν χρίζει τακτοποίησης? Κι αν δεν δηλώνεται ως διαφορετικη χωροθετηση ΘΣΑ, τότε με ποιον άλλο τρόπο μπορεί να δηλωθεί?

Έχω οικοδομή με οροφοδιαμέρισμα ισογείου και οροφοδιαμέρισμα Α ορόφου, με αποκλειστική χρήση του οροφοδιαμερίσματος του ισογείου μίας θέσης στάθμευσης στην πρασιά. Εκτός αυτής ο ιδιοκτήτης του ισογείου χρησιμοποιεί αυθαίρετα και έναν άλλο χώρο της πρασιάς, ο οποίος είναι κοινόχρηστος, ως δεύτερη θέση στάθμευσης, όπου εκεί αφήνει το μικρό του αμάξι. Ο χωρός αυτός δεν πληροί προδιαγραφές θέσης στάθμευσης πολεοδομικά όσον αφορά τις διαστάσεις (είναι μικρότερος). Θέλει ο ιδιοκτήτης του ισογείου να τακτοποιήσει αυτόν τον χώρο με 4495 ως «Διαφορ. διαμερισμάτωση/Χωροθέτηση θέσεων Στάθμευσης» με την συναίνεση του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος του Α ορόφου, και να δοθεί αυτή η θέση στάθμευσης ως αποκλειστική χρήση στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος του Α ορόφου, με τροποποίησης οριζοντίου ιδιοκτησίας, για να έχει και ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος του Α ορόφου μία θέση στάθμευσης στην πρασιά, έστω και μικρή. Θεωρώ ότι αυτό γίνεται, σωστά? Συμφωνείτε ή μου διαφεύγει κάτι? Μας δημιουργεί πρόβλημα το γεγονός ότι η αυθαίρετη θέση στάθμευσης είναι μικρή?

Τα είπες όλα!!! Ένας λόγος παραπάνω να γίνει αυτό είναι να σταματήσει επιτέλους η ευνοϊκή μεταχείρηση ορισμένων ιδιοκτητών από τους μηχανικούς τους κατά τον υπολογισμό του προστίμου. Το ιδανικό θα ήταν τμ*τζ*συντελεστής + εκπτώσεις για συγκεκριμένες ομάδες πληθυσμού. Ακόμα και η τιμή ζώνης θα έπρεπε να υπολογίζεται αυτόματα μέσω της πλατφόρμας, έπειτα από το γεωγραφικό εντοπισμό του ακινήτου από το μηχανικό, αλλά αυτά μάλλον είναι πυρηνική φυσική!!!

Λόγω της πολυσυζητημένης και αδιαμφισβήτητης ασάφειας των σχετικών με το θέμα διατάξεων, δεν υπάρχει σωστή και λάθος απάντηση σε αυτό, είναι δυστυχώς θέμα ερμηνείας. Κι έρχεται τώρα και η εγκύκλιος 2 που αναφέρει ύψος υπογείου κατά ΓΟΚ για να περιπλέξει ακόμα περισσότερο την κατάσταση... Αν εκκρεμούν νταραβέρια με ΥΔΟΜ (πχ άδεια αποπεράτωσης, ηλεκτροδότηση κτλ), καλύτερα να αποφύγεις τη χρήση του μειωτικού συντελεστή, γιατί συνήθως οι υπάλληλοι που ελέγχουν αυτές τις δηλώσεις είναι ξεροκέφαλοι – ευθυνόφοβοι και βαράνε κωλύματα επιδιώκοντας να εφαρμόσουν το δυσμενέστερο σενάριο, δηλαδή της μη χρήσης του μειωτικού συντελεστή. Από μια τέτοια απόφαση βέβαια υπάρχει πάντα το ενδεχόμενο να πάει ο πελάτης αλλού.. Σε παλαιότερη αντίστοιχη δική μου δήλωση είχα κάνει διαχωρισμό των επιφανειών, βάζοντας το σαλόνι και την κουζίνα στην κύρια είσοδο του «υπόγειου» διαμερίσματος χωρίς μειωτικό συντελεστή, καθότι συνόρευε με τη στάθμη 0 από εκείνη την μεριά του εδάφους, και τα υπνοδωμάτια και wc στο πίσω μέρος του διαμερίσματος με μειωτικό συντελεστή καθότι ήταν θαμμένα λόγω της κλίσης του εδάφους. Έχω δει όμως και μηχανικούς να το βάζουν όλο με μειωτικό συντελεστή χωρίς φόβο και πάθος!!..

Σε συνέχεια του προηγούμενου post, σύμφωνα με γραπτή απάντηση της υπαλλήλου της ΥΔΟΜ σε σχετικό υποβληθέν ερώτημα, διοικητικές ερμηνείες όπως η εγκύκλιος 4 δεν δύναται να εφαρμοστούν γιατί σύμφωνα με την παρ. 6 του άρθρου 125 του ν.4495/17, τα άρθρα 1 έως 30 του ν.4178/13 και οι εγκύκλιοι που τα συνοδεύουν καταργούνται. Τι θέλει να μας πει δηλαδή? Ότι οι εγκύκλιοι του 4178 δεν ισχύουν για τις δηλώσεις που έχουν παραμείνει στον 4178? Δηλαδή οι άπειρες εκκρεμείς παλιές υποθέσεις του 4178 που έχουν οι μισοί τουλάχιστον μηχανικοί σε όλη την επικράτεια πρέπει να ολοκληρωθούν αγνοώντας τις εγκυκλίους και τα άρθρα 1 έως 30 του 4178 και λαμβάνοντας υπόψη τα αντίστοιχα άρθρα του 4495? Μα αυτό προφανώς ισχύει για τις δηλώσεις που έχουν μεταφερθεί στον 4495 και πηγαίνουν πλέον με τις νέες διατάξεις αυτού, και όχι για όσες ολοκληρώνονται στον 4178, ο οποίος ΔΕΝ είναι αντισυνταγματικός, άρα οι διατάξεις του παραμένουν σε ισχύ για τις παλιές δηλώσεις, απλά δεν μπορούν να υποβληθούν νέες. Θα μας τρελάνει τελείως μου φαίνεται!!! Έχω κάπου άδικο?

Δημήτρη καλημέρα Η σύσταση οριζοντίου έχει ήδη γίνει, όπως ανέφερα σε προηγούμενο post. Εγώ ήμουν ο μηχανικός που έκανε τις τακτοποιήσεις των αυθαίρετων κατασκευών, σύνταξε τον πίνακα χιλιοστών και εξέδωσε την πρώτη βεβαίωση μηχανικού που αφορούσε όλο το οικόπεδο και είχε τον ίδιο αα δήλωσης του 4495 με τον οποίο έγιναν και οι τακτοποιήσεις. Το κείμενο της αρχικής βεβαίωσης προφανώς ανέφερε ότι "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. ". Τώρα λοιπόν θα γίνουν γονικές παροχές και θα εκδοθούν τρεις νέες βεβαιώσεις, όπως είπες κι εσύ, μία για το ισόγειο διαμέρισμα, μία για το διαμέρισμα του Α ορόφου και μία για το μελλοντικό ισόγειο κτίσμα σε κάποιο αόριστο σημείο του οικοπέδου. Ιδιοκτήτης και συμβολαιογράφος αποφάσισαν ότι δεν χρειάζεται να γίνει σύσταση καθέτου και μου ζήτησαν να δώσω την εναπομένουσα δόμηση (αφαιρουμένων και των τακτοποιημένων τμ) στο «μελλοντικό ισόγειο κτίσμα», χωρίς να προσδιορίσω τίποτα περισσότερο σχετικά με το που θα βρίσκεται αυτό μέσα στο οικόπεδο, και οι αυθαίρετες αποθήκες του περιβάλλοντος χώρου να αναφέρονται ως κοινόχρηστες, προφανώς χωρίς χιλιοστά επί του οικοπέδου. Αυτό μου ζήτησαν αυτό και έκανα, δεν είχα κανένα λόγο να φέρω κάποια αντίρρηση. Τώρα λοιπόν έχουμε το διαμέρισμα του ισογείου και του το διαμέρισμα του Α ορόφου, τα οποία έχουν αυθαίρετες αλλαγές στα ανοίγματα των όψεων κατηγορίας 3, καθώς κι ένα αυθαίρετο υπόστεγο, οπότε για αυτά θα εκδώσω από μία βεβαίωση για το καθένα του τύπου "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. ", κι ας μην επηρεάζουν οι συγκεκριμένες αυθαίρετες κατασκευές δόμηση – κάλυψη – ύψος, από τη στιγμή που έχουν γίνει τακτοποιήσεις κατ’ εμέ αυτό είναι το σωστά κείμενο βεβαίωσης για αυτές τις δύο ιδιοκτησίες. Μένει λοιπόν το μελλοντικό ισόγειο κτίσμα, το οποίο για τους λόγους που εξήγησα εκτενώς στα προηγούμενα post και δεν έχει νόημα να τους ξαναγράψω, θεωρώ ότι πρέπει να πάρει βεβαίωση αδόμητου. Ελπίζω τώρα να έχεις πλήρη εικόνα της κατάστασης.

Ναι, αφορά δικαίωμα μελλοντικής δόμησης, είτε επέκταση κατά πλάτος του ισογείου της υπάρχουσας οικοδομής (διαμέρισμα ισογείου και διαμέρισμα Α ορόφου με οικ. άδεια και ρυθμισμένες με 4495 αποθήκες σε διάφορα σημεία του οικοπέδου) είτε τοποθέτηση ενός νέου ισόγειου κτιρίου σε κάποιο αόριστο σημείο του οικοπέδου, παρακρατώντας χιλιοστά. Ο συμβολαιογράφος με τον οποίο μίλησα σήμερα συμφωνεί με την έκδοση βεβαίωσης αδόμητου. Το ίδιο ακριβώς, δηλαδή βεβαίωση αδόμητου, έχουν ζητήσει όλοι οι συνάδελφοι του με τους οποίους έχω συνεργαστεί από εποχής 4014 μέχρι σήμερα για υποθέσεις όπου υπάρχει πρόβλεψη μελλοντικού ορόφου, κι όχι βεβαίωση ότι δεν υφίστανται αυθαίρετες κατασκευές - χρήσεις καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης (η κάλυψη του περιγράμματος της οικοδομής χρεώνεται στους υποκείμενους ορόφους και δεν αποτελεί υφιστάμενο πολεοδομικό μέγεθος του δικαιώματος υψούν) και του ύψους. Η επέκταση κατά πλάτος είναι η πρώτη φορά που μου τυχαίνει, αλλά έχει την ίδια ακριβώς λογική, ότι δηλαδή το μελλοντικό κτίριο δεν έχει ακόμα κατασκευαστεί, άρα αυτή τη χρονική στιγμή, δηλαδή αμέσως μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με την οποία δημιουργήθηκε, είναι αδόμητο. Οι αποθήκες που βρίσκονται στο οικόπεδο αποτελούν τακτοποιημένους κοινόχρηστους χώρους χωρίς χιλιοστά, και δεν καταλαβαίνω για ποιο λόγο να επηρεάζουν τον τύπο της βεβαίωσης της μελλοντικής δόμησης. Ας το πάρουμε από την ανάποδη. Ας πούμε ότι η ύπαρξη των αυθαίρετων αποθηκών συνολικής επιφάνειας περίπου 20 τμ μας υποχρεώνει να εκδώσουμε βεβαίωση του τύπου "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. " Με τον τρόπο αυτό κάνουμε την παραδοχή ότι στο ακίνητο (δηλαδή στη μελλοντική επέκταση κατά πλάτος) υπάρχουν ήδη 20 τμ αυθαίρετα, τα οποία έχουν ρυθμιστεί με 4495. Άρα αυτομάτως αυτά τα 20 τμ τα διαγράφουμε από τους κοινόχρηστους χώρους και τα δίνουμε στο ακίνητο της μελλοντικής επέκτασης, το οποίο τώρα γίνεται 140 τμ που επιτρέπεται να κατασκευαστούν συν τα 20 τμ των αποθηκών που έχουν τακτοποιηθεί, δηλαδή σύνολο 160 τμ, κάτι το οποίο έρχεται σε αντίφαση με το ίδιο το κείμενο της σύστασης και τα αναγραφόμενα στον πίνακα χιλιοστών..

Αναφέρεται απλώς λεκτικά ως μελλοντικό ισόγειο κτίσμα 140 τμ. Το επιχείρημα είναι κατ΄εμέ αυτό που έγραψα παραπάνω, ότι δηλαδή αυτές οι αποθήκες έχουν κατασκευαστεί και έχουν ρυθμιστεί με 4495, οπότε είναι νομίμως υφιστάμενες κατασκευές και 1ον η μελλοντική δόμηση δεν μπορεί να γίνει στο ίδιο περίγραμμα του εδάφους που αυτές πατούν (θα πρέπει να κατεδαφιστούν για να γίνει αυτό) και 2ον έχουν δοθεί συγκεκιμένα τμ στη μελλοντική δόμηση από τα οποία έχουν ήδη αφαιρεθεί τα τμ των αποθηκών, άρα δεν μπορούν να θεωρηθούν ρυθμισμένες κατασκευές καθ΄υπέρβαση της δόμησης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Είναι κάτι διαφορετικό μέσα στο οικόπεδο η μελλοντική δόμηση και κάτι διαφορετικό το διώροφο κτίριο με ο.α. και οι ρυθμισμένες αποθήκες.

Το ακίνητο αφορά μελλοντική δόμηση και βάσει του πίνακα χιλιοστών του αναλογούν συγκεκριμένα χιλιοστά και συγκεκριμένα τμ, τα οποία έχουν προκύψει από τον συντελεστή δόμησης που έχει απομείνει στο οικόπεδο αφαιρούμενων των τμ του κτιρίου που είναι με ο.α. και αφαιρουμένων των τμ των τακτοποιημένων αυθαίρετων κατασκευών που αφορούν αποθήκες στον κοινόχρηστο χώρο. Από αυτά λοιπόν τα 140 τμ που απομένουν και αφορούν το δικαίωμα της μελλοντικής δόμησης δεν έχει χτιστεί τίποτα, ούτε νόμιμα ούτε αυθαίρετα. Άρα το «ακίνητο» δεν είναι αδόμητο?

Η σκέψη 2 αφορά την υπόθεσή μου. Το θέμα είναι ότι στη βεβαίωση αδόμητου εμείς (σύμφωνα με το κείμενο της βεβαίωσης) βαιώνουμε ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα, και όχι ότι στο οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα. Άρα αν το ακίνητο που εξετάζουμε αφορά μελλονική δόμηση με χιλιοστά επί του οικοπέδου, και όχι οικοπεδική έκταση, τότε η βεβαίωση λογικά θα πρέπει να εκδίδεται με τη λογική ότι αφού δεν υπάρχει αυτή η στιγμή το μελλοντικό κτίσμα τότε βεβαιώνουμε αυτό ακριβώς, ότι δηλαδή δεν υπάρχει, άρα είναι αδόμητο. Με αυτή τη λογική ταυτίζονται και οι συμβολαιογράφοι. Είναι δηλαδή ακριβώς το ίδιο με το να έπρεπε να εκδώσουμε βεβαίωση για μελλοντικό όροφο και στην ταράτσα της πολυκατοικίας να υπάρχει πχ αυθαίρετο κοινόχρηστο δώμα, το οποίο παρουσιάζεται και συχνότερα. Πάλι για αδόμητο θα πρέπει να εκδοθεί η βεβαίωση, οπότε δεν βλέπω κάποια διαφορά με την σημερινή μου υπόθεση. Θα το συζητήσω και με το συμβολαιογράφο, αλλά μάλλον ξέρω από τώρα τι θα μου πει..

Πρόκειται να δοθούν 3 βεβαιωσεις μηχανικού έπειτα από σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας σε οικόπεδο για διαμέρισμα ισογείου οικοδομής, διαμέρισμα Α οροφου οικοδομής και μελλοντικό ισόγειο κτίσμα (όχι μελλοντικός όροφος της ίδιας οικοδομής, γιατί έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος) στο οικόπεδο. Στο περιβάλλοντα χώρο του οικοπέδου έχουν ήδη τακτοποιηθεί 3 αυθαίρετες αποθήκες. Για το μελλοντικό κτίσμα δίνουμε βεβαίωση αδόμητου (το πιο πιθανό κατά τη γνώμη μου) ή βεβαίωση ότι οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις κτλ...??

Μήπως ξέρει κανείς η Μάνδρα σε ποια πολεοδομία ανήκει?

Το μόνο που βλέπω σαν λύση είναι να προτείνω να εκδώσω βεβαίωση νομιμότητας χωρίς να αναφέρω τμ στο πεντσέλιδο, το οποίο δεν είναι υποχρεωτικό έτσι κι αλλιώς, για να μην φορτωθώ εγώ τα λάθη των παλιών συμβολαίων. Ή εναλλακτικά να γράψω στην τεχνική έκθεση ότι: το εμβαδόν σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησίας είναι 45 τμ και υφίσταται και τακτοποιημένος με 3843 χώρος 10 τμ. Διόρθωση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με τη συναίνεση όλης της πολυκατοικίας φαντάζει αδύνατο!!

Σε διαμέρισμα που πρόκειται να μεταβιβαστεί έχει τακτοποιηθεί ημιυπαίθριος χώρος 10 τμ με Ν.3843/10. Το διαμέρισμα σύμφωνα με σύσταση οριζοντίου και τον τίτλο ιδιοκτησίας έχει επιφάνεια 45 τμ. Το σχέδιο της πολεοδομίας δεν αναφέρει εμβαδόν του διαμερίσματος. Έπειτα από αυτοψία ανακαλύπτω ότι οι διαστάσεις του διαμερίσματος συμφωνούν με τα σχέδια της πολεοδομίας, πλην όμως το διαμέρισμα βγαίνει περίπου 52 τμ χωρίς τον κλεισμένο ημιυπαίθριο χώρο, δηλαδή σύνολο 62 τμ. Υπάρχει λοιπόν μία διαφορά 7 τμ περίπου σε σχέση με τα συμβόλαια, η οποία λογικά προκύπτει από το γεγονός ότι στα συμβόλαια έχει υπολογιστεί η καθαρή επιφάνεια του διαμερίσματος χωρίς καμία από τις εξωτερικές τοιχοποιίες, οι οποίες χωρίζουν το διαμέρισμα με τα όμορα διαμερίσματα, με τον κοινόχρηστο διάδρομο της πολυκατοικίας και με τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Ουσιαστικά δεν υπάρχει πολεοδομική παράβαση, εκτός από τον ημιυπαίθριο χώρο ο οποίος έχει τακτοποιηθεί, απλά έχει γραφτεί λάθος η νόμιμη επιφάνεια του διαμερίσματος στα συμβόλαια. Μου ζητάνε να εκδώσω βεβαίωση νομιμότητας με τη συμβολαιογράφο να ζητάει να αναφέρεται και η συνολική επιφάνεια της ιδιοκτησίας στο πεντασέλιδο. Τι πρέπει να γίνει κατά τη γνώμη σας εδώ? Να αναφέρω ότι πρέπει να γίνει διόρθωση των συμβολαίων (διόρθωση σύστασης οριζοντίου κτλ)? Μιλάμε για πολυκατοικία με καμιά δεκαριά διαμερίσματα. Να προτείνω να εκδώσω βεβαίωση νομιμότητας χωρίς να αναφέρω τα τμ της ιδιοκτησίας? Να δηλώσω με τον ν.4495/17 τη διαφορά των 7 τμ χωρίς να είναι αυθαίρετη, σύμφωνα πάντα με τα σχέδια της πολεοδομίας? Γνώμες?

Και λίγα λες! Η δική μου πρόβλεψη είναι πως σε περίπτωση που γίνουν οι δειγματοληπτικοί έλεγχοι οι ολόσωστες δηλώσεις (κατά την άποψη του ελεγκτή δόμησης πάντα) θα είναι απλά μια μικρή μειοψηφία, οπότε για να μην γίνει σφαγή θα διευθετηθούν κάπως αλλιώς τα προβλήματα με κάποιου είδους ρύθμιση χάριτος ανά περίπτωση, όπως έγινε με τις δηλώσεις που μεταφέρθηκαν από τον 4014 σε στον 4178 διατηρώντας σταθερά τα πρόστιμα αν δεν αυξάνονταν επιφάνειες ή λοιπές παραβάσεις. Αυτός είναι και ο προβληματισμός μου. Μήπως αν κάνω στη δήλωση τις αλλαγές που πρέπει και ενημερώσω ιδιόκτητες και συμβολαιογράφο βγάλω τα μάτια μου μόνος μου, ενώ όσοι τελικά κάνουν την πάπια ευνοηθούν από κάποια μελλοντική ρύθμιση και πέσουν στα μαλακά? Βέβαια υπάρχουν δύο κατηγορίες πάπιας. Η πολύ πάπια που θα άφηνε τη δήλωση ως έχει χωρίς να ενημερώσει κανέναν και η λίγο πάπια η οποία θα διόρθωνε τη δήλωση να είναι μεν σωστή σε ενδεχόμενο μελλοντικό έλεγχο, αλλά δεν θα το σκάλιζε το θέμα με ιδιοκτήτες (πρώην και νυν) και συμβολαιογράφο (που συνέταξε τα συμβόλαια σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και γονική παροχή). Στην υπόθεση μου λοιπόν υπάρχει λάθος κατηγορία αυθαιρεσιών, η οποία όμως δεν αναφέρεται στο κείμενο του συμβολαίου, δεν παραβιάζει τη φορολογητέα αξία του ακινήτου, δεν προκαλεί επιπλέον υπέρβαση δόμησης – κάλυψης – ύψους και πραγματικά αμφιβάλλω αν και ο συμβολαιογράφος γνωρίζει την διαφορά της κατηγορίας 4 με την κατηγορία 5 (για τους ιδιοκτήτες είμαι σίγουρος ότι δεν την γνωρίζουν). Άρα αν γίνω λίγο πάπια και διορθώσω την δήλωση χωρίς να εμφανίσω τη διόρθωση στους συμβαλλόμενους, αυτομάτως παραδέχομαι ότι πρόκειται περί λάθους κι ότι δεν υπάρχει δόλος. Θα μπορούσε βέβαια να ισχυριστεί κάποιος ότι έταξα στον πελάτη κατηγορία 4 για να μην πάει αλλού, αλλά αυτό νομίζω είναι τραβηγμένο από τα μαλλιά. Ακόμα κι έτσι να ήταν θα ήμουν χαζός αν το έκανα αυτό επίτηδες και μετά το συμβόλαιο το διόρθωνα από μόνος μου. Αν επρόκειτο περί λαμογιάς απλά δεν θα το διόρθωνα ποτέ και ό,τι γίνει έγινε, όπως λειτουργούν όλοι οι Ταλιμπάν του είδους… ΥΓ1 Το ερώτημα που παραμένει από τον 4014 κιόλας και κατ’ εμέ δεν έχει ακόμα απαντηθεί είναι ποιος επωμίζεται το κόστος αν πούμε ότι πάμε σε διόρθωση συμβολαίων. Εδώ λοιπόν που δεν έχουμε αύξηση προστίμου παρά μόνο επιλογή λανθασμένης κατηγορίας, θα μπορούσαν οι ιδιοκτήτες να στραφούν ενάντια στο μηχανικό που έκανε το λάθος για να πληρώσει τα επιπλέον έξοδα του διορθωτικού συμβολαίου (αμοιβή συμβολαιογράφου και ό,τι άλλο προκύψει). Αν είχαμε λάθος στο πρόστιμο, το επιπλέον πρόστιμο που θα προέκυπτε + φόροι + ταπ κτλ θα μπορούσε το δικαστήριο να το χρεώσει στο μηχανικό? Αφού αυτά έπρεπε να τα είχε πληρώσει ο ιδιοκτήτης εξ αρχής και δεν αποτελούν επιπλέον έξοδα λόγω του λάθους της δήλωσης. ΥΓ2 Τι γίνεται όταν υπάρχει παρατυπία σε δήλωση αυθαιρέτου που έχει δοθεί βεβαίωση σε συμβόλαιο για την οποίο δεν ευθύνεται ο μηχανικός. Σε αντίστοιχη άλλη δική μου υπόθεση του 4495 είχα δηλώσει ορθώς ότι στο ακίνητο απαιτείται η σύνταξη μελέτης στατικής επάρκειας για μια αυθαιρεσία 10 τμ, πριν βγει η υπουργική απόφαση που απαλλάσσει τις αυθαίρετες κατασκευές κάτω των 25 τμ από τη ΜΣΕ. Και μάλιστα αυτή η απαίτηση έχει αναφερθεί και στο κείμενο του συμβολαίου, σε αντίθεση με την υπόθεση της λάθος κατηγορίας η οποία στο συμβόλαιο τουλάχιστον δεν αναφέρεται πουθενά. Εδώ τι πρέπει να κάνει ο μηχανικός? Αφήνει τη δήλωση ως έχει και χαντακώνει το νέο ιδιοκτήτη, ο οποίος θα πρέπει να προβεί σε σύνταξη ΜΣΕ για όλη την πολυκατοικία εξαιτίας της αυθαίρετης επέκτασης των 10 τμ σε εξώστη του διαμερίσματός του? Ή γυρίζει τη δήλωση σε υπαγωγή, διορθώνει αυτή την «παρατυπία» και ενημερώνει πωλητή, αγοραστή και συμβολαιογράφο για να προβούν σε διόρθωση συμβολαίων. Κι εδώ ποιος επωμίζεται το επιπλέον κόστος? Ο μηχανικός που στην προκειμένη δεν φταίει? Ο ιδιοκτήτης που δεν φταίει ποτέ? Ή το ελληνικό δημόσιο (αυτό αποτελεί ανέκδοτο)? Ή μήπως απλά είναι καλύτερα ο μηχανικός να γυρίσει τη δήλωση σε υπαγωγή, να πληρώσει και το δεκάευρο επειδή είναι large, και να ενημερώσει τον αγοραστή ότι απαλλάχτηκε από την ΜΣΕ να χαρεί κιόλας και να τελειώσει η υπόθεση εδώ? Άρα η μονομερής τροποποίηση μιας δήλωσης αυθαιρέτου με λάθη νομίζω ότι αποτελεί μία επιλογή που θα μπορούσε και αυτή να ανέβει στη ζυγαριά μερικές φορές, χωρίς πιστεύω να διαφωνεί κανείς ότι το πιο σωστό από όλα παραμένει η διόρθωση των συμβολαίων..

Βρήκα αυτό το θέμα και γράφω κι εγώ την «αμαρτία» μου: Σε δήλωση του 4178, για την οποία έχω δώσει βεβαίωση εδώ και χρόνια που χρησιμοποιήθηκε σε γονική παροχή, σήμερα που προσπαθώ να ανεβάσω όλα τα δικαιολογητικά για να την κλείσω διαπιστώνω ότι η κατηγορία 4 που έχω δηλώσει στις αυθαιρεσίες είναι λάθος και πως έπρεπε να δηλωθούν κατηγορία 5. Τι θα κάνατε στη θέση μου? Θα αφήνατε τη δήλωση ως έχει με το σκεπτικό να μην αλλάξουν αυτά που δηλώθηκαν στο συμβόλαιο καθώς και με το σκεπτικό ότι οι δηλώσεις με κατηγορία 4 είναι λιγότερο πιθανό να ελεγθούν συγκριτικά με τις δηλώσεις κατηγορίας 5? Ή θα γυρνούσατε τη δήλωση σε υπαγωγή και θα κάνατε τις αλλαγές εκ των υστέρων και θα οριστικοποιούσατε ξανά τη δήλωση με μια νέα ημερομηνία (η οποία δυστυχώς θα φαίνεται) προκειμένου να είναι η δήλωση σωστή και με το σκεπτικό ότι η κατηγορία των αυθαιρεσιών στο συμβόλαιο δεν αναγράφεται πουθενά, άρα το κείμενο του συμβολαίου δεν αλλάζει, ούτε φυσικά και η φορολογητέα αξία του ακινήτου? Στη δεύτερη περίπτωση θα ενημερώνατε κάποιον (ιδιοκτήτη παλιό ή νέο, συμβολαιογράφο κτλ) ή θα αποφεύγατε αυτό το μπλέξιμο? Προσανατολίζομαι στη δεύτερη λύση χωρίς να ενημερώσω κανέναν.