pipakos

Δημήτρη καλημέρα Η σύσταση οριζοντίου έχει ήδη γίνει, όπως ανέφερα σε προηγούμενο post. Εγώ ήμουν ο μηχανικός που έκανε τις τακτοποιήσεις των αυθαίρετων κατασκευών, σύνταξε τον πίνακα χιλιοστών και εξέδωσε την πρώτη βεβαίωση μηχανικού που αφορούσε όλο το οικόπεδο και είχε τον ίδιο αα δήλωσης του 4495 με τον οποίο έγιναν και οι τακτοποιήσεις. Το κείμενο της αρχικής βεβαίωσης προφανώς ανέφερε ότι "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. ". Τώρα λοιπόν θα γίνουν γονικές παροχές και θα εκδοθούν τρεις νέες βεβαιώσεις, όπως είπες κι εσύ, μία για το ισόγειο διαμέρισμα, μία για το διαμέρισμα του Α ορόφου και μία για το μελλοντικό ισόγειο κτίσμα σε κάποιο αόριστο σημείο του οικοπέδου. Ιδιοκτήτης και συμβολαιογράφος αποφάσισαν ότι δεν χρειάζεται να γίνει σύσταση καθέτου και μου ζήτησαν να δώσω την εναπομένουσα δόμηση (αφαιρουμένων και των τακτοποιημένων τμ) στο «μελλοντικό ισόγειο κτίσμα», χωρίς να προσδιορίσω τίποτα περισσότερο σχετικά με το που θα βρίσκεται αυτό μέσα στο οικόπεδο, και οι αυθαίρετες αποθήκες του περιβάλλοντος χώρου να αναφέρονται ως κοινόχρηστες, προφανώς χωρίς χιλιοστά επί του οικοπέδου. Αυτό μου ζήτησαν αυτό και έκανα, δεν είχα κανένα λόγο να φέρω κάποια αντίρρηση. Τώρα λοιπόν έχουμε το διαμέρισμα του ισογείου και του το διαμέρισμα του Α ορόφου, τα οποία έχουν αυθαίρετες αλλαγές στα ανοίγματα των όψεων κατηγορίας 3, καθώς κι ένα αυθαίρετο υπόστεγο, οπότε για αυτά θα εκδώσω από μία βεβαίωση για το καθένα του τύπου "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. ", κι ας μην επηρεάζουν οι συγκεκριμένες αυθαίρετες κατασκευές δόμηση – κάλυψη – ύψος, από τη στιγμή που έχουν γίνει τακτοποιήσεις κατ’ εμέ αυτό είναι το σωστά κείμενο βεβαίωσης για αυτές τις δύο ιδιοκτησίες. Μένει λοιπόν το μελλοντικό ισόγειο κτίσμα, το οποίο για τους λόγους που εξήγησα εκτενώς στα προηγούμενα post και δεν έχει νόημα να τους ξαναγράψω, θεωρώ ότι πρέπει να πάρει βεβαίωση αδόμητου. Ελπίζω τώρα να έχεις πλήρη εικόνα της κατάστασης.

Ναι, αφορά δικαίωμα μελλοντικής δόμησης, είτε επέκταση κατά πλάτος του ισογείου της υπάρχουσας οικοδομής (διαμέρισμα ισογείου και διαμέρισμα Α ορόφου με οικ. άδεια και ρυθμισμένες με 4495 αποθήκες σε διάφορα σημεία του οικοπέδου) είτε τοποθέτηση ενός νέου ισόγειου κτιρίου σε κάποιο αόριστο σημείο του οικοπέδου, παρακρατώντας χιλιοστά. Ο συμβολαιογράφος με τον οποίο μίλησα σήμερα συμφωνεί με την έκδοση βεβαίωσης αδόμητου. Το ίδιο ακριβώς, δηλαδή βεβαίωση αδόμητου, έχουν ζητήσει όλοι οι συνάδελφοι του με τους οποίους έχω συνεργαστεί από εποχής 4014 μέχρι σήμερα για υποθέσεις όπου υπάρχει πρόβλεψη μελλοντικού ορόφου, κι όχι βεβαίωση ότι δεν υφίστανται αυθαίρετες κατασκευές - χρήσεις καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης (η κάλυψη του περιγράμματος της οικοδομής χρεώνεται στους υποκείμενους ορόφους και δεν αποτελεί υφιστάμενο πολεοδομικό μέγεθος του δικαιώματος υψούν) και του ύψους. Η επέκταση κατά πλάτος είναι η πρώτη φορά που μου τυχαίνει, αλλά έχει την ίδια ακριβώς λογική, ότι δηλαδή το μελλοντικό κτίριο δεν έχει ακόμα κατασκευαστεί, άρα αυτή τη χρονική στιγμή, δηλαδή αμέσως μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με την οποία δημιουργήθηκε, είναι αδόμητο. Οι αποθήκες που βρίσκονται στο οικόπεδο αποτελούν τακτοποιημένους κοινόχρηστους χώρους χωρίς χιλιοστά, και δεν καταλαβαίνω για ποιο λόγο να επηρεάζουν τον τύπο της βεβαίωσης της μελλοντικής δόμησης. Ας το πάρουμε από την ανάποδη. Ας πούμε ότι η ύπαρξη των αυθαίρετων αποθηκών συνολικής επιφάνειας περίπου 20 τμ μας υποχρεώνει να εκδώσουμε βεβαίωση του τύπου "οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89. " Με τον τρόπο αυτό κάνουμε την παραδοχή ότι στο ακίνητο (δηλαδή στη μελλοντική επέκταση κατά πλάτος) υπάρχουν ήδη 20 τμ αυθαίρετα, τα οποία έχουν ρυθμιστεί με 4495. Άρα αυτομάτως αυτά τα 20 τμ τα διαγράφουμε από τους κοινόχρηστους χώρους και τα δίνουμε στο ακίνητο της μελλοντικής επέκτασης, το οποίο τώρα γίνεται 140 τμ που επιτρέπεται να κατασκευαστούν συν τα 20 τμ των αποθηκών που έχουν τακτοποιηθεί, δηλαδή σύνολο 160 τμ, κάτι το οποίο έρχεται σε αντίφαση με το ίδιο το κείμενο της σύστασης και τα αναγραφόμενα στον πίνακα χιλιοστών..

Αναφέρεται απλώς λεκτικά ως μελλοντικό ισόγειο κτίσμα 140 τμ. Το επιχείρημα είναι κατ΄εμέ αυτό που έγραψα παραπάνω, ότι δηλαδή αυτές οι αποθήκες έχουν κατασκευαστεί και έχουν ρυθμιστεί με 4495, οπότε είναι νομίμως υφιστάμενες κατασκευές και 1ον η μελλοντική δόμηση δεν μπορεί να γίνει στο ίδιο περίγραμμα του εδάφους που αυτές πατούν (θα πρέπει να κατεδαφιστούν για να γίνει αυτό) και 2ον έχουν δοθεί συγκεκιμένα τμ στη μελλοντική δόμηση από τα οποία έχουν ήδη αφαιρεθεί τα τμ των αποθηκών, άρα δεν μπορούν να θεωρηθούν ρυθμισμένες κατασκευές καθ΄υπέρβαση της δόμησης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Είναι κάτι διαφορετικό μέσα στο οικόπεδο η μελλοντική δόμηση και κάτι διαφορετικό το διώροφο κτίριο με ο.α. και οι ρυθμισμένες αποθήκες.

Το ακίνητο αφορά μελλοντική δόμηση και βάσει του πίνακα χιλιοστών του αναλογούν συγκεκριμένα χιλιοστά και συγκεκριμένα τμ, τα οποία έχουν προκύψει από τον συντελεστή δόμησης που έχει απομείνει στο οικόπεδο αφαιρούμενων των τμ του κτιρίου που είναι με ο.α. και αφαιρουμένων των τμ των τακτοποιημένων αυθαίρετων κατασκευών που αφορούν αποθήκες στον κοινόχρηστο χώρο. Από αυτά λοιπόν τα 140 τμ που απομένουν και αφορούν το δικαίωμα της μελλοντικής δόμησης δεν έχει χτιστεί τίποτα, ούτε νόμιμα ούτε αυθαίρετα. Άρα το «ακίνητο» δεν είναι αδόμητο?

Η σκέψη 2 αφορά την υπόθεσή μου. Το θέμα είναι ότι στη βεβαίωση αδόμητου εμείς (σύμφωνα με το κείμενο της βεβαίωσης) βαιώνουμε ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα, και όχι ότι στο οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα. Άρα αν το ακίνητο που εξετάζουμε αφορά μελλονική δόμηση με χιλιοστά επί του οικοπέδου, και όχι οικοπεδική έκταση, τότε η βεβαίωση λογικά θα πρέπει να εκδίδεται με τη λογική ότι αφού δεν υπάρχει αυτή η στιγμή το μελλοντικό κτίσμα τότε βεβαιώνουμε αυτό ακριβώς, ότι δηλαδή δεν υπάρχει, άρα είναι αδόμητο. Με αυτή τη λογική ταυτίζονται και οι συμβολαιογράφοι. Είναι δηλαδή ακριβώς το ίδιο με το να έπρεπε να εκδώσουμε βεβαίωση για μελλοντικό όροφο και στην ταράτσα της πολυκατοικίας να υπάρχει πχ αυθαίρετο κοινόχρηστο δώμα, το οποίο παρουσιάζεται και συχνότερα. Πάλι για αδόμητο θα πρέπει να εκδοθεί η βεβαίωση, οπότε δεν βλέπω κάποια διαφορά με την σημερινή μου υπόθεση. Θα το συζητήσω και με το συμβολαιογράφο, αλλά μάλλον ξέρω από τώρα τι θα μου πει..

Πρόκειται να δοθούν 3 βεβαιωσεις μηχανικού έπειτα από σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας σε οικόπεδο για διαμέρισμα ισογείου οικοδομής, διαμέρισμα Α οροφου οικοδομής και μελλοντικό ισόγειο κτίσμα (όχι μελλοντικός όροφος της ίδιας οικοδομής, γιατί έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος) στο οικόπεδο. Στο περιβάλλοντα χώρο του οικοπέδου έχουν ήδη τακτοποιηθεί 3 αυθαίρετες αποθήκες. Για το μελλοντικό κτίσμα δίνουμε βεβαίωση αδόμητου (το πιο πιθανό κατά τη γνώμη μου) ή βεβαίωση ότι οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις κτλ...??

Μήπως ξέρει κανείς η Μάνδρα σε ποια πολεοδομία ανήκει?

Το μόνο που βλέπω σαν λύση είναι να προτείνω να εκδώσω βεβαίωση νομιμότητας χωρίς να αναφέρω τμ στο πεντσέλιδο, το οποίο δεν είναι υποχρεωτικό έτσι κι αλλιώς, για να μην φορτωθώ εγώ τα λάθη των παλιών συμβολαίων. Ή εναλλακτικά να γράψω στην τεχνική έκθεση ότι: το εμβαδόν σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησίας είναι 45 τμ και υφίσταται και τακτοποιημένος με 3843 χώρος 10 τμ. Διόρθωση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με τη συναίνεση όλης της πολυκατοικίας φαντάζει αδύνατο!!

Σε διαμέρισμα που πρόκειται να μεταβιβαστεί έχει τακτοποιηθεί ημιυπαίθριος χώρος 10 τμ με Ν.3843/10. Το διαμέρισμα σύμφωνα με σύσταση οριζοντίου και τον τίτλο ιδιοκτησίας έχει επιφάνεια 45 τμ. Το σχέδιο της πολεοδομίας δεν αναφέρει εμβαδόν του διαμερίσματος. Έπειτα από αυτοψία ανακαλύπτω ότι οι διαστάσεις του διαμερίσματος συμφωνούν με τα σχέδια της πολεοδομίας, πλην όμως το διαμέρισμα βγαίνει περίπου 52 τμ χωρίς τον κλεισμένο ημιυπαίθριο χώρο, δηλαδή σύνολο 62 τμ. Υπάρχει λοιπόν μία διαφορά 7 τμ περίπου σε σχέση με τα συμβόλαια, η οποία λογικά προκύπτει από το γεγονός ότι στα συμβόλαια έχει υπολογιστεί η καθαρή επιφάνεια του διαμερίσματος χωρίς καμία από τις εξωτερικές τοιχοποιίες, οι οποίες χωρίζουν το διαμέρισμα με τα όμορα διαμερίσματα, με τον κοινόχρηστο διάδρομο της πολυκατοικίας και με τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Ουσιαστικά δεν υπάρχει πολεοδομική παράβαση, εκτός από τον ημιυπαίθριο χώρο ο οποίος έχει τακτοποιηθεί, απλά έχει γραφτεί λάθος η νόμιμη επιφάνεια του διαμερίσματος στα συμβόλαια. Μου ζητάνε να εκδώσω βεβαίωση νομιμότητας με τη συμβολαιογράφο να ζητάει να αναφέρεται και η συνολική επιφάνεια της ιδιοκτησίας στο πεντασέλιδο. Τι πρέπει να γίνει κατά τη γνώμη σας εδώ? Να αναφέρω ότι πρέπει να γίνει διόρθωση των συμβολαίων (διόρθωση σύστασης οριζοντίου κτλ)? Μιλάμε για πολυκατοικία με καμιά δεκαριά διαμερίσματα. Να προτείνω να εκδώσω βεβαίωση νομιμότητας χωρίς να αναφέρω τα τμ της ιδιοκτησίας? Να δηλώσω με τον ν.4495/17 τη διαφορά των 7 τμ χωρίς να είναι αυθαίρετη, σύμφωνα πάντα με τα σχέδια της πολεοδομίας? Γνώμες?

Και λίγα λες! Η δική μου πρόβλεψη είναι πως σε περίπτωση που γίνουν οι δειγματοληπτικοί έλεγχοι οι ολόσωστες δηλώσεις (κατά την άποψη του ελεγκτή δόμησης πάντα) θα είναι απλά μια μικρή μειοψηφία, οπότε για να μην γίνει σφαγή θα διευθετηθούν κάπως αλλιώς τα προβλήματα με κάποιου είδους ρύθμιση χάριτος ανά περίπτωση, όπως έγινε με τις δηλώσεις που μεταφέρθηκαν από τον 4014 σε στον 4178 διατηρώντας σταθερά τα πρόστιμα αν δεν αυξάνονταν επιφάνειες ή λοιπές παραβάσεις. Αυτός είναι και ο προβληματισμός μου. Μήπως αν κάνω στη δήλωση τις αλλαγές που πρέπει και ενημερώσω ιδιόκτητες και συμβολαιογράφο βγάλω τα μάτια μου μόνος μου, ενώ όσοι τελικά κάνουν την πάπια ευνοηθούν από κάποια μελλοντική ρύθμιση και πέσουν στα μαλακά? Βέβαια υπάρχουν δύο κατηγορίες πάπιας. Η πολύ πάπια που θα άφηνε τη δήλωση ως έχει χωρίς να ενημερώσει κανέναν και η λίγο πάπια η οποία θα διόρθωνε τη δήλωση να είναι μεν σωστή σε ενδεχόμενο μελλοντικό έλεγχο, αλλά δεν θα το σκάλιζε το θέμα με ιδιοκτήτες (πρώην και νυν) και συμβολαιογράφο (που συνέταξε τα συμβόλαια σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και γονική παροχή). Στην υπόθεση μου λοιπόν υπάρχει λάθος κατηγορία αυθαιρεσιών, η οποία όμως δεν αναφέρεται στο κείμενο του συμβολαίου, δεν παραβιάζει τη φορολογητέα αξία του ακινήτου, δεν προκαλεί επιπλέον υπέρβαση δόμησης – κάλυψης – ύψους και πραγματικά αμφιβάλλω αν και ο συμβολαιογράφος γνωρίζει την διαφορά της κατηγορίας 4 με την κατηγορία 5 (για τους ιδιοκτήτες είμαι σίγουρος ότι δεν την γνωρίζουν). Άρα αν γίνω λίγο πάπια και διορθώσω την δήλωση χωρίς να εμφανίσω τη διόρθωση στους συμβαλλόμενους, αυτομάτως παραδέχομαι ότι πρόκειται περί λάθους κι ότι δεν υπάρχει δόλος. Θα μπορούσε βέβαια να ισχυριστεί κάποιος ότι έταξα στον πελάτη κατηγορία 4 για να μην πάει αλλού, αλλά αυτό νομίζω είναι τραβηγμένο από τα μαλλιά. Ακόμα κι έτσι να ήταν θα ήμουν χαζός αν το έκανα αυτό επίτηδες και μετά το συμβόλαιο το διόρθωνα από μόνος μου. Αν επρόκειτο περί λαμογιάς απλά δεν θα το διόρθωνα ποτέ και ό,τι γίνει έγινε, όπως λειτουργούν όλοι οι Ταλιμπάν του είδους… ΥΓ1 Το ερώτημα που παραμένει από τον 4014 κιόλας και κατ’ εμέ δεν έχει ακόμα απαντηθεί είναι ποιος επωμίζεται το κόστος αν πούμε ότι πάμε σε διόρθωση συμβολαίων. Εδώ λοιπόν που δεν έχουμε αύξηση προστίμου παρά μόνο επιλογή λανθασμένης κατηγορίας, θα μπορούσαν οι ιδιοκτήτες να στραφούν ενάντια στο μηχανικό που έκανε το λάθος για να πληρώσει τα επιπλέον έξοδα του διορθωτικού συμβολαίου (αμοιβή συμβολαιογράφου και ό,τι άλλο προκύψει). Αν είχαμε λάθος στο πρόστιμο, το επιπλέον πρόστιμο που θα προέκυπτε + φόροι + ταπ κτλ θα μπορούσε το δικαστήριο να το χρεώσει στο μηχανικό? Αφού αυτά έπρεπε να τα είχε πληρώσει ο ιδιοκτήτης εξ αρχής και δεν αποτελούν επιπλέον έξοδα λόγω του λάθους της δήλωσης. ΥΓ2 Τι γίνεται όταν υπάρχει παρατυπία σε δήλωση αυθαιρέτου που έχει δοθεί βεβαίωση σε συμβόλαιο για την οποίο δεν ευθύνεται ο μηχανικός. Σε αντίστοιχη άλλη δική μου υπόθεση του 4495 είχα δηλώσει ορθώς ότι στο ακίνητο απαιτείται η σύνταξη μελέτης στατικής επάρκειας για μια αυθαιρεσία 10 τμ, πριν βγει η υπουργική απόφαση που απαλλάσσει τις αυθαίρετες κατασκευές κάτω των 25 τμ από τη ΜΣΕ. Και μάλιστα αυτή η απαίτηση έχει αναφερθεί και στο κείμενο του συμβολαίου, σε αντίθεση με την υπόθεση της λάθος κατηγορίας η οποία στο συμβόλαιο τουλάχιστον δεν αναφέρεται πουθενά. Εδώ τι πρέπει να κάνει ο μηχανικός? Αφήνει τη δήλωση ως έχει και χαντακώνει το νέο ιδιοκτήτη, ο οποίος θα πρέπει να προβεί σε σύνταξη ΜΣΕ για όλη την πολυκατοικία εξαιτίας της αυθαίρετης επέκτασης των 10 τμ σε εξώστη του διαμερίσματός του? Ή γυρίζει τη δήλωση σε υπαγωγή, διορθώνει αυτή την «παρατυπία» και ενημερώνει πωλητή, αγοραστή και συμβολαιογράφο για να προβούν σε διόρθωση συμβολαίων. Κι εδώ ποιος επωμίζεται το επιπλέον κόστος? Ο μηχανικός που στην προκειμένη δεν φταίει? Ο ιδιοκτήτης που δεν φταίει ποτέ? Ή το ελληνικό δημόσιο (αυτό αποτελεί ανέκδοτο)? Ή μήπως απλά είναι καλύτερα ο μηχανικός να γυρίσει τη δήλωση σε υπαγωγή, να πληρώσει και το δεκάευρο επειδή είναι large, και να ενημερώσει τον αγοραστή ότι απαλλάχτηκε από την ΜΣΕ να χαρεί κιόλας και να τελειώσει η υπόθεση εδώ? Άρα η μονομερής τροποποίηση μιας δήλωσης αυθαιρέτου με λάθη νομίζω ότι αποτελεί μία επιλογή που θα μπορούσε και αυτή να ανέβει στη ζυγαριά μερικές φορές, χωρίς πιστεύω να διαφωνεί κανείς ότι το πιο σωστό από όλα παραμένει η διόρθωση των συμβολαίων..

Βρήκα αυτό το θέμα και γράφω κι εγώ την «αμαρτία» μου: Σε δήλωση του 4178, για την οποία έχω δώσει βεβαίωση εδώ και χρόνια που χρησιμοποιήθηκε σε γονική παροχή, σήμερα που προσπαθώ να ανεβάσω όλα τα δικαιολογητικά για να την κλείσω διαπιστώνω ότι η κατηγορία 4 που έχω δηλώσει στις αυθαιρεσίες είναι λάθος και πως έπρεπε να δηλωθούν κατηγορία 5. Τι θα κάνατε στη θέση μου? Θα αφήνατε τη δήλωση ως έχει με το σκεπτικό να μην αλλάξουν αυτά που δηλώθηκαν στο συμβόλαιο καθώς και με το σκεπτικό ότι οι δηλώσεις με κατηγορία 4 είναι λιγότερο πιθανό να ελεγθούν συγκριτικά με τις δηλώσεις κατηγορίας 5? Ή θα γυρνούσατε τη δήλωση σε υπαγωγή και θα κάνατε τις αλλαγές εκ των υστέρων και θα οριστικοποιούσατε ξανά τη δήλωση με μια νέα ημερομηνία (η οποία δυστυχώς θα φαίνεται) προκειμένου να είναι η δήλωση σωστή και με το σκεπτικό ότι η κατηγορία των αυθαιρεσιών στο συμβόλαιο δεν αναγράφεται πουθενά, άρα το κείμενο του συμβολαίου δεν αλλάζει, ούτε φυσικά και η φορολογητέα αξία του ακινήτου? Στη δεύτερη περίπτωση θα ενημερώνατε κάποιον (ιδιοκτήτη παλιό ή νέο, συμβολαιογράφο κτλ) ή θα αποφεύγατε αυτό το μπλέξιμο? Προσανατολίζομαι στη δεύτερη λύση χωρίς να ενημερώσω κανέναν.

Πελάτης μου που του είχα τακτοποιήσει με 4178 μία αλλαγή χρήσης τμήματος υπογείου (σύμφωνα με την οικοδομική άδεια) σε μεζονέτα στο Διόνυσο Αττικής από βοηθητική σε κύρια χρήση κατοικίας, θέλει να κάνει προσθήκη ορόφου με το υπόλοιπο συντελεστή δόμησης που του έχει απομείνει. Το υπόγειο από τη μία μεριά είναι πρακτικά ισόγειο (ήταν επικλινές το φυσικό έδαφος), λόγω ξεμπαζώματος του εδάφους κατά ένα κομμάτι και μη μπαζώματος κατά το υπόλοιπο κομμάτι, που προβλέπονταν στην οικοδομική άδεια. Εγώ λοιπόν δήλωσα την αλλαγή χρήσης κανονικά με υπέρβαση δόμησης διατηρώντας όμως τον μειωτικό συντελεστή της υπόγειας στάθμης της οικοδομικής αδείας, αιτιολογώντας στην τεχνική έκθεση ότι η αυθαιρεσία στην προκειμένη περίπτωση είναι το ξεμπάζωμα και το μη μπάζωμα (1 λοιπή παράβαση) κι όχι η θεμελίωση του κτιρίου σε ψηλότερη στάθμη. Η υπάλληλος όμως της πολεοδομίας που έλεγξε τη δήλωση προκειμένου να προχωρήσει η διαδικασία της άδειας προσθήκης ορόφου, μου ζητάει να βγάλω τον μειωτικό συντελεστή από το υπόγειο, γιατί πλέον πρακτικά αποτελεί ισόγειο, εκτοξεύοντας μου το πρόστιμο του 4178, με την κατάσταση να μην σώζεται ακόμα κι αν η δήλωση μεταφερθεί στον 4495. Τα ερωτήματα είναι τα εξής: - 1) Καταρχήν συμφωνείτε με την ερμηνεία της υπαλλήλου της ΥΔΟΜ? Θυμάμαι στο φόρουμ από παλαιότερες δημοσιεύσεις ότι είχε διατυπωθεί η άποψη να μην δηλώνουμε ντόμινο παραβάσεων, αλλά μόνο την αρχική παράβαση από την οποία προέρχεται το ντόμινο, δηλαδή τον αναλυτικό προϋπολογισμό στη δική μου υπόθεση. - 2) Αν δεν πειστεί η υπάλληλος της ΥΔΟΜ πώς μπορώ να κινηθώ? Υπάρχει σήμερα κάποια υπηρεσία του υπουργείου που μπορούμε να υποβάλλουμε ερωτήματα και να λαμβάνουμε ΓΡΑΠΤΕΣ απαντήσεις (όχι όπως οι προφορικές απαντήσεις μέσω τηλεφώνου που έδινε παλαιότερα το helpdesk του 4178), με σκοπό να προσκομίσουμε αυτή τη γραπτή απάντηση στην ΥΔΟΜ. Ή πρέπει να πάμε στο ΣΥΠΟΘΑ και να υποβάλλουμε ένσταση? Εδώ όμως δεν έχουμε καταγγελία παρά μόνο μια προφορική αντίρρηση της υπαλλήλου της ΥΔΟΜ να προχωρήσει η υπηρεσία σε έκδοση οικοδομικής αδείας αν δεν γίνουν τροποποιήσεις στη δήλωση του 4178. Έχεις κανείς εμπειρία από τέτοιες περιπτώσεις να μας πει πώς κινήθηκε? - 3) Επειδή στο οικόπεδο υπάρχει σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας, η υπάλληλος της ΥΔΟΜ ζητάει να ελεγχθεί και η δήλωση αυθαιρέτου της διπλανής κάθετης. Έχει αυτό το δικαίωμα? Γιατί πρέπει να εξαρτάται ο πελάτης μου από τις πιθανές παρατυπίες της δήλωσης αυθαιρέτου του διπλανού. Edit Τώρα βλέπω ότι από την εγκύκλιο 4 του Ν.4178/2013 παράγραφος 6 του άρθρου 18 στη σελίδα 9 προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι αυθαίρετες διαμορφώσεις του εδάφους ρυθμίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό (ως γνωστόν) και αν η στάθμη του «υπογείου» έχει παραμείνει στη θέση της σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, τότε το υπόγειο διατηρεί τον μειωτικό συντελεστή 50% του ενιαίου ειδικού προστίμου. Υποθέτω αυτή θα ήταν και η αντιμετώπιση αν μεταφερόταν η δήλωση στον 4495 (συζητιέται ένα τέτοιο σενάριο για άλλους όμως λόγους). Οπότε προς το παρόν θα πάω με αυτό εκτυπωμένο στην υπάλληλο της ΥΔΟΜ για να ξεστραβωθεί κι αν επιμένει στις παράλογες απαιτήσεις της θα επανέλθω. Το ερώτημα 3) πάντως παραμένει αν κάποιος ξέρει την απαντησή του και αφορά τόσο τον 4178 όσο και τον 4495..

Υπέρβαση δόμησης όλο το διαμέρισμα? Να το θεωρήσω δηλαδή σαν αλλαγή χρήσης όπως με τους ανοιχτούς ημιυπαίθριους χώρους που όταν κλείνουν μετράνε στη δόμηση? Αυτοί όμως κατασκευάζονται από την αρχή σαν ημιυπαίθριοι ενώ ο όροφος που συζητάμε προοριζόταν για κατοικία, απλά ήταν ημιτελής. Στον υπολογισμό της συμβατικής δαπάνης στην τεχνική έκθεση του 1337 υπάρχει μειωτικός συντελεστής 15% με σχόλιο ότι αυτό συμβαίνει διότι στον εν λόγω όροφο έχει ολοκληρωθεί μόνο ο φέρων οργανισμός. Ακόμα κι έτσι όμως έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση ως ένα κτίσμα με μελλοντική χρήση κατοικία. Αν το δηλώσουμε όλο σαν υπέρβαση δόμησης ουσιαστικά δεν ακυρώνουμε τελείως τη δήλωση του 1337? Δηλαδή το ίδιο πρόστιμο θα βγάλει είτε έχει ρυθμιστεί ο φέρων οργανισμός με 1337 είτε αν είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετο? Μήπως εφόσον υπάρχει υποχρέωση δήλωσης με 4495 είναι σωστότερο να πάει με αναλυτικό προϋπολογισμό ως «Εργασίες αποπεράτωσης Α ορόφου» με τη λογική ότι το νόμιμο περίγραμμα δεν παραβιάζεται και η αυθαιρεσία δεν αντιστοιχίζεται σε επιφάνεια χώρου? Και μια γενικότερη ερώτηση που δεν αφορά αυτή την υπόθεση. Αν ο 1337 το έδειχνε αποπερατωμένο και δεν υπήρχε άλλη αυθαιρεσία πώς θα έπαιρνε ρολόι? Αφού ούτε από τον 4495 θα χρειαζόταν να το περάσουμε ούτε υπάρχει οικοδομική άδεια για να θεωρηθεί για ρευματοδότητση. Ή έπρεπε οπωσδήποτε να βρούμε μια λοιπή παράβαση για να κάνουμε τη δουλειά μας? Αν δεν υπάρχει όμως δεν είναι κρίμα να πετιούνται λεφτά χωρίς λόγο?

Έχω διώροφη οικοδομή με διαμέρισμα ισογείου και διαμέρισμα Α ορόφου με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με το Ν.1337/83 (Β φάση), το διαμέρισμα του ισογείου ως αποπερατωμένο και το διαμέρισμα του Α ορόφου μόνο ο σκελετός. Σήμερα είναι αποπερατωμένο και το διαμέρισμα του Α ορόφου και ο ιδιοκτήτης του που κάνει κάποιες εργασίες ανακαίνισης θέλει να πάρει ξεχωριστό ρολόι για ρεύμα (το διαμέρισμα του ισογείου έχει ήδη δικό του ρολόι). Έλεγξα το διαμέρισμα του Α ορόφου μόνο (θεωρώ ότι με το διαμέρισμα του ισογείου που έχει ήδη ρολόι δεν χρειάζεται να ασχοληθώ) για τυχόν αυθαιρεσίες που δεν έχουν συμπεριληφθεί στη δήλωση του 1337 και φαίνεται να είναι καθαρό ως προς το περίγραμμα και τα ύψη. Τα ερωτήματα είναι τα εξής: 1) Θεωρείται αυθαιρεσία το γεγονός ότι το διαμέρισμα του Α ορόφου «αποπερατώθηκε» χωρίς κάποιου είδους άδεια, έγκριση κτλ? 2) Αν το διαμέρισμα δεν απαιτείται να περάσει από 4495 καθότι τηρείται το περίγραμμα του φέροντα οργανισμού ως προς δόμηση – κάλυψη – ύψος, πώς μπορεί να πάρει ξεχωριστό ρολόι? Υπάρχει κάποιος άλλος τρόπος ή πρέπει να δηλώσω μία λοιπή παράβαση (δεν θα είναι δύσκολο να βρεθεί) για να βγάλω αναγκαστικά τη βεβαίωση του ΤΕΕ για σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφέλειας? 3) Αν η περιοχή έχει ενταχθεί στο σχέδιο (το εξετάζω ακόμα, αύριο θα το γνωρίζω με σιγουριά), πρέπει να προχωρήσει σε Γ φάση η δήλωση του 1337 για να γίνει η διαδικασία της ρευματοδότης ή αυτό δεν έχει καμία σχέση με τη συγκεκριμένη υπόθεση?

Ναι από ό,τι φαίνεται προς τα εκεί πάει η δουλειά, απλά άνοιξα αυτή την κουβέντα για να μαζέψω πρώτα γνώμες μήπως υπήρχε κάποια άλλη λύση που δεν είχα σκεφτεί...

Μα αυτό ακριβώς είναι το πρόβλημα, ότι το συμβόλαιο περιγράφει την αποθήκη νούμερο 9 που συνορεύει βόρεια με την αποθήκη νούμερο 10, νότια με κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, ανατολικά με την αποθήκη νούμερο 6 κτλ. Άρα αφού μιλάμε για παρακολουθήματα οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν μπορούμε να το βαφτίσουμε αλλαγή διαρρύθμισης..

Το λοιπόν έχω κληθεί να δώσω βεβαίωση μηχανικού για ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία που κτίστηκε με παλιά οικοδομική άδεια. Το διαμέρισμα έχει παρακολούθημα μια αποθήκη στο υπόγειο. Το διαμέρισμα μαζί με την αποθήκη αγοράστηκαν πρόσφατα από μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων που ασχολείται με αγορές και μεταπωλήσεις ακινήτων, κι έχει ήδη εκδοθεί βεβαίωση περί μη αυθαιρεσιών από τον μηχανικό του προηγούμενου ιδιοκτήτη, τον οποίο όμως η εταιρεία δεν μπόρεσε να βρει τηλεφωνικά για να τους εκδώσει νέα βεβαίωση με τα δικά τους στοιχεία, και για αυτό το ανέθεσαν σε εμένα. Τα προβλήματα ξεκίνησαν όταν διαπίστωσα ότι η κάτοψη του υπογείου της πολεοδομίας, πέρα από το λεβητοστάσιο και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, δείχνει όλο το υπόλοιπο υπόγειο ως ενιαίο χώρο με τον χαρακτηρισμό αποθήκαι, σε αντίθεση με το συμβόλαιο που έγινε πριν από μερικούς μήνες που περιγράφει με σαφήνεια μια αποθήκη με συγκεκριμένο αριθμό, επιφάνεια και όγκο που συνορεύει με άλλες αποθήκες, χωρίς να κάνει αναφορά σε κάποιο σχέδιο κάτοψης που να έχει προσκομιστεί στο συμβόλαιο αυτό ή σε προηγούμενο συμβόλαιο (πχ στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας) στην οποία να αποτυπώνονται οι περιγραφόμενες αποθήκες, το οποίο ομολογουμένως προξενεί εντύπωση! Κατά την ταπεινή μου λοιπόν άποψη εδώ έχουμε μια περίπτωση όπου έπρεπε να είχε γίνει τακτοποίηση για διαφορετική διαμερισμάτωση σε σχέση με τα σχέδια της πολεοδομίας, η οποία όμως ουδέποτε έγινε. Θεωρώντας λοιπόν ότι η τακτοποίηση εκ των υστέρων φαντάζει αδύνατη, αφού αυτομάτως θα ακύρωνε το προηγούμενο συμβόλαιο από τη στιγμή που μιλάμε για μια αυθαιρεσία που πρέπει να προϋπάρχει του 2011 για να μπορεί να τακτοποιηθεί, συζήτησα το συγκεκριμένο θέμα με την πολεοδομία της περιοχής και μου πρότειναν να γίνει ενημέρωση φακέλου πριν δοθεί η νέα βεβαίωση, όπου εγώ θα ελέγξω κατά πόσο τηρούνται τα περιγράμματα των οριζοντίων ιδιοκτησιών όλου του υπογείου από τη συμβολαιογραφική κάτοψη, εφόσον αυτή μπορέσει να βρεθεί, ή να ενημερώσω εγώ το αρχείο της πολεοδομίας με μια νέα κάτοψη αποτύπωσης του συνολικού υπογείου (το οποίο εξ ορισμού φαντάζει αδύνατο καθότι δεν είναι δυνατόν να βρεθούν τα κλειδιά όλως των αποθηκών του υπογείου για να γίνει κάτι τέτοιο) και να ελέγξω κατά πόσο συμφωνεί με τις διαστάσεις των ιδιοκτησιών που περιγράφονται στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας προκειμένου να γίνει ο έλεγχος της νομιμότητας με βάσει το συμβόλαιο σύστασης αφού δεν υπάρχει συμβολαιογραφικό σχέδιο και δεν υφίστανται και τα χωρίσματα των αποθηκών στην κάτοψη της πολεοδομίας, και να προχωρήσει η πολεοδομία στην ενημέρωση φακέλου επικυρώνοντας τη νέα κάτοψη που θα έχω συντάξει εγώ, και φυλάσσοντας την στο αρχείο μαζί με τα υπόλοιπα σχέδια της πολυκατοικίας. Έπειτα από αυτή τη διαδικασία θα μπορεί πλέον να εκδοθεί η πολυπόθητη βεβαίωση. Όλα αυτά από τη μία φαντάζουν βουνό και από την άλλη έχεις την εταιρεία που λέει ότι βιάζεται να κάνει συμβόλαιο και θέλει τη βεβαίωση χθες. Πριν λοιπόν απορρίψω τη συγκεκριμένη δουλειά θα ήθελα να ρωτήσω τη γνώμη σας σχετικά με τη διαδικασία που περιέγραψα παραπάνω και αν υπάρχει κάποια άλλη πρόταση που θα μπορούσε να φέρει κάποια λύση στο αδιέξοδο… Εσείς έχοντας μια κάτοψη πολεοδομίας υπογείου με τον χαρακτηρισμό αποθήκες γενικά και αόριστα σε έναν ενιαίο χώρο, που όμως στην πραγματικότητα έχει χωριστεί σε επιμέρους αποθήκες με τοίχους, θα δίνατε βεβαίωση χωρίς να έχετε πρώτα ρυθμίσει την διαφορετική διαμερισμάτωση? Τίθενται πάλι ερωτήματα κατά πόσο υπάρχει όντως εδώ υπέρβαση δόμησης-κάλυψης-υψους τα οποία έχουμε χιλιοσυζητήσει και από ό,τι έχω καταλάβει έχουμε καταλήξει ότι δεν είναι σύννομο να δίνονται βεβαιώσεις χωρίς την προηγούμενη ρύθμιση της διαφορετικής διαμερισμάτωσης και ότι η υπέρβαση δόμησης αφορά την επέκταση της μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας σε βάρος της άλλης, κι ας μην επηρεάζονται με αυτό τον τρόπο τα πολεοδομικά μεγέθη της οικοδομής στο σύνολό τους… Η όποια άποψη καλοδεχούμενη…

Ναι το πιο πιθανό έτσι όπως το γράφει να εννοεί των ιδιοκτητών του οικοπέδου ή γηπέδου και όχι των ιδιοκτητών της κάθε οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, να μην υπάρχει δηλαδή απαίτηση ποσοστού κυριότητας όλων των ιδιοκτητών σε κάθε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Αυτό με το δικαίωμα συμψηφισμού θα μπορούσε να παραβλεφθεί με τη γνωστή λογική "ό,τι δεν απαγορεύεται επιτρέπεται"..

Σύμφωνα με το helpdesk που λειτουργούσε επί εποχής 4178, ναι μπορούν να κάνουν μία αίτηση από κοινού. Στον δε νόμο δεν προκύπτει ξεκάθαρα ότι υπάρχει αυτή η δυνατότητα όταν οι ιδιοκτήτες είναι διαφορετικοί, ούτε όμως απαγορεύεται. Εγώ θα το προχώραγα με μία αίτηση.

Υπέρβασης ύψους της οικοδομής, όχι της αποθήκης. Κι εγώ πιστεύω ότι μπορεί να μπει κατηγορία 3 χωρίς πρόβλημα, αφού την εξετάζουμε μεμονωμένα.

Η γνώμη μου είναι ότι σε ενδιαφέρει το συνολικό εμβαδόν. Το άρθρο αναφέρεται σε κτίριο και σε αυτοτελή ιδιοκτησία. Σε εσένα το κτίριο και η αυτοτελή ιδιοκτησία ταυτίζονται αφού έχεις μεζονέτα, οπότε δεν έχεις λόγο να σε προβληματίζει το 6% του δευτέρου επιπέδου, αφού στο σύνολο είσαι ok. Επανέρχομαι και στο προηγούμενο ερώτημα που έθεσα εγώ. Από τη δική μου έρευνα προκύπτει ότι ακομα και αυτού του είδους η πρόχειρη κατασκευή που περιέγραψα δεσμεύει συντελεστή δόμησης. Το ερώτημα είναι αν γκρεμίζοντάς την μελλοντικά μετά την τακτοποίηση θα μπορεί ο πελάτης μου να κερδίσει πάλι το συντελεστή δόμησης που της αναλογεί. Θα χρειαστεί άδεια κατεδάφισης για τέτοιου είδους κατασκευή?

Το ιηιη) της κατηγορίας 3 "πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο", αν ρυθμιστεί με τον 4495 σε οικόπεδο που έχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, τότε θα προσμετρήσει κανονικά στη δόμηση και θα δεσμεύσει συντελεστή από το υπόλοιπο που απομένει? Συγκεκριμένα πρόκειται για ξύλινη κατασκευή με στέγη από λαμαρίνα 1,6*1,6*1,6 δηλαδή 2,56 τμ με 1,60 μ ύψος. Άνθρωπος μέσα όρθιος δεν χωράει.

Κι εγώ αυτό τον συμβούλεψα, να το κλείσει, μετά άρχισα λίγο να το ψάχνω περισσότερο και μέσω του φόρουμ. Έχει βάλει το μπάνιο σε εκείνη την θέση και για αυτό χρειάζεται το παράθυρο. Όπως και να έχει ο ρόλος μου εδώ ως μηχανικός του είναι καθαρά συμβουλευτικός. Εγώ θα του μεταφέρω την συζήτηση που μόλις κάναμε και ας αποφασίσει εκείνος. Πιο πολύ με ενδιέφερε να είμαι σίγουρος κατά πόσο έπραξα σωστά που συμπεριέλαβα και το παράθυρο στη δήλωση4495. Και το υαλότουβλο φαντάζει τίμια λύση. Υποθέτω ότι αυτό είναι νόμιμο..

Πελάτης μου το οποίου η οικοδομή εφάπτεται στο πίσω όριο του οικοπέδου του, έχει ανοίξει παράθυρο στην πλευρά αυτή της οικοδομής από το οποίο έχει θέα του διπλανού οικοπέδου παρανόμως, καθότι ανοίγματα σε πλευρές κτιρίου που κολλάνε στα όρια του οικοπέδου απαγορεύονται και προφανώς αυτό το παράθυρο δεν φαίνεται στην οικ. άδεια. Η διάνοιξη αυτού του παραθύρου έχει δηλωθεί μαζί με άλλες αυθαίρετες κατασκευές σε δήλωση του 4495 (λοιπή παράβαση). Ο γείτονας (κάτοικος εξωτερικού), που ξαφνικά μετά από χρόνια ανακάλυψε την ύπαρξη αυτού του παραθύρου, απειλεί μέσω του μηχανικού του ότι θα στείλει εξώδικο αν αυτό το παράθυρο δεν κλείσει. Το ερώτημα είναι το εξής: Από τη στιγμή που το παράθυρο έχει ρυθμιστεί με τον 4495 μπορεί να μείνει εκεί ως έχει ή οφείλει ο ιδιοκτήτης της οικοδομής να το χτίσει? Αν δεν κάνω λάθος δεν απαγορεύεται από κάπου η ένταξη αυτών των παραθύρων στις διατάξεις του 4495 ή μήπως μου διαφεύγει κάτι?

Σωστός!! Όσαν αφορά το ενιαίο γεωτεμάχιο τηρεί όλες τις προϋποθέσεις, πλην της απαίτησης προσώπου σε αναγνωρισμένο προ του 1923 δρόμο. Και κάτι τελευταίο σχετικό με όμορα γεωτεμάχια του ίδιου ιδοκτήτη. Αφού θεωρούνται ενωμένα τοις πράγμασιν τότε αν υπάρχει αυθαίρετο κτίσμα που πατάει και στα δύο γεωτεμάχια, για αυτό το κτίσμα κάνουμε μία δήλωση ρύθμισης αυθαιρέτου και προσθέτουμε στην ίδια δήλωση και τις όποιες μικροπαραβάσεις υπάρχουν και στα 2 γεωτεμάχια, σωστά?