pipakos

Σε εμένα δεν έχει δεχτεί ποτέ συμβολαιογράφος δήλωση του 4014 από τότε που κυρήχθηκε αντισυνταγματικός. Νομίζω κι εγώ πως η μετάβαση στον 4495 είναι μονόδορομος. Τα έχουν μπλέξει με του τρεις νόμους πάντως, έχει χαθεί η μπάλα, ούτε και οι ίδιοι καταλαβαίνουν αυτά που γράφουν.

Ένα πρόχειρο σχήμα θα βοηθούσε

Στο συμβολαιογραφικό σχέδιο επικοινωνούν μεταξύ τους και στην πραγματικότητα όχι? Οι επιφάνειες στο σύνολό τους έχουν διαφορα?

Περιγράφονται σαν μία οριζόντια ιδιοκτησία και οι δύο μαζί?

Largy μάλλον εννοείς ότι το διαμέρισμα του ισογείου ενώθηκε με το διαμέρισμα του ορόφου πάνω από το ισόγειο και δημιουργήθηκε μία μεζονέτα. Σε αυτή την περίπτωση νομίζω δεν θα είχα πρόβλημα να διαλέξω «ό,τι συμφέρει από τα δύο». mixyak790 μιλάμε για αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους άρα κάνεις μία δήλωση από το 51% των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας με την επικρατούσα χρήση που προκύπτει από την πλειοψηφία των αυθαίρετων επιφανειών, και ελέγχεις και για πιθανό αυθαίρετο κοινόχρηστο υπόγειο, απόληξη κλιμακοστασίου κτλ, για να τα βάλεις στην ίδια δήλωση. Οι ξεχωριστές οριζόντιες που αναφέρεις που πιθανόν να προκύψουν μετά, δεν επηρεάζουν σε αυτή τη φάση την τακτοποίηση που κάνεις πριν την τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Για τα επόμενα θα συνεννοηθείς με ιδιοκτήτη και συμβολαιογράφο.

Το κείμενο της βεβαίωσης είναι τυποποιημένο. Αυτό που θα μπορούσε να γίνει είναι να γραφτεί μία τεχνική έκθεση στο εξασέλιδο που συνοδεύει την βεβαίωση που να αναφέρει το θέμα των υπερβάσεων του παραρτήματος του διαμερίσματος. Κι αυτό όμως ακόμα προαιρετικό μου φαίνεται.. Έτσι κι αλλιώς μιλάμε για μια βεβαίωση που αν είχε εκδοθεί δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί πουθενά και απλά θα έληγε μετά το δίμηνο σαν να μην υπήρξε ποτέ, εκτός αν βρισκόταν άλλος μηχανικός πιο χαλαρός που να έδινε βεβαίωση μόνο για την αποθήκη και να υποβάλλονταν στο συμβόλαιο δύο βεβαιώσεις από διαφορετικούς μηχανικού, μία για το διαμέρισμα και μία για την αποθήκη, αν μπορεί να γίνει κάτι τέτοιο..

Ξέρω εγώ τι θα γίνει στο υπόγειο, θα το αναθέσουν σε μηχανικό καμικάζι... Από τη στιγμή πάντως που για την αποθήκη θα έδινα ξεχωριστή βεβαίωση δεν καταλαβαίνω από τι με έσωσε η συμβολαιογράφος. Υποθέτω ότι αν είχα εκδώσει βεβαίωση για το διαμέρισμα απλά δεν θα μπορούσε να την χρησιμοποιήσει για να κάνει τη δουλειά της, δεν θα είχα κάνει όμως εγώ κάποιο λάθος. Τη νομιμότητα του διαμερίσματος θα είχα βεβαιώσει, όχι της αποθήκης.

Σε οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα στον Α όροφο) ανήκει ως παράρτημα άλλη οριζόντια ιδιοκτησία (αποθήκη στο υπόγειο), οι οποίες πρόκειται να πωληθούν. Η αποθήκη έχει φάει τμ από τον κοινόχρηστο χώρο του υπογείου και από την διπλανή αποθήκη, οι οποίες επεκτάσεις δεν φαίνονται ούτε στο σχέδιο της πολεοδομίας ούτε στον τίτλο, και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν γιατί δεν μπορούν να μαζευτούν οι απαραίτητες συναινέσεις. Το διαμέρισμα του Α ορόφου δεν έχει παρανομίες. Είπα στον πωλητή ότι θα του δώσω βεβαίωση μόνο για το διαμέρισμα, αφού η αποθήκη δεν πολυενδιαφέρει τον αγοραστή ούτως ή άλλως. Η δε συμβολαιογράφος όμως ισχυρίζεται ότι ναι μεν το διαμέρισμα και η αποθήκη αποτελούν ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες αλλά δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το κάθε ένα ξεχωριστά γιατί το ένα αποτελεί παράρτημα του άλλου στο παλιό συμβόλαιο της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και πάνε αναγκαστικά πακέτο. Ισχύει αυτό? Σας έχει τύχει ποτέ?

Κατ' εμέ ναι μπορεί, αφού δεν υπάρχει καμία υπέρβαση. Το πιο πιθανό να έχουν γίνει μεγαλύτερες οι πλάκες οροφής και δαπέδου από το 0.20μ ή ακόμα και το 0.15μ που αναφέρουν αρκετές οικ. άδειες.

Παρ' όλα αυτά και τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 απορροφάνε υπόλοιπο δόμησης από όσο γνωρίζω . Άρα να υποθέσω ότι λόγω αυτής της ΥΑ και σε αυθαίρετα κατηγορίας 5 μπορεί να βγει ΕΕΜΚ. Του πελάτη μου η αποθήκη βγαίνει κατηγορία 3 τελικά όπως το περίμενα, οπότε εκεί δεν υπάρχει σίγουρα θέμα.

Δημήτρη η «υπόθεση εργασίας» δεν είναι και τόσο υπόθεση. Μου έχει τύχει πελάτης με ολόκληρη μεζονέτα ψιλή κυριότητα 100% και επικαρπία στη μάνα, χωρίς άλλα ακίνητα. Εγώ καταλαβαίνω ότι η επιφάνεια όπου υπάρχει ψιλή κυριότητα δεν υπολογίζεται ως επιφάνεια καθόλου, σαν να έχει δηλαδή επιφάνεια μηδέν, τόσο ως προς τον περιορισμό κάλυψης των στεγαστικών αναγκών όσο και ως προς τον περιορισμό της κύριας κατοικίας του τελευταίου εδαφίου της παρ. 12. Αυτή ήταν και η γνώμη υπαλλήλου του παλιού helpdesk, μίας από τις πολλές που είχα μιλήσει τηλεφωνικά. Ίσως στο νόμο ξέχασαν να αναφέρουν την ψιλή κυριότητα. Ίσως πάλι δεν την ανέφεραν σκόπιμα γιατί όσο ζει ο επικαρπωτής μπορεί να πετάξει τον ψιλό κύριο έξω από το σπίτι και να βρεθεί στο δρόμο, άρα πώς καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες? Τέσπα το κουράσαμε. Σε νέες υποθέσεις το κάνω όπως λες εσύ για κάθε ενδεχόμενο, σε κανά δυο υποθέσεις παλιών του 4178 το αφήνω προς το παρόν ως έχει και βλέπουμε…

Συμφωνώ. Άρα στο παράδειγμα που έθεσα πριν που υπάρχει ένας ιδιοκτήτης που έχει ψιλή κυριότητα στο σπίτι που μένει, το οποίο είναι 300 τμ, και δεν έχει άλλα ακίνητα, γιατί να μην δικαιούται την έκπτωση της κκμ κατοικίας για όλο, όχι μόνον για τα 70 τμ? Αφού τα δικαιώματα της πλήρους κυριότητας ή οίκησης ή επικαρίας που έχει επί κατοικιών ουσιαστικά αντιστοιχούν σε μηδενική επιφάνεια, και ως γνωστόν 0<70 τμ.

Το θυμάμαι αυτό το εδάφιο, η ερώτηση είναι αν σε αυτό το "άθροισμα της συνολικής επιφάνειας" που αναφέρει συμπεριλαμβάνει και την επιφάνεια στην οποία υπάρχει μόνο ψιλή κυριότητα. Και το λέω αυτό γιατί στην αρχή της παραγράφου 12 την ψιλή κυριότητα την εξαιρεί, αφού αναφέρει μόνο πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή οίκηση.

Αγροτεμάχιο μη άρτιο με περίφραξη από τσιμεντόλιθους και μία τσιμεντένια βάση περίπου 20 τμ πρόκειται να μεταβιβαστεί. Μπορεί να δοθεί βεβαίωση αδόμητου χωρίς να τακτοποιηθούν τα αναφερθέντα? Υπενθυμίζω ότι η βεβαίωση αναφέρει ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα, που όντως δεν υπάρχει κτίσμα. Σίγουρα έχει ξανααπαντηθεί η ερώτηση σε προηγούμενους νόμους αυθαιρέτων, απλά τώρα ρωτάω τι πιστεύετε ότι ισχύει με τα νέα δεδομένα του Ν.4495/17.

Αν λοιπόν υποθέσουμε οτι το 2 δεν είναι η κύρια κατοικία και ότι η συνολική επιφάνεια είναι όπως το λες εσύ (όλα τα ακίνητα μαζί), γιατί να αθροίσουμε και τις επιφάνειες των ιδιοκτησιών με κωδικό 2 στη συνολική επιφάνεια των κατοικιών, αφού ο νόμος την ψκ την εξαιρεί? Παράδειγμα έχουμε ιδιοκτήτη χωρίς τέκνα με: - Διαμέρισμα Α 30 τμ με επιπλέον 10 τμ αυθαίρετο κλειστό ημιυπαίθριο χώρο με 100% πλήρη κυριότητα κύρια κατοικία. - Διαμέρισμα Β 30 τμ με 100% πλήρη κυριότητα άλλη κατοικία. - Διαμέρισμα Γ 30 τμ με 100% ψιλή κυριότητα άλλη κατοικία. Τακτοποιούμε τον κλειστό ημιυπαίθριο χώρο της κατοικίας Α. Για εμένα η συνολική επιφάνεια που αναλογεί σε αυτόν τον ιδιοκτήτη είναι: (Διαμέρισμα Α + κλειστός ημιυπαίθριος) + (Διαμέρισμα Β) = 30 +10 +30 =70 τμ, άρα δικαιούται την έκπτωση της κκμ για τη ρύθμιση του κλειστού ημιυπαιθρίου χώρου αφού δεν υπερβαίνει το όριο των 70 τμ. Δεν πρόσθεσα στη συνολική επιφάνεια τα 30 τμ του (Διαμερίσματος Γ), γιατί σε αυτό έχει μόνο την ψιλή κυριότητα. Άλλο παράδειγμά: Ιδιοκτήτης με κύρια και μοναδική αυθαίρετη κατοικία 300 τμ με 100% ψιλή κυριότητα, την οποία ρυθμίζει με 4495 και δεν έχει άλλα ακίνητα. Για εμένα δικαιούται την έκπτωση της κκμ κατοικίας για όλα τα τμ (όχι μόνο για τα πρώτα 70 τμ), αφού δεν υπάρχει κατοικία στην οποία να έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης που να πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, όπως αναφέρει ο 4495 (η ψιλή κυριότητα στα άρθρο 100 δεν αναφέρεται).

Εμένα πάντως στο παρόν άρθρο οι απορίες μου παραμένουν και τις αναφέρω πάλι με αφορμή την ερώτηση του συναδέλφου: α) Η συνολική επιφάνεια εννοεί του κάθε κτίσματος (νόμιμα τμ και αυθαίρετα τμ μαζί) ή όλων των κτισμάτων που του ανήκουν μαζί? Ιδιοκτήτης με 3 διαμερίσματα 30 τμ το κάθε ένα χωρίς τέκνα δικαιούται την έκπτωση της κκμ κατοικίας σε αυτό που μένει ή όχι? β) Στη συνολική επιφάνεια προσθέτουμε και τα ακίνητα στα οποία ο πελάτης μας έχει μόνο την ψιλή κυριότητα? Κατ' εμέ όχι.

Η συγκεκριμένη αποθήκη παίζει να τηρεί τις προϋποθέσεις της κατηγορίας 3, δεν την έχω ακόμα μετρήσει. Άρα για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 υπάρχει πρόβλημα. Να το έχουν αντιληφθεί αυτό άραγε στις ΥΔΟΜ?

Ωραία, αυτό λοιπόν δεν αναφέρει τίποτα για κτίσματα, άρα είτε έχουν μέσα κτίσμα είτε όχι μπορεί να γίνει η περίφραξη. Αναφέρεται σε κάποια άλλη διάταξη η απαίτηση ύπαρξης κτίσματος? Από όσο έχω ψάξει εγώ όχι. Άρα το προχωράω.

Άρα από ο,τι βλέπω δεν προκύπτει από κάπου με σαφήνεια, μόνο μέσω υποθέσεων.. Συγκεκριμένα με ρωτάει πελάτης αν μπορεί να περιφράξει νόμιμα με συρματοπλεγμα δύο αγροτεμαχια το ένα δίπλα στο άλλο μη άρτια μη οικοδομήσιμα. Το ένα είναι τελείως κενό, το άλλο έχει μια αυθαίρετη αποθήκη μέσα που δεν έχει νομιμοποιηθει ακόμα. Προσανατολιζομαι να του απαντήσω ότι μπορεί να περιφράξει και τα δύο με συρματοπλεγμα μέσω ΕΕΜΚ, αλλά για αυτό που έχει την αυθαίρετη αποθήκη θα ζητηθεί η νομιμοποίηση της πρώτα. Συμφωνείτε με αυτό το σκεπτικό?

Το είχα ξαναδιάβασει αυτό το άρθρο. Δεν αναφέρει κάτι για απαίτηση ύπαρξης κτίσματος εντός του γεωτεμαχιου (είτε νόμιμο είτε νομιμοποιημενο, αν υπάρχει αυθαιρετο λογικά θα πρέπει να νομιμοποιηθει πριν την ΕΕΜΚ, σωστά?) προκειμένου να επιτρέπεται η περίφραξη του. Υποθέτω ότι επιτρέπεται η συρματοπερίφραξη με ΕΕΜΚ και σε τελείως κενά γεωτεμάχια, έτσι δεν είναι?

Μια επιβεβαίωση: Σε γήπεδο εκτός σχεδίου μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο χωρίς κανένα κτίσμα μέσα μπορεί να γίνει περίφραξη με συρματόπλεγμα στα όρια του γηπέδου μέσω Ε.Ε.Μ.Κ., σωστά?

Ο συντελεστής εκμεταλλεύσεως στις άδειες με ΓΟΚ 73 ταυτίζεται με τον σημερινό συντελεστή δόμησης? Έχω χώρο που φαίνεται στην κάτοψη Α υπογείου της πολεοδομίας (αποτελεί υπόγειο από τον έναν δρόμο και ισόγειο από τον άλλον δρόμο λόγω κλίσης εδάφους) ως χώρος παιγνιδίου – wc – αποθήκες – λεβητοστάσιο κατά το ήμισυ, ενώ κατά το άλλο ήμισυ αποτελεί υπαίθριο χώρο – υπαίθριο bar, ο οποίος έχει μετρήσει στο σύνολό του (μαζί με τον υπαίθριο χώρο) στο συντελεστή εκμεταλλεύσεως (σε αντίθεση με ένα γκαράζ στην κάτοψη του Β υπογείου που δεν έχει μετρήσει). Ο χώρος αυτός στην πραγματικότητα αποτελεί κατοικία και το υπαίθριο κομμάτι του έχει κλείσει με τζαμαρία. Η άδεια είναι του 1976. Επειδή σήμερα τον ρυθμίζω με τον Ν.4495/17 είμαι σε δίλημμα κατά πόσο πρέπει να δηλωθεί με υπέρβαση δόμησης ή με αναλυτικό προϋπολογισμό. Αν ο συντελεστής εκμεταλλεύσεως που αναγράφεται στα σχέδια ταυτίζεται με τον σημερινό συντελεστή δόμησης τότε προσανατολίζομαι στη ρύθμιση των χώρων αυτών του Α υπογείου με αναλυτικό, αφού δεν υφίσταται υπέρβαση δόμησης. Ποια είναι η γνώμη σας?

Άτομο με πλήρη κυριότητα στο 50% του οικοπέδου και επικαρπία στο υπόλοιπο 50% του οικοπέδου, μπορεί να τακτοποιήσει αυθαίρετες κατασκευές στον κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου χωρίς τη συναίνεση του ατόμου που έχει την ψιλή κυριότητα στο 50% του οικοπέδου? EDIT Ανακάλυψα ότι το άτομο που αναφέρω πιο πάνω πως έχει ψκ στο 50%, αποτελεί κληρονόμο, ο οποίος έχει υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς στην εφορία και δηλώνει το ποσοστό του στο Ε9, δεν έχει όμως γίνει η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Μπορώ να τον θεωρήσω ιδιοκτήτη και να κάνει δήλωση 4495 για τις αυθαίρετες κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους, αν καταφέρω να τον πείσω? Αν ναι τότε έχω το 100% των συνιδιοκτητών και δεν τίθεται θέμα συναινέσεων, ούτε μπλέκω με επικαρπίες..

Εγώ αντιμετωπίζω τέτοιες υποθέσεις ως εξής: Αν η σκάλα βρίσκεται εντός της προβολής του δωματίου στον υποκείμενο όροφο δήλωνω μόνο τα τμ του δωματίου ως ΥΔ, αν βρίσκεται εκτός δηλώνω και τα τμ της σκάλας επίσης ως ΥΔ. Αν θέλεις πάντως να προσθέσεις και κατηγορία 3 και αναλυτικό προφανώς δεν είναι λάθος αλλά ούτε απαραίτητο κατ εμέ.