pipakos

Εμένα πάντως στο παρόν άρθρο οι απορίες μου παραμένουν και τις αναφέρω πάλι με αφορμή την ερώτηση του συναδέλφου: α) Η συνολική επιφάνεια εννοεί του κάθε κτίσματος (νόμιμα τμ και αυθαίρετα τμ μαζί) ή όλων των κτισμάτων που του ανήκουν μαζί? Ιδιοκτήτης με 3 διαμερίσματα 30 τμ το κάθε ένα χωρίς τέκνα δικαιούται την έκπτωση της κκμ κατοικίας σε αυτό που μένει ή όχι? β) Στη συνολική επιφάνεια προσθέτουμε και τα ακίνητα στα οποία ο πελάτης μας έχει μόνο την ψιλή κυριότητα? Κατ' εμέ όχι.

Η συγκεκριμένη αποθήκη παίζει να τηρεί τις προϋποθέσεις της κατηγορίας 3, δεν την έχω ακόμα μετρήσει. Άρα για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 υπάρχει πρόβλημα. Να το έχουν αντιληφθεί αυτό άραγε στις ΥΔΟΜ?

Ωραία, αυτό λοιπόν δεν αναφέρει τίποτα για κτίσματα, άρα είτε έχουν μέσα κτίσμα είτε όχι μπορεί να γίνει η περίφραξη. Αναφέρεται σε κάποια άλλη διάταξη η απαίτηση ύπαρξης κτίσματος? Από όσο έχω ψάξει εγώ όχι. Άρα το προχωράω.

Άρα από ο,τι βλέπω δεν προκύπτει από κάπου με σαφήνεια, μόνο μέσω υποθέσεων.. Συγκεκριμένα με ρωτάει πελάτης αν μπορεί να περιφράξει νόμιμα με συρματοπλεγμα δύο αγροτεμαχια το ένα δίπλα στο άλλο μη άρτια μη οικοδομήσιμα. Το ένα είναι τελείως κενό, το άλλο έχει μια αυθαίρετη αποθήκη μέσα που δεν έχει νομιμοποιηθει ακόμα. Προσανατολιζομαι να του απαντήσω ότι μπορεί να περιφράξει και τα δύο με συρματοπλεγμα μέσω ΕΕΜΚ, αλλά για αυτό που έχει την αυθαίρετη αποθήκη θα ζητηθεί η νομιμοποίηση της πρώτα. Συμφωνείτε με αυτό το σκεπτικό?

Το είχα ξαναδιάβασει αυτό το άρθρο. Δεν αναφέρει κάτι για απαίτηση ύπαρξης κτίσματος εντός του γεωτεμαχιου (είτε νόμιμο είτε νομιμοποιημενο, αν υπάρχει αυθαιρετο λογικά θα πρέπει να νομιμοποιηθει πριν την ΕΕΜΚ, σωστά?) προκειμένου να επιτρέπεται η περίφραξη του. Υποθέτω ότι επιτρέπεται η συρματοπερίφραξη με ΕΕΜΚ και σε τελείως κενά γεωτεμάχια, έτσι δεν είναι?

Μια επιβεβαίωση: Σε γήπεδο εκτός σχεδίου μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο χωρίς κανένα κτίσμα μέσα μπορεί να γίνει περίφραξη με συρματόπλεγμα στα όρια του γηπέδου μέσω Ε.Ε.Μ.Κ., σωστά?

Ο συντελεστής εκμεταλλεύσεως στις άδειες με ΓΟΚ 73 ταυτίζεται με τον σημερινό συντελεστή δόμησης? Έχω χώρο που φαίνεται στην κάτοψη Α υπογείου της πολεοδομίας (αποτελεί υπόγειο από τον έναν δρόμο και ισόγειο από τον άλλον δρόμο λόγω κλίσης εδάφους) ως χώρος παιγνιδίου – wc – αποθήκες – λεβητοστάσιο κατά το ήμισυ, ενώ κατά το άλλο ήμισυ αποτελεί υπαίθριο χώρο – υπαίθριο bar, ο οποίος έχει μετρήσει στο σύνολό του (μαζί με τον υπαίθριο χώρο) στο συντελεστή εκμεταλλεύσεως (σε αντίθεση με ένα γκαράζ στην κάτοψη του Β υπογείου που δεν έχει μετρήσει). Ο χώρος αυτός στην πραγματικότητα αποτελεί κατοικία και το υπαίθριο κομμάτι του έχει κλείσει με τζαμαρία. Η άδεια είναι του 1976. Επειδή σήμερα τον ρυθμίζω με τον Ν.4495/17 είμαι σε δίλημμα κατά πόσο πρέπει να δηλωθεί με υπέρβαση δόμησης ή με αναλυτικό προϋπολογισμό. Αν ο συντελεστής εκμεταλλεύσεως που αναγράφεται στα σχέδια ταυτίζεται με τον σημερινό συντελεστή δόμησης τότε προσανατολίζομαι στη ρύθμιση των χώρων αυτών του Α υπογείου με αναλυτικό, αφού δεν υφίσταται υπέρβαση δόμησης. Ποια είναι η γνώμη σας?

Άτομο με πλήρη κυριότητα στο 50% του οικοπέδου και επικαρπία στο υπόλοιπο 50% του οικοπέδου, μπορεί να τακτοποιήσει αυθαίρετες κατασκευές στον κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου χωρίς τη συναίνεση του ατόμου που έχει την ψιλή κυριότητα στο 50% του οικοπέδου? EDIT Ανακάλυψα ότι το άτομο που αναφέρω πιο πάνω πως έχει ψκ στο 50%, αποτελεί κληρονόμο, ο οποίος έχει υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς στην εφορία και δηλώνει το ποσοστό του στο Ε9, δεν έχει όμως γίνει η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Μπορώ να τον θεωρήσω ιδιοκτήτη και να κάνει δήλωση 4495 για τις αυθαίρετες κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους, αν καταφέρω να τον πείσω? Αν ναι τότε έχω το 100% των συνιδιοκτητών και δεν τίθεται θέμα συναινέσεων, ούτε μπλέκω με επικαρπίες..

Εγώ αντιμετωπίζω τέτοιες υποθέσεις ως εξής: Αν η σκάλα βρίσκεται εντός της προβολής του δωματίου στον υποκείμενο όροφο δήλωνω μόνο τα τμ του δωματίου ως ΥΔ, αν βρίσκεται εκτός δηλώνω και τα τμ της σκάλας επίσης ως ΥΔ. Αν θέλεις πάντως να προσθέσεις και κατηγορία 3 και αναλυτικό προφανώς δεν είναι λάθος αλλά ούτε απαραίτητο κατ εμέ.

Απλά στη δική μου υπόθεση υπάρχει υπέρβαση εμβαδού μεμονωμένου εξώστη πάνω από 20%. Στο σύνολο όμως των εξωστών της ιδιοκτησίας η υπέρβαση αυτή είναι κάτω από 20%. Μπορώ να την θεωρήσω αυθαίρετη κατασκευή κατηγορίας 3 και να βεβαίωση υπέρβαση χωρίς να την ρυθμίσω? Υπάρχει η πιθανότητα το 20% να πρέπει να υπολογιστεί επί της επιτρεπόμενης δόμησης που αναλογεί στην ιδιοκτησία που ρυθμίζω, σε αναλογία με τα χιλιοστά της σε όλη την οικοδομή, πάνω από το οποίο οι εξώστες μετράνε στο σδ, εξ ου και η υποχρέωση ρύθμισής τους επειδή επηρεάζουν τη δόμηση, έστω και με αναλυτικό προϋπολογισμό αφόυ αποτελούν ανοιχτούς χώρους?

Πάντως στους κλεισμένους ημιυπαίθριους του Ν.3843/10 οι πολεοδομίες δεν ζητούσαν ποτέ συναίνεση για αλλαγή των όψεων. Γενικά δεν φαίνεται να υπάρχει και ιδιαίτερη αυστηρότητα σε αυτό το θέμα.

Υποθέτω αυτό δεν ισχύει για αποθήκες κατηγορίας 3 ή για επέκταση του περιγράμματος του κτιρίου μέχρι 5%. Τώρα στην υπόθεση που συζητάμε, όσον αφορά την αλλαγή της θέσης των ανοιγμάτων των όψεων έχω αποτυπώσει και δείχνω στην κάτοψη την υπάρχουσα κατάσταση, απλά δεν είχα σκοπό να τακτοποιήσω τις αλλαγές αυτές με κατηγορία 3 για να γλιτώσω την γκρίνια από τον πελάτη που ήταν σίγουρος ότι στο διαμέρισμά του ήταν σε όλα νόμιμος. Δεν αρκεί η σωστή αποτύπωση των αλλαγών των ανοιγμάτων στα σχέδια, θα πρέπει να αιτιολογήσω και το λόγο της μη δήλωσής τους στην τεχνική έκθεση? Αγοράζει εταιρεία που τα πουλάει - νοικιάζει μετά σε Κινέζους και γενικά είναι πολύ λεπτολόγοι, οπότε αν δουν να γράφεται κάτι τέτοιο θα απαιτήσουν να τακτοποιηθεί. Το δε μπαλκόνι έχει υπέρβαση επιφάνειας πάνω από 20%, οπότε δεν μπορεί να πάει με κατηγορία 3 (για να έμπαινε ενδεχομένως μαζί με τις αλλαγές στα ανοίγματα), θα χρειαστεί αναλυτικός, εκτός αν ο νόμος εννοεί να μην υπάρχει υπέρβαση του 20% του συνόλου των μπαλκονιών της ιδιοκτησίας προκειμένου να γίνει χρήση κατηγορίας 3, όπου εκεί είμαι μέσα στα όρια του 20% γιατί το δεύτερο μπαλκόνι της ΟΙ είναι μεγαλύτερο και καθ όλα νόμιμο, οπότε η υπέρβαση αν αθροίσουμε τα εμβαδά των δύο εξωστών είναι μικρότερη του 20%. Ποιο από τα δύο είναι σωστό? Αν λοιπόν η επέκταση του εξώστη δεν μπορεί να τακτοποιηθεί με κατηγορία 3, πρέπει απαραιτήτως να ρυθμιστεί με αναλυτικό πριν δοθεί βεβαίωση? Ισχύει το ίδιο και για στέγαστρα (αυτά από ό,τι γνωρίζω δεν μετράνε στη δόμηση, ενώ οι εξώστες μετράνε όταν υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο ποσοστό επί της δόμησης του οικοπέδου)? Επίσης ποτέ δεν κατάλαβα τη διατύπωση της συγκεκριμένης διαταξης του 4495: 3. Ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται οι εξής : .............. δ) η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του διαγράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος), σε ποσοστό έως δέκα τοις εκατό (10%) και έως τα πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.). Γιατί αν ξεπερνάνε τα ποσοστά αυτά πάλι πολεοδομικές παραβάσεις δεν θεωρούνται?

Δηλαδή πρέπει να ρυθμίσω και τις αλλαγές στα ανοίγματα των όψεων με κατηγορία 3 (250€ επιπλέον) για να δώσω βεβαίωση? Τι σχέση έχουν αυτά με υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους? Σε ποιο σημείο του 4495 εντοπίζεται η διατύπωση της αλλαγής των απαιτήσεων όσον αφορά την έκδοση της βεβαίωσης μηχανικού? Γιατί μάλλον κάτι έχω χάσει εδώ. Γνωρίζει κανείς?

Έχω διαμέρισμα με μόνη παρανομία μία επέκταση εξώστη που το πλάτος του από 0.70μ έγινε 1.10μ. Πρέπει απαραιτήτως να τακτοποιηθεί για να δοθεί βεβαίωση? Θεωρείται κατά κάποιο τρόπο ότι η επέκταση του εξώστη επηρεάζει τη δόμηση? Μιλάμε για έναν εξώστη που κατασκευάστηκε από την αρχή της ανέγερσης της οικοδομής εν καιρώ ισχύος του ΓΟΚ 73, αν παίζει κάποιο ρόλο. Έχει αλλάξει κάτι ως προς την αντιμετώπιση αυτών των περιπτώσεων με το Ν.4495/17?

Αν δεν οδηγεί σε όροφο, σοφίτα ή πατάρι (με ύψος τόσο ώστε να μπορεί να θεωρηθεί χώρος κύριας ή βοηθητικής χρήσης, όχι αποθήκη για κουβέρτες), τότε κατ εμέ μπορεί να θεωρηθεί εσωτερική διαρρύθμιση και δεν υπάρχει υποχρέωση τακτοποίησης. Αλλά και σαν λοιπή παράβαση να το περάσεις προφανώς δεν είναι λάθος. Αν έχεις κι άλλες λοιπές παραβάσεις θα μπορούσες να το βάλεις κι αυτό μέσα καλού κακού, αν δεν σου αυξάνει το πρόστιμο, γιατί στον τρόπο ελέγχου των δηλώσεων, αν και όποτε γίνει, ο υποκειμενικός παράγοντας του ελεγκτή δόμησης δυστυχώς θα παίξει κυρίαρχο ρόλο.. Να θέσω κι εγώ ένα ερώτημα: Τις αποθήκες κατηγορίας 3 στα κτίρια χωρίς άδεια να υποθέσω δεν τις μετράτε στο συνολικό εμβαδόν των αυθαίρετων κατασκευών στο κουτάκι «Οικοδομική άδεια: Όχι, Υπέρβαση δόμησης από … μέχρι …», σωστά?

Δεν νομίζω να προλάβουμε να πάμε ποτέ στο +10%. Έρχονται εκλογές μετά και η επόμενη κυβέρνηση θα βγάλει σίγουρα νέο πιο ευνοϊκό νόμο για τα αυθαίρετα για να τρέξουν να προλάβουν όσοι δεν λύγισαν μέχρι τώρα. Για μας είναι ευκαιρία να κλείσουμε παλιές υποθέσεις γιατί οι νέες θα είναι πλέον λιγότερες..

Εγώ ό,τι δηλώνω με υπέρβαση δόμησης δεν βάζω και αναλυτικό για κατασκευές εντός του ίδιου χώρου. Ερώτηση: Έχω υπόθεση μονοκατοικίας με υπόγειο, ισόγειο και Α όροφο με οικ. άδεια του 1976. Το υπόγειο από τις 2 όψεις είναι πάνω από τη στάθμη του εδάφους. Ο συντελεστής εκμεταλλεύσεως του οικοπέδου βγαίνει από τον τύπο 0.5*ΕΜΒΑΔΟΝ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ και βγάζει μία τιμή γύρω στα 800 τμ. Μέσα σε αυτά τα τμ βρίσκονται όλοι οι χώροι του υπογείου, του ισογείου και του Α ορόφου. Στην κάτοψη του ισογείου και του Α ορόφου της πολεοδομίας εμφανίζονται κανονικά χώροι κατοικίας με σαλόνια, κουζίνες, υπνοδωμάτια, μπάνια, τραπεζαρίες κτλ. Στην δε κάτοψη του υπογείου εμφανίζονται οι εξής χώροι: ΧΩΡΟΣ ΠΑΙΓΝΙΔΙΟΥ, ΑΠΟΘΗΚΗ ΤΡΟΦΙΜΩΝ, ΛΕΒΗΤΟΣΤΑΣΙΟ, ΑΠΟΘΗΚΗ ΞΥΛΩΝ ΚΑΙ ΕΡΓΑΛΕΙΩΝ, ΛΟΥΤΡΑ, WC, ΔΩΜΑΤΙΟ ΥΠΗΡΕΣΙΑΣ, ΚΛΙΜΑΚΟΣΤΑΣΙΟ, ΥΠΑΙΘΡΙΟ BAR, ΥΠΑΙΘΡΙΟΣ ΧΩΡΟΣ ΥΠΟΓΕΙΟΥ, όλα εντός του συντελεστή εκμεταλλεύσεως. Υπάρχει και ένα Β υπόγειο που είναι γκαράζ και το οποίο δεν έχει προσμετρηθεί στο συντελεστή εκμεταλλεύσεως. Στην πραγματικότητα το Α υπόγειο έχει μετατραπεί και αυτό στον κλασικό χώρο κατοικίας όπως οι άλλοι όροφοι με σαλόνια, κουζίνες, υπνοδωμάτια, μπάνια, τραπεζαρίες κτλ. Θεωρώντας ότι ο συντελεστής εκμεταλλεύσεως ταυτίζεται με τον γνωστό συντελεστή δόμησης, να υποθέσω ότι η αυθαιρεσίες στο υπόγειο ρυθμίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό ως αλλαγή χρήσης από κύριους σε κύριους χώρους (ή πιο σωστά χώρους που έχουν μετρήσει στο συντελεστή εκμεταλλεύσεως), ακόμα και στους υπαίθριους χώρους του υπογείου βάσει της οικ. αδείας που πλέον έχουν κλείσει με τζαμαρίες? Κι αν το προχωρήσω τελικά έτσι, για να βρω τον αριθμό των λοιπών παραβάσεων τι θα υπολογίσω με αναλυτικό προϋπολογισμό, μόνο τις επιπρόσθετες μεσοτοιχίες – κουφώματα – τζαμαρίες κτλ ή και τις κουζίνες, τα μπάνια, τα τζάκια κτλ. Μιλάμε για ένα σπίτι που η κάθε κουζίνα του αποτελεί μία λοιπή παράβαση από μόνη της αν θεωρήσουμε ότι πρέπει να υπολογιστούν με αναλυτικό προϋπολογισμό τα πάντα όλα. Και γενικότερα είναι σωστή η προσέγγιση μου για αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια χρήση, ακόμα και για τους χώρους που έχουν κλείσει με τζαμαρίες ενώ στην άδεια παρουσιάζονται ως υπαίθριοι, ή πρέπει όλα αυτά να δηλωθούν με υπέρβαση δόμησης (και να του κοστίσει ένα σπίτι ακόμα)?

Δεν είμαι σίγουρος αν με την αλλαγή στα μηχανολογικά εννοούν τα μεγέθη σε απόλυτες τιμές ή οποιαδήποτε αλλαγή σε θέση ή μετατόπιση κτλ. 'Οπως και να έχει με την κατάλληλη αιτιολόγηση στην τεχνική έκθεση ότι δεν επηρεάζονται μηχανολογικά μπορείς να προχωρήσεις έτσι όπως λες.

Ναι θα μπορούσες, αν όντως δεν επηρεάζονται μηχανολογικά, γενικά πάντως είναι πολύ σπάνιο αυτό, συνήθως στα μηχανολογικά όλο και κάτι αλλάζει.

mapost μιλάς για το ιειε) της κατηγορίας 3. Κατ' εμέ ναι μπορείς. Το ποια θα είναι η γνώμη ενός ελεγκτή δόμησης μελλοντικά για ένα τόσο λεπτό ζήτημα δεν το ξέρω, ο νόμος πάντως δεν στο απαγορεύει κάπου ξεκάθαρα. Inzaghi το τελευταίο που ρωτάς είναι το κλασικό δίλημμα του αν οι ανταλλαγές τμ μεταξύ δύο ΟΙ μπορούν να δηλωθούν και με άλλο τρόπο πέραν της διαμερισμάτωσης. Για μένα το σωστό είναι διαμερισμάτωση, αλλά ακόμα και με κατηγορία 3 να το πας πάλι θα χρειαστείς συναινέσεις, απλά θα βγάλεις μικρότερο πρόστιμο γιατί έχεις ήδη κι άλλη αυθαιρεσία κατηγορίας 3. Δες και το θέμα του Δ από το πίσω όριο που σωστά ανέφερε ο mapost.

Αν μπορείς να ρίξεις μια ματιά πιο δίπλα την ρίχνεις. Με τους άλλους ορόφους και το ύψος εγώ δεν θα ασχολιόμουν.

Αυτή η άποψη που λαμβάνει την μετατόπιση του κτιρίου ως μία παράβαση κατηγορίας 3 από μόνη της είχε διατυπωθεί σε μία ερωταπάντηση του helpdesk που είχε δημοσιευτεί και αφορούσε τον 4178. Δεν έχει καμία ισχύ στον 4495 κι ούτε έχει δεσμευτική ισχύ για τον 4178 κατά τη γνώμη μου. Αν δεν τηρείται το περιτύπωμα του κτιρίου μάλλον πας με ΥΔ και ΥΚ το πίσω κομμάτι που προεξέχει και δεν καλύπτεται από το νόμιμο περίγραμμα και δεν βάζεις κατηγορία 3 την μετακίνηση. Ελπίζω να μην συμβαίνει αυτό. Όπως και να έχει στο περιτύπωμα υπάρχουν και επιτρεπόμενες αποκλίσεις που αφορούν το 2% των διαστάσεων των πλευρών αν αυτό βοηθάει. Θα μπορούσες να ασχοληθείς μόνο με το περίγραμμα της δικής σου ιδιοκτησίας με την αιτιολόγηση ότι δεν έχεις εντολή αλλά ούτε εξασφαλισμένη πρόσβαση για να πραγματοποιήσεις μετρήσεις στην όμορη ιδιοκτησία.

Με το γράμμα του νομου: 1) Ναι θα πρέπει να ελεγχθεί ότι τηρείται το περιτύπωμα του κτιρίου για να βάλεις κατηγορία 3. 2) Ναι απαιτείται διαμερισμάτωση για τους 18 πόντους (ο πελάτης σου έχει φάει από τον γείτονα). Τώρα βέβαια αν προτείνω δημόσια να μην ασχοληθείς με τους 18 πόντους υποθέτω ότι θα με κράξουν... Μπορεί πχ η μεσοτοιχία να μην είναι 20 πόντους όπως φαίνεται στο σχέδιο αλλά 10.

Οκ τώρα τό πιασα. Τότε έχεις κατηγορία 3 λόγω της μετακίνησης του κτιρίου όπως γράφεις στο αρχικό ποστ και αναλυτικό προϋπολογισμό για την επέκταση του Η/Χ, ο οποίος παραμένει ανοιχτός.

Μόνο αναλυτικό κατ' εμέ, αφού έχεις ανοιχτό ημιυπαίθριο χώρο. Το κτίριο αν έχω καταλάβει καλά δεν μετατοπίστηκε απλά επεκτάθηκε 80εκ προς την πλευρά του εξώστη που δεν κατασκευάστηκε. Το ρυθμίζεις εννοείται για να δώσεις βεβαίωση.