pipakos

Έχω περίπτωση 3 οροφοδιαμερισμάτων με 2 αποθήκες στο υπόγειο σύμφωνα με ο.α. σε κτίριο χωρίς ΣΟΙ. Οι δύο αποθήκες έχουν γίνει τρεις στην πραγματικότητα τηρώντας το περίγραμμα υπογείου της αδείας. Άρα εδώ έχω ή δεν έχω διαμερισμάτωση? 2η ερώτηση από άλλη υπόθεση. Η ΣΟΙ γράφει: "Η οριζόντια ιδιοκτησία Υ1 του υπογείου αποτελείται από την αποθήκη 1, την αποθήκη 2 και την αποθήκη 3", οι οποίες φαίνονται κανονικά στη θέση τους και στην ο.α. Στην πραγματικότητα οι τρεις αυτές αποθήκες έχουν συνενωθεί σε μία, οι οποίες εξακολουθούν όμως να αποτελούν μία οριζόντια ιδιοκτησία. Προφανώς τροποποίηση ΣΟΙ για αυτό τον λόγο δεν χρειάζεται να υπάρξει. Έχουμε όμως ή δεν έχουμε διαμερισμάτωση?

Η αμφιβολία μου είναι κατά πόσο πρέπει να χρεώνουμε ΥΥ γενικότερα σε ισόγειο κτίσμα χωρίς άδεια άνω των 4μ όταν τα επιτρεπόμενα μεγέθη στην περιοχή είναι max δύο όροφοι και max H 7.5μ. Ισχύει η σύγκριση με το max H των 4 μέτρων για τα πλήρως αυθαίρετα ισόγεια κτίσματα ή σε αυτά ισχύει το γενικότερο επιτρεπόμενο H της περιοχής των 7.5 μέτρων, άρα σε πλήρως αυθαίρετο ισόγειο κτίσμα με ύψος 5 μέτρων δεν καταλογίζουμε ΥΥ (ούτε με επιφάνειες ούτε με αναλυτικό)? Ιδού η απορία, και δεν είναι κάτι που συναντιέται σπάνια...

Εννοείς τμήμα ισογείου που δεν καλύπτεται από τον Α όροφο? Υποθέτω πως αν η κατοικία είναι διώροφη τότε ασχολούμαστε με το τμήμα που υπερβαίνει τα 7.5 μέτρα μόνο. Γενικότερα έχω σχηματίσει την εντύπωση πως όταν το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι 7.5 μέτρα κρινουμε την ΥΥ με βάση την τιμή αυτή ανεξάρτητα αν το κτίριο είναι ισόγειο ή διώροφο. Πχ πώς γίνεται ισόγεια κατοικία 100 τμ με ύψος 4.5 μέτρα να χρεώνεται με ΥΥ ενώ διώροφη κατοικία 200 τμ (ισόγειο 100 τμ και Α όροφος 100 τμ) με 7.5 μέτρα (ύψος ισογείου 4.5 μέτρα και ύψος Α ορόφου 3 μέτρα) να μην χρεώνεται καθόλου? Κι αν ο Α όροφος έχει εσοχή 20 τμ (είναι 80 τμ αντί για 100 τμ) τότε αυτά τα 20 τμ δηλώνονται ως ΥΥ του ισογείου? Δεν μου φαίνεται λογικό. Νομίζω πως πρέπει να κρίνουμε μόνο με βάση τα 7.5 μέτρα σε αυτές τις περιπτώσεις. Με ενδιαφέρει όμως να ακούσω γνώμες γιατί δεν είμαι καθόλου σίγουρος.

Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι είναι έτσι, το οποιο σαφέστατα μας συμφέρει κιόλας!!! Τι γίνεται όμως όταν το ξεμπάζωμα δεν μπορεί να δηλωθεί επειδή έγινε μετά το 2011? Εκεί η αυθαιρεσία της μετατροπής της υπόγειας σε ισόγεια στάθμη δεν δηλώνεται με κάποιο τρόπο. Αρά θα δίνατε τον μειωτικό? Ή δεν παίζει ρόλο από τη στιγμή που η ισόγεια στάθμη προήλθε από ξεμπάζωμα είτε αυτή δηλώνεται είτε όχι? Το ξεμπάζωμα το διαπίστωσα μόνος μου γιατί είχα δει το ίδιο ακινητο πριν από δύο χρόνια και φάνηκαν σήμερα οι αλλαγές. Τότε ήταν να υπαχθεί στον 4178 αλλά περίμενε ο ιδιοικτήτης του τα φθηνότερα πρόστιμα και στο ενδοιάμεσο έκανε και τις ταρζανιές του. Κι από το google earth πάντως ψιλοφαίνεται λίγο που κοίταξα. Πάντως αυτό με το ντόμινο παραβάσεων υπάρχει και αλλού (πχ το Δ αλλάζει με την υπέρβαση ύψους κτλ). Συμφωνώ ότι δεν θα έπρεπε να ισχύει, απλά αυτή η δήλωση θα βγει κατηγορία 5 και μπορεί να μπλέξει με ελέγχους οπότε άντε να εξηγείς για ντόμινα παραβάσεων κτλ στον ψαρωμένο 25άρη μηχανικό που θα κληρωθεί να έρθει να ελέγξει. Θα μπορούσε να διευκρινιστεί με κάποια εγκύκλιο για να έχουμε κι εμείς κάποιο πάτημα.

Στο #165 εννούσα ΥΥ με επιφάνειες στα ΦΚ, αλλιώς αναλυτικός. Προφανώς κι έχεις πάντα ΥΥ όταν ξεπερνάς το εγκεκριμένο της αδείας. Δεν το διευκρίνισα, δικό μου το λάθος. Ισχύει και για το #167. Οι συντελεστές 0.2 & 0.4 &1.2 &1.4 αφορούν το κομμάτι της υπέρβασης του επιτρεπόμενου ύψους.

Φωτογραφία προς το παρόν έχω μόνο από ΜΕΖ-1 γιατί θα πάω να ξαναμετρήσω ούτως ή άλλως, απλά δεν ξέρω κατά πόσο θα ήθελε ο πελάτης να την δείξω δημόσια. Με κάλυψες πάντως thanks, κάπως έτσι το είχα σκεφτεί κι εγώ. Να υποθέσω επίσης ότι το ξεμπάζωμα που έγινε στη ΜΕΖ-2 μετά το 2011 που δεν θα δηλωθεί, δεν μας εμποδίζει στην έκδοση βεβαίωσης..

Ναι βάζεις ΥΔ Θέτω το εξής ερώτημα: Τρεις ανεξάρτητες μεζονέτες, οι οποίες υφίστανται στο ίδιο αγροτεμάχιο άνω των 4 στρεμμάτων. Δεδομένα: Η ΜΕΖ-1 έχει αλλάξει χρήση στο υπόγειο από βοηθητική σε κύρια πριν το 2011 κι έχει ξεμπαζωθεί ο περιβάλλων χώρος σε όλες τις όψεις πριν το 2011 με αποτέλεσμα η υπόγεια στάθμη της ο.α. σήμερα να είναι ισόγεια. Η ΜΕΖ-2 έχει αλλάξει χρήση στο υπόγειο από βοηθητική σε κύρια πριν το 2011 κι έχει ξεμπαζωθεί ο περιβάλλων χώρος σε όλες τις όψεις μετά το 2011 με αποτέλεσμα η υπόγεια στάθμη της ο.α. σήμερα να είναι ισόγεια. Η ΜΕΖ-3 έχει αλλάξει χρήση στο υπόγειο από βοηθητική σε κύρια πριν το 2011 κι έχει ξεμπαζωθεί ο περιβάλλων χώρος στις 3 από τις 4 όψεις πριν το 2011 με αποτέλεσμα η υπόγεια στάθμη της ο.α. σήμερα να είναι ισόγεια στις 3 αυτές όψεις. Προφανώς το ξεμπάζωμα μπορεί να δηλωθεί μόνο στις ΜΕΖ-1 και ΜΕΖ-3 γιατί στη ΜΕΖ-2 έγινε μετά το 2011. Υπέρβαση δόμησης έχουμε και στις 3. Τι ισχύει όμως με τον μειωτικό συντελεστή? Σε ποια/ες από τις 3 θα τον δίνατε ή πιστεύετε ότι τον δικαιούνται όλες (ή καμία)?

Εγώ από την παρ. 10 του άρθρου 100 καταλαβαίνω ότι για να καταλογίσουμε πλέον ΥΥ συγκρίνουμε μόνο με το Επιτρεπόμενο Ύψος της περιοχής ανεξάρτητα αν συντρέχει ΥΔ. Απλά αν συντρέχει και ΥΔ τότε το 0.2 ή 0.4 γίνονται 1.2 ή 1.4 αντίστοιχα.

Στατικώς ανεξάρτητα δεν είναι. Πχ ανα απαιτείται ΜΣΕ θα πρέπει να γίνει για όλο το κτίριο. Ιδιοκτησιακά είναι ανεξάρτητα. Μπορεί ο καθένας ιδιοκτήτης να κάνει την υπαγωγή της κάθετης ιδιοκτησίας του, δηλαδή του τμήματος του ενιαίου κτιρίου και του οικοπέδου που του αναλογεί. Προφανώς όμως όταν μιλάμε για υπόγειες αποθήκες σύμφωνα με ο.α. σε μεζονέτες με λειτουργική ενότητα και χωρίς κοινόχρηστους χώρους (κλιμακοστάσια – ασανσέρ κτλ), οι οποίες ανταλλάζουν τετραγωνικά μέτρα ή ενοποιούνται – διαχωρίζονται (και συνήθως αποκτούν και κύρια χρήση ως playroom ή δεύτερη σαλονοκουζίνα) δεν τίθεται θέμα διαμερισμάτωσης. Έτσι δεν είναι? Αφού δεν θα μπορούσαν ποτέ αυτές να αποτελέσουν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες.

Αυτό το "ποσοστό δόμησης" της εγκυκλιου 4 του Ν.4178 δεν θα μπορούσαμε πιστεύετε να το χρησιμοποιήσουμε στο Ν.4495? Πραγματικά αυτές οι αποθήκες με αλλαγή χρήσης και λίγα χιλιοστά είναι ο καρκίνος των νόμων αυθαιρέτων!!! Είμαι σίγουρος ότι δεν έχει σκεφτεί καν αυτές τις περιπτώσεις ο νομοθέτης, αλλιώς το λεκτικό θα ήταν διαφορετικό, δεν νομίζω να υπήρχε πρόθεση να καταδικάσουν αυτούς τους αυθαίρετους χωρους σε τεράστια πρόστιμα και κατηγορία 5. Απλά με το "ποσοστό δόμησης" της εκυκλίου 4 κάπως σωζόταν η κατάσταση..

Άρα αν ο τελευταίος όροφος ενός αυθαίρετου κτιρίου σε εκτός σχεδίου περιοχή (επιτρεπόμενο ύψος 7.5 μέτρα) έχει ύψος στην μπροστινή όψη 6.5 μέτρα και στην πίσω όψη 8.5 μέτρα (λόγω της κλίσης του εδάφους) και έχει απλό ορθογώνιο σχήμα (κουτί) τότε θα τον χώριζες σε δύο φύλλα καταγραφής βάζοντας τη μισή επιφάνεια του ορόφου χωρίς ΥΥ (από την μπροστινή όψη μέχρι τη μέση) και την άλλη μισή με ΥΥ (από τη μέση μέχρι την πίσω όψη)?

Σας έχω ένα πιο δύσκολο από παλιά δική μου υπόθεση. Δύο μεζονέτες στο ίδιο οικόπεδο με σύσταση καθέτου αλλά με ενιαία πλάκα. Τα δύο υπόγεια τόσο στην κάτοψη της πολεοδομίας όσο και στην πραγματικότητα αποτελούν ενιαίο χώρο, δηλαδή δεν υπάρχει διαχωριστικός τοίχος μεταξύ τους. Παρόλα αυτά το ένα ανήκει στην αριστερή και το άλλο στη δεξιά κάθετη, δηλαδή συμβολαιογραφικά έχουν χωρίσει. Υπάρχει διαμερισμάτωση? Εγω δεν έβαλα λόγω ταύτισης της υπάρχουσας κατάστασης με το σχέδιο της πολεοδομίας..

Θα έχει ξανααπαντηθεί παλιότερα αλλά πλέον για τον 4495 πιστεύτε πως στα πλήρως αυθαίρετα εκτός σχεδίου που έχουν κατασκευαστεί σε γεωτεμάχιο με έντονη κλίση εδάφους με αποτέλεσμα στη μπροστινή τους όψη να έχουν ύψος πάνω από το διαμορφωμένο έδαφος κάτω από 7.5 μέτρα και στην πίσω όψη πάνω από 7.5 μέτρα, πρέπει να βάλουμε ΥΥ? Κι αν ναι αυτή πρέπει να μπει σε όλη την επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου ή τμηματικά από το σημείο που αρχίζει το κτίριο και ξεπερνάει τα 7.5 μέτρα και μετά? Δεν μιλάμε για ξεμπάζωμα, μιλάμε για κλίση εδάφους.

Δεν ξέρω την απάντηση σε αυτό όπως προείπα σε προηγούμενο post (και μάλλον δεν μπορεί να σου απαντήσει με σιγουριά κανείς) αλλά όπως το περιγράφεις εγώ θα διάλεγα την κουρτίνα 2γ, αφού όπως είπες κι εσύ δεν τροποποιήθηκε η ΣΟΙ μετά τον 4014. Το θέμα είναι πως η συμβολαιογράφος θα σου ζητήσει την κουρτίνα 2α. Κι αν είναι ανένδοτη (όπως συνήθως συμβαίνει) νομίζω εγώ στη θέση σου θα την έκανα για άλλες δουλειές με μικρότερο ρίσκο και μεγαλύτερο περιθώριο κέρδους από μια απλή βεβαίωση. Εκτός αν προηγηθεί η τροποποίηση ΣΟΙ που δεν έγινε τότε... Αν είχε προηγηθεί η τροποποίηση ΣΟΙ ήθελα να γράψω. Θα με ενδιέφερε πάντως κι εμένα να ακούσω κι άλλες γνώμες για αυτό. Για το #355 συμφωνώ με προλαλήσαντες. Δίνεις κανονικά βεβαίωση.

Πρόσεξε και τις στέγες σε αυτές τις παλιές κατοικίες ή τα στέγαστρα, υπόστεγα κτλ (αν υπάρχουν) γιατί πολλά από αυτά έχουν κατασκευαστείς μετά το 1975 οπότε αν τα δηλώνεις πρέπει να τα βάλεις σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής με την ημερομηνία κατασκευής τους, και τότε θα σου βγάλει το σύστημα κι άλλο 250άρι.

αν έχεις ασυμφωνία με ο.α. και οι αποθήκες αποτελούν αυτοτελείς και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες (με χιλιοστά) βάζεις και διαμερισμάτωση

Δεν πρέπει να υπάρχει επίσημος πολεοδομικός ορισμός της διαμερισμάτωσης. Κατ΄εμέ διαμερισμάτωση θα μπορούσε να είναι οποιαδήποτε αλλαγή γίνεται στο περίγραμμα ενός διαμερίσματος από την οποία επηρεάζονται και τα γειτονικά αυτοτελή διαμερίσματα του ίδιου ορόφου. Αρκεί να έχουν κατοχυρώσει τον τίτλο του αυτοτελούς διαμερίσματος βάσει ΣΟΙ κι όχι απλά βάσει διαρρύθμισης. Με αυτό το τρόπο όταν το διαμέρισμα 1 μεγαλώνει και "τρώει" το διαμέρισμα 2 (άρα το επηρεάζει) έχουμε διαμερισμάτωση-ενοποίηση. Όταν το διαμέρισμα 1 διαιρείται σε δύο διαμερίσματα, πάλι το διαμέρισμα 2 επηρεάζεται, αφού δημιουργείται από αυτήν την διαίρεση, οπότε έχουμε διαμερισμάτωση-διαχωρισμό. Αντίθετα όταν υφίστανται και τα δύο διαμερίσματα και το διαμέρισμα 1 τρώει από τον κοινόχρηστο, τότε το διαμέρισμα 2 δεν επηρεάζεται, άρα έχουμε ΥΔ του διαμερίσματος 1. Το lexigram.gr τώρα που το κοίταξα γράφει: διαμερισμάτωση: διαίρεση σε τμήματα ενός χώρου (διαμερισμάτωση του κτιρίου). Πέτυχε και την περίπτωσή μας ακριβώς! Για τους δε νόμους αυθαιρέτων ισχύει το εξής: Η διαφορετική διαμερισμάτωση σε σχέση με την άδεια είναι αυτό που αποτελεί αυθαιρεσία. (όπως έχει τονίσει πολλές φορές και ο φίλος και συνφορουμίτης dimitris GM)

Μακάρι να είναι έτσι, έχω πελάτες που θα κάνουν τρελό πάρτι!!! Απλά με προβληματίζει η λέξη "τμήμα". Μήπως δηλαδή εννοεί αυθαίρετο τμήμα στατικά ανεξάρτητο ενός κυρίως κτίσματος με οικοδομική άδεια και όχι πλήρως αυθαίρετο. Εγώ πάντως περίμενα να βγάλουν τη ΜΣΕ και από άλλες περιπτώσεις. Ίσως γίνει και αυτό κάποια στιγμή αργότερα..

Το ΤΕΕ υποστηρίζει πως και οι δύο τρόποι είναι σωστοί. Οι συμβολαιογράφοι όμως βαράνε κωλύματα γιατί έχουν οδηγίες από το σύλλογό τους να δέχονται μόνο βεβαιώσεις αδόμητου για μελλοντικό όροφο.

Απαλλάσσονται από την μελέτη στατικής επάρκειας κτίρια, στα οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φέροντος οργανισμού η εγκεκριμένη στατική μελέτη για το νόμιμο τμήμα του ακινήτου και εφόσον συντρέχει τουλάχιστον μια από τις παρακάτω προϋποθέσεις: Το τελικό (μετά την όποια αυθαιρεσία) κτίριο είναι μονώροφο, δηλαδή υπάρχουν μόνο οι στάθμες θεμελίωσης, υπογείων, ισογείου, ισογείου με πατάρι ή σοφίτα. Το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο είναι μικρότερο σε επιφάνεια των 25 τ.μ. Θα πρέπει να υφίσταται εγκεκριμένη στατική μελέτη και να έχει εφαρμοστεί. Επομένως για τα αυθαίρετα ισόγεια κτίρια χωρίς ο.α. εξακολουθεί να ισχύει η απαίτηση για ΜΣΕ, δυστυχώς.

Για μεταβίβαση υψούν οι συμβολαιογράφοι ζητάνε βεβαίωση για αδόμητο ακίνητο. Οι αυθαιρεσίες που υπάρχουν στις άλλες οριζόντιες και στους κοινόχηστους χώρους, είτε ρυθμισμένες είτε όχι, εσένα δεν σε επηρεάζουν. Η αυθαίρετη απόληξη του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου κατ΄εμέ δεν συνιστά αυθαιρεσία που καταλογίζεται στον ιδιοκτήτη του υψούν, αλλά ρυθμίζεται μαζί με τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες των κοινόχρηστων χώρων, εκτός αν αυτή έχει επεκταθεί στο δώμα πέρα από το νόμιμο περίγραμμα της αδείας. Το τελευταίο μόνο με επιφύλαξη... Ας ακούσουμε κι άλλες γνώμες...

Στο 1.40μ ύψος κι εγώ εκτιμώ ότι πρέπει να το δηλώσεις με ΥΔ και ΥΚ. Έμενα το δίλημμα για τη χρήση ή μη χρήση του αναλυτικού αρχίζει όταν έχω τέτοιες αποθήκες με ύψος κάτω από 1 μέτρο.

Αν η ΣΟΙ δείχνει ακόμα ένα μόνο κατάστημα τότε ο διαχωριστικός τοίχος αφορά διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση του καταστήματος και δεν χρειάζεται να δηλωθεί. Αλλά επειδή κατά 99% η ΣΟΙ θα δείχνει δύο καταστήματα (αφού μιλάμε για δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες, ξεχωριστές εισόδους κτλ), τότε έχουμε διαμερισμάτωση, η οποία δεν αφορά μόνο την ανταλλαγή τετραγωνικών μέτρων ανάμεσα σε δύο οριζόντιες, αλλά και την ενωποίηση των δύο σε μία, ή τον διαχωρισμό της μίας σε δύο (καλή ώρα!). Όπως και να έχει αν δεν βρεθεί και διαβαστεί η ΣΟΙ καλύτερα μην προχωρήσεις καθόλου στη δήλωση.

Η άδεια ειναι του 89 με δύο αναθεωρήσεις το 94 και το 97. Για το γήπεδο υπάρχει τίτλος στον οποίο φαίνεται να συνορεύει τόσο στο πίσω όσο και στα πλάγια όρια με όμορα γήπεδα. Τα πλάγια όρια του γηπέδου έχουν μπει πιο μέσα (έχει μικρύνει το γήπεδο) αλλά το πίσω όριο έχει μετακινηθεί κατά πολύ, οπότε το επιπλέον κομμάτι πέραν του πίσω ορίου ξεπερνάει τα 500 τμ, αλλά επειδή το γήπεδο χάνει από τα πλάγια όρια μεγαλώνει στο σύνολο 500 περίπου τμ. Με βάση τα λεγόμενα του ιδιοκτήτη δεν τον έχει ενοχλήσει ποτε κανείς όσον αφορά την περίφραξη που έκανε εδώ και 20+ χρόνια.

Εγώ απλά ανέφερα τι θα έκανα στη θέση του υποστηρίζοντας μια λιγότερο αυστηρή ερμηνεία (και δεν ήμουν ο μόνος) και νομίζω ότι οι συνφορουμίτες καταλαβαίνουν από τον τρόπο της γραφής μου ότι η αμφιβολία είναι έντονη. Αν μιλούσαμε για πλήρως αυθαίρετο έρκερ πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης δεν θα πρότεινα να δηλωθεί η αυθαιρεσία. Είναι όμως ίδια περίπτωση αυτή με την αντίστοιχη που περιγράφει ο Ηλίας; Στη συγκεκριμένη περίπτωση η ίδια η οικοδομική άδεια του έχει δώσει το δικαίωμα να προεξέχει ο έρκερ κατά 0.40μ της ρυμοτομικής γραμμής όσον αφορά το νόμιμο κομμάτι του, και αυτή την τιμή του 0.40μ δεν την έχει υπερβεί ούτε το αυθαίρετο τμήμα. Έχω κι εγώ παρόμοια υπόθεση του 4178 με έρκερ πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης που άλλαξε θέση και μετακινήθηκε όλος 2 περίπου μέτρα κατά μήκος της πρόσοψης, έχοντας και κοινό τμήμα με την προβλεπόμενη θέση του έρκερ βάσει αδείας. Ουσιαστικά από τη μία μεριά μίκρυνε και από την άλλη μεγάλωσε. Τον έχω δηλώσει κατηγορία 1 (προ 1975) και η δήλωση είναι ακόμα σε στάδιο Υπαγωγή. Είχα σκεφτεί τότε να τον δηλώσω κατηγορία 3 θεωρώντας ότι είναι εντός του 5% σε σύγκριση με την πλευρά του κτιρίου (όχι του νόμιμου τμήματος έρκερ). Οπότε το θέμα με ενδιαφέρει και με αφορά κι εμένα.