pipakos

Για μεταβίβαση υψούν οι συμβολαιογράφοι ζητάνε βεβαίωση για αδόμητο ακίνητο. Οι αυθαιρεσίες που υπάρχουν στις άλλες οριζόντιες και στους κοινόχηστους χώρους, είτε ρυθμισμένες είτε όχι, εσένα δεν σε επηρεάζουν. Η αυθαίρετη απόληξη του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου κατ΄εμέ δεν συνιστά αυθαιρεσία που καταλογίζεται στον ιδιοκτήτη του υψούν, αλλά ρυθμίζεται μαζί με τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες των κοινόχρηστων χώρων, εκτός αν αυτή έχει επεκταθεί στο δώμα πέρα από το νόμιμο περίγραμμα της αδείας. Το τελευταίο μόνο με επιφύλαξη... Ας ακούσουμε κι άλλες γνώμες...

Στο 1.40μ ύψος κι εγώ εκτιμώ ότι πρέπει να το δηλώσεις με ΥΔ και ΥΚ. Έμενα το δίλημμα για τη χρήση ή μη χρήση του αναλυτικού αρχίζει όταν έχω τέτοιες αποθήκες με ύψος κάτω από 1 μέτρο.

Αν η ΣΟΙ δείχνει ακόμα ένα μόνο κατάστημα τότε ο διαχωριστικός τοίχος αφορά διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση του καταστήματος και δεν χρειάζεται να δηλωθεί. Αλλά επειδή κατά 99% η ΣΟΙ θα δείχνει δύο καταστήματα (αφού μιλάμε για δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες, ξεχωριστές εισόδους κτλ), τότε έχουμε διαμερισμάτωση, η οποία δεν αφορά μόνο την ανταλλαγή τετραγωνικών μέτρων ανάμεσα σε δύο οριζόντιες, αλλά και την ενωποίηση των δύο σε μία, ή τον διαχωρισμό της μίας σε δύο (καλή ώρα!). Όπως και να έχει αν δεν βρεθεί και διαβαστεί η ΣΟΙ καλύτερα μην προχωρήσεις καθόλου στη δήλωση.

Η άδεια ειναι του 89 με δύο αναθεωρήσεις το 94 και το 97. Για το γήπεδο υπάρχει τίτλος στον οποίο φαίνεται να συνορεύει τόσο στο πίσω όσο και στα πλάγια όρια με όμορα γήπεδα. Τα πλάγια όρια του γηπέδου έχουν μπει πιο μέσα (έχει μικρύνει το γήπεδο) αλλά το πίσω όριο έχει μετακινηθεί κατά πολύ, οπότε το επιπλέον κομμάτι πέραν του πίσω ορίου ξεπερνάει τα 500 τμ, αλλά επειδή το γήπεδο χάνει από τα πλάγια όρια μεγαλώνει στο σύνολο 500 περίπου τμ. Με βάση τα λεγόμενα του ιδιοκτήτη δεν τον έχει ενοχλήσει ποτε κανείς όσον αφορά την περίφραξη που έκανε εδώ και 20+ χρόνια.

Εγώ απλά ανέφερα τι θα έκανα στη θέση του υποστηρίζοντας μια λιγότερο αυστηρή ερμηνεία (και δεν ήμουν ο μόνος) και νομίζω ότι οι συνφορουμίτες καταλαβαίνουν από τον τρόπο της γραφής μου ότι η αμφιβολία είναι έντονη. Αν μιλούσαμε για πλήρως αυθαίρετο έρκερ πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης δεν θα πρότεινα να δηλωθεί η αυθαιρεσία. Είναι όμως ίδια περίπτωση αυτή με την αντίστοιχη που περιγράφει ο Ηλίας; Στη συγκεκριμένη περίπτωση η ίδια η οικοδομική άδεια του έχει δώσει το δικαίωμα να προεξέχει ο έρκερ κατά 0.40μ της ρυμοτομικής γραμμής όσον αφορά το νόμιμο κομμάτι του, και αυτή την τιμή του 0.40μ δεν την έχει υπερβεί ούτε το αυθαίρετο τμήμα. Έχω κι εγώ παρόμοια υπόθεση του 4178 με έρκερ πάνω από κοινόχρηστο χώρο πόλης που άλλαξε θέση και μετακινήθηκε όλος 2 περίπου μέτρα κατά μήκος της πρόσοψης, έχοντας και κοινό τμήμα με την προβλεπόμενη θέση του έρκερ βάσει αδείας. Ουσιαστικά από τη μία μεριά μίκρυνε και από την άλλη μεγάλωσε. Τον έχω δηλώσει κατηγορία 1 (προ 1975) και η δήλωση είναι ακόμα σε στάδιο Υπαγωγή. Είχα σκεφτεί τότε να τον δηλώσω κατηγορία 3 θεωρώντας ότι είναι εντός του 5% σε σύγκριση με την πλευρά του κτιρίου (όχι του νόμιμου τμήματος έρκερ). Οπότε το θέμα με ενδιαφέρει και με αφορά κι εμένα.

Αν μπορούσε με κάποιο τρόπο η επιφάνεια του αυθαίρετου τμήματος έρκερ να θεωρηθεί ως επέκταση της πλευράς και επιφάνειας του κτιρίου (όχι του νόμιμου έρκερ) τότε λογικά πιάνεις το 5% του ορίου που θέτει η κατηγορία 3. Συμφωνώ κι εγώ ότι δεν έχει λογική να μένουν αυτού του είδους οι αυθαιρεσίες αδήλωτες και να εμποδίζονται οι συμβολαιογραφικές πράξεις. Δεν νομίζω να είναι αυτό το πνεύμα του νόμου, πόσο μάλλον στην περίπτωσή σου που την εποχή που κατασκευάστηκε η αυθαιρεσία η κατασκευή αυτή επιτρεπόταν. Οπότε θεωρώ πως στη θέση σου θα το δήλωνα ακόμα και ως υδ αν δεν υπήρχε άλλη λύση..

Το κυρίως αυθαίρετο κτίριο βρίσκεται κανονικά στη θέση που προβλέπει η ο.α. δηλαδή μέσα στα 4 στρέμματα του τοπογραφικού αδείας. Μία άποψη λοιπόν είναι να γίνει ενα νέο τοπογραφικό το οποίο να δείχνει το αγροτεμάχιο 4500 τμ με τα σωστά όρια κατά δήλωση του ιδιοκτήτη κι επειδή είναι πάνω από το 10% του εμβαδού που αναφέρεται στο τοπογραφικό του συμβολαίου, να γίνει διόρθωση των παλιών συμβολαίων κτλ με τις γνωστές χρονοτριβές και αρκετά μεγαλύτερο κόστος. Σε αυτή την περίπτωση τακτοποιούνται κανονικά και οι αυθαίρετες αποθήκες στην ίδια δήλωση του Ν.4495 μαζί με το κυρίως κτίσμα. Τι γίνεται όμως με την οικοδομική άδεια που έχει βγεί για αγροτεμάχιο 4 στρεμμάτων? Υπάρχει πιστεύετε κάποια άλλη λύση πιο εύκολη και οικονομική, ίσως και πιο σωστή, από αυτήν που μόλις περιέγραψα?

Αγροτεμάχιο με διώροφο κτίσμα χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, που σύμφωνα με οικοδομική άδεια και συμβόλαιο είναι 4 στρέμματα, στην πραγματικότητα οι μάντρες του έχουν κατασκευαστεί σε διαφορετικά σημεία (με εξαίρεση την πλευρά του δρόμου) με αποτέλεσμα το περίγραμμα του αγροτεμαχίου που προκύπτει να μην συμφωνεί με το αντίστοιχο της άδειας και του συμβολαίου και το εμβαδόν του να είναι κατά 500 περίπου τμ μεγαλύτερο, άνω δηλαδή του ορίου του 10%. Στο πίσω όριο του αγροτεμαχίου (αυτό που έχει ξεχειλώσει περισσότερο από όλα) υπάρχουν 2 αποθήκες, τοποθετημένες εντός των ορίων του αγροτεμαχίου σύμφωνα με την αποτύπωση της περίφραξης, αλλά εκτός των ορίων του αγροτεμαχίου σύμφωνα με τα όρια που προκύπτουν από άδεια και συμβόλαιο. Ερώτηση 1) Αυτές οι δύο αποθήκες μπορούν να δηλωθούν με 4495 μαζί με το κυρίως αυθαίρετο κτίριο ή θεωρούμε ότι έχουν κατασκευαστεί στο όμορο γεωτεμάχιο και δεν τις αγγίζουμε? Ερώτηση 2) Αν οι αποθήκες δεν μπορούν να δηλωθούν με 4495, μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού για το κυρίως κτίριο?

Κατ' εμέ έχεις διαμερισμάτωση. Το wc εφόσον είναι εντός νομίμου περιγράμματος θα μπορούσε να θεωρηθεί διαφορετική διαρρύθμιση και να μην δηλωθεί καθόλου.

Αυτό λοιπόν αν καταλαβαίνω καλά μας λέει ότι ο ιδιοκτήτης του δ/σματος του Β ορόφου μπορεί από μόνος του να ζητήσει την τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου και να παραχωρήσει το κομμάτι του φωταγωγού του Β ορόφου σε κοινή χρήση. Με τους υπόλοιπους όμως τι γίνεται? Ο φωταγωγός περνάει από όλους τους ορόφους. Πώς θα γίνει τροποποίηση της σύστασης χωρίς τη συνυπογραφή τους αφού ο αυθαιρετος φωταγωγός επηρεάζει και τα εμβαδά των δικών τους διαμερισμάτων. Θα χρειαστούν βεβαιώσεις μηχανικού για όλα τα διαμερίσματα ή η τροποποίηση θα αφορά μόνο τον Β όροφο?

Δήλωση Ν.4495/17 σε διαμέρισμα (αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία) Β ορόφου. Εκτός από τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες έχει κατασκευαστεί αυθαίρετος φωταγωγός (υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής από την ανέγερσή της) σε χώρο που σύμφωνα με οικοδομική άδεια και σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί τμήμα διαμερίσματος, έχει μετρήσει δηλαδή σε δόμηση - κάλυψη. Αυτό δηλώνεται με κάποιο τρόπο (πχ λοιπή παράβαση) ή δεν υπάρχει υποχρέωση να δηλωθεί (ως χώρος εντός του νόμιμου περιγράμματος)? Προκειμένου να γίνει συμβολαιογραφική πράξη, να βγουν πιστοποιητικά ένφια κτλ θεωρούμε το εμβαδόν του διαμερίσματος μειωμένο κατά τα τμ του αυθαίρετου φωταγωγού ή αφήνουμε το εμβαδόν ως έχει στο νόμιμο τμήμα του διαμερίσματος, το οποίο συμπεριλαμβάνει και το φωταγωγό? Γνώμες?..

Έτσι όπως είναι γραμμένος σήμερα ο νόμος ναι μπορείς. Απλά με αυτούς που έχουμε μπλέξει μπορεί να βγάλουν μεθαύριο μια διευκρινιστική που να λέει ότι απαιτούνται και οι δύο προϋποθέσεις του άρθρου 98 παρ.5. Γενικά είναι ένα από το επίμαχα σημεία του νέου νόμου κι έχει κατά καιρούς ερμηνευτεί διαφορετικά από συναδέλφους οπότε καλό είναι μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο όσο μπορούμε να φυλαγόμαστε.. Εγώ προσωπικά δεν θα απέρριπτα μια νέα δουλειά εξαιτίας αυτής της αμφιβολίας.

Κατ' εμέ ναι μπορείς, απλά η σύμφωνη γνώμη του 51% θα σε εξασφάλιζε ακόμα περισσότερο, αν φυσικά αυτό είναι εφικτό. Αν στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας φαίνεται η πραγματική κατάσταση τότε η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων θεωρείται δεδομένη.

Ναι όντως. Το μελετούσαν και τόσο καιρό υποτίθεται αλλά δυστυχώς το αποτέλεσμα είναι αυτό που βλέπουμε. Κατ' εμέ εξακολουθεί να μην αποτελεί αυθαιρεσία. Ούτε με αναλυτικό προϋπολογισμό μπορεί να δηλωθεί (πως θα γίνουν οι υπολογισμοί για κάτι που δεν έχει φτιαχτεί??).

Ουσιαστικά αρκέστηκε στο να αλλάξω την περιγραφή στην τεχνική έκθεη και να γράψω κι ένα επιπλέον κείμενο όπως το ήθελε για να καλυφτεί, το οποίο κι έκανα. Αν επέμενε θα ενημέρωνα τον ιδιοκτήτη και θα ενεργούσα σύμφωνα με τις δικές του εντολές. Ο συγκεκριμένος που τον πιέζει ο χρόνος και θέλει να ξεμπερδεύει παίζει να πέρναγε ξανά από το ταμείο χωρίς κάποια αντίδραση. Όπως και να έχει τέλος καλό όλα καλά με την υπόθεση αυτή, καλά να 'μαστε να τα λέμε στο φόρουμ και να αντιμετωπίζουμε όλα τα εμπόδια που προκύπτουν...

Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου. Δεν ξέρω να στο απαντήσω με σιγουριά. Οι ισχύοντες σήμερα περιορισμοί δόμησης παραπέμπουν σε ΝΟΚ. Μια εγκύκλιος όμως του 4178, ή του 4014 δεν θυμάμαι ακριβώς, έλεγε να κρίνουμε τις αυθαιρεσίες με βάση τον ΓΟΚ. Κατ' εμέ οι οδηγίες που είχαν βγει για προηγούμενους νόμους αυθαιρέτων δεν είναι πλέον δεσμευτικές. Ας ακούσουμε όμως κι άλλες γνώμες...

Η διατύπωση της παρ.3 στο άρθρο 100 είναι η εξής: Για τον υπολογισμό του προστίμου ομαδοποιούνται οι αυθαιρεσίες της ίδιας κατηγορίας και είδους κατασκευής ή χρήσης που ορίζεται στον πίνακα του παραρ-τήματος Α΄, οι οποίες έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά και προστίθενται τα εμβαδά των δηλούμενων εμβαδών της αυτής κατηγορίας και είδους ανά φύλλο καταγραφής. Κακογραμμένη ως συνήθως, χρίζει πολλών και διαφορετικών ερμηνειών. Το πιο πιθανό να εννοεί αυτό που έγραψε ο karanus. Υπάρχουν μηχανικοί που κάνουν αυτό που λες και αυξάνουν την πελατεία τους με άγνωστα όμως μελλοντικά αποτελέσματα, υπάρχουν άλλοι που υπολογίζουν το πρόστιμο κλιμακωτά, δηλαδή για τα πρώτα αυθαίρετα τμ μέχρι το 50% της επιτρεπόμενης δόμησης εφαρμόζουν συντελεστή 1, για τα υπόλοιπα μέχρι το 100% της δόμησης συντελεστής 1.3 κτλ, υπάρχουν μηχανικοί που υπολογίζουν το πρόστιμο πολλαπλασιάζοντας με το μέγιστο συντελεστή όλα τα φκ με κύρια χρήση (όχι βοηθητικούς χώρους), υπάρχουν μηχανικοί που υπολογίζουν το πρόστιμο πολλαπλασιάζοντας με το μέγιστο συντελεστή όλα τα φκ που προσαυξάνουν τη δόμηση είτε βάσει ΓΟΚ είτε βάσει ΝΟΚ (πχ αφαιρούν το αυθαίρετο υπόγειο με βοηθητική χρήση εντός του περιγράμματος του νόμιμου βάσει αδείας ισογείου) και υπάρχουν και μηχανικοί που υπολογίζουν το πρόστιμο πολλαπλασιάζοντας με το μέγιστο συντελεστή όλα τα φκ με μόνη εξαίρεση τα ΦΚ στα οποία χρεώνεται αποκλειστικά και μόνο υπέρβαση ύψους. EDIT Η απάντηση αφορούσε την ερώτηση στο #212 Για το #213 ισχύει η παρ.2 του άρθρου 100 Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου. Που ισχύουν εννοεί που ισχύουν σήμερα.

Το τσουβάλιασμα των λοιπών παραβάσεων του #142 χωρίς προσθήκη διαμερισμάτωσης πέτυχε τελικά! Η συμβολαιογράφος πείστηκε.

Ναι δεν θα σκεφτόμουν σε καμία περίπτωση την κατηγορία 3 υπό άλλες συνθήκες, απλά στην υπόθεση αυτή θα με γλίτωνε από μεγάλη ανακατωσούρα και γκρίνια από τον ιδιοκτήτη. Σύσταση οριζοντίου δεν υπάρχει. Το σκέφτηκα να βάλω κατηγορία 3 μόνο την αυθαίρετη επέκταση ως αποθηκευτικό χώρο που κολλάει στην απόλιξη όπως αναφέρεις, το πρόβλμα είναι πως ο χώρος είναι ενιαίος (νόμιμος εκτός σδ και αυθαίρετος μαζί). Οπότε η σπαζοκεφαλιά παραμένει...

Δεν είμαι σίγουρος κατά πόσο τα τμ της κατηγορίας 1 πρέπει να απαλλάσσονται από τα συνολικά τμ της υπέρβασης δόμησης προκειμένου να εντάξουμε σε κατηγορίες και τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες του ακινήτου. Το helpdesk του 4178 έπειτα από τηλεφωνική επικοινωνία είχε υποστηριξει ότι δεν υπολογίζονται στην ΥΔ, όπως αναφέρει και ο συνάδελφος παραπάνω. Απλά δεν έχω βρει κάπου να αναφέρεται ξεκάθαρα στον 4495 ούτε στον 4178, για αυτό και υποστήριξα τη δυσμενέστερη περίπτωση στο #205, εκτός αν κάτι μου διαφεύγει.

Η άδεια είναι μετά το 85. Το νόμιμο τμήμα της απόλιξης συνεχίζει να λειτουργεί ως απόλιξη, προφανώς βοηθητικής χρήσης. Το ίδιο και το παράνομο τμήμα της αφού αποτελούν ενιαιο χώρο. Ποια εγκύκλιος του 4178 μας παρέπεμπε σε αναλυτικό? Η λογική της κατηγορίας 3 που έθεσα είναι ότι το νόμιμο μαζί με το παράνομο κομμάτι αποτελούν χώρο που τηρεί τις προδιαγραφές των αποθηκών της κατηγορίας 3 (εμβαδόν και ύψος). Θα μπορουσε να λογιστεί και να δηλωθεί στο σύνολο του σαν αποθηκευτικός χώρος κατηγορίας 3 λόγω της βοηθητικής του χρήσης? Θα με ρωτήσετε για ποιο λόγο δυσκολεύω την κατάσταση. Διότι αφορά δήλωση του 4014 που μεταφέρθηκε στον 4178 και τόσο με προσθήκη τμ όσο και λοιπής παράβασης το πρόστιμο επανυπολογίζεται και μεγαλώνει κατά πολύ. Υπάρχει και η επιλογή της μετάβασης στον 4495 αλλά εκεί θα μπλέξω με στατική μελέτη όχι απαραιτητα εξαιτίας της αυθαίρετης επέκτασης της απόλιξης, αλλά επειδή υφίστανται κι άλλες σημαντικότερες αυθαιρεσίες στο κτίριο. Ένα επίσης κρίσιμο ερώτημα είναι αν θα δύναμε βεβαίωση μηχανικού (για όλο το κτίριο ως ενιαία ιδιοκτησία) χωρίς να δηλώσουμε την αυθαίρετη επέκταση της απόλιξης? Θεωρείται αυθαίρετη κατασκευή καθ' υπέρβαση της δόμησης? Βέβαια στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει και υπέρβαση ύψους οικοδομής τόσο στο νόμιμο όσο και στο παράνομο τμήμα της απόλιξης λόγω της υπερύψωσης της στάθμης του ισογείου..

Ναι έχεις δίκιο η εγκύκλιος 4 αναφερόταν στην επιλογή κατηγορίας (το συμπλήρωσα). Το δε τροποποιημένο παράρτημα Α του 4178 αναφέρει για χώρους κύριας χρήσης στο συντελεστή υπέρβασης δόμησης, όπως κάνει και το παράρτημα του 4495. Άρα στην ερώτηση του karanus με τη λογική αυτή (για όποιον θέλει να την υιοθετήσει) θα μπορούσαν να αφαιρεθούν τα τμ της αποθήκης και κατά την επιλογή της κατηγορίας αν μιλούσαμε για 4178. Στον 4495 προς το παρόν δεν υπάρχει παρόμοια οδηγία. Άρα ισχύει η απάντηση που έδωσα στο #205.

Πολύ καλή ερώτηση!! Όχι δεν πιστεύω ότι πρέπει να χρεώσουμε ΥΔ σε αυτή την περίπτωση. Απλά εδώ η παρανομία αφορά την αυθαίρετη μετακίνηση κτιρίου κι όχι την αυθαίρετη επέκταση αυτού. Μετακινώντας δηλαδή το κτίριο και νομιμοποιώντας τη μετακίνηση με κατηγορία 3 ουσιαστικά κάνουμε χρήση του μπόνους της τοποθέτησης του κτιρίου στη νέα σύνομη θέση, σαν να είχε κατασκευαστεί δηλαδή στη θέση αυτή από την αρχή, που πολεοδομικά επιτρεπόταν. Επεκτείνοντας όμως το κτίριο μέχρι το πλάγιο όριο ουσιαστικά διατηρούμε το κτίριο στην ίδια θέση (στην οποία βάσει αδείας οφείλει να τηρήσει αποστάεις Δ) και στη συνέχεια παραβιάζουμε την πλάγια απόσταση. Είναι καθαρά θέμα ερμηνείας, νομίζω σε έναν έλεγχο με κατάλληλα επιχειρήματα και οι δύο απόψεις θα μπορούσαν να αιτιολογηθούν (άγνωστο βέβαια το αποτέλεσμα). Εγώ απλά παρέθεσα την προσωπική μου άποψη.

Αν μιλάμε για 4495 (η εγκύκλιος 4 αφορά 4178) τότε βασιζόμενος στη διατύπωση του 5. του παραρτήματος Α θα μπορούσες τους βοηθητικούς χώρους να μην τους συνυπολογίσεις στο συνολικό συνελεστή ΥΔ του προστίμου. Για την κατηγορία δεν υπάρχει κάπου η αντίστοιχη διατύπωση ούτε συνεπάγεται ότι ισχύει για οπουδήποτε αναφέρεται η έννοια της υπέρβασης δόμησης στο νόμο. Νομίζω πως είναι πιο ασφαλές για την εύρεση της κατηγορίας να λάβεις υπόψη και τα τμ της Κ1.

Αυθαίρετη επέκταση απόλιξης κλιμακοστασίου σε κτίριο με οικοδομική άδεια, η οποία απόλιξη δεν έχει μετρήσει στη δόμηση, πώς αντιμετωπίζεται κατά την γνώμη σας? Υπέρβαση δόμησης με υπέρβαση 0 (<50%) ή αναλυτικός ή μπορεί να μπει και κατηγορία 3 όλη η απόλιξη μαζί (νόμιμο και αυθαίρετο κομμάτι) αφου έχει συνολικό εμβαδόν κάτω από 15 τμ και ύψος μικρότερο των 2.5 μέτρων?