pipakos

Ναι έχεις δίκιο η εγκύκλιος 4 αναφερόταν στην επιλογή κατηγορίας (το συμπλήρωσα). Το δε τροποποιημένο παράρτημα Α του 4178 αναφέρει για χώρους κύριας χρήσης στο συντελεστή υπέρβασης δόμησης, όπως κάνει και το παράρτημα του 4495. Άρα στην ερώτηση του karanus με τη λογική αυτή (για όποιον θέλει να την υιοθετήσει) θα μπορούσαν να αφαιρεθούν τα τμ της αποθήκης και κατά την επιλογή της κατηγορίας αν μιλούσαμε για 4178. Στον 4495 προς το παρόν δεν υπάρχει παρόμοια οδηγία. Άρα ισχύει η απάντηση που έδωσα στο #205.

Πολύ καλή ερώτηση!! Όχι δεν πιστεύω ότι πρέπει να χρεώσουμε ΥΔ σε αυτή την περίπτωση. Απλά εδώ η παρανομία αφορά την αυθαίρετη μετακίνηση κτιρίου κι όχι την αυθαίρετη επέκταση αυτού. Μετακινώντας δηλαδή το κτίριο και νομιμοποιώντας τη μετακίνηση με κατηγορία 3 ουσιαστικά κάνουμε χρήση του μπόνους της τοποθέτησης του κτιρίου στη νέα σύνομη θέση, σαν να είχε κατασκευαστεί δηλαδή στη θέση αυτή από την αρχή, που πολεοδομικά επιτρεπόταν. Επεκτείνοντας όμως το κτίριο μέχρι το πλάγιο όριο ουσιαστικά διατηρούμε το κτίριο στην ίδια θέση (στην οποία βάσει αδείας οφείλει να τηρήσει αποστάεις Δ) και στη συνέχεια παραβιάζουμε την πλάγια απόσταση. Είναι καθαρά θέμα ερμηνείας, νομίζω σε έναν έλεγχο με κατάλληλα επιχειρήματα και οι δύο απόψεις θα μπορούσαν να αιτιολογηθούν (άγνωστο βέβαια το αποτέλεσμα). Εγώ απλά παρέθεσα την προσωπική μου άποψη.

Αν μιλάμε για 4495 (η εγκύκλιος 4 αφορά 4178) τότε βασιζόμενος στη διατύπωση του 5. του παραρτήματος Α θα μπορούσες τους βοηθητικούς χώρους να μην τους συνυπολογίσεις στο συνολικό συνελεστή ΥΔ του προστίμου. Για την κατηγορία δεν υπάρχει κάπου η αντίστοιχη διατύπωση ούτε συνεπάγεται ότι ισχύει για οπουδήποτε αναφέρεται η έννοια της υπέρβασης δόμησης στο νόμο. Νομίζω πως είναι πιο ασφαλές για την εύρεση της κατηγορίας να λάβεις υπόψη και τα τμ της Κ1.

Αυθαίρετη επέκταση απόλιξης κλιμακοστασίου σε κτίριο με οικοδομική άδεια, η οποία απόλιξη δεν έχει μετρήσει στη δόμηση, πώς αντιμετωπίζεται κατά την γνώμη σας? Υπέρβαση δόμησης με υπέρβαση 0 (<50%) ή αναλυτικός ή μπορεί να μπει και κατηγορία 3 όλη η απόλιξη μαζί (νόμιμο και αυθαίρετο κομμάτι) αφου έχει συνολικό εμβαδόν κάτω από 15 τμ και ύψος μικρότερο των 2.5 μέτρων?

Η εγκύκλιος 4 του 4178 έθεσε τρεις προϋποθέσεις για να συνυπολογίζονται αυθαίρετοι χώροι στον υπολογισμό του ποσοστού υπερβάσεων για την επιλογή κατηγορίας, οι οποίες έτσι όπως είναι διατυπωμένη εγώ καταλαβαίνω ότι πρέπει να ισχύουν αθροιστικά και οι τρεις: 1) Οι χώροι να είναι κλειστοί 2) Οι χώροι να είναι κύριας χρήσης 3) Οι χώροι να αυξάνουν το συντελεστή δόμησης Αν έστω και μία από τις τρεις δεν ίσχυε τότε μας επέτρεπε να παίξουμε μπαλίτσα, ξαναλέω έτσι όπως είναι διατυπωμένη (είτε εσκεμμένα είτε από τυπογραφικό λάθος είτε από ασχετοσύνη των νομοθετούντων - εμένα το ίδιο μου κάνει). Η φράση επιφάνειες κύριας χρήσης επαναλαμβάνεται και στο νέο Παράρτημα Α του 4495. Άρα για ποιο λόγο να μην εκμεταλλευτούμε αυτή την ευνοϊκή διάταξη του νόμου (όσον αφορά τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης σε κτίρια με ο.α.)? Αν πάμε βάσει λογικής σκεπτόμενοι "τι ήθελε να πει ο ποιητής ή τι δεν έπρεπε να είχε γράψει αλλά το έγραψε ή τι έπρεπε να είχε γράψει αλλά δεν το έγραψε, τότε να υπολογίζουμε και τις αυθαίρετες ισόγειες αποθήκες με μειωτικό συντελεστή, κι ας μην αναφέρεται μέχρι στιγμής αυτό στο νέο νόμο πουθενά..."

Ναι νομίζω κι εγώ σε αυτό καταλήγω όσον αφορά την περίπτωσή μου. Για τη δεύτερη περίπτωση που αναφέρεις δεν είμαι και τόσο σίγουρος, μάλλον θα το δήλωνα υπέρβαση Δ>20% για να είμαι καλυμμένος, είτε κόλλαγε αυθαίρετα στο όριο μόνο το ισόγειο είτε μόνο ο πρώτος όροφος είτε και οι δύο όροφοι (και στα δύο ΦΚ) από τη στιγμή που το κτίριο βάσει αδείας δεν έχει κολλλήσει στο όριο σε κανέναν όροφο.

Γιατί μία ξεχωριστή λοιπή παράβαση και όχι τσουβάλιασμα μαζί με τις υπόλοιπες λοιπές παραβάσεις εφόσον έχουμε συνολικό προϋπολογισμό κάτω από 15000€? Ντε και καλά να πληρώσει παραπάνω ο άνθρωπός? Όπως και να έχει όμως μιλάμε για λοιπή παράβαση, όχι διαμερισμάτωση..

Για υπέρβαση επιτρεπόμενου ύψους περιοχής δηλώνουμε σε φύλλο καταγραφής την επιφάνεια που παρατηρείται η ΥΥ με επιλογή του αντίστοιχου συντελεστή υπέβασης ύψους και χωρίς υπέρβαση δόμησης. Αναλυτικό πλέον κάνουμε όταν υπερβαίνουμε το εγκεκριμένο ύψος της αδείας χωρίς όμως να υπερβούμε το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.

Λογικά αφού είσαι εκτός εγκεκριμένου περιγράμματος αδείας θα χρειαστει ΜΣΕ. Δεν νομίζω να μπορείς να κάνεις χρήση κάποιας εξαίρεσης. Αν έχεις τη δυνατότητα να το καθυστερήσεις λίγο μέχρι να βγει η πολυπόθητη εγκύκλιος. Εύχομαι μόνο να μην είναι καμία φόλα και απογοητευτούμε...

Για το ερώτημα στο #186, το μόνο που θα μπορούσαμε ίσως να χρησιμοποιήσουμε είναι το 5 του Παραρτήματος Α που αφορά τους συντελεστές υπέρβασης δόμησης: Αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση, που δεν καλύπτονται από από οικοδομική άδεια

Υποθέτω κάνεις αίτημα στο ΤΕΕ να γυρίσει τη δήλωση σε υπαγωγή και το αλλάζεις. Δεν νομίζω να υπάρχει άλλος τρόπος.

Υπάρχει υποχρέωση ενημέρωσης του φακέλου της αδείας από τον ιδιοκτήτη χωρίς κάποια προθεσμία. Αυτό δεν αφορά το συμβόλαιο που θα γίνει ούτε τη διαδικασία τακτοποίησης των αυθαιρεσιών που μου έχει αναθέσει. Εγώ τον ενημέρωσα για τη συγκεκριμένη υποχρέωση κι από εκεί και πέρα ας κάνει ό,τι νομίζει. Στην πράξη προβλέπω με αυτό να μην ασχολείται κανείς...

Στις επιλογές 1. (β), (γ), (δ) και (ε) του Παραρτήματος Α, σχετικά με τα συνολικά τμ της υπέρβασης δόμησης όταν δεν υφίσταται οικοδομική άδεια στο γήπεδο, αν υπάρχει αυθαίρετος υπόγειος όροφος εντός του περιγράμματος του ισογείου του κτιρίου, ο οποίος σύμφωνα με ΓΟΚ και ΝΟΚ δεν μετράει στη δόμηση, συνυπολογίζετε και τα τμ του υπόγειου αυτού χώρου για να υπολογίσετε τα συνολικά τμ της υπέρβασης δόμησης του κτιρίου ή μπορούν πιστεύετε να αφαιρεθούν?

Νομίζω πως αυτές οι ερωτήσεις θα παραμείνουν για λίγο ακόμα (ελπίζω) αναπάντητες μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο. Εμείς για να είμαστε όσο γίνεται περισσότερο καλυμένοι και για να μην χάνουμε δουλειές, σε περίπτωση που δεν αναλαμβάνουμε τη ΜΣΕ θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να μας υπογράφει υπεύθυνη δήλωση πως αναγνωρίζει ότι με βάση τις ισχύουσες διατάξεις θα απαιτηθεί ΜΣΕ για το ακίνητό του εντός της προβλεπόμενης από το Ν.4495/17 προθεσμίας και πως αυτό θα αποτελέσει αντικείμενο νέας ανάθεσης σε μηχανικό της επιλογής του.

Θα προσπαθήσω να το περάσω μέσω αναλυτικού προϋπολογισμού και περιγραφής στην τεχνική έκθεση κι ενημερώνω για νεότερες εξελίξεις...

Το σωστό είναι να το ρυθμίσεις με αναλυτικό. Αν όχι τότε θεωρώ πως δεν δίνεις βεβαίωση αδόμητου, αλλά αυτή που αναφέρει ότι δεν υφίστανται αυθαιρεσίες καθ' υπέρβαση δόμησης-κάλυψης-ύψους.

Διώροφο κτίριο στο οποίο σύμφωνα με την οικ. Άδεια το ισόγειο κολλάει στο πλαϊνό όριο του οικοπέδου ενώ στον Α όροφο υπάρχει εσοχή με αποτέλεσμα το περίγραμμα του Α ορόφου να απέχει από το όριο απόσταση Δ. Στην πραγματικότητα το κτίριο έχει κολλήσει στο όριο του οικοπέδου τόσο στο ισόγειο όσο και στον Α όροφο, τα περιγράμματα δηλαδή ισογείου και Α ορόφου ταυτίζονται. Για την αυθαίρετη επέκταση του Α ορόφου μέχρι το πλαϊνό όριο του οικοπέδου πέρα από ΥΔ χρεώνω και υπέρβαση πλάγιων αποστάσεων >20%? Ρωτάω επειδή από τη στιγμή που το ισόγειο έχει κολλήσει στο όριο, έχει γίνει δηλαδή εκμετάλλευση της συγκεκριμένης δυνατότητας που επιτρέπει στο κτίριο να εφάπτεται στο πλαϊνό όριο, δεν εξυπακούεται πως αυτή η δυνατότητα συμπαρασύρει και τους υπόλοιπους ορόφους του κτιρίου και δεν καταλογίζεται υπέρβαση πλάγιας απόστασης από τη στιγμή που ο Α όροφος κολλάει και δεν φτάνει πχ μέχρι τα 2 μέτρα από το όριο?

Σε εμένα έχει μετρήσει στη δόμηση η υποτιθέμενη τρύπα της σκάλας. Στην περίπτωσή σου όπως τα λες είναι, έχεις υπέρβαση δόμησης. Το ερώτημα είναι, έχεις και διαμερισμάτωση? Συμφωνώ με Δημήτρη πως όχι, έλα όμως που οι συμβολαιογράφοι τα βλέπουν τα πράγματα αλλιώς..

Θέλει να το δηλώσω ως διαμερισμάτωση για να δικαιολογηθεί ο διαχωρισμός της μίας ενιαίας ιδοκτησίας σε δύο ανεξάρτητες, αλλιώς μου λέει πως θα πρέπει να δείξω στο σχέδιο ότι υφίσταται το εσωτερικό κλιμακοστάσιο, το οποίο της εξήγησα ότι δεν παίζει. Αν δεν έχει πρόβλημα ο ιδιοκτήτης να περάσει πάλι από το ταμείο (ο οποίος βιάζεται να πουλήσει και μου τηλεφωνεί κάθε μέρα και με πρήζει) να της κάνω τη χάρη να δηλώσω μια διαμερισμάτωση να τελειώνουμε? Δεν θα έχω κάνει κάτι παράνομο, απλά κάτι επιπλέον από όσα απαιτούνται, έτσι δεν είναι?

Σε πολυώροφη πολυκατοικία ο πελάτης μου έχει στην κατοχή ένα διαμέρισμα στον Α όροφο. Στο διαμέρισμα αυτό υπάρχει μία αυθαίρετη επέκταση στο δώμα (ταράτσα) του ισογείου σε ένα στεγασμένο κομμάτι 3μ μήκος επί 1.40μ βάθος. Σύμφωνα με την οικ. άδεια το τμήμα αυτό περικλείεται από 3 τοίχους και είναι ανοιχτό μόνο από τη μία πλευρά που βλέπει στον ακάλυπτο. Η άδεια είναι του 1982 και το κτίριο κατασκευάστηκε το 1984 (προ ΓΟΚ85), άρα έχουμε κατηγορία 4. Ο χώρος αυτός στην κάτοψη της αδείας δεν έχει κάποιο χαρακτηρισμό (πχ κενός χώρος ή δώμα ή εξώστης κτλ – ημιυπαίθριοι δεν υπήρχαν τότε). Θα μπορούσε αυτός ο χώρος που έκλεισε να χαρακτηριστεί ως ημιυπαίθριος χώρος και να μην γίνει εξαιτίας του ΜΣΕ για ολόκληρο το κτίριο σύμφωνα με τις απαλλαγές που ορίζει το άρθρο 99? Ο χώρος αυτός δεν τηρεί τις προϋποθέσεις των ημιυπαίθριων χώρων κατά ΝΟΚ, τις τηρεί όμως σύμφωνα με τον ΓΟΚ85 (αν θυμάμαι καλά κάποια εγκύκλιος του 4178 υποδείκνυε να πραγματοποιούμε τον έλεγχο των αυθαιρεσιών με βάσει τον ΓΟΚ85). Μήπως με τον χαρακτηρισμό του χώρου ως ημιυπαίθροιο και την κατάλληλη αιτιολόγηση στην τεχνική έκθεση της δήλωσης θα μπορούσα να γλιτώσω την ΜΣΕ?

Διώροφη κατοικία με εσωτερική επικοινωνία τόσο στην οικ. Άδεια όσο και στα συμβόλαια και με κατάργηση της εσωτερικής σκάλας με αποτέλεσμα τη δημιουργία δύο αυτοτελών διαμερισμάτων, δηλώνεται ως διαμερισμάτωση ή η διαμερισμάτωση αφορά μόνο ιδιοκτησίες του ίδιου ορόφου? Συγκεκριμένα μου ζήτησε συμβολαιογράφος να συμπληρώσω επιπλέον διαμερισμάτωση στη δήλωση 4495 του εν λόγω ακινήτου προκειμένου να προχωρήσει. Εγώ είχα συμπεριλάβει την κατάργηση του εσωτερικού κλιμακοστασίου μαζί με τις υπόλοιπες λοιπές παραβάσεις. Ποιο είναι σωστό κατά τη γνώμη σας?

Τα φωτοβολταϊκά σε ταράτσα που έχουν εγκατασταθεί πριν το 2011 χωρίς κάποια άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας (δεν θυμάμαι τι απαιτείται) πρέπει να αποτυπωθούν και να δηλωθούν στις λοιπές παραβάσεις?

Η ερώτησή μου αφορά τόσο το παρόν τόπικ όσο και την αλλαγή μηχανικού δήλωσης, οπότε το ποστάρω εδώ: Σε περίπτωση αλλαγής μηχανικού σε δήλωση 4178 σε οριστική υπαγωγή με ανεβασμένα δικαιολογητικά κι έπειτα μετάβαση στον 4495 από το νέο μηχανικό, τα δικαιολογητικά από ό,τι έχω καταλάβει μεταφέρονται αυτούσια τόσο στο δεύτερο μηχανικό όσο και στο ηλεκτρονικό σύστημα του νέου νόμου. Πιστεύετε πως πέρα από τον προβλεπόμενο έλεγχο (που προφανώς θα γίνει με νέα αυτοψία, μετρήσεις κτλ) και σε περίπτωση που όλα βγουν σωστά και τα αποτελέσματα των μετρήσεων βρίσκονται εντός των αποδεκτών αποκλίσεων, θα πρέπει να γίνουν και αλλαγές στα σχέδια ούτως ώστε να φαίνεται στα υπομνήματά τους το όνομα και η σφραγίδα του νέου μηχανικού? ‘Η μπορούν να μείνουν ως έχουν, εφόσον είναι σωστά, και να συνεχίσει να φαίνεται σε αυτά ο παλιός διαχειριστής μηχανικός και η συνεργαζόμενη ομάδα του. Μια λεπτομέρεια που δεν γνωρίζω είναι κατά πόσο είναι απαραίτητο να αλλάξει το λεκτικό και όπου αναφέρεται ο 4178 να γραφτεί ο 4495 στη θέση του? Θα μπορούσαν πιστεύετε να μείνουν τα παλιά υπομνήματα από τη στιγμή που η δήλωση είναι μεταφερόμενη? Προφανώς τα ρωτάω αυτά για να αποφύγω την βαβούρα των τροποποιήσεων εφόσον δεν απαιτείται. Και για να επεκτείνω την ερώτηση, μου έχει τύχει περίπτωση υπαγωγής 4178 όπου αφού ενημέρωσα τον πελάτη ότι θα απαιτηθεί τοπογραφικό και του έδωσα τιμή για αυτό, στη συνέχεια μου ζήτησε να στείλουμε ένα τοπογραφικό που είχε κάνει πρόσφατα με άλλον μηχανικό με τον οποίο δεν συνεργάζεται πια (αφού φυσικά το ελέγξω) προκειμένου να ανεβάσουμε κατευθείαν αυτό ως δικαιολογητικό και να του χρεώσω μόνο τον έλεγχο του τοπογραφικού κι όχι τη σύνταξη ενός νέου διαγράμματος από την αρχή. Πιστεύετε ότι γίνεται κάτι τέτοιο?

Το σίγουρο ειναι πως αν βάζαμε στη δημοσκόπηση μηχανικούς πιάτσας (εδώ μπαίνουν σπάνια ή και καθόλου) το ποσοστό υπέρ του μειωτικού συντελεστή των σοφιτών θα είχε εκτοξευθεί!!! Εγώ θα εστιάσω στο εξής το οποίο δεν ισχύει μόνο για τις σοφίτες: Σε τέτοιες περιπτώσεις τόσο αμφισβητήσιμες και που χρίζουν τόσων διαφορετικών ερμηνειών αφού βασίζονται σε εδάφια κακογραμμένων νόμων που σίγουρα δεν έχουν γραφτεί από μηχανικούς (ή ακόμα κι αν έχουν γραφτεί από μηχανικούς, οι μηχανικοί αυτοί δεν έχουν αναλάβει ποτέ υπόθεση τακτοποίησης αυθαιρέτου οι ίδιοι) ποιος είναι αυτός που θα πάρει την ευθύνη να μας ελέγξει και να μας απορρίψει στη δήλωση αυθαιρέτου τις προσωπικές μας επιλογές στον υπολογισμό του προστίμου από τη στιγμή που 7 χρόνια τώρα με 3 νόμους αυθαιρέτων δεν έχει ξεκαθαρίσει το τοπίο? Θυμάμαι παλιότερα συζητούσαμε στο φόρουμ αν πρέπει να βάζουμε τους μέγιστους ή τους ελάχιστους συντελεστές κάλυψης και δόμησης όταν έχουμε αυθαιρεσίες στα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας. Μα είναι δυνατόν να επιχειρήσει κάποιος ελέγκτης να βγάλει άκυρη δήλωση αυθαιρέτου για αυτούς τους λόγους? Εδώ γίνονται άλλες κι άλλες ΤΡΑΝΤΑΧΤΕΣ και πλήρως αστήρικτες παρατυπίες στις δηλώσεις αυθαιρέτων και το κράτος με τα όποια μέσα ελέγχου έχει κάνει τα στραβά μάτια! Επανέρχομαι λοιπόν σε αυτό που έγραψε η melissa: Και προσθέτω και την δική μου γνώμη - ψήφο πως όταν υπάρχουν τόσο μεγάλες ασάφειες καλύτερο είναι να ενεργούμε προς όφελος του πελάτη μας κι όχι προς όφελος του κράτους. Ακριβώς το αντίθετο κάνουν οι υπάλληλλοι των πολεοδομιών τους οποίους οι περισσότεροι εδώ μέσα τους κατακρίνουμε, και με το δίκιο μας γιατί μας έχουν ταλαιπωρήσει ουκ ολίγες φορές κι όπου υπάρχει η παραμικρή αμφιβολία κοιτάνε πάντα πως θα προστατέψουν τον κώλο τους από το κράτος μπαμπούλα, με αποτέλεσμα εμείς να χάνουμε χρόνια από τη ζωή μας αλλά και πολλούς από τους πελάτες μας όταν μας ρίχνουν άκυρα κατάμουτρα και με το γνωστό τους δημοσιοϋπαλληλήστικο σαδιστικό ύφος!!!

Δεν νομίζω ότι απαιτείται ενημέρωση από τη στιγμή που δεν έχεις αλλαγή διαρρυθμίσεων αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. An_Archi ρίξε μια ματιά και στη δυνατότητα απαλλαγής απο τη ΜΣΕ που σου δίνει το άρθρο 99, μήπως και η δικιά σου περίπτωση εντάσσεται σε κάποια από αυτές. Νομίζω πάντως πως οι τελευταίες δημοσιεύσεις έχουν ξεφύγει κατά πολύ από το θέμα "Πληροφοριακό σύστημα δηλώσεων του Ν. 4495/17" και ίσως θα ήταν καλύτερα να συνεχίσουν στα αντίστοιχα topic για να διευκολύνουμε και την έρευνα των υπόπολοιπων συναδέλφων και να μην τους επιβαρύνουμε με θέματα που δεν τους ενδιαφέρουν.