pipakos

Thanks Δημήτρη! Ενημερωτικά και μόνο, πιστεύεις πως μπορούσε να είχε δηλωθεί και με 4178?

Η κλασική γκαραζόπορτα που οδηγεί σε θέση στάθμευσης στην πρασιά του οικοπέδου.

Εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο με κτίριο κατοικίας το οποίο έχει χωριστεί στη μέση (καθρέπτης) με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και μαζί με το κτίριο έχει χωριστεί και το αγροτεμάχιο δίνοντας την αποκλειστική χρήση του μισού αγροτεμαχίου στον κάθε ιδιοκτήτη (ο ένας ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή του το αριστερό κομμάτι του κτιρίου και την αποκλειστική χρήση του αριστερού κομματιού του αγροτεμαχίου και ο άλλος ακριβώς τα ίδια από τη δεξιά μεριά). Στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας για τα δύο τμήματα αποκλειστικής χρήσης του αγροτεμαχίου αναφέρει μεταξύ άλλων πως: "Ουδέν δικαίωμα οικοδομήσεως μεμονομένως και δι ίδιων αυτών λογαριασμόν θα έχωσι οι συμβαλλόμενοι επί των ανωτέρω τμημάτων των αγροτεμαχίων. Η οικοδόμησις επί των τμημάτων τούτων θα επιτρέπεται μόνο κατόπιν συμφωνίας αμφοτέρων των συμβαλλομένων". Στην πραγματικότητα τόσο το αριστερό όσο και το δεξί κομμάτι του κτιρίου έχει επεκταθεί αυθαίρετα στο αντίστοιχο κομμάτι αγροτεμαχίου αποκλειστικής χρήσης του κάθε συνιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης της αριστερής οριζόντιας ιδιοκτησίας μου είχε ζητήσει να αναλάβω την διαδικασία τακτοποιησης των αυθαίρετων επεκτάσεων της ιδιοκτησίας του με το Ν.4178/13. Για να το αναλάβω τότε είχα ζητήσει τη συναίνεση του έταιρου συνιδιοκτήτη του αγροτεμαχίου, η οποία για λόγους που δεν γνωρίζω δεν μου δόθηκε ποτέ. Σημειώνω πως ο ιδιοκτήτης της δεξιάς οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει κι αυτός τις ίδιες ακριβώς αυθαίρετες επεκτάσεις στο δικό του κομμάτι αποκλειστικής χρήσης του αγροτεμαχίου. Εφόσον δεν δόθηκε λοιπόν η συναίνεση δεν προχωρήσα σε δήλωση 4178. Επανέρχομαι τώρα με το Ν.4495/17. Στο άρθρο 98 παρ.8 αναφέρει: 8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Να υποθέσω ότι αυτό μου λύνει τα χέρια να προχωρήσω στη ρύθμιση των αυθαιρεσιών του πελάτη μου (ιδιοκτήτης της αριστερής οριζόντιας ιδιοκτησίας) χωρίς τη συναίνεση του συνιδιοκτήτη (ιδιοκτήτης της δεξιάς οριζόντιας ιδιοκτησίας)?

Σε κτίριο δηλωμένο με 1337/83 εντός σχεδίου δηλώνω με 4495 λοιπές παραβάσεις στον περιβάλλοντα χώρο. Πέρα από τις υπόλοιπες μικροαυθαιρεσίες έχει και διαμορφωμένη ανοιχτή θέση στάθμευσης και γκαραζόπορτα. Αυτά πιστεύετε πρέπει να συμπεριληφθούν στη δήλωση του 4495 ή όχι?

Δεν το έχω τώρα πρόχειρο, θα το ανεβάσω αύριο. Το νέο τοπογραφικό δεν είναι έτοιμο, θα δείξω σε ένα σχέδιο μόνο περίγραμμα κτιρίου και νέο και παλιό περίγραμμα αγορτεμαχίου, εννοείται χωρίς υπομνήματα με στοιχεία ιδιοκτητών. Προσθέτω ένα επιπλέον ερώτημα για άλλη υπόθεση. Πρόκειται για αγροτεμάχιο στη Σαντορίνη γειτονικό με το προηγούμενο που περιέγραψα (μου έχουν αναθέσει να τακτοποιήσω και τα 2) σε περιοχή εκτός σχεδίου με οικοδομική άδεια. Κτίριο που βάσει αδείας αποτελείται από 2 ολόιδιες κατοικίες (καθρέπτης) και είναι στατικά ενιαίο (κοινή πλάκα), στην πραγματικότητα έχει χωριστεί σε δύο ολόιδια κτίρια τα οποία απέχουν απόσταση περίπου 5 μέτρα μεταξύ τους. Αν εξαιρεθεί αυτός ο αυθαίρετος διαχωρισμός των δύο κτιρίων όλα τα υπόλοιπα είναι νόμιμα (περίγραμμα του κάθε κτιρίου, ύψη κτλ). Αυτά στον 4495 δηλώνονται ως εξ ολοκλήρου αυθαίρετα ή μπορεί με κάποιο τρόπο να δηλωθεί ο διαχωρισμός και η μετακίνηση των δύο πλέον κτιρίων με κατηγορία 3? Μήπως είναι προτιμότερο να βγει μια άδεια νομιμοποίησης αφού στη νέα θέση των κτιρίων δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις?

Δεν ξέρω πως του κάπνισε και συμφώνησε με το γείτονα στην αλλαγή των ορίων. Μιλάμε για εκτός σχεδίου στη Σαντορίνη, κοινώς ό,τι να 'ναι! Το κτίριο πάντως που καλύπτεται από την οικοδομική άδεια και βρίσκεται στη νόμιμη θέση, με τα νέα όρια βγαίνει το μισό αυθαίρετο. Δεν είμαι σίγουρος κατά πόσο πρέπει να δηλωθεί ως τέτοιο. Τα όρια είναι παράνομα, όχι το κτίριο. Μήπως να δηλώσω την περίφραξη που βρίσκεται σε λάθος θέση με αναλυτικό και να σημειώσω στο τοπογραφικό περα από τις υλοποιημένες μάντρες και την προβλεπόμενη βάσει αδείας θέση των ορίων του αγροτεμαχίου με διακεκομμένη γραμμή?

Όταν ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου, που έχει μέσα κτίριο με οικοδομική άδεια, αλλάζει τα όρια του τοπογραφικού της αδείας και τα υλοποιεί σε διαφορετικά σημεία, με αποτέλεσμα κάποιες επιφάνειες τόσο του τμήματος του κτιρίου που καλύπτεται από την ο.α. όσο και ορισμένων αυθαίρετων επεκτάσεών του να πέφτουν μέσα στην απόσταση των 15μ από τα νέα όρια, αυτό αποτελεί παραβίαση πλαγίων αποστάσεων ή το αγνοώ από τη στιγμή που με βάση τα όρια του τοπογραφικού αδείας του αγροτεμαχίου είμαι νόμιμος?

Μονόροφο κτίριο πάνω σε τσιμεντένια βάση εκτός σχεδίου χωρίς οικοδομική άδεια φτάνει στο ψηλότερο σημείο του το ύψος των 5.5 μέτρων. Εφόσον δεν παραβιάζεται το 7.50μ+1.20μ στέγη δεν καταλογίζουμε υπέρβαση ύψους, κι ας έχει το κτίριο έναν μόνο όροφο, σωστά?

Άρα η ψευδής δήλωση είναι μονόδρομος? Αφού δεν έχει ο μηχανικός στη διάθεσή του τη μελέτη στατικής επάρκειας και βεβαιώνει ότι την έχει. Είναι δυνατόν να μην υπάρχει κάποιος τρόπος να αντιμετωπιστεί αυτός ο παραλογισμός?

Πιστεύετε ότι στο κείμενο: "Ο υπογράφων μηχανικός δηλώνω ότι έχω στη διάθεσή μου όλα τα δικαιολογητικά στοιχεία και τις μελέτες, και θα τα υποβάλλω ηλεκτρονικά εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας." που προσκομίζουμε τις συμβολαιογραφικές πράξεις θα μπορορούσαμε να αναφέρουμε: "Ο υπογράφων μηχανικός δηλώνω ότι έχω στη διάθεσή μου όλα τα δικαιολογητικά στοιχεία και τις μελέτες πλην της Μελέτης Στατικής Επάρκειας, για την οποία ο νόμος δινει περιθώριο 3 ή 5 ετών από την ημερομηνία υπαγωγής και θα αποτελέσει αντικείμενο νέας δήλωσης ανάθεσης κτλ"?? Να γράψουμε δηλαδή την αλήθεια, αφού στο 99% των περιπτώσεων που θα ζητηθεί βεβαίωση μηχανικού η ΜΣΕ δεν θα υποβληθεί μαζί με τη δήλωση....

Το ΤΕΕ στην ανακοίνωση στις 20/11/2017 αναφέρει: Δηλώσεις υπαγωγής στον ν.4178/13 για τις οποίες δεν υποβληθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, συμπεριλαμβανομένης τυχόν Μελέτης στατικής επάρκειας και Τεχνικής έκθεσης ΗΜ, και δεν οριστικοποιηθούν, εντός δώδεκα (12) μηνών από την έναρξη ισχύος του ν. 4495/17, θα πρέπει να μεταφερθούν στις διατάξεις του ν. 4495/17.

Υπάρχει ανακοίνωση του ΤΕΕ: Η διαδικασία ηλεκτρονικής μεταφοράς δηλώσεων του ν. 4178/13 στον ν. 4495/17 και η δυνατότητα υποβολής αιτημάτων τροποποίησης δηλώσεων του ν. 4495/17 θα ξεκινήσουν εντός 30 ημερών από την 14η-11-17, ημερομηνία έναρξης ισχύος της ΚΥΑ 27454/2631.

Βρε παιδιά οι αποθήκες αυτές είχαν συγκεκριμένες προδιαγραφές (κάτω από 15 τμ και 2.5μ ύψος) που ο νόμος τις ανέφερε ξεκάθαρα. Ακόμα κι εκεί κάποιοι μηχανικοί τις έβαζαν αυστηρά κατηγορία 3 κι όχι με αναλυτικό γιατί αντιστοιχίζονταν σε επιφάνεια χώρου, άσχετα αν οι περισσότεροι (κι εγώ μερικές φορές) βάζαμε τα πάντα όλα ως μία λοιπή παράβαση για να μην δυσαρεστήσουμε τους πελάτες μας. Λέει πουθενά ο νόμος ότι αυθαίρετα υπόγεια 100τμ με ύψος κανονικού ορόφου (πχ 2.65 μέτρα και πάνω) μπορούν να πάνε με αναλυτικό? Μου κάνει εντύπωση που το γενικεύετε τόσο εύκολα? Όπως και να έχει ο μαχόμενος αυθαιρετοκίνητος μηχνικός είθισται να εμπιστεύεται το ένστικτό του και να παίρνει και τα ρίσκα του... ΥΓ Στην κατηγορία 3 του 4178 αναφερόταν πως "Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 18 του παρόντος", δηλαδή αναλυτικός προϋπολογισμός. Είχα υποβάλλει ερώτημα στο helpdesk αν μπορεί ένας αποθηκευτικός χώρος που δεν πληροί τις προϋποθέσεις των διαστάσεων της κατηγορίας 3 (πχ έχει ύψος μεγαλύτερο των 2.5 μέτρων) να δηλωθεί με αναλυτικό προΰπολογισμό. Η άποψη τους ήταν πως όχι για αυτόν ακριβώς τον λόγο, ότι δηλαδή αντιστοιχίζονταν σε επιφάνεια χώρου.

Μα αυτά δεν υπολογίζονται με συντελεστή υπέρβασης δόμησης αλλά με αναλυτικό. Το αν μετράνε στη δόμηση ή όχι αυτό αφορά τους οικοδομικούς κανονισμούς, όχι τους νόμους αυθαιρέτων, στους οποίους βεβαίως έχουν γραφτεί εσφαλμένα πολλά πράγματα αλλά από τη στιγμή που είναι νόμοι δεν πρέπει να τα αγνοούμε γιατί μπορεί να βρεθούμε προ απροόπτου. Εγώ προσωπικά θα φοβόμουν να δηλώσω ολόκληρο αυθαίρετο υπόγειο με αναλυτικό προΰπολογισμό τη στιγμή που ο νόμος αναφέρει ξεκάθαρα κάτι τελείως διαφορετικό, είτε έχει γραφτεί εσφαλμένα είτε όχι. Μπορεί και η φράση "κύρια χρήση" να γράφτηκε εσφαλμένα στην ΥΔ του Παραρτήματος Α, αλλά από τη στιγμή που γράφτηκε εμένα μου λύνει τα χέρια όσον αφορά την μηδενική υπέρβαση δόμησης (δηλαδή <50%) των υπόγειων βοηθητικών χώρων, ή τουλάχιστον μέχρι να βγει μια εγκύκλιος που να λέει το αντίθετο, και πάλι αυτό όμως θα ισχύει από την ημερομηνία δημοσίευσης της εγκυκλίου και μετά. Αν έχουν οριστικοποιηθεί δηλώσεις κι έχουν συνταχθεί βεβαιώσεις, τότε δεν θα είχα κανένα πρόβλημα να τις αφήσω ως έχουν από τη στιγμή που η διευκρίνηση δεν έγινε νωρίτερα. Να θυμίσω ότι στον 4178 έβγαιναν εγκύκλιοι που η μία ανέτρεπε την άλλη και πολλές φορές ακόμα και τον ίδιο τον νόμο. Εκεί εμείς τι έπρεπε να κάνουμε πριν βγουν, να μαντεύουμε? ΥΓ Η ζαρτινιέρα ήταν troll έτσι για να δωσει λίγο χιουμοριστική διάθεση στη συζήτηση και να ξεχνάμε τα άγχη μας....

Δεν είναι κλειστός χώρος από 4 πλευρές και από πάνω. Αλλιώς επιφάνεια έχουν τα πάντα, ακόμα και οι ζαρτινιέρες. Να το πω αλλιώς, όταν σε μια κάτοψη υπολογίζεται η επιφάνεια του κτιρίου λαμβάνοντια υπόψη οι κλεισμένοι από όλες τις πλευρές χώροι, ανεξάρτητα αν υπάρχουν κι επιπλέον κατασκευές που μετράνε στη δόμηση.

Έχετε καταλάβει αν οι 100 δόσεις παραμένουν σταθερές σε όποιο εξάμηνο κι αν ενταχθούμε ή αν μειώνονται με κάθε εξάμηνο που περνάει? Δηλαδή αν κάποιος υπαχθεί στα επόμενα εξάμηνα θα έχει πάλι τις 100 δόσεις και θα μετράνε από την ημερομηνία υπαγωγής του?

Μπορεί να είναι κι ετσι (όσον αφορά τη δόμηση) αλλά για μένα δεν προκύπτει ξεκάθαρα από κάπου κι ούτε στους πρηγούμενους νόμους προέκυπτε. Για κάλυψη συμφωνώ με τον ενιαίο συντελεστή ενώ για πλάγιες αποστάσεις πιο λογική μου φαίνεται η προσέγγιση του armenopoulos. Θα φανεί (αν φανεί) στις επόμενες διευκρινιστικές. Καμία γνώμη για αυτό?:

Παρατηρήσατε ότι το κουτάκι με την συμφωνειθήσα αμοιβή μηχανικού πλέον στην οριστική υπαγωγή κλειδώνει? Στον 4178 αυτό μπορούσε να αλλάξει και εκ των υστέρων.

Άρα συνάδελφε karanus λες ότι και η περίπωση 3) επέκτασης εκτός περιγράμματος υπογείου επηρεάζει το συνολικό ποσοστό υπέρβασης δόμησης. Εμένα με προβληματίζει που το Παράρτημα Α αναφέρεται σε κύριους χώρους. Αν ήθελαν να υπολογίζουμε απλά τους χώρους που προσαυξάνουν τη δόμηση γιατί γράφουν τη λέξη "κύριους". Επίσης στο 2) αναφέρομαι σε πλήρως αυθαίρετο υπόγειο εντός περιγράμματος ισογείου και όχι σε υπόγειο που άλλαξε χρήση σε σχέση με την Ο.Α., το οποίο πρέπει να δηλωθεί κι αυτό ως υπέρβαση δόμησης αφού άλλος τρόπος δεν υπάρχει. Εκεί θα έβαζες τον ενιαίο συντελεστή της ΥΔ της δήλωσης ή 0, δηλαδή <50%? Μέχρι να βγουν οι οδηγίες ή οι εγκύκλιοι ή οτιδήποτε άλλο μας λύσει τις απορίες θα έχουμε οριστικοποιήσει ήδη πολλές δηλώσεις. Η αγορά τώρα κινείται μετά από πολλά χρόνια και οι περισσότερες υποθέσεις θα προκύψουν το πρώτο εξάμηνο λόγω της μεγάλης έκπτωσης στα πρόστιμα. Δυστυχώς δεν έχουμε την πολυτέλεια να αφήνουμε τις ευκαιρίες να φεύγουν περιμένοντας περαιτέρω διευκρινήσεις...

Μα αυτό λέω κι εγώ, ότι δηλαδή οι υπόγειοι βοηθητικοί χώροι εχουν υπέρβαση δόμησης 0 αλλά τους δηλώνουμε ως υπέρβαση δόμησης επειδή αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου και δεν μπορούν να δηλωθούν αλλιώς. Γιατί όμως να επιβαρύνονται και με το συντελεστή υπέρβασης δόμησης των κύριων χώρων και να βγαίνει το πρόστιμό τους μέχρι και 1.9 φορές μεγαλύτερο?

Γιατί να μην είναι ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης μίας δήλωσης ενιαίος μόνο για τα ΦΚ που αφορούν χώρους κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης και να είναι ενιαίος για όλα τα ΦΚ που δηλώνουμε ΥΔ? Πχ 3 φύλλα καταγράφης με χώρους κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης και στο σύνολό τους ξεπερνούν το 50% της επιτρεπόμενςη δομησης τότε θα πάνε μεταξύ 50 - 100% υπέρβαση, κι ας είναι το κάθε ένα ξεχωριστά κάτω από 50% της επιτρεπόμενης δόμησης. Σε αυτό νομίζω συμφωνούμε όλοι. Αλλιώς θα σπάγαμε όλοι τους κύριους χώρους σε μικρότερα φύλλα καταγραφής προκειμένου να μικρύνουμε το πρόστιμο. Γιατί όμως να τσουβαλιάζουμε και τους βοηθητικούς χώρους στη λογική αυτή? Πιστεύετε ότι με τη διατύπωση του νόμου αυτό προκύπτει ξεκάθαρα? Το ΤΕΕ μας δινει τη δυνατότητα να αλλάζουμε το ποσοστό υπέρβασης του συντελετή δόμησης ανα Φ.Κ. Δεν λέω βέβαια να βασιστούμε σε αυτό, απλά η διατύπωση του άρθρου 100 παρ.3 εμένα με μπερδεύει και δεν νομίζω ότι προκύπτει αφαλές συμπέρασμα.

Υποθετικό παράδειγμα για να καταλήξω/ουμε σε κάποιο/α συμπέρασμα/τα Κτίριο κατοικίας ενιάιο (χωρίς Σ.Ο.) που αποτελείται από: - Ισόγειο όροφο 100 τμ με άδεια και εξάντληση επιτρεπόμενης δόμησης - Αυθαίρετη προσθήκη Α ορόφου 80 τμ - Αυθαίρετη προσθήκη υπογείου με βοηθητική χρήση 100 τμ - Αυθαίρετη επέκταση υπογείου εκτός περιγράμματος κάλυψης με βοηθητική χρήση 60 τμ Δηλώνω/ουμε: 1) ΥΔ για το 80 τμ του Α ορόφου με ποσοστό υπέρβασης δόμησης μεταξύ 50 - 100% 2) ΥΔ για τα 100 τμ του υπογείου με ποσοστό υπέρβασης δόμησης 0 (αφού δεν αποτελεί κύριο χώρο) => μεταξύ 0 - 50% 3) ΥΔ και ΥΚ για τα 60 τμ της επέκτασης υπογείου εκτός περιγράμματος με ποσοστό υπέρβασης δόμησης 0 (αφού δεν αποτελεί κύριο χώρο κι ας προσαυξάνει το συντελεστή δόμησης) => μεταξύ 0 - 50% Επίσης ας υποθέσουμε πως ένα άλλο ενιαίο ακίνητο είναι πλήρως αυθαίρετο (χωρίς Ο.Α.) και αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία ενός ιδιοκτήτη χωρίς τέκνα κατά πλήρη κυριότητα. Το ακίνητο αυτό αποτελείται από 100τμ ισόγεια κατοικία και 100 τμ υπόγειο με βοηθητική χρήση. Δικαιούται συντελεστή κκμ κατοικίας για τα πρώτα 70 τμ του ισογείου, τα υπόλοιπα 30 τμ του ισογείου υπολογίζονται με συντελεστή άλλης κατοικίας και το υπόγειο που αποτελεί αποθήκη υπολογίζεται με βάση την επικρατούσα χρήση της δήλωσης, δηλαδή την κκμ κατοικία αφού 70τμ>30 τμ. Είναι έτσι? Αν όχι πού εντοπίζονται τα λάθη κατά τη γνώμη σας?

Όταν έχουμε αποκλειστικά λοιπές παραβάσεις τότε δεν απαιτείται τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης. Όταν έχουμε λοιπές παραβάσεις κατηγορίας 4 ή 5 σε συνδυασμό με κτίριο κατηγορίας 1 ή 2 τότε τα παραπάνω δικαιολογητικά απαιτούνται?

Στο ιηιη) θα μπορούσε να δηλωθεί κι ένα ξύλινο στέγαστρο ή πρέπει να είναι οπωσδήποτε κατασκευή που να αντιστοιχεί σε επιφάνεια χώρου? Αν όχι τότε το ιηιη) συμπεριλαμβάνεται στο ιβιβ), άρα δεν βγάζει νόημα. Επίσης τα ανοιχτά μπάρμπεκιου πλέον δηλώνονται μόνο με αναλυτικό κι όχι με κατηγορία 3?