pipakos

Ποιος νόμος είναι αυτός? Έχω χάσει επεισόδια?

Θα μπορούσε ο ιδιοκτήτης να βγάλει στο wc - αποθήκη μια εξωτερική είσοδο και να κλείσει την εσωτερική επικοινωνία, αφήνοντας έτσι να εννοηθεί ότι τα 10τμ αποτελούν ανεξάρτητο χώρο χωρίς ενιαία λειτουργική ενότητα με το κατάστημα, άρα δεν έχουν την ίδια χρήση με αυτό. Έτσι μένει η αναλογία κατάστημα - κατοικία 50-50 και στρίβοντας το κάλπικο νόμισμα το αποτέλεσμα βγαίνει πάντα κατοικία. Δεν είναι και ο πιο επιστημονικός τρόπος αντιμετώπισης αλλά... Εκτός αν το wc είναι το μοναδικό στο κατάστημα, οπότε η φυσική ανάγκη υπερισχύει. Και μια ερώτηση από εμένα, που μάλλον ξέρω την απάντηση, αλλά η ελπίδα πεθαίνει τελευταία. Αυθαίρετο πατάρι σε ισόγειο κατάστημα, το οποίο χρησιμοποιείται ως γραφείο, θεωρείται κι αυτό υποχρεωτικά κατάστημα ως προς τη χρήση του, ή μπορούμε να το αθροίσουμε στη συνολική χρήση γραφείων όλου του κτιρίου, προφανώς για να αποφύγουμε τη ΜΣΕ?

Για τις δηλώσεις 4014 η ημερομηνία υπαγωγής είναι αυτή της μεταφοράς τους στον 4178. Ελπίζω να μην εννοούν ότι τα κατεδαφιστέα με τελεσίδικη δικαστική απόφαση, που βρίσκονται ακόμα σε αρχική υποβολή με πληρωμένο παράβολο 4014, θα μείνουν εκτός ρύθμισης. Θεωρώ πως διασφαλίζονται και αυτά.

Όσο απίθανη είναι η ανάπτυξη!

Εγώ διαβάζοντας το άρθρο 84 καταλαβαίνω πως τα ακίνητα που έχουν κριθεί αυθαίρετα και κατεδαφιστέα με τελεσίδική δικαστική απόφαση και δεν έχουν μέχρι τις 15 - 11- 2014 πληρώσει παράβολο, είτε με 4014 είτε με 4178 (όχι να έχει ενημερωθεί η πληρωμή στο σύστημα μία ή περισσότερες μέρες αργότερα, αλλά να υπάρχει αποδεικτικό πληρωμής παραβόλου με προγενέστερη ημερομηνία), δεν μπορούν πλέον να ενταχθούν στην περί αυθαιρέτων ρύθμιση. Αν κάνω κάπου λάθος πείτε μου. Το σίγουρο είναι πως για άλλη μια φορά καλούμαστε να ερμηνεύσουμε ένα κακογραμμένο άρθρο.

Το 1 και το 2 αναφέρονται στο ίδιο κτίριο. Κι εγώ κατοικία πιστεύω ότι έχω επικρατούσα χρήση εξαιτίας του 1. Βέβαι η εγκύλιος 3 Αρθ. 11 Παρ. 8α γράφει: Ως επικρατούσα χρήση νοείται η χρήση που καλύπτει ποσοστό µεγαλύτερο του 50% της επιφάνειας των υφισταµένων χρήσεων (νοµίµων και αυθαιρέτων), µη συµπεριλαµβανοµένης της επιφάνειας των κοινοχρήστων χώρων του κλιµακοστασίου. Μόνο του κλιμακοστασίου? Οι υπόλοιποι κοινόχρηστοι χώροι? Κι αν οι κοινόχρηστοι χρησιμοποιούνται αποκλειστικά από τις κατοικίες (αφού ο βιοτεχνικός χώρος δεν έχει πρόσβαση από τους κοινόχρηστους χώρους)? Δεν μπορούν να προστεθούν στο συνολικό εμβαδόν των κατοικιών για της εύρεση της επικρατούσας χρήσης του κτιρίου? Και κάτι άλλο, όχι σχετικό με την υπόθεση, αλλά που το έχω απορία: Οι χώροι που τακτοποιήθηκαν με 3843 ή 3775 συνυπολογίζονται για την εύρεση του ορίου των 20τμ των αυθαιρέτων κατασκευών (που δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας) ή θεωρούνται νομίμως υφιστάμενοι? Και γιατί δεν αναφέρει τίποτα το ΦΕΚ στο σημείο αυτό για τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης<20τμ? Αυτές δεν εξαιρούνται? Ποια είναι η γνώμη σας?

Για αυθαιρεσίες κατηγορίας 4 ή 5 απαιτείται ΔΕΔΟΤΑ είτε είναι κλειστοί χώροι είτε όχι. Στο κουτάκι 15 του Παραρτήματος 1 του ΦΕΚ 405Β/2014 (ολική δομημένη επιφάνεια) προσθέτεις μόνο τα τμ των κλειστών χώρων (νόμιμοι + αυθαίρετοι), όχι δηλαδή μπαλκόνια, στέγαστρα, ανοικτοί ημιυπαίθριοι κτλ, σύμφωνα πάντα με HD.

Ν.4178/13 Άρθρο 18 παρ.5α. Δεν χρειάζεται κάποια άλλη αναφορά.

Προσπάθησα 3 φορές να παρακολουθήσω το μήνυμά σου και τις 3 χάθηκα. Δεν καταλαβαίνω γιατί νομιμοποιείς όλο το ισόγειο κι όχι μόνο τα επιπλέον 1.15τμ? Τι δουλειά έχει σε αυτό ο φ. οργανισμός? Η αποθήκη που περιγράφεις πληροί τις προδιαγραφές της κατηγορίας 3 και ίσως να μπορείς και να την συνυπολογίσεις μαζί με την καπνοδοχό σε αναλυτικό προϋπολογισμό. Υπέρβαση απόστασης μεταξύ δύο κτιρίων στον 4178 δεν υφίσταται, πόσο μάλλον μεταξύ κτιρίου και καπνοδοχού. Για την κατηγορία πρέπει να μας δώσεις επιπλέον στοιχεία: πόσο είναι το νόμιμο κομμάτι (αν και εσύ το θεωρείς πλήρως αυθαίρετο οπότε σε αυτό δεν μπορώ να σε συμβουλέψω κάτι), πότε έγιναν οι παραβάσεις κτλ. Το μόνο σίγουρο είναι πως όσον αφορά τα δικαιολογητικά για το κομμάτι του τακτοποιούμενου τμήματος δεν ισχύει το περιθώριο 6 μηνών από τη μεταφορά στο 4178, αλλά μπορούν να υποβληθούν μέχρι το τέλος του Ν.4178 + τις όποιες παρατάσεις. Μαζί σου και +1 κι από εμένα. Εκτός όμως από τη σφαίρα της ανευθυνότητας είναι πολύ πιθανό να έχουν και τη σφαίρα της μάγισσας που δείχνει το μέλλον. Κι αυτό το λέω γιατί βρίσκονται σε άμεση συνεννόηση με αυτούς που βγάζουν τις διευκρινιστικές ερωταπαντήσεις (για τις τελευταίες που βγήκαν είχαν ενημερωθεί τουλάχιστον ένα μήνα νωρίτερα), οι οποίες όποτε βγαίνουν έχουν προφανώς μεγαλύτερη ισχύ καθότι είναι γραπτές και σε γενικές γραμμές το λογικό είναι να ακολουθούν τη γραμμή των τηλεφωνικών απαντήσεων. Για αυτό το λόγο εμένα προσωπικά κάποιες απαντήσεις τους, ακόμα κι αν είναι αστήρικτες, με προβληματίζουν και με βάζουν σε υποψίες. Έχουμε δει ουκ ολίγες φορές να βγαίνει μία εγκύκλιος που να ανατρέπει την παλιά ή ακόμα και τον ίδιο το νόμο κι έχουμε δει και καραμπινάτες κοτσάνες ακόμα και σε ΦΕΚ, με αποκορύφωμα το τροποποιημένο παράρτημα Α. Για αυτούς λοιπόν τους λόγους γνώμη μου είναι πως ακόμα και τις φαινομενικά λάθος απαντήσεις τους να μην τις παίρνουμε τελείως αψήφιστα, χωρίς σε καμία περίπτωση να στηριζόμαστε αποκλειστικά σε αυτές και να επαναπαυόμαστε.

Διάβασα το νήμα από την αρχή γιατί έχω μία υποψήφια δική μου περίπτωση (που μάλλον θα πάει και αυτή άκλαυτη αλλά αυτό είναι άλλο θέμα) και μου δημιουργήθηκαν δύο απορίες για όποιον τυχαίνει να γνωρίζει:

Σύμφωνα λοιπόν με HD (τουλάχιστον εκείνης της μέρας και ώρας και σύμφωνα με τη συγκεκριμένη υπάλληλο) μπορούσες να βάλεις την περίπτωσή σου κατ. 4. Η λογική τους πιστεύω στηρίζεται στην παραδοχή ότι αφού τα τμ των χώρων κατηγορίας 1 δεν επηρεάζουν το ύψος του προστίμου, δεν χρειάζεται να λαμβάνονται υπόψη ούτε για την εύρεση της κατηγορίας ούτε για τον υπολογισμό του ποσοστού υπερβάσεων. Αυτό βέβαια είναι ολίγον αυθαίρετο συμπέρασμα, αλλά με αυθαίρετα δεν ασχολούμαστε ούτως ή άλλως . Θεωρώ πως σε κάποια από τις επόμενες διευκρινήσεις θα είναι και αυτό μέσα.

Για αυτά της δικής μου περίπτωσης στο άλλο παρεμφερές θέμα τι γνώμη έχεις? 1. Μήπως δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας αν η επικρατούσα χρήση του κτιρίου είναι κατοικία επειδή: 160τμ (νόμιμος βιοτεχνικός χώρος ισογείου με είσοδο από τον ακάλυπτο) + 30τμ (αυθαίρετο μεταλλικό πατάρι βιοτεχνικού χώρου) < 180τμ (σύνολο διαμερισμάτων κατοικίας Α’ ορόφου) +50τμ (κοινόχρηστος χώρος που εξυπηρετεί αποκλειστικά τις κατοικίες). 2. Για μεταλλικό πατάρι > 20τμ απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας?

Νομίζω πως με το θέμα της υπέρβασης ύψους απλά αυτοσχεδιάζουν. Κι εμείς μαζί τους...

Εγώ δεν το έχω βρει πουθενά, για αυτό και το ρώτησα. Το λογικό είναι να μην προσμετρούνται, αλλά το σύννομο είναι το αντίθετο αφού δεν εξαιρούνται από κάπου. Κάποια στιγμή θα το διευκρινήσουν επίσημα κι αυτό. Τώρα που πήραν και αέρα συνταγματικότητας ποιος τους πιάνει!!! Θα μας λύσουν όλες τις απορίες!!!

"… καθώς οι υπηρεσίες του ΥΠΕΚΑ είχαν καταβάλει τεράστιες προσπάθειες, προκειμένου ο νόμος να μην είναι «ευάλωτος» όσον αφορά τη συνταγματικότητα…" Αυτό είναι λίγο παρεξηγήσιμο. Μήπως εννοεί ... . Αλλά όχι, ας μην είμαστε καχύποπτοι, το ΣΤΕ δεν ενδίδει σε πιέσεις!

Όντως η εμηνεία ξεφεύγει, απλά έχω την αντίληψη πως το πνεύμα του νόμου είναι αυτό που περιγράφω. Κι αυτό το "ανά διηρημένη ιδιοκτησία" μπερδεύει κάπως τα πράγματα. Για ποιο λόγο το έχουν προσθέσει? Γιατί να παίζει κάποιο ρόλο ο τρόπος που έγινε η σύσταση των ιδιοκτησιών στη στατικότητα? Μήπως μας λένε έμμεσα να ασχοληθούμε με τις υπερβάσεις μόνο της δικής μας διηρημένης ιδιοκτησίας (σε περίπτωση που αυτή υφίσταται και δεν τακτοποιούμε τις αυθαιρεσίες όλου του κτιρίου) για να κρίνουμε αν απαιτείται μελέτη ή όχι? Αφού πολλές από τις υπερβάσεις των άλλων διηρημένων ιδιοκτησιών, στις οποίες συνήθως δεν έχουμε πρόσβαση, είναι σίγουρο πως δεν θα μπορούν να εντοπιστούν με μια ματιά του κτιρίου από έξω. Μήπως είναι μικρότερο το ρίσκο αν δεν κάνεις κοινή δήλωση (αν δεχτούμε ότι και οι υπερβάσεις των κατοικιών επηρεάζουν την τελική μας απόφαση)? Δεν επιμένω όμως γιατί δεν είχα ποτέ παρόμοια περίπτωση. Ο δρόμος της ασφάλειας είναι πάντα ο καλύτερος οπότε όντως είναι προτιμότερο να κοιτάξεις το iv. ΥΓ. Μήπως έχετε καμία γνώμη για το #100 αυτού του θέματος? http://www.michanikos.gr/topic/35836-%CE%9111-%CE%94%CE%B5%CE%BB%CF%84%CE%AF%CE%BF-%CE%B4%CE%BF%CE%BC%CE%B9%CE%BA%CE%AE%CF%82-%CF%84%CF%81%CF%89%CF%84%CF%8C%CF%84%CE%B7%CF%84%CE%B1%CF%82-%CE%AE-%CE%BC%CE%B5%CE%BB%CE%AD%CF%84%CE%B7-%CF%83%CF%84%CE%B1%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AE%CF%82/page-10?do=findComment&comment=743149

Όπως το καταλαβαίνω εγώ είτε κάνεις κοινή δήλωση είτε όχι για να αποφασίσεις αν θα κάνεις στατική επάρκεια θα ελέγξεις μόνο τις υπερβάσεις του ισογείου αν είναι κάτω από 20τμ (που είναι), κι όχι της κατοικίας, αφού η χρήση της εξ ορισμού δεν δημιουργεί ανάγκη ΜΣΕ. Δηλαδή το μεταφράζω έτσι: ii. Το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ανά διηρημένη ιδιοκτησία ή ανεξάρτητο κτίριο, των οποίων η χρήση απαιτεί ΜΣΕ, είναι μικρότερο σε επιφάνεια από 20 τ.μ..

Το θέμα είναι πως αν έχουμε σε ένα ακίνητο κατηγορία 1 και λοιπη παράβαση κατηγορίας 4, πρέπει να φτιάξουμε κατόψεις, τομές κτλ για όλο το κτίριο εξαιτίας της λοιπής παράβασης?

Λίγο offtopic αλλά ερώτηση: Λόγω του στεγάστρου θα το βάλεις κατηγορία 5? Δεν θα το ρυθμίσεις με αναλυτικό? Είπαμε το θέμα των αποθηκών είναι διφορούμενο αλλά για τα στέγαστρα νομίζω ότι υπάρχει βεβαιότητα πως δεν λαμβάνεται υπόψη η επιφάνειά τους για την επιλογή κατηγορίας.

Μήπως σε καλύπτει το ΦΕΚ 405Β/2014 Άρθρο 2 Β. ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΙΙ γ) ii επειδή έχεις αυθαίρετη επιφάνεια κάτω από 20τμ? Δική μου περίπτωση: Δυόροφο κτίριο με ισόγειο βιοτεχνικό χώρο εμβαδού 160τμ και δύο διαμερίσματα στον Α όροφο συνολικού εμβαδού 180τμ. Στο βιοτεχνικό χώρο υπάρχει αυθαίρετο μεταλλικό πατάρι εμβαδού 30τμ, το οποίο δηλώνεται με Ν.4178. Ο βιοτεχνικός χώρος έχει ξεχωριστή είσοδο στο οικόπεδο, ενώ στα διαμερίσματα του Α’ ορόφου οδηγεί κλιμακοστάσιο σε κλειστό κοινόχρηστο χώρο συνολικού εμβαδού 50τμ, το οποίο καταλήγει στο δώμα με μία απόληξη εμβαδού 5τμ. Οι κοινόχρηστοι δηλαδή χώροι εξυπηρετούν αποκλειστικά τα δύο διαμερίσματα κι όχι το βιοτεχνικό χώρο. Τι από τα παρακάτω ισχύει? Δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας γιατί τα μεταλλικά πατάρια μπορούν να υπαχθούν σε κάποια από τις απαλλαγές (σε ποια???). Απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας γιατί η επικρατούσα χρήση του κτιρίου είναι βιοτεχνική επειδή: 160τμ (νόμιμος βιοτεχνικός χώρος) + 30τμ (αυθαίρετο μεταλλικό πατάρι) > 180τμ (σύνολο δύο διαμερισμάτων Α’ ορόφου). Δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας γιατί η επικρατούσα χρήση του κτιρίου είναι κατοικία επειδή: 160τμ (νόμιμος βιοτεχνικός χώρος) + 30τμ (αυθαίρετο μεταλλικό πατάρι) < 180τμ (σύνολο δύο διαμερισμάτων Α’ ορόφου) +55τμ (κοινόχρηστος χώρος & απόληξη κλιμακοστασίου). Όποιος μπορεί ας μου δώσει τα φώτα του γιατί ο ιδιοκτήτης θέλει να μεταβιβάσει τον ισόγειο βιοτεχνικό χώρο και υπάρχει διαφωνία με τη συμβολαιογράφο.

Σύμφωνα με Helpdesk για την εύρεση της κατηγορίας κάποιων αυθαιρεσιών μετά το 1983 (4 ή 5) δεν λαμβάνονται υπόψη στα ποσοστά υπερβάσεων οι αυθαιρεσίες κατηγορίας 1 στο ίδιο ακίνητο. Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται καθορίζονται από την κατηγορία των αυθαιρεσιών. Προφανώς εννοούν πως είναι απαραίτητη η σύνταξη σχεδίων και για το προ του 1975 τμήμα, καθώς η αποτύπωση δεν μπορεί να είναι επιλεκτική.

Οι ερωτήσεις είναι αυτές: http://www.michanikos.gr/files/file/1160-%CF%80%CE%BF%CE%BB%CE%B5%CE%BF%CE%B4%CE%BF%CE%BC%CE%B9%CE%BA%CE%AE-%CE%BD%CE%BF%CE%BC%CE%BF%CE%B8%CE%B5%CF%83%CE%AF%CE%B1-%CF%83%CF%85%CF%87%CE%BD%CE%AD%CF%82-%CE%B5%CF%81%CF%89%CF%84%CE%AE%CF%83%CE%B5%CE%B9%CF%82-%CE%B1%CF%80%CF%8C-%CF%84%CE%B5/ Και μιας και μιλάμε για ερωτήσεις ευκαιρία να δημοσιεύσω και τις τελευταίες δικές μου προς το Helpdesk για να μην ξεχνάμε και το θέμα μας: 1) – Για την εύρεση της κατηγορίας κάποιων αυθαιρεσιών μετά το 1983 (4 ή 5) λαμβάνονται υπόψη στα ποσοστά υπερβάσεων οι αυθαιρεσίες κατηγορίας 1 στο ίδιο ακίνητο? Απαιτούνται σχέδια του προ του 1975 τμήματος σε αυτή την περίπτωση? Αν οι μετά το 1983 αυθαιρεσίες αφορούν αποκλειστικά και μόνο λοιπές παραβάσεις? - Ό,τι μπαίνει κατηγορία 1 δεν συνυπολογίζεται στα συνολικά ποσοστά υπερβάσεων. Τα δικαιολογητικά καθορίζονται από τις κατηγορίες. Αν έχεις έστω και μία κατηγορία που απαιτεί τη σύνταξη σχεδίων, τότε τα σχέδια πρέπει να γίνουν για όλο το ακίνητο. 2) – Το ποσοστό υπέρβασης για αυθαίρετες κατασκευές στον κοινόχρηστο χώρο προκύπτει από τη σύγκριση των αυθαίρετων τμ με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του οικοπέδου ή λαμβάνει πάντα τις μέγιστες τιμές των συντελεστών υπερβάσεων επειδή δεν αντιστοιχούν σε αυτές τις κατασκευές χιλιοστά? - Προκύπτει από τη σύγκριση των αυθαίρετων τμ με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του οικοπέδου. 3) – Για τον έλεγχο <>20% με σκοπό τον καθορισμό του ποσοστού υπέρβασης πλάγιων αποστάσεων εκτός σχεδίου συγκρίνουμε με την τιμή του Δ (έτσι αναγράφεται στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ) ή με τις πλάγιες αποστάσεις που ισχύουν για τα εκτός σχεδίου? - Με τις πλάγιες αποστάσεις των εκτός σχεδίου. 4) – Οικοδομική άδεια του Δεκέμβρη του 2003 μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως δημόσιο έγγραφο παλαιότητας ως προ του 2004? Αν όχι μπορεί να χρησιμοποιηθεί το Ε9 όπου φαίνεται η ίδια ημερομηνία? - Η οικοδομική άδεια όχι. Το Ε9 ναι. 5) – Συμπεριλαμβάνονται στις επιφάνεις του ΔΕΔΟΤΑ οι επιφάνειες μπαλκονιών και στεγάστρων? Αν αυτές είναι οι μοναδικές παραβάσεις στο ακίνητο χρειάζεται ΔΕΔΟΤΑ ή μελέτη στατικής επάρκειας? Αν έχουμε μόνο λοιπές παραβάσεις στον περιβάλλοντα χώρο? - Μόνο οι κλεισμένοι χώροι συμπεριλαμβάνονται στις επιφάνεις του ΔΕΔΟΤΑ. Η ανάγκη σύνταξης ή όχι ΔΕΔΟΤΑ καθορίζεται από την κατηγορία των αυθαιρεσιών και τίποτε άλλο. 6) – Στο όριο των 70τμ για την έκπτωση της κύριας και μοναδικής κατοικίας συνυπολογίζονται και οι βοηθητικοί χώροι (π.χ. αποθήκες)? - Όχι. 7) – Αν ένα κομμάτι αυθαίρετης επέκτασης κτιρίου παραβιάζει ταυτόχρονα πρασιά και πλάγια απόσταση, στον υπολογισμό του προστίμου χρεώνουμε και τους δύο συντελεστές για το κομμάτι αυτό? - Χρεώνεις και τους δύο συντελεστές + υπέρβαση κάλυψης.

Αν μπορείς με ένα παράβολο να ξεμπερδέψεις τότε προχώρα το έτσι. Δεν νομίζω ότι προκύπτει από κάπου η υποχρέωση τήρησης της κατηγορίας 3ιστ) σε όλες τις περιπτώσεις αλλαγών εξωτερικών διαστάσεων εντός των ορίων που θέτει. Άμα σε συμφέρει η ΥΔ μπορείς να την επιλέξεις.

Βασικά εγώ είμαι της άποψης να κάνεις καινούρια τακτοποίηση στην περίπτωσή σου γιατι με το γράμμα του Ν.3843/10 όλες οι τότε τακτοποιήσεις που αφορούν χώρους εκτός του εγκεκριμένου όγκου της οικοδομής είναι άκυρες. Απλά υπάρχει και η αντίθετη γνώμη περί υπερβολής. Ναι, μπορείς να τα κάνεις όλα μαζί με έναν αναλυτικό < 15000Ε σε ένα ΦΚ και να αναφέρεις τις παραβάσεις στο κουτάκι της περιγραφής. Εφόσον επιλέξεις να ρυθμίσεις την υπέρβαση ύψους με αναλυτικό τότε δεν έχει κάποια αξία ο συντελεστής ΥΥ (αν θες τον βάζεις για τυπικούς λόγους).

Θα ελεγχθεί το 5% των δηλώσεων (λέμε τώρα)... Κι όποιος έχει παρατυπίες θα επέλθει μαστίγωμα. Ποιοι είμαστε εμείς που θα μποϊκοτάρουμε την προσπάθεια της κυβέρνησης και της αμερόληπτης δικαστικής αρχής για περιβαλλοντική αναβάθμιση!!