danaikaterina

Η απάντηση αφορούσε τον 4014 που κρίθηκε αντισυνταγματικός. Για τις δηλώσεις του 4178 ισχύει ότι έγραψες. Δεν είναι υποχρεωτικό δηλαδή να γίνει μεταφορά.

Ναι. Μέχρι να διευκρινιστεί με ποιον τρόπο δηλώσεις του 4014 θα τακτοποιηθούν μέσω της ηλεκτρονικής ταυτότητας (δεν ξέρω αν υπάρχει κάτι καθώς δεν έχω ασχοληθεί ακόμη με το σύστημα της ηλεκτρονικής ταυτότητας) ισχύει ότι ίσχυε και μέχρι σήμερα, δηλαδή μεταφορά πρώτα από 4178 σε 4495 και έκδοση βεβαίωσης από εκεί. (φυσικά λαμβάνοντας υπ' όψιν και όλα όσα έχουν ειπωθεί σε άλλα θέματα για την ημερομηνία αυτοψίας μέχρι 31/1)

Αυτό που λες μπορεί να γίνει όταν έχεις κτίριο νόμιμο. Οπότε μπορείς να εκδόσεις την άδεια κατεδάφισης, να εκδόσεις βεβαίωση για τη μεταβίβαση χωρίς πρόβλημα και στη συνέχεια ο νέος ιδιοκτήτης να το κατεδαφίσει. Όταν όμως υπάρχουν αυθαίρετα τμήματα για να εκδοθεί βεβαίωση και να μεταβιβαστεί το ακίνητο θα πρέπει όλα τα αυθαίρετα τμήματα είτε να έχουν τακτοποιηθεί είτε να έχουν νομιμοποιηθεί (με έκδοση άδειας) είτε να έχουν κατεδαφιστεί.

Αυτό που λες δεν ισχύει και αν το αντιμετώπιζες έτσι ήταν λάθος. Παραβάσεις εντός προκηπίου ακόμη και αν συμπεριλαμβάνονταν στον αναλυτικό προϋπολογισμό έπρεπε να δηλωθούν ως κατηγορία 5. (με την επιφύλαξη των κατηγοριών 1,2,3). Ισα ίσα η τροποποίηση είναι ευνοϊκότερη αφού απαλλάσσει από την κατηγορία 5 πολύ μικρές επεκτάσεις εντός προκηπίου έως 20εκ. (καλα δε σώζει και πολλά εδώ που τα λέμε)

Έχουμε αναφέρει πολλές φορές ότι η αντιμετώπιση των χώρων από άποψη αυθαιρέτων είναι διαφορετική από τη λογιστική τους άποψη. Άρα σε καμία περίπτωση δεν θα πεις εσύ στο λογιστή πως θα δηλώσει έναν χώρο όπως και αυτός δεν θα σου υποδείξει πως θα κάνεις μια υπαγωγή. Το μόνο που οφείλεις να του πεις είναι τα τετραγωνικά και η χρήση του χώρου και από κει και πέρα αυτός θα ακολουθήσει τις δικές του εγκυκλίους και θα τον δηλώσει ανάλογα. Καταρχάς στα αυθαίρετα δεν υπάρχουν κύριοι και βοηθητικοί χώροι αλλά χώροι με ή χωρίς μειωτικό συντελεστή. π.χ. Μια κατοικία στο υπόγειο δικαιούται μειωτικό συντελεστή αλλά δεν παύει να είναι κύριος χώρος. Ένα πατάρι δικαιούται μειωτικό συντελεστή ανεξαρτήτως χρήσης. Αν λειτουργεί ως κατάστημα πρέπει να χαρακτηριστεί ως κύριος χώρος αν λειτουργεί ως αποθήκη πιθανόν όχι κλπ.

1. Είναι δυνατή η υπαγωγή ολόκληρου του κτιρίου μόνο αν το υπάγεις όλο στην κατηγορία 2. Γιατί αν θέλεις να βάλεις κατηγορία 1 θα πρέπει να γίνει ξεχωριστή δήλωση για κάθε ιδιοκτησία. 2. Η υπαγωγή "προς κατεδάφιση" δεν αρκεί για να πραγματοποιηθεί μεταβίβαση γιατί όσο εκκρεμεί η κατεδάφιση δεν μπορεί να προχωρήσει η δήλωση σε οριστική ούτε να εκδοθεί βεβαίωση. Θα πρέπει πρώτα να εκδοθεί η άδεια, να υλοποιηθεί η κατεδάφιση και στη συνέχεια να γίνει η μεταβίβαση. Εναλλακτικά πρέπει η δήλωση να γίνει "προς τακτοποίηση" να πληρωθεί το 30% του προστίμου για να γίνει η μεταβίβαση και στη συνέχεια ο νέος ιδιοκτήτης να ανοίξει τη δήλωση να το γυρίσει "προς έκδοση άδειας" και να βγάλει αυτός την άδεια κατεδάφισης. 3. Επαναλαμβάνω, βεβαίωση δεν μπορεί να εκδοθεί αν δεν έχουν κατεδαφιστεί ή τακτοποιηθεί οι αυθαιρεσίες. Στην 1η περίπτωση έχουν κατεδαφιστεί όλα άρα εκδίδεται πλέον 1 βεβαίωση για όλο το αδόμητο ακίνητο, στη 2η περίπτωση εκδίδεται μια ξεχωριστή βεβαίωση για κάθε τακτοποιημένη ιδιοκτησία + 1 για τα κοινόχρηστα.

Μα αν δηλώσεις κατάστημα πως θα πας κατηγορία 1; Και δεν μας έχεις πει όμως ακόμα (ή εγώ δεν έχω καταλάβει) τι είναι τελικά στην πραγματικότητα αυτός ο χώρος;

Πρόκειται για εσωτερική διαρρύθμιση όπως αναφέρθηκε και παραπάνω. Αλλαγή χρήσης δεν υπάρχει. Κατοικία είχαμε, κατοικία έχουμε. Κοινόχρηστοι χώροι επίσης δεν νοούνται ιδιοκτησιακά εφόσον δεν υπάρχει σύσταση. Με την προϋπόθεση λοιπόν ότι όλα τα τετραγωνικά της κάτοψης τόσο του ισογείου όσο και του ορόφου έχουν προσμετρηθεί στη δόμηση, και αφού κάνεις τακτοποίηση θα συμπεριλάβεις τις αλλαγές αυτές στον αναλυτικό προϋπολογισμό και θα είσαι μια χαρά.

Εφόσον δεν υπάρχει σύσταση όπως μας λες, δεν υφίσταται καν η έννοια κατάληψης κοινοχρήστων. Ολόκληρο το κτίριο αποτελεί μία ενιαία ιδιοκτησία και οποιεσδήποτε τροποποιήσεις στο εσωτερικό του αποτελούν εσωτερικές διαρρυθμίσεις. Αφού ολοκληρωθεί η τακτοποίηση καλό θα ήταν ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε σύσταση ώστε ορίσει τις επιμέρους ιδιοκτησίες και τους κοινόχρηστους χώρους.

Εφόσον μια δήλωση μεταφέρεται σε έναν νόμο προφανώς η υπαγωγή γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου πλέον νόμου. Πρέπει να γίνουν όλες οι απαιτούμενες αλλαγές και να δηλωθούν τα πάντα σωστά σύμφωνα με τον 4495. *Αυτό συνήθως δεν είναι πρόβλημα για δηλώσεις του 3843 αφού στο 99% των περιπτώσεων τα πρόστιμα του 3843 ήταν υψηλότερα επομένως ακόμη και με αλλαγές δεν προκύπτουν στον 4495 υπόλοιπα προς καταβολή. **Υπάρχει πολύ μεγάλη παρανόηση με τον 3843 ο οποίος έλεγε ότι δεν υπολογίζονται οι τοίχοι των οποίων η νομιμότητα τεκμαίρεται. π.χ. αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία όχι όμως υπογείου (που οι τοίχοι δεν είχαν προσμετρηθεί σε δόμηση) ή κλείσιμο ημιυπαίθριου (που οι εξωτερικοί τοίχοι δεν υπήρχαν καν στην άδεια). Δυστυχώς οι περισσότεροι το ερμήνευσαν κατά το δοκούν με αποτέλεσμα να μην μετράνε ποτέ κανέναν τοίχο, κάτι που κατά τη γνώμη μου ήταν λάθος ακόμη και τότε παρόλο που γινόταν κατά κόρον.

Για να γίνω λίγο πιο σαφής, προφανώς θα μελετηθούν τα στοιχεία της οικοδομικής άδειας και θα δηλωθούν όλες οι αυθαιρεσίες που υπάρχουν σε σχέση με αυτήν. Αυτό που ήθελα να πω είναι ότι κατά την τακτοποίηση δηλώνουμε αυτό που διαπιστώνουμε κατά την αυτοψία. (προφανώς αφού επιβεβαιώσουμε την παλαιότητα πριν το 2011). Οπότε πάω εγώ για αυτοψία και βλέπω πχ έναν χώρο διαμορφωμένο ως κατάστημα. Θα τον δηλώσω σαν κατάστημα ανεξάρτητα του τι αναφέρει ο ιδιοκτήτης σε Ε9 ή συμβόλαια. Από κει και πέρα συγκρίνοντας με το τι εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια θα υπολογίσω τις αυθαιρεσίες (π.χ. αν υπάρχει αλλαγή χρήσης). Τώρα το τι θέλει μεταγενέστερα ο ιδιοκτήτης να κάνει είναι άλλο κεφάλαιο. Αφού ολοκληρωθεί η τακτοποίηση θα ελεγχθεί αν είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με τη νομοθεσία και τι άδεια θα πρέπει να εκδοθεί.

Αν κατάλαβα σωστά έχεις αυθαίρετα πριν το 2011 και αυθαίρετα μετά το 2011. Η ορθή διαδικασία είναι η εξής: Κάνεις υπαγωγή στον 4495 και τακτοποιείς όσα έγιναν πριν το 2011. Στα σχέδια και στις τεχνικές εκθέσεις σου θα φαίνονται όλες οι κατασκευές του ακινήτου με σημείωση στις κατασκευές που δεν μπορούν να ρυθμιστούν διότι υλοποιήθηκαν μετά το 2011. Οι κατασκευές αυτές θα τεθούν προς κατεδάφιση (ή προς νομιμοποίηση εφόσον υπάρχει αυτή η δυνατότητα). Στη συνέχεια εκδίδεις άδεια κατεδάφισης/νομιμοποίησης. Βεβαίωση για το ακίνητο θα μπορεί να εκδοθεί μόνο αφότου κατεδαφιστούν ή νομιμοποιηθούν οι κατασκευές μετά το 2011.

Θα το δηλώσεις ότι είναι στην πραγματικότητα.

Δεν σε γλιτώνει από τίποτα η απόληξη. Έχεις παράβαση υπέρβασης ύψους αυτό είναι δεδομένο. Τώρα το πως θα υπολογιστεί αυτή εξαρτάται από την περίπτωση. Αν όπως λες δεν υπερβαίνεις το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής τότε θα υπολογιστεί με αναλυτικό. Διαφορετικά θα βάλεις όλα τα τετραγωνικά του ορόφου με υπέρβαση ύψους < ή > 20% αναλόγως τι ισχύει.

Όχι. Χρειάζεται το 100%