danaikaterina

Ο έλεγχος για τις υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης κλπ δεν είναι σωστό να γίνεται με τα απόλυτα αριθμητικά μεγέθη αλλά σε συνδυασμό και με τη θέση. Δεν είναι σωστός δηλαδή ο έλεγχος απλά μετράω πόσα τετραγωνικά έχω, αφαιρώ το νούμερο που γράφει η άδεια (και η εξαίρεση αν θέλεις) και ότι περισσεύει το βάζω υπέρβαση δόμησης. Αυτό που εγώ θεωρώ ότι πρέπει να γίνεται όπως έχω ξαναπεί είναι να βάζω τα περιγράμματα της άδειας και της αποτύπωσης το ένα πάνω στο άλλο και από ότι περισσεύει από εκεί να προκύπτουν οι υπερβάσεις. Και φυσικά αφού καταλήξω στο ποιά είναι τα αυθαίρετα τμήματα που έχω, ελέγχω και αν βρίσκονται εντός Δ. Για να το κάνω πιο κατανοητό, ένα παράδειγμα που έχω ξανααναφέρει: Αν έχω στην άδεια ένα κτίριο 10x10 και στην πραγματικότητα έφτιαξα ένα κτίριο 5x20 δεν θα πω είχα 100τμ έχω 100τμ άρα δεν υπάρχει αυθαιρεσία.

Αν η αυθαιρεσία αυτή πραγματοποιήθηκε εκ κατασκευής και φαίνεται στα σχέδια της σύστασης ότι το κλιμακοστάσιο έγινε πιο μικρό και ο χώρος προσαρτήθηκε στο διαμέρισμα του πελάτη σου τότε δεν χρειάζεται συναίνεση γιατι αυτή έχει ήδη δοθεί με την υπογραφή της σύστασης.

Με την εγκύκλιο έγινε επικρατούσα χρήση κατοικία.

Χωρίς οικοδομική άδεια θα δηλώσεις. Απλά το κτίριο που είναι προ του 55 θεωρείται νομίμως υφιστάμενο. Υπολογίζεις κανονικά πρόστιμα για τα υπόλοιπα.

Αν είναι κατοικία πρό του 75 αποδεδειγμένα, μήπως να κάνεις μια υπαγωγή κατηγορία 1 - 500 ευρώ και να μην μπλέξεις καθόλου με ανασύστασή;

Ευχαριστώ πολύ Ιάσονα! Γενικά συμφωνώ κι εγώ με το σκεπτικό σου και έτσι θα κάνω. Απλώς ιδιοκτήτης συμβολαιογράφος και άλλοι συνάδελφοι επιμένουν ότι η τροποποίηση της σύστασης δεν είναι υποχρεωτική και μπορεί να συνεχίσει να τις αναφέρει ως 5 ιδιοκτησίες αυθαίρετα συνενωμένες!! Και μπορεί μάλιστα λέει να πουλήσει και τη μία εξ αυτών ως έχει, χωρίς τοίχο δηλαδή (!!!!!!!!!!) αφού θα είναι ξεκάθαρο στον αγοραστή τι αγοράζει! Εν πάσει περιπτώσει, εγώ θα κάνω τη δήλωση όπως θεωρώ σωστά και από κει και πέρα στο κάτω κάτω δεν είναι δική μου ευθύνη το τι θα κάνουν με τα συμβόλαιά τους. Σωστά;

Υπάρχει κάποια νομοθεσία που να αναφέρει έστω υπό προϋποθέσεις ή ίσως μέχρι κάποια χρονολογία ότι ξενοδοχεία που κατασκευάστηκαν με εγκεκριμένα σχέδια από τον ΕΟΤ θεωρούνται νόμιμα παρόλο που δεν εξέδωσαν οικοδομική άδεια;

Προβληματισμός σε αντίστοιχη περίπτωση. Έχω σύμφωνα με άδεια και συμβόλαιο 5 οριζόντιες ιδιοκτησίες γραφείων του ίδιου ιδιοκτήτη (στον όροφο υπάρχουν και άλλες ιδιοκτησίες) Στην πραγματικότητα έχουν γκρεμιστεί όλοι οι ενδιάμεσοι τοίχοι με αποτέλεσμα πλέον αυτές οι 5 ιδιοκτησίες να αποτελούν ενιαίο χώρο γραφείων. Εγώ θεωρώ ότι πρέπει να γίνει μία ενιαία δήλωση για διαμερισμάτωση. Αν έχω επιπλέον λοιπές παραβάσεις στην περίπτωση αυτή μπορώ να βάλω μια ή πρέπει να βάλω 5 επειδή είχα 5 ιδιοκτησίες; Θα μπορούσε όμως να γίνει και διαφορετικά; 5 δηλώσεις δηλαδή όπου και στα σχέδια αλλά και στην τεχνική έκθεση θα περιγράφεται και θα φαίνεται ξεκάθαρα η αυθαίρετη συνένωση; Μπορώ μετά την τακτοποίηση να εκδώσω 5 βεβαιώσεις; Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση του συμβολαίου; Δεν μπορεί ο ιδιοκτήτης αν θέλει να διατηρήσει τη μοναδικότητα των ιδιοκτησιών ώστε πιθανά να την επαναφέρει στο μέλλον π.χ. με άδεια διαρρυθμίσεων; Δεν μπορεί να τις μεταβιβάσει ως 5 ιδιοκτησίες περιγράφοντας ότι σήμερα είναι αυθαίρετα συνενωμένες αλλά να διατηρεί η καθεμία τα ποσοστά της; Και επειδή κι εμένα η απάντησή μου αρχικά ήταν ξεκάθαρα μια δήλωση και τροποποίηση της σύστασης θα θέσω και ένα ακόμη στοιχείο για προβληματισμό. Αν οι ιδιοκτησίες δεν ανήκαν στον ίδιο αλλά σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες, θα το αντιμετωπίζαμε με τον ίδιο τρόπο??

Α ναι μισό λεπτό, προφανώς εδώ συμφωνώ. Μάλλον δεν κατάλαβα καλά. Εγώ από την περιγραφή του συναδέλφου κατάλαβα ότι μιλούσαμε για νόμιμη κατάτμηση. Αν μιλάμε για παράνομη κατάτμηση προφανώς αυτή είναι άκυρη και δεν ισχύει και άρα ξαναγυρνάμε στη συνολική θεώρηση του αρχικού αγροτεμαχίου. Σωστά;

Αυτό που είπε και ο iakhos. Δηλαδή επιλέγω χωρίς άδεια λόγω του ότι έχω διαφορετικό οικόπεδο (ανεξάρτητα αν πλέον ξεπερνάω η όχι τα επιτρεπόμενα για το νέο μου οικόπεδο) Το κτίριο όμως που χτίστηκε με οικοδομική άδεια ορθά για την εποχή που χτίστηκε προφανώς και δεν θα το θεωρήσω αυθαίρετο. Υπολογίζω υπέρβαση δόμησης κάλυψης κλπ για ότι άλλο έχω κάνει καθ' υπέρβαση της άδειας. Τουλάχιστον εγώ αυτό καταλαβαίνω από τη διατύπωση του Παραρτήματος και αυτό μου φαίνεται και λογικό. Είναι ξεκάθαρο νομίζω με βάση και τη λογική αλλά και το νόμο ότι δεν αίρεται η νομιμότητα ενός νομίμως κατασκευασμένου με οικοδομική άδεια κτιρίου λόγω μεταγενέστερων τροποποιήσεων π.χ. απαλλοτρίωση, κατάτμηση, τροποποίηση όρων δόμησης κλπ.

Κι εγώ προς τα κει προσανατολιζόμουν. Ευχαριστώ!

Στο παράδειγμα που ανέφερα δεν εννοούσα εξ ολοκλήρου αυθαίρετη κατοικία Σύγκρινα πάλι αλλαγή χρήσης 200τ.μ. σε κατοικία σε περίπτωση που δεν υπάρχουν καθόλου άλλα κτίσματα και σε περίπτωση που υπάρχουν επιπλέον άλλα 1000 τετραγωνικά. Θεωρώ ότι δεν θα έπρεπε να είναι ίδια η αντιμετώπιση. Αλλά όπως σου είπα σέβομαι και τη δική σου άποψη. Νομίζω η φράση κλειδί είναι το "και δεν αντίκειται ως προς το μέγεθος στις ισχύουσες διατάξεις" και πως ο καθένας το ερμηνεύει. Στο ότι η εισπρακτική λογική του νόμου δεν ταυτίζεται με τη λογική έκδοσης οικοδομικής άδειας έχεις δίκιο. Υ.Γ. Για το υπόγειο συμφωνούμε. Κι εγώ αυτό ήθελα να πω ότι είναι ξεμπάζωμα εφόσον η οικοδομή έχει θεμελιωθεί στη σωστή στάθμη

Επομένως ισχύει αυτό που σου είπα. Διάβασε το Παράρτημα του 4178 Θεωρείς χωρίς άδεια αφού το αγροτεμάχιό σου είναι μικρότερο από αυτό της άδειας λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης αλλά το κτίριο που αφορούσε αυτή η άδεια θεωρείται νομίμως υφιστάμενο αφού "Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια" Όλα τα υπόλοιπα λοιπόν είναι αυθαίρετα

Καταλαβαίνω πως το σκέφτεσαι αλλά με αυτή τη θεώρηση τιμωρείται το ίδιο κάποιος που έχει πχ 200τ.μ. κατοικία και άλλα 1000 βιομηχανία με κάποιον που έχει μονο 200 τ.μ. κατοικία. Δεν το θεωρώ σωστό. Επίσης δεν νομίζω ότι είναι το ίδιο με την παράβαση του ξεμπαζώματος εφόσον αυτή επιλέγεται ορθα. Θέλω να πώ ότι εγώ όταν βάζω ως παράβαση ξεμπάζωμα σημαίνει ότι αυτό που βλέπω είναι ένα χαντάκι που απλά δεν το γέμισαν με χώμα και ο υπόγειος όροφος είναι πράγματι κάτω από τη στάθμη του εδάφους οπότε και ορθά δεν μετράει στη δόμηση. Το να πάω και να δω ένα κανονικότατο ισόγειο ενώ στην άδεια ήταν υπόγειο ε αυτό για μένα δεν είναι ξεμπάζωμα και μετράει κανονικότατα στη δόμηση και σε έκδοση άδειας αλλά και στα αυθαίρετα. Όσον αφορά λοιπόν την αλλαγή χρήσης, ο νόμος σου "κάνει τη χάρη" να μην πληρώσεις και για τα νόμιμα τετραγωνικά των γραφείων (που κανονικά πλέον είναι παράνομα λόγω της μικτής χρήσης) Αυτό θα ήταν ντόμινο. Αλλά για όσα έκανες αλλαγή χρήσης θεωρώ πρέπει να τα πας με το συντελεστή και όχι με αναλυτικό γιατί η επιφάνεια αυτή "αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος" Αυτή βέβαια είναι η δική μου άποψη στην οποία δεν λέω ότι κατέληξα και εύκολα. Δεν θεωρώ παράλογο και το δικό σου σκεπτικό. Απο κεί και πέρα είναι κι αυτό θέμα ερμηνείας, τεκμηρίωσης και ευθύνης του καθενός όπως και πολλά άλλα στο 4178.

Sorry εγώ κατάλαβα ότι βγήκαν αρχικά 2 άδειες στο συνολικό αγροτεμάχιο, μετά έγινε κατάτμηση (η οποία ισχύει) και μετά βγήκαν από μια άδεια σε κάθε κατατμημένο αγροτεμάχιο αλλά υλοποιήθηκαν και οι 2 στο ένα. Με αυτή την έννοια έλεγα ότι αν η άδεια του ενός ισχύει τότε μπορείς να το θεωρήσεις με άδεια. Τώρα αν οι άδειες είχαν εκδοθεί στο αρχικό και μετά έγινε η κατάτμηση τότε σύμφωνα με το παράρτημα λέει ότι το καταχωρείς ως χωρίς άδεια (επειδή έχεις άλλο αγροτεμάχιο πλέον) αλλά το κτίσμα που συμφωνεί με την άδεια (ως προς διαστάσεις και θέση) δεν το θεωρείς αυθαίρετο, μόνο τα επιπλέον.

Αν όντως όπως λες υπάρχει η κατάτμηση και τουλάχιστον για το ένα κτίριο συμφωνεί η άδεια με την πραγματικότητα, θεωρώ πως μπορείς να πας σύμφωνα με το δεύτερο που λες. Δηλαδή με άδεια και νόμιμο (ξαναλέω αν συμφωνει με την άδεια) το κτίριο που κατασκευάστηκε στο σωστό αγροτεμάχιο και αυθαίρετο το 2ο κτίριο και ότι επιπλέον έχουν κάνει. Το 2ο αγροτεμάχιο απ ότι καταλαβαίνω είναι αδόμητο.

Επισυνάπτω κάποιες ερωταπαντήσεις τουΤΕΕ σχετικά διότι με είχε προβληματίσει κι εμένα το θέμα. Η άποψη στην οποία έχω καταλήξει είναι η εξής: α)Για τα 250τ.μ. που έχουν παραμείνει γραφεία τα θεωρείς νόμιμα διότι συμφωνούν με την οικοδομική τους άδεια παρόλο που εσύ μεταγενέστερα εγκατέστησες αυθαίρετα μικτή χρήση στο ακίνητο. β)Για τα 250τ.μ. που έγιναν κατοικία (και εδώ είναι που διαφωνώ με τους συναδέλφους) θεωρώ ότι ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙΣ ΝΑ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΝΑΛΥΤΙΚΟ διότι τα επιτρεπόμενά σου για τη μικτή χρήση που πλέον έχεις είναι 200τ.μ. και εσύ τα έχεις ήδη υπερκαλύψει με τα γραφεία σου. Αρά όλα με συντελεστή αλλαγής χρήσης. γ) Τα 386 που είναι εντελώς αυθαίρετα υπολογίζεις κανονικα με τους συντελεστές δόμηση κάλυψη και ότι άλλο κατά περίπτωση ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ.pdf

Επισκέφτηκα σήμερα ένα κατάστημα για διερεύνηση αυθαιρέτων. Τα μεγέθη δόμησης, κάλυψης και ύψους είναι ολόσωστα στον πόντο! Οι διαφορές είναι στις όψεις όπου οι δυο εξωτερικές πόρτες μετατοπίστηκαν και άνοιξε ένα επιπλέον παράθυρο στη θέση που κατά την άδεια ήταν πόρτα. Και επίσης μία εσωτερική διαρρύθμιση στο μπάνιο που ούτως ή άλλως βάσει νόμου δεν συνιστά αυθαιρεσία. Θεωρείτε ότι μπορώ να δώσω βεβαίωση ή πρέπει να τακτοποιηθούν αυτές οι αλλαγές; Γενικά όταν γίνεται τακτοποίηση ούτως η άλλως τις περιγράφω όλες τις παραβάσεις ακόμα και τις απειροελάχιστες. Αλλά σε αυτή την περίπτωση θεωρώ υπερβολικό να τον χρεώσω με ένα πεντακοσάρικο + αμοιβή μηχανικού για αυτές τις αλλαγές στις όψεις. Αν δώσω βεβαίωση είμαι καλυμμένη ή θα έχω θέμα; Και επίσης, αν δώσω βεβαίωση θεωρείτε ότι πρέπει να περιγράψω αυτές τις αλλαγές στην τεχνική έκθεση ή να μην πω τίποτα γιατί με αυτό τον τρόπο θα μου δημιουργήσω πρόβλημα από μόνη μου;

Είτε καινούριο είτε παλιό όταν πηγαίνει σε συμβολαιογράφο πάντα ζητάνε να γράφεις ότι είναι ίδιο με αυτό που θα ανέβει στο σύστημα

Δεν το ξέρω αυτό που λες. Πάντως εγώ έχω δώσει σε συμβολαιογράφο καινούρια σχέδια (στα οποία βέβαια έδειχνα εννοείται πάλι τι είναι νόμιμό και τι αυθαίρετο) και τα δέχτηκε χωρίς πρόβλημα.

Εγώ το αντιμετωπίζω κατά περίπτωση. Αν πχ η αυθαιρεσία είναι ένας ημιυπαίθριος που έκλεισε το σημειώνω πάνω στην κάτοψη της άδειας. Αν γίνεται χαμός ε κάνω καινούριο σχέδιο γιατί διαφορετικά είναι όλο μια μουτζούρα. Στη δεύτερη περίπτωση μπορείς να δώσεις στη συμβολαιογράφο και το σχέδιο της άδειας ώστε να έχει το πριν και το μετά αν αυτό θέλει.

Επομένως διαπιστώνω ότι και εδώ οι απόψεις διίστανται. Και ο καθένας χρησιμοποιεί τα επιχειρήματά του (που και τα 2 στέκουν θεωρώ) και πράττει κατά το δοκούν. Είναι δυνατόν να μην υπάρχει σε κάποια εγκύκλιο κάποια επίσημη απάντηση για αυτό το θέμα που αφορά τόσο πολλές περιπτώσεις???

Ok ομολογώ κι εγώ την ερωταπάντηση είχα στο μυαλό μου και δεν είχα προσέξει την αναφορά της εγκυκλίου. Οπότε μάλλον έχετε δίκιο και ρυθμίζεται. Πιθανόν με αναλυτικό. Ωστόσο, εγώ αμφιβάλλω για το αν προκειμένου να πάρει ρεύμα θα δεχτούν την τακτοποίηση της μη υλοποίησης της στέγης ενώ είναι υποχρεωτική η θα του ζητήσουν να την κατασκευάσει ούτως η άλλως. Μπορεί να κάνω και λάθος δεν ξέρω.

Σωστό. Η μη υλοποίηση κατασκευής δεν αποτελεί αυθαιρεσία και συνεπώς δεν υπάρχει αντικείμενο υπαγωγής στο 4178. Αυτό βέβαια δε σε συμφέρει γιατί σημαίνει ότι θα πρέπει να την κατασκευάσεις τη στέγη για να πάρεις νόμιμα ρεύμα.

Επαναφέρω ένα θέμα γιατί νομίζω ακόμα δεν έχει λυθεί 100% Όταν έχουμε αλλαγή χρήσης σε εκτός σχεδίου με υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης για τη συγκεκριμένη χρήση, βάζουμε τελικά και συντελεστή υπέρβασης δόμησης η βάζουμε μόνο το συντελεστή αλλαγής χρήσης και χωρίς υπέρβαση; Με προβληματίζει πολύ γιατί ξέρω συναδέλφους ένθερμους υποστηρικτές και των 2 πλευρών και η αλήθεια είναι ότι σε καμία πλευρά δεν μπορώ να δώσω άδικο. Από τη μία το να βάλεις και συντελεστή υπέρβαση δόμησης οδηγεί σε υπέρογκα πρόστιμα μεγαλύτερα και από εξ ολοκλήρου αυθαίρετες κατασκευές!! και αυτό δεν είναι λογικό. Από την άλλη δεν γνωρίζω από νόμο ή εγκύκλιο να προκύπτει από κάπου με σαφήνεια ότι δεν μπαίνει συντελεστής υπέρβασης δόμησης σε αυτές τις περιπτώσεις. Αντιθέτως αναφέρει ότι ο συντελεστής "χωρίς υπέρβαση" χρησιμοποιείται αποκλειστικά σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους χωρίς υπέρβαση δόμησης. Θα ήθελα να ακούσω τις απόψεις σας γιατί με προβληματίζει αρκετά αυτό το θέμα και δεν ξέρω πώς θα έπρεπε να αντιμετωπίσω μια τέτοια περίπτωση. Ειδικά θα μου ήταν πολύ χρήσιμο αν κάποιος έχει μια επίσημη απάντηση ή έχει εντοπίσει κάποιο συγκεκριμένο σημείο σε νόμο ή εγκύκλιο που να αναφέρεται σε αυτό το θέμα.