danaikaterina

Η αλλαγή χρήσης δεν συμπεριλαμβάνεται σε καμία από τις περιπτώσεις της ΕΕΜΚ. Ή βγάζεις άδεια δόμησης ή αν πληροίς τις προϋποθέσεις (μη αλλαγές προς το δυσμενέστερο - βλέπε ΝΟΚ) κάνεις ενημέρωση της άδειας

Θεωρώ πως σε καλύπτει η εξαίρεση περί μη αύξησης των κατακόρυφων φορτίων >20%

Αν τα συμβόλαια λένε 30-70 (το πιθανότερο) έχεις κλασσική περίπτωση διαμερισμάτωσης. Αν λένε 50-50 κάτι έχει πάει πολύ λάθος...

Έχει γίνει αρχικός έλεγχος μόνο. Η 1η μου σκέψη ήταν ότι δε γίνεται να δοθεί πριν ολοκληρωθούν οι εργασίες. Μετά το ξανασκέφτηκα και δεν έχει λογική να μη μπορείς να μεταβιβάσεις κάτι ημιτελές. Οπότε άντε να δώσω βεβαίωση που θα λέει δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες και να περιγράψω και στην τεχνική έκθεση το στάδιο των εργασιών. Πως θα γίνει όμως το συμβόλαιο; Δηλαδή οι συμβολαιογράφοι δεν πρέπει να περιγράψουν τι υπάρχει στο ακίνητο και να υπολογίσουν φόρους, αξίες κλπ; Γιατί όταν μιλάμε για κάτι ημιτελές σημαίνει οι εργασίες έχουν σταματήσει σε κάποιο στάδιο. Εγώ όταν λέω είναι σε εξέλιξη εννοώ πραγματικά μέρα με τη μέρα προστίθενται πράγματα. Αυτό είναι που με προβληματίζει. Θα προσπαθήσω να μιλήσω με το συμβολαιογράφο.

Σε ακίνητο έχει εκδοθεί πρόσφατα άδεια δόμησης και αυτή τη στιγμή εκτελούνται εργασίες. Σήμερα θέλουν να γίνει μεταβίβαση. Τι βεβαίωση δίνεται σε αυτή την περίπτωση;

Είμαι από τους πρώτους που επιμένω ότι για την τακτοποίηση δεν μας ενδιαφέρει το ύψος του κτιριοδομικού και εφόσον δημιουργείται κλειστός χώρος υπολογίζεται με υπέρβαση δόμησης. Αλλά έναν χώρο που ούτε παιδί δεν στέκεται καλά καλά όρθιο και εγώ με αναλυτικό θα τον έβαζα.

Εφόσον υπάρχει σύσταση δεν χρειάζεται α ασχοληθείτε με τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες. Τακτοποιείτε μόνο τη δική σας. Ωστόσο αν προχωρήσετε σε έκδοση άδειας στο τοπογραφικό διάγραμμα θα πρέπει να αποτυπώνεται ολόκληρο τα ακίνητο. Επίσης υπενθυμίζω ότι περίφραξη μπορεί να γίνει μόνο στα εξωτερικά όρια του ακινήτου και όχι στα θεωρητικά όρια μεταξύ των κάθετων ιδιοκτησιών.

Συμφωνώ. Είναι περίεργο να μην υπολογίζεται στη δόμηση ο φωταγωγός. Αλλά όταν λες ότι εντόπισες ότι υπάρχει μικρός φωταγωγός που δεν έχει συμπεριληφθεί τι ακριβώς εννοείς; Σε κάποιο σημείο της κάτοψης που ανήκε στο διαμέρισμά σου δημιουργήθηκε φωταγωγός; Ή στην άδεια υπήρχε σε κάποια θέση φωταγωγός αλλά δεν υλοποιήθηκε και ο χώρος καταλήφθηκε από το διαμέρισμά σου;

Προσωπικά δεν έχω συναντήσει ποτέ δήλωση 3843 που να είναι 100% σωστή. Οπότε δηλώνω τα πάντα σωστά στον 4495 και αφαιρώ τα πρόστιμα που έχουν πληρωθεί. (συνήθως αυτό συμφέρει και οικονομικά)

Αν μιλάμε για ακίνητο εξ' αδιαιρέτου, όχι απλώς "θα μπορούσαν" αλλά το ορθό είναι να υπαχθούν με 1 δήλωση

Γιατί δεν είναι σωστό. Έκπτωση εφαρμόζεται στα μερίδια των ιδιοκτητών που τη δικαιούνται ανεξάρτητα από το ποιός υποβάλλει τη δήλωση υπαγωγής.

Δυστυχώς ακόμη και αν σου φαίνεται απλή ερώτηση δεν είναι καθόλου απλή η απάντηση εκτός αν εσύ γνωρίζεις να απαντήσεις με βεβαιότητα στα παρακάτω: Το ακίνητο έχει οικοδομική άδεια; Η οικοδομική άδεια βγήκε σαν κατάστημα; εστιατόριο; κάτι άλλο; Υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές; Αν ναι, μπορούν να ρυθμιστούν; Το κατάστημα που λες βρίσκεται σε ισόγειο; όροφο; υπόγειο; Αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία σε οικοδομή; Υπάρχει κανονισμός; και τι αναφέρει για τις χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών και για τις επιτρεπόμενες εργασίες στο κτίριο; Ποιές είναι οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή του ακινήτου; Το ακίνητο πληροι τις προδιαγραφές του κτιριοδομικού κανονισμου; Ελάχιστο ύψος; αερισμός; φωτισμός; πυρασφάλεια; Υπάρχει υπόλοιπο δόμησης και κάλυψης; Έχει γίνει πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα; Υπάρχει κτηματολόγιο στην περιοχή; και άλλα..... επομένως όπως πολύ σωστά σου απάντησε και ο συνάδελφος, απευθύνεσαι σε μηχανικό προσκομίζοντας όλα τα στοιχεία που έχεις ώστε να μελετήσει το θέμα και να σου απαντήσει υπεύθυνα.

Καταρχάς τα αυθαίρετα που έχει κάνει μπορούν να νομιμοποιηθούν; Υπάρχει υπόλοιπο δόμησης και είναι σύννομα? Αν ναι τότε κάνεις μια υπαγωγή όλων των υπερβάσεων προς νομιμοποίηση πληρώνωντας μόνο παράβολο και μετά κάνεις αναθεώρηση της άδειας σύμφωνα με της αλλαγές. Αν όχι τότε κάνεις υπαγωγή προς ρύθμιση τα αυθαίρετα, πληρώνεις πρόστιμο, υποβάλεις τα στοιχεία της τακτοποίησης στην ΥΔΟΜ. Κλείνει ο προηγούμενος την άδεια. Με άδεια και δήλωση υπαγωγης παίρνεις ρεύμα. Τώρα το αν και τι κυρώσεις θα υπάρξουν για τον επιβλέποντα μηχανικό είναι άλλου παππά ευαγγέλιο...

Ναι. Θα κάνεις διαφορετικά φύλλα καταγραφής για τον κάθε αδερφό με τα αυθαίρετα που τους αντιστοιχούν με βάση τα ποσοστά ιδιοκτησίας τους. π.χ. στην απλή περίπτωση που έχεις 20τμ αυθαίρετα θα κάνεις 1φκ με 10τμ αυθαίρετα χωρις έκπτωση και 2φκ με 10τμ αυθαίρετα με έκπτωση.

Δεν κατάλαβα τι εννοείς. Έχεις αλλαγή χρήσης από τι σε τι? Η άδεια του 2004 τι έδειχνε? Αυτό που είπα είναι ότι αν έχω αποδεδειγμένα αλλαγή χρήσης απο κύρια σε κύρια πριν το 1985 δεν θεωρείται παράβαση. Οτιδήποτε άλλο δηλώνεται ως αυθαιρεσία ανάλογα με την περίπτωση.

Πριν το 1993 ίσχυαν τα ΒΔ/23-10-59 και ΒΔ/26-8-36

Καταρχάς με τον 4178 (και με τον 4495) τακτοποιείς αυθαιρεσίες που έχουν πραγματοποιηθεί πριν τις 28-7-2011. Αρά δεν μπορείς να ρυθμίσεις μια αλλαγή χρήσης που δεν έχει ακόμα υλοποιηθεί. 2ον αυτό που διάβασες με τα 500 ευρώ και μάλλον μπέρδεψες αφορά αλλαγή χρήσης απο κύρια σε κύρια. Δηλαδή αν είχα πχ έναν χώρο που στην άδεια ήταν εμπορικό κατάστημα και λειτουργούσε πριν το 2011 ως ΚΥΕ θα μπορούσα υπό προϋποθέσεις να το υπάγω στον 4178 για την αλλαγή χρήσης με αναλυτικό προϋπολογισμό -> μία λοιπή παράβαση -> 500 ευρώ στον 4178 (250 στον 4495). 3ον με την υπαγωγή ρυθμίζεις την υφιστάμενη κατάσταση που βλέπεις. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι θα μπορέσεις να αδειοδοτήσεις κάτι αν δεν πληροί τις υποχρεωτικές προδιαγραφές. Δηλαδή αν εγώ δω έναν χώρο που λειτουργεί σαν κατάστημα θα τον υπάγω στην δήλωση σαν κατάστημα. Ωστόσο αν ο χώρος αυτός έχει πχ ύψος 2 μέτρα δεν θα μπορέσει να πάρει άδεια λειτουργίας. 4ον Για να βγάλεις άδεια αλλαγής χρήσης πρέπει να πληρούνται τόσο οι πολεοδομικές προδιαγραφές (υπόλοιπο δόμησης, επιτρεπόμενη χρήση) όσο και οι λειτουργικές/ πυρασφάλειας κλπ (ελάχιστο ύψος, οδεύσεις).

Για εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους απαιτείται συναίνεση σύμφωνα με τα όσα λέει ο κανονισμός (δεν έχετε λες), ή απόφαση γενικής συνέλευσης ή αλλιώς 100%. Και στην πολεοδομία για την Μικρή κλίμακα θα σου τη ζητήσουν.

Εγώ από την περιγραφή σου καταλαβαίνω ότι στο κτίριο σήμερα δεν υπάρχει καθόλου στέγη αλλά πλάκα δώματος. Επομένως δεν μιλάμε ούτε για θερμομόνωση ούτε για ανακατασκευή. Μιλάμε για νέα κατασκευή στέγης. Εκτός αν κατάλαβα λάθος.

Το στέγαστρο και οι δεξαμενές υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Η αλλαγή χρήσης αν δεν δημιουργεί υπέρβαση δόμησης επίσης με αναλυτικό εκτός αν πρόκειται για αλλαγή από κύρια σε κύρια πριν το 85 όπου δεν υπήρχε η έννοια της αλλαγής χρήσης και άρα δεν αποτελεί παράβαση. Για τη μελέτη στατικής επάρκειας είχα και εγώ τους προβληματισμούς μου για τα στέγαστρα Εν τέλει έπειτα από συζητήσεις με συναδέλφους τα κατατάσσω στην κατηγορία Σ1 και δεν κάνω ΜΣΕ.

Εσύ έχεις άδεια για διαμέρισμα. Πας σήμερα και βλέπεις διαμέρισμα. Αν στο ενδιάμεσο άλλαξε 15 διαφορετικές χρήσεις δεν μπορείς ούτε να το ξέρεις ούτε να το τεκμηριώσεις. Δίνεις βεβαίωση κανονικότατα κατά τη γνώμη μου ανεξαρτήτως χρονολογιών.

Έχεις δίκιο και συμφωνούμε. Εγώ το θεώρησα αυτονόητο

Ιάσονα καλημέρα, Άρθρο 99: "Την αίτηση υποβάλλει: αα) ο ιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση. Δικαίωμα υπαγωγής έχουν, επίσης, ο ψιλός κύριος, ο επικαρπωτής, ο εργολάβος για τις περιερχόμενες σε αυτόν συνεπεία εργολαβικού προσυμφώνου ιδιοκτησίες, ο μισθωτής εφόσον έχει το δικαίωμα έκδοσης οικοδομικής άδειας από τη μισθωτική σύμβαση και επί νομικών προσώπων ο νόμιμος εκπρόσωπος αυτών, καθώς και ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης επί του οποίου έχουν καταλογιστεί πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης."

Συνάδελφε καταρχάς καλωσήρθες στο φόρουμ. Θα σε συμβούλευα γενικότερα να δωσεις μεγάλη βαση στο διάβασμα και στη κατανόηση της νομοθεσίας αφού καλώς ή κακώς είναι το νούμερο 1 εργαλείο της δουλειάς μας σήμερα. Επίσης, αν έχεις τη δυνατότητα θα ήταν καλό να συνεργαστείς με κάποιον παλαιότερο συνάδελφο στις πρώτες σου δουλειές. Και φυσικά υπάρχουν πολλοί συνάδελφοι εδώ στο φόρουμ με διάθεση να βοηθήσουν όπου μπορούν. Σχετικά με το θέμα της αλλαγής χρήσης να σου πω καταρχάς κάποια βασικά γιατί βλέπω ότι μάλλον τα έχεις λίγο μπερδεμένα. Υπάρχουν 3 βασικές περιπτώσεις αλλαγής χρήσης. α)Αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια εφόσον δεν δημιουργείται υπέρβαση του συντελεστή δόμησης. π.χ. σε εντός σχεδίου περιοχή έχουμε μια κατοικία που έγινε κατάστημα. Η περίπτωση αυτή υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Δηλαδή καταγράφεις τις εργασίες που έγιναν για την αλλαγή της χρήσης στον πίνακα του παραρτήματος και ανάλογα με τον προϋπολογισμό που προκύπτει καταχωρείς 1 λοιπή παράβαση/15.000. Αν δεν έχουν γίνει εργασίες ή δεν είναι εύκολα υπολογίσιμες μπορείς να βάλεις 1 λοιπή παράβαση κατ' αποκοπη. β)Αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια με υπέρβαση δόμησης. Στην περίπτωση αυτή καταχωρείς τα τετραγωνικά που λόγω της αλλαγής χρήσης δημιουργούν υπέρβαση της δόμησης και δεν τσεκάρεις το κουτάκι της αλλαγής χρήσης (1,4). π.χ. ισόγεια θέση στάθμευσης που κατά τη έκδοση της άδειας δεν υπολογίστηκε στη δόμηση και μετατράπηκε σε κατοικία. Καταχωρείς όλα τα τετραγωνικά με ΥΔ. γ)Αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια η οποία δημιουργεί όμως υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης. Η περίπτωση αυτή συναντάται κατά βάση σε εκτός σχεδίου περιοχές επειδή εκεί έχουμε διαφορετικούς συντελεστές δόμησης ανάλογα με τη χρήση. π.χ. αν έχει βγεί άδεια για ένα κατάστημα 600τμ (που είναι η επιτρεπόμενη δόμηση εκτός σχεδίου για καταστήματα) και μετατράπηκε όλο σε κατοικία. Για την χρήση της κατοικίας η επιτρεπόμενη δόμηση είναι 200τμ. Επομένως υπολογίζεις με αναλυτικό προϋπολογισμό τα πρώτα 200τμ (περίπτωση α) και τα υπόλοιπα 400τμ τα καταχωρείς επιλέγοντας και το συντελεστή της αλλαγής χρήσης 1,4. Συμπληρωματικά: - Όπως διευκρινίστηκε και με την εγκύκλιο 3 του 4178 "∆εν προκύπτει υποχρέωση υπαγωγής αυθαίρετης αλλαγής χρήσης χώρων από κύρια χρήση (κατοικία, κατάστηµα) σε κύρια χρήση (κατοικία, κατάστηµα) προ 1.1.1983, δεδοµένου ότι η έννοια της αλλαγής χρήσης καθιερώθηκε µε το άρθρο 5 του ν. 1577/85. Εξαιρείται η εγκατάσταση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κύριων χώρων σε χρήση ειδικών κτιρίων υπολογιζοµένου του προστίµου σύµφωνα µε την παρ. 5β του άρθρου 18 του ν. 4178/13. Οι περιπτώσεις αυθαίρετης αλλαγής χρήσης βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας χρήσης προ 1.1.1983 υπάγονται στις διατάξεις της κατηγορίας αυτής και υποβάλλονται δηµόσια έγγραφα αποδεικτικά του χρόνου της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης." -Σε περίπτωση που έχουμε αλλαγή χρήσης βοηθητικού χώρου ο οποίος όμως μέτρησε στη δόμηση τότε δεν προκύπτει υπέρβαση δόμησης για να υπολογιστεί με την περίπτωση β, οπότε υπολογίζεται όπως στην περίπτωση α με αναλυτικό (με την επιφύλαξη του γ). Ελπίζω να σε βοήθησα να τα ξεδιαλύνεις κάπως. Αν κατάλαβα καλά από την περιγραφή σου εσύ έχεις αλλαγή χρήσης από βοηθητικό σε κύριο ο οποίος όμως είχε μετρήσει στη δόμηση και άρα πας με αναλυτικό. Ο αναλυτικός συμφέρει από άποψη προστίμου σε κάθε περίπτωση.