ROM1

Συνάδελφοι, καλημέρα. Θα ήθελα την βοήθεια σας. Σε ο.ι με χρήση καταστήματος, εμβαδού 20τ.μ. έχει κατασκευαστεί (παράνομα) αρκετά αργότερα από την αποπεράτωση του κτιρίου μεταλλικό πατάρι 4τ.μ. με καθαρά βοηθητική χρήση (αποθηκευτικός χώρος), καθαρού ύψους 1,80μ. Υπολογίζω το πρόστιμο του με χρήση του μειωτικού συντελεστή δόμησης 5(2) του παραρτήματος Α; Ειδικά μετά την πρόσφατη τροποποποίηση του παραρτήματος εκτιμώ ότι στον συντελεστή 5 καταγράφονται μόνο οι χώροι με κύρια χρήση. Περιπτώσεις σαν τις δικές μου, πως υπολογίζονται;

Δεν είχα την παραμικρή πρόθεση να γράψω στην περιγραφή κάτι τέτοιο, της το ξεκαθάρισα από την πρώτη στιγμή, γι΄αυτό μίλησα περί γελοιότητας. Εκείνο που μου έκανε εντύπωση, είναι ότι μου επαναλάμβανε συνεχώς ότι κάτι τέτοιο προτείνεται από τον σύλλογο τους, το οποίο - αν όντως συμβαίνει - δείχνει ότι για άλλη μια φορά δεν υπάρχει καμία διάθεση συνεργασίας με τον κλάδο μας. Σίγουρα υπάρχουν πολλά προβλήματα τόσο στον ίδιο τον νόμο όσο και στην εφαρμογή του, αλλά όταν ακούς και κάτι τέτοια νομίζεις ότι χάνετε κάθε αίσθηση λογικής... Ευχαριστώ και πάλι.

Καλησπέρα και πάλι. Ευχαριστώ για τις απαντήσεις και των τριών. Απλά να προσθέσω βλέποντας και την τελευταία απάντηση ότι φυσικά και έχω αναγράψει στην τεχνική έκθεση αλλά και στα σχόλια ότι εκκρεμεί η μελέτη στατικής επάρκειας την οποία έχω υποχρέωση να υποβάλλω στην οριζόμενη εκ του νόμου προθεσμία, απλά η συμβολαιογράφος θέλει να το δεί γραμμένο και στην βεβαίωση του μηχανικού. Φαντάζομαι ότι υπονοείς ότι με το να κάνω μια νέα δήλωση και δίνοντας βεβαίωση μέσω αυτής της δήλωσης δεν υπάρχει υποχρέωση αναγραφής περί στατικής μελέτης, ακριβώς όπως θα ήταν για παράδειγμα σε μια μελλοντική βεβαίωση σε μια τακτοποιημένη ιδιοκτησία. Νομίζω ότι και πάλι δεν θα προχωρήσει τα συμβόλαια, εδώ έχουμε "κολλήσει" σε πιο απλά ζητήματα.

(συνέχεια από την ανάρτηση 1183, κατά λάθος πάτησα προηγουμένως enter) Δεν δέχεται την βεβαίωση του μηχανικού, επειδή δεν αναγράφεται σε αυτή ότι έχουμε υποχρέωση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας. Της εξήγησα ότι η βεβαίωση είναι τυποποιημένη, προκύπτει από την εφαρμογή του ΤΕΕ και δεν μπορώ να κάνω κάποια επέμβαση. Μου πρότεινε να αναγράψω περί στατικής μελέτης στην περιγραφή του έργου (!!!), η οποία εμφανίζεται στην βεβαίωση και ότι κάτι τέτοιο προτείνει ο σύλλογος των συμβολαιογράφων. Επικοινώνησα με το ΤΕΕ και μου απάντησαν ότι βάσει της ΥΑ2254 (άρθρο 2, παράγραφος 6) η δήλωση αυτή αναγράφεται στην τεχνική έκθεση που εμφανίζεται στην βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας. Το μετέφερα στην συμβολαιογράφο και η απάντηση ήταν ότι ακριβώς σε αυτό το άρθρο αναφέρει ότι στην βεβαίωση του μηχανικού γίνεται ειδική μνεία για την στατική μελέτη, ενώ στην τεχνική έκθεση γίνεται αναφορά. Ασχέτως του γεγονότος ότι στο τέλος της ίδιας παραγράφου γράφει για ειδική μνεία και στην τεχνική έκθεση, παίζουμε με τις λέξεις ή μου φαίνεται; Η συμβολαιογράφος επιμένει ότι δεν θα της μεταγράψουν το συμβόλαιο. Τα θεωρείτε όλα αυτά λογικά; Δεν είναι απόλυτη γελοιότητα να αναγράψεις στην περιγραφή του έργου ότι θα υποβάλεις μελέτη στατικής επάρκειας;

Συνάδελφοι, καλησπέρα. Ολοκλήρωσα μια υπαγωγή στις διατάξεις του Ν.4178/13 για μια ο.ι, για την οποία απαιτείται να γίνει μελέτη στατικής επάρκειας. Παρέδωσα στην συμβολαιογράφο την βεβαίωση του μηχανικού καθώς και την βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής για να προχωρήσει σε συμβόλαιο μεταβίβασης της ο.ι. Και εκεί μου ήρθε η "κεραμίδα":

Καλησπέρα. Με βάση την σημερινή εγκύκλιο - αν κατάλαβα καλά - δεν ισχύει κάτι τέτοιο. Ακόμα και στα πατάρια που καλύπτουν το 100% του υποκείμενου χώρου, το πρόστιμο θα υπολογιστεί με μειωτικό συντελεστή 50%. Ετσι δεν είναι;

Catherine76 σε ευχαριστώ για την απάντηση σου και κυρίως για τον κόπο να διαβάσεις την σχετικά μακροσκελή ανάρτηση μου. Απλά θα ήθελα να σημειώσω σε αυτό που αναφέρεις σχετικά με τον υπολογισμό των συντελεστών δόμησης, ότι και εγώ κάνω σύγκριση με τα 6.000τ.μ, δηλαδή με τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα. Το ερώτημα αφορά στο αν τα δυο φύλλα καταγραφής πρέπει υποχρεωτικά να έχουν τον ίδιο συντελεστή δόμησης (ίσο με (22,5+27,5)/(0,5% x 6.000 x 1)=167%, οπότε ο συντελεστής είναι ίσος με 1,6) ή μπορούν να έχουν διαφορετικό (22,5/(0,5% x 6.000 x 1)=75% και 27,5/(0,5% x 6.000 x 1)=92%, οπότε οι συντελεστές θα είναι 1,3); Και στα δύο φύλλα καταγραφής έχουμε υπέρβαση δόμησης που προέρχεται όμως από διαφορετικούς λόγους, στο ένα από αλλαγή χρήσης του αρχικού τμήματος του παταριού και στο άλλο από παράνομη επέκταση - προσθήκη παταριού. Το κρίσιμο εδώ νομίζω ότι είναι η παράγραφος 3 του άρθρου 18, στο σημείο που αναφέρει ότι «...ομαδοποιούνται οι αυθαιρεσίες της ίδιας κατηγορίας και είδους κατασκευής ή χρήσης ...» και στο τέλος της παραγράφου που αναγράφει «...και προστίθενται τα εμβαδά όλων των δηλούμενων εμβαδών της αυτής κατηγορίας και είδους ανά φύλλο καταγραφής». Για το πατάρι, αντιλαμβάνομαι ότι πρέπει να ελέγξω με βάση τον ΝΟΚ ουσιαστικά κατά πόσο μπορώ να κάνω χρήση του μειωτικού συντελεστή 0,5 (το 10% στο συγκεκριμένο παράδειγμα δεν ισχύει εξαρχής, μόνο τα αρχικά «νόμιμα» πατάρια σε όλες τις Ο.Ι. του κτιρίου είχαν επιφάνεια ίση περίπου με το 45-50% της συνολικής δόμησης). Είναι λίγο «περίεργο» να μην μπορείς να κάνεις χρήση του μειωτικού συντελεστή ειδικά για το αρχικό τμήμα του παταριού που όπως και τα το κάνουμε ήταν πατάρι επειδή σήμερα (μετά την επέκταση) συνολικά έχει ξεπεράστει το 70% του υποκείμενου χώρου. Θεωρητικά (που στο συγκεκριμένο παράδειγμα είναι και η πραγματικότητα) θα μπορούσε να υποστηρίξει κανέις ότι σε πρώτη φάση έγινε η αλλαγή χρήσης του αρχικού τμήματος και σε δεύτερη φάση η επέκταση. Τρέχα γύρευε δηλαδή.Οπως προτείνεις και εσύ, πρέπει να περιμένουμε την αναμενόμενη εγκύκλιο και αν είμαστε τυχεροί μπορεί να λάβουμε και κάποια απάντηση. Από την άλλη, ο πελάτης πιέζει αφόρητα διότι θέλει να προχωρήσει άμεσα σε μεταβίβαση της ιδιοκτησίας, άντε να βγάλεις άκρη... Και πάλι ευχαριστώ για την απάντηση.

Συνάδελφοι, καλησπέρα. Εχω μια υπαγωγή στον 4178/13 και αντιμετωπίζω κάποιες δυσκολίες, που από ότι καταλαβαίνω και διαβάζω το ίδιο συμβαίνει και με άλλους. Πρόκειται για μια οριζόντια ιδιοκτησία (Ο.Ι.) 50τ.μ (βάσει των συμβολαίων αλλά και των εγκεκριμένων σχεδίων της οικοδομικής άδειας), στον Β’ όροφο κτηρίου με οικοδομική άδεια (Ο.Α.) του 1984 για χρήση εμπορικού κέντρου, σε οικόπεδο επιφανείας 6.000 τ.μ. Στην συγκεκριμένη Ο.Ι. είχε κατασκευαστεί βάσει της αδείας πατάρι (με Β.Χ) με επιφάνεια ίση με το 45% του υποκείμενου χώρου («νόμιμο» βάσει ΓΟΚ 73). Στα συμβόλαια αναγράφεται ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας της Ο.Ι. επί του οικοπέδου είναι ίσο με 0,5%. Ο συντελεστής δόμησης κατά την έκδοση της Ο.Α. ήταν 1,2 ενώ σήμερα είναι ίσος με 1. Το κτίριο είχε συνολική επιφάνεια βάσει Ο.Α. 7.150τ.μ. (δηλαδή κατά λίγο δεν είχε εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης). Εχουν γίνει οι εξής αυθαιρεσίες: Αλλαγή χρήσης της επιφάνειας των 50τ.μ. του Β’ ορόφου από κατάστημα (βάσει αδείας) σε γραφείο. Αλλαγή χρήσης του αρχικού («νόμιμου») παταριού από βοηθητική χρήση σε κύρια χρήση (και πάλι γραφείο) Επέκταση του παταριού, το οποίο μαζί με το νόμιμο καλύπτει πλέον το 100% του υποκείμενου χώρου (δηλαδή είναι 22,5τ.μ. το αρχικό και 27,5τ.μ. η επέκταση) Πως τα αντιμετώπισα αυτά ως προς τον Ν.4178/13: Για την αλλαγή χρήσης του Β’ ορόφου από Κ.Χ. σε Κ.Χ. βάσει του άρθρου 18, παρ. 5β, καταρτήστικε ο σχετικός αναλυτικός προϋπολογισμός. Για τη αλλαγή χρήσης του αρχικού παταριού βάσει του άρθρου 19, παρ. 5, έκανα χρήση του παραρτήματος Α, δηλαδή θεωρήθηκε ως υπέρβαση δόμησης 22,5τ.μ, χωρίς να συνυπολογιστεί και ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης. Για την επέκταση του παταριού, βάσει του άρθρου 18, και πάλι έκανα χρήση του παραρτήματος Α για την υπέρβαση της δόμησης κατά 27,5τ.μ. Τα ερωτήματα μου είναι τα εξής: Για την κατάταξη μεταξύ των κατηγοριών 4 και 5 του άρθρου 9 υπολόγισα την υπέρβαση δόμησης (υπέρβαση κάλυψης και ύψους δεν έχουμε) με τους εξής τρόπους: (22,5+27,5)/50,0>40% (ο παρανομαστής είναι ίσος με τα «νόμιμα» τετραγωνικά Κ.Χ. βάσει των εγκεκριμένων σχεδίων) (22,5+27,5)/(0,5% x 7.150)>40% (ο παρανομαστής είναι ίσος με το γινόμενο του ποσοστού συνιδιοκτησίας της Ο.Ι. επί του οικοπέδου– βάσει συμβολαίων- επί το σύνολο της επιφανείας του κτιρίου που είχε κατασκευαστεί) Παρόλο που και με τους δυο τρόπους η υπέρβαση δόμησης είναι μεγαλύτερη του 40%, οπότε οι αυθαιρεσίες υπάγονται στην κατηγορία 5, θα ήθελα να γνωρίζω ποιός είναι ο ορθός τρόπος υπολογισμού, ο a ή ο b; Το να συγκρίνω τις αιθαιρεσίες όλων των Ο.Ι. του κτιρίου με την νόμιμη επιφάνεια που είχε κατασκευαστεί είναι πρακτικά αδύνατο, από την στιγμή που δεν έχω πρόσβαση στις πάνω από 50 Ο.Ι, οι οποίες διαθέτουν όλες «νόμιμα» πατάρια και το πιθανότερο είναι ότι τα έχουν επίσης παρανόμως επεκτείνει. Ετοίμασα τρία φύλλα καταγραφής. Στο πρώτο με την αλλαγή χρήσης από Κ.Χ σε Κ.Χ., αφού έκανα τον αναλυτικό προυπολογισμό, βρήκα πόσες παραβάσεις προκύπτουν βάσει των 15.000 Ευρώ. Στο δεύτερο φύλλο καταγραφής έβαλα την αλλαγή χρήσης του αρχικού παταριού (από Β.Χ. σε Κ.Χ) και στο τρίτο την επέκταση του παταριού. Υπάρχουν οι εξής απορίες. Στο δεύτερο φύλλο καταγραφής, για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, η αυθαίρετη επιφάνεια θα αναγραφεί στο 5(2), όπου αναγράφονται τα πατάρια; Πλέον – μαζί με την επέκταση του παταριού – η συνολική τους επιφάνεια είναι ίση με το 100% του υποκείμενου χώρου. Εξακολουθεί να μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο μειωτικός συντελεστής 0,5 των παταριών, ανεξάρτητα από αυτό που γράφεται στο άρθρο 18, παράγραφος 6; Κατ’ αντιστοιχία, στο τρίτο φύλλο καταγραφής να γράψω την επιφάνεια της επέκτασης του παταριού από το 45% έως τα 70% του υποκείμενου χώρου στο 5(2) (με μειωτικό συντελεστής παταριών) και την επιφάνεια πάνω από το 70% στο 5(1); Μήπως τελικά χάνεται για όλη την επέκταση ο μειωτικός συντελεστής των παταριών; Η’ μήπως τελικά χάνεται ο μειωτικός συντελεστής για όλο το πατάρι, δηλαδή και για το αρχικό που άλλαξε χρήση αλλά και για την επέκταση; (αν και κάτι τέτοιο μου φαίνεται παράλογο, ειδικά για το αρχικό τμήμα) Ανεξαρτήτως από αυτό, για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης στο δεύτερο φύλλο καταγραφής χρησιμοποιώ το εξής κλάσμα: 22,5/(0,5% x 6.000 x 1)=75%, όπου στον αριθμητή είναι η επιφάνεια της αλλαγής χρήσης (που αντιμετωπίζετε βάσει νόμου ως υπέρβαση δόμησης) και στον παρανομαστή το γινόμενο του ποσοστού συνιδιοκτησίας (επί του οικοπέδου) επί την μέγιστη σημερινή επιτρεπόμενη δόμηση (για όλο το κτίριο). Είναι σωστός ο υπολογισμός; Για τον υπολογισμό του αντίστοιχου συντελεστή στο τρίτο φύλλο καταγραφής χρησιμοποιώ το εξής κλάσμα: 27,5/(0,5% x 6.000 x 1)=92%. Είναι σωστός ο υπολογισμός; Μήπως θα έπρεπε να θεωρήσω και για τα δυο φύλλα καταγραφής έναν κοινό συντελεστή δόμησης ο οποιός θα προέκυπτε ως : (22,5+27,5)/(0,5% x 6.000 x 1)=167%; Οι εξωτερικοί τοίχοι του αρχικού παταριού πρέπει να συνυπολογιστούν στη επιφάνεια που αλλάζει χρήση; Οι εξωτερικοί τοίχοι της επέκτασης του παταριού πρέπει να συνυπολογιστούν στη επιφάνεια της υπέρβασης δόμησης; Θα εκτιμούσα αν είχα την άποψη σας, Ευχαριστώ