Tekton85

Καταρχήν μη θεωρείς τη γνώμη μου ευαγγέλιο διότι υπόγεια, σοφίτες και ύψη είναι μπερδεμένα από 4178 και συνεχίζουν ακάθεκτα. Ωστόσο σου λέω την παρακάτω άποψη που έχω! 1. Ο διαχωρισμός γίνεται για το λόγο που είπες. Επειδή είναι στη φιλοσοφία των κανονισμών. Τα 24 εκατοστά που γράφεις όντως είναι λίγα αλλά στο 1.20 ποιος φτιάχνει σοφίτα? Το κτίριο θα έπρεπε εξαρχής να μελετηθεί χαμηλότερο για να ενσωματώσει ικανό ύψος. 2. Το 1,50 μ σαν ύψος οροφής υπογείου πάνω από το έδαφος εκτός σχεδίου δεν υφίσταται. Το ύψος είναι 0,80 + πλάκα (δες εκτός σχεδίου δόμηση). Σαν ύψος διαμόρφωσης κτιρίου ίσως και να μπορεί να γίνει, αλλά χωρίς όροφο από κάτω. Αν σε γενικές γραμμές η υπερύψωση είναι 0.75μ. και το 1,35 που δείχνεις είναι τοπικό σε κάποιο άνοιγμα π.χ. τότε καλά είσαι (αλλιώς πες του ιδιοκτήτη να μπαζώσει λίγο😎). 3. Τη χρήση τη σχολιάζω γιατί ένας χώρος για να μπορεί να οριστεί σαν σοφίτα, ειδικά από τη στιγμή που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια ώστε να μπορείς να την υπερβείς, θα πρέπει να φέρει όσο δυνατόν περισσότερα γνωρίσματα της νόμιμης μορφής του: ύψος, χρήση, στάθμη. Ο ισχυρισμός σοφίτα σε χώρο που δεν έχει οικοδομική άδεια, παραβιάζει το επιτρεπόμενο ύψος και έχει κύρια χρήση είναι επικίνδυνος.

Προσωπικά εξετάζω την στέγη-σοφίτα ξεχωριστά από το υπόλοιπο κτίριο όσον αφορά το ύψος. Δηλαδή ξεχωριστά τους ορόφους με επιτρεπόμενο ύψος τα 7.50 μ και τη σοφίτα-στέγη με επιτρεπόμενο ύψος 1.20 μ. Εναλλακτικά λαμβάνω επιτρεπόμενο ύψος στέγης: 7.50-Χ+1,20 (όπου Χ=max πραγματοποιούμενο ύψος ορόφων) στην περίπτωση που το πραγματοποιούμενο ύψος των ορόφων δεν εξαντλεί το επιτρεπόμενο (το δικαίωμα αυτό το δίνει ο ΝΟΚ). Από εκεί και πέρα προσπάθησε να διακρίνεις από που προέρχεται η Υ.Υ. Στην περίπτωσή σου έχεις: 1. Υ.Υ. λόγω αύξησης του εσωτερικού ύψους των ορόφων. 2. Υ.Υ. λόγω διαμόρφωσης εδάφους. Πως είσαι σίγουρος ότι η κεκλιμένη γραμμή είναι Φ.Ε. και όχι Δ.Ε. ? Αν το θεωρήσεις μάλιστα Φ.Ε. τότε από όσα δείχνεις έχεις Υ.Υ. πάνω από το επιτρεπόμενο κατά 50 εκατοστά. Αν το θεωρήσεις διαμορφωμένο τότε έχεις εκχωμάτωση με αναλυτικό. Άρα για τους ορόφους έχεις είτε Υ.Υ. που θα δηλωθεί με αναλυτικό αν θεωρήσεις εκχωμάτωση, ή έχεις τμήμα κτιρίου με Υ.Υ. με συντελεστή αν θεωρήσεις Φ.Ε. Μεγαλύτερο πρόβλημα για μένα δημιουργεί ο ημιυπόγειος όροφος που δείχνεις διότι είναι κατασκευασμένος χωρίς οικοδομική άδεια, χωρίς να έχει το σωστό ύψος πάνω από το έδαφος (θα έπρεπε να έχει 0.80+την πλάκα αν το θεωρείς υπόγειο) Η κεκλιμένη επιφάνεια (θεωρητικά σοφίτα) πάνω από τους 2 ορόφους τι χρήση έχει? Διότι, αν έχει κύρια χρήση και με δεδομένο ότι ξεπερνά το επιτρεπόμενο ύψος χωρίς να καλύπτεται από οικοδομική άδεια πρόκειται για προσθήκη ορόφου.

Από τη στιγμή που έχεις κατηγορία 1 οι παραβάσεις στην ουσία αντιμετωπίζονται με την πληρωμή του παραβόλου ανεξαρτήτως είδους και αριθμού αυτών. Οπότε επιπλέον της διαμερισμάτωσης (αφού έτσι κ αλλιώς δεν υπερβαίνεις φαντάζομαι το ύψος της περιοχής) φτιάξε ένα φύλλο καταγραφής με μία παράβαση ξεχωριστά για το αυθαίρετο ύψος.

Σε άλλο. Για σένα όμως: Αν το κτίριο κατασκευάστηκε προ 55 είναι νόμιμο αυτοδίκαια. Αν φτιάχτηκε αργότερα νομίζω σε καλύπτει η κατηγορία 3..οι διαφορές σου είναι <5%

Δυστυχώς αν πραγματικά ο νομοθέτης ήθελε θα έγραφε: ''Σε κάθε περίπτωση υπέρβασης ύψους χωρίς υπέρβαση ύψους της περιοχής, ανεξαρτήτως οικοδομικής άδειας, το αυθαίρετο ύψος υπολογίζεται με αναλυτικό''. Δεν το έγραψε έτσι όμως και μάλιστα έχουνε διαχωρίσει μαζί με την εγκύκλιο που βγήκε μετά από 2 χρόνια την υπέρβαση ύψους σε 100 διαφορετικές περιπτώσεις. Επί το δυσμενέστερο η παράγραφος 10 του άρθρου 100 (όσες και οι διαφορετικές περιπτώσεις) συσχετίζει την υπέρβαση ύψους με την ύπαρξη οικοδομικής άδειας. Οπότε ότι και να λέμε πάντα θα υπάρχει ένας μ******* που θα πατάει εκεί. Για μένα επί το ασφαλέστερο σε περιπτώσεις προσθήκης ορόφου χρεώνω συντελεστή υπέρβασης ύψους για να έχω ήσυχο το κεφάλι μου.

Η γνώμη σου μου είναι σεβαστή (γενικότερα από όσα γράφεις εδώ) ωστόσο εξηγούμαι: Έστω κτίριο 10 ορόφων με 2 οριζόντιες ανά όροφο (ένας ο ιδιοκτήτης) που η κάθε μία έχει παραβάσεις αποκλειστικά κατηγορίας 3. α)Περίπτωση μίας υπαγωγής (καταχωρώντας τις παραβάσεις είτε φορά μία είτε φορές 20, όσες δηλαδή οι οριζόντιες). Συνολικό πρόστιμο υπαγωγής: 250€ β)Περίπτωση πολλαπλών υπαγωγών (20 στο σύνολο). Συνολικό πρόστιμο: 20Χ250=5000€ Να μην επεκταθώ σε αλλαγές διαμερισμάτωσης κλπ γιατί θα ξεφύγουμε τελείως. Τώρα σκέψου ο πελάτης σου να αναρωτηθεί για την νομιμότητα της περίπτωσης β..Νομιμότατη! αλλά αυτός έχασε ένα πεντοχίλιαρο και εσύ τουλάχιστον 5 ώρες από το χρόνο σου. Βέβαια όπως λες και παραπάνω θεωρείς ότι το σύστημα είναι εκτός πνεύματος νόμου. Αλλά και γω δεν μπορώ αν κάνω το νομοθέτη. Χρησιμοποιώ ένα εργαλείο με το βέλτιστο κατά την κρίση μου τρόπο το οποίο υποτίθεται ότι φτιάχτηκε από κάτι τύπους οι οποίοι θεωρητικά βρίσκονται σε μία κάποια στοιχειώδη συνεννόηση με τους νομοθέτες.

Επιτρέψτε μου να διαφωνήσω με το σκεπτικό. Ο νόμος σου δίνει τη δυνατότητα να τακτοποιήσεις το σύνολο του κτιρίου σε κοινή δήλωση ανεξαρτήτως ύπαρξης οριζοντίων ιδιοκτησιών. Ειδικά στη περίπτωση του ενός ιδιοκτήτη νομίζω ότι είναι ο καλύτερος τρόπος (όταν μπλέκονται περισσότεροι όντως είναι μπέρδεμα). Από εκεί και πέρα, όταν επιλέγεις να κάνεις μία δήλωση σαφώς και θα πρέπει να αντιμετωπιστεί αθροιστικά το ζήτημα και όχι ανά Ο.Ι. ειδικά από τη στιγμή που πρέπει να υπάρχουν κοινά ποσοστά υπέρβασης δόμησης. Όταν έχεις παραβάσεις κατηγορίας 3 για παράδειγμα τι θα κάνεις? θα δηλώνεις αν Ο.Ι. μία κατηγορία 3?? το πρόστιμο παραμένει το ίδιο...το ίδιο το σύστημα σε παραπέμπει να τη δηλώσεις μία φορά.

Καλημέρα, απλά ενημερώνω ότι σε συνέχεια του ερωτήματος που έκανα στο forum (δείτε πιο πάνω), μίλησα με το ΤΕΕ και μου είπαν ότι σε κάθε περίπτωση προσθήκης ορόφου επειδή έχω ταυτόχρονα και υπέρβαση δόμησης την υπέρβαση ύψους που προκαλεί την δηλώνω με συντελεστή ΥΥ και όχι με αναλυτικό. Αυτό, ακόμα και αν δεν ξεπερνάω τα επιτρεπόμενα της περιοχής. Ανέφερα ότι στις ερωταπαντήσεις του ΤΕΕ Πελοπονήσου η απάντηση ήταν διαφορετική αλλά είπαν ότι δεν έχει σημασία.😱

Καταρχήν ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Αυτό ανέφερα και παραπάνω, ότι δηλαδή δεν το ξεπερνάει. Και εγώ αυτής της άποψης είμαι, απλά επειδή όπως και να το κάνεις η προσθήκη ορόφου, εεεε είναι προσθήκη ορόφου έχω μια κάποια αμφιβολία. Θα μπορούσαν και αυτοί οι συντάκτες πάντως να έγραφαν ότι σε οποιαδήποτε περίπτωση μη υπέρβασης επιτρεπόμενου ύψους ασχέτως ύπαρξης οικοδομικής άδειας το πας με αναλυτικό..Ποιος ο λόγος που το έχουνε σπάσει σε χίλια κομμάτια δεν το καταλαβαίνω! Όσον αφορά την περίπτωση του liumier για να προσφέρω και γω κάτι λίγο: Για το α σκέλος: Με 0,30 θα το πας μόνο στην περίπτωση που δεν έχει γίνει ανεξάρτητο διαμέρισμα η σοφίτα Για το β σκέλος: Καταρχήν από τη στιγμή που βρίσκεις αυθαίρετο ύψος θα το συγκρίνεις με το σημερινό επιτρεπόμενο και όχι με αυτό για το οποίο εκδόθηκε η άδεια (αν αυτά τα δύο ταυτίζονται σωστό το τρίτο σκιτσάκι, αν όχι διόρθωσε). Η σοφίτα που δείχνεις έχει ξεπεράσει το επιτρεπόμενο ύψος (του έστω σωστού επιτρεπόμενου ύψους σοφίτας που δείχνεις στο τρίτο σκίτσο) και μάλιστα από ότι βλέπω στο δεύτερο έχει υπερυψωθεί στα πλάγια. Άρα εγώ θα το πήγαινα με συντελεστή υπέρβασης ύψους και όχι με αναλυτικό. Όλα αυτά με τη θεώρηση πως έχουμε να κάνουμε με σοφίτα... Υπάρχει και μία λογική σύμφωνα με το ΝΟΚ ότι από τη στιγμή που το κτίριο δεν περνά το μέγιστο ύψος της περιοχής τότε η στέγη μπορεί να γίνει ψηλότερη συμπαρασύροντας έτσι και τη σοφίτα. Για μένα όμως αν το πας έτσι η κατάσταση γίνεται ανασφαλής.

Καλησπέρα σε όλους, Θα ήθελα μία άποψη στο παρακάτω θέμα που με έχει ταλαιπωρήσει πολύ: Εκτός σχεδίου οικοδομική άδεια προέβλεπε κατασκευή ισόγειου κτιρίου με υπόγειο. Σήμερα κατά την αυτοψία βρίσκω το ισόγειο με μικρές επεκτάσεις και προσθήκη Α΄ορόφου. Ο όροφος δεν προέκυψε λόγω εκσκαφών στον περιβάλλοντα χώρο του υπογείου διότι δεν υπάρχει ίχνος εκσκαφής που να δικαιολογεί κάτι τέτοιο και επειδή η οριστική στάθμη εδάφους στο νέο τοπογραφικό ταυτίζεται σχεδόν με την αναγραφόμενη στο ΔΚ της οικοδομικής άδειας. Πρόκειται καθαρά για μη κατασκευή υπογείου και προσθήκη καθ' ύψος Α' ορόφου. Το ερώτημα είναι πως θα ρυθμιστεί η υπέρβαση ύψους. Αναλυτικός στην εξωτερική τοιχοποιία και τον φέροντα (είναι η άποψή μου) ή με συντελεστή? Υπόψιν ότι δεν ξεπερνάω τα επιτρεπόμενα στην περιοχή για διώροφο. Μάλλον οι προηγούμενες απόψεις συγκλίνουν με τη δική μου (αναλυτικός) απλά ρωτάω γιατί η διαφορά στο πρόστιμο είναι πολύ μεγάλη.

Πέλαος η κατάσταση. Λοιπόν κατά τη γνώμη μου αν μπορείς να νομιμοποιήσεις νομιμοποίησε για να έχεις μία κατάσταση για πάντα και όχι για 30 χρόνια...Ειδικά από τη στιγμή που λογικά έτσι κ αλλιώς απαιτείται Μ.Σ.Ε. Από εκεί και πέρα αν διαλέξεις να πας με τακτοποίηση από τη στιγμή που το πας με μία δήλωση (κατά τη γνώμη μου καλά το κάνεις αφού ο ιδιοκτήτης είναι ένας) τα ποσοστά υπέρβασης δόμησης πρέπει να είναι κοινά σε όλα τα φύλλα καταγραφής, οπότε θα συγκρίνεις με τα συνολικά επιτρεπόμενα, αγνοώντας κατά μία έννοια τα χιλιοστά που έχουν ή δεν έχουν αποδοθεί. Μετά ακολουθεί τροποποίηση της σύστασης.

dim καλημέρα, Κάτι δεν λες σωστά. Ο συντελεστής δόμησης δεν αλλάζει. Επίσης το διάγραμμα κάλυψης από τη στιγμή που η αλλαγή χρήσης αφορά σε Ο.Ι. δεν μεταβάλλεται υποχρεωτικά διότι με τη διαδικασία της ενημέρωσης δεν θα προσκομισθεί. Απλά στην κάτοψη ενημέρωσης θα γράψεις ένα ωραίο κειμενάκι ότι στην διακεκριμένη Ο.Ι. δεν υπάρχουν αυθαίρετα κάνοντας παράλληλα αναφορά στο άρθρο 107 παρ 2 Με τον τρόπο αυτό καλύπτεσαι και εσύ και η ΥΔΟΜ. Τα φορτία της στατικής μελέτης νομίζω δεν μεταβάλλονται οπότε τελικά σου απομένει ένα πρόβλημα: Αν η κάτοψη του Κ.Υ.Ε. είναι διαφορετική από αυτή του καταστήματος θα σου πουν ότι αλλάζεις διαρρύθμιση σε ειδικό κτίριο. Οπότε έχεις 2 επιλογές: 1. Τακτοποίηση με Υ.Δ. του ιδιοκτήτη ότι η διαρρύθμιση που θες να κάνεις υπάρχει ήδη αυθαίρετα πριν το 2011 και μετά αλλαγή χρήσης με ενημέρωση. 2. Αλλαγή διαρρύθμισης με μικρή κλίμακα σύμφωνα με την πρόσφατη απόφαση εργασιών μικρής κλίμακας 4520 Β/18 και ενημέρωση του φακέλου της άδειας με τις νέες μελέτες. Μετά αλλαγή χρήσης με ενημέρωση.

Εγώ να σου πω την αλήθεια karanus θα το πάλευα να μην ασχοληθεί. Και πιστεύω θα το πετύχαινα..Τώρα είναι και θέμα πολεοδομίας βέβαια. Πάντως στην περίπτωση της συναδέλφου θεωρώ πολύ σημαντικό το αν απαιτείται άδεια δόμησης για την αλλαγή χρήσης ή απλά ενημέρωση φακέλου.

Από τη μεριά μου έχω να σου πω τα εξής: 1. Από τη στιγμή που αλλάζεις χρήση σε Ο.Ι. για ποιο λόγο να τακτοποιήσεις αυθαίρετα στους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου? Κάνε χρήση του άρθρου 107 παρ 2 Ν.4495 και ασχολήσου με τα του οίκου σου. 2. Για ποιο λόγο εκδίδεις άδεια αλλαγής χρήσης με άδεια δόμησης? Υπάρχει το παράθυρο να κάνεις αλλαγή χρήσης με απλή ενημέρωση φακέλου αν δεν τροποποιείται Δίαγραμμα Δόμησης, Η/Μ από άλλους ορόφους, και η στατική Μελέτη. 3. Θα μπορούσες στην έννοια της αλλαγής χρήσης να συμπεριλάβεις τα ανοίγματα και να τα νομιμοποιήσεις με την έκδοση της άδειας. Δηλαδή αν όντως πρέπει να βγάλεις άδεια δόμησης θα μπουν στην έννοια της άδειας. Αν τελικά γίνεται με ενημέρωση μπορείς να τα συμπεριλάβεις στην ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας αφού σαν εργασία συμπεριλαμβάνεται πλέον στην άδεια μικρής κλίμακας. edit Απ' οτι κατάλαβα και τα ανοίγματα σε άλλη οριζόντια είναι. Άρα γιατί να τα τακτοποιήσεις/νομιμοποιήσεις και αυτά? Άρθρο 107 παρ 2 Ν.4495