Notos13

Τα γκαράζ δε μετραν στο συντελεστη δομησης, αναφερονται σαν χωρος Β.Χ., άρα μάλλον είναι παρακολουθήματα(;;)(δεν έχω στα χέρια μου το Ε9 ακόμα) Λόγω αυτού έγινε μια προφορική συμφωνία, επειδή η είσοδος ήταν κοινή αρχικά, να περάσει έναντι ενός χρηματικού ποσού στην ιδιοκτησία του πελάτη. Επειδή όμως μάλλον δεν γινόταν να δηλωθεί, επειδή ο Σ.Δ. ήταν φουλ, δεν δηλώθηκε ούτε σε νέα άδεια, ούτε στο συμβόλαιο και παρέμεινε αδήλωτο ως Β.Χ.. Θεωρητικά, λοιπόν ναι ο χώρος ανήκει ακόμα στον διπλανό ιδιοκτήτη, όμως υπάρχει τρόπος να δηλωθεί και να περάσει νόμιμα στον δικό μου πελάτη; Η κατάσταση έχει έτσι 25 χρόνια... Με τα υπόλοιπα προς τακτοποίηση τί γίνεται;

Άρθρο 81 παρ.2 "Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν καταγράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο οι αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του κτιρίου έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως." Μήπως σε βοηθάει;

Καλησπέρα συνάδελφοι, έχω τα εξής σε ισόγειο 2ώροφης κατοικίας (126 τ.μ.) συγκροτήματος και ανεβάζω και εικόνα: α) Α.Χ του γκαράζ 57,4 τ.μ. σε χώρο κατοικίας β)επέκταση του πίσω εξώστη κατά 14,72 τ.μ. (υπάρχει και άλλη μια επέκταση σε μπαλκόνι του 2ου ορόφου κατά 1,73 τ.μ., άρα σύνολο 16,45 τ.μ.) γ) εξαγοράστηκε παράνομα (χωρίς άδεια και χωρίς να γράφεται στο συμβόλαιο) μέρος του ισογείου γκαράζ 6,75 τ.μ. του διπλανού διαμερίσματος και δημιουργήθηκε νέα είσοδος προς τη σκάλα δ) Το μικρό Χ δείχνει τοίχο που γκρεμίστηκε για να δημιουργηθεί είσοδος προς τη σκάλα και το μεγάλο μια εξωτερική σκάλα (και στους άλλους 2 ορόφους), που δεν κατασκευάστηκε ποτέ, μόνο φαίνεται στην άδεια Τα ερωτήματά μου είναι: 1) Η προσθήκη νέας εισόδου από διπλανή ιδιοκτησία θεωρείται διαμερισμάτωση; Δηλαδή, μαζί με την Υ.Δ. της μετατροπής από Β.Χ. σε Κ.Χ. θα τικάρω και διαμερισμάτωση; 2)Θα μετρήσω ως επιτρ. δόμηση μάλλον το αναλογούν ποσό της κατοικίας στο σύνολο δόμησης του οικοπέδου; Δηλαδή 127 από τα 444 τ.μ. του συνόλου (παρεπιπτόντως χρησιμοποιήθηκαν όλα τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά του συντελεστή κατά την ανέγερση 444 ακριβώς); Έτσι βγαίνει 57,4 +6,75 = 64,15 > 127 * 0,5 = 63,5 τ.μ. οριακά πάνω από 50%.Λογικά δεν μπορώ να υπολογίσω κάθε επέκταση ξεχωριστά. Θα υπάρξει κάτι άλλο που πρέπει να κοιτάξω, αφού έχουμε υπέρβαση της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης, για να μην έχω πρόβλημα; 3)Για τα μπαλκόνια θα πάω με αναλυτικό αφού ξεπερνάται το 20% της κατηγορίας 3; Θα έχω πρόβλημα με ΝΟΚ αφού ξεπερνούν το 40% των Κ.Χ. (0,4 x 126 = 50,4 τ.μ., ενώ στο σπίτι υπήρχαν νόμιμα 40,11 τ.μ. εξωστών + 16,45 η επέκταση = 56,56 > 50,4); 4) Θα πρέπει να κάνω και μια αναλυτική για τον τοίχο που έπεσε και τη σκάλα που δεν χτίστηκε αλλά έγινε μπαλκόνι΄; *Το 20% της επέκτασης εξώστη της κατηγορίας 3 αφορά κάθε εξώστη ξεχωριστά, το σύνολο των εξωστών του ορόφου, ή το σύνολο των εξ. του σπιτιού; Το 1ο φαίνεται πιό λογικό. Στην δική μου περίπτωση και στις 3 περιπτώσεις υπερβαίνεται το όριο, αλλά ρωτάω εγκυκλοπαιδικά για το μέλλον. Στην εικόνα που ανεβάζω, ηπορτοκαλί γραμμή οριοθετέι τη νόμιμη περιοχή(διακεκκομένες εξώστες), και οι μπλε γραμμές τις επεκτάσεις του εξώστη και της εισόδου. Κίρτινο χατς η Α.Χ. και κόκκινο τα άλλα 2. Ευχαριστώ προκαταβολικά!!

Δημήτρη ο χωρος δουλευε παλιοτερα ως καταστημα και αφου καποιος την πηρε πρεφα εστειλε τον ιδιοκτητη στα δικαστηρια. Απο κει και περα αυτος ισχυριζεται πως κερδισε δικαστικα την αλλαγη τιτλου απο στοα σε κοινοχρηστο χωρο 'γενικώς', χωρις ομως να εμφανιζει χαρτια... Ο πελατης θελει να ανοιξει καταστημα ΚΥΕ με πλανο δεκαετιας. Οποτε ο παρων νομος μπορει να μην οριζει μεν καποια ποινη σε περιπτωση μισθωσης χωρις τακτοποιηση, στα επομενα 10 χρονια ομως με ενα νεο νομο μπορει να εχουμε προβληματα. Εννοειται οτι την ευθυνη την εχει αυτος που υπογραφει, ομως αν παει κατι στραβα θα πρεπει να κλεισει και το καταστημα, πραγμα που δεν συμφερει τον πελατη καθως θελει να ριξει χρημα για να το στησει..

Ευχαριστώ για την πολύτιμη βοήθεια!!

Παρ' όλα αυτά αν ήταν εσωτερική στοά και όχι παρόδια θα μπορούσε να τακτοποιηθεί μια χαρα, έτσι;

Το ερώτημα που είχα και απευθύνθηκα σε εσάς για βοήθεια ήταν ακριβώς αυτό. Και ήμουν τόσο ασαφής όταν σας ρωτούσα για τα διάφορα άρθρα και πως θα το τακτοποιήσω, καθώς ο μηχανικός μου είπε αυτούς τους διάφορους παπάδες... όκει ευχαριστώ πολύ για την βοήθεια σας.. Καλό το μαγαζί αλλά δυστυχώς....

Συνάδελφοι με καλύψατε πλήρως..Τελικώς σας αποκαλύπτω πως δεν σας είπα όλη την αλήθεια χάριν συντομίας..Ιδού η ιστορία λοιπόν αν δε βαριέστε: Προέκυψε πελάτης που θέλει να ανοίξει κατάστημα και βρήκε το συγκεκριμένο χώρο μη γνωρίζοντας πως πρόκειται για κατάχρηση κοινόχρηστου και μάλιστα στοάς. Το μαγαζί υποτίθεται ότι ''ανήκει'' σε 10 συγκληρονόμους(!!!) οι οποίοι έχουν ορίσει ως 'υπεύθυνο επικοινωνίας' έναν εξ' αυτών, με τον οποίο ήρθα και σε επικοινωνία. Αυτός λοιπόν με ενημέρωσε με πολύ ύφος πως το κατάστημα έχει κτισθεί από την κατασκευή της οικοδομής και λειτουργούσε μεν αυθαίρετα, έχει κερδίσει όμως κάποια δικαστήρια και έχει αλλάξει ονομασία απο αυθαίρετο κατάστημα σε ''παρόδια στοά'', σε αυθ. κατ. σε ''κοινόχρηστο χώρο οικοδομής''. Μην αποκαλύπτοντας παραπάνω λεπτομέρειες, ο παραπάνω κύριος πρότεινε να αναθέσει στον μηχανικό του να νομιμοποιήσει το κατάστημα, για να μην μπλέξω εγώ με τους ''συγκληρονόμους'' και τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής και μόνο να βγάλω μετέπειτα την άδεια καταστήματος. Είχα αμφιβολίες καθώς είχα διαβάσει τη νομοθεσία, αλλά μην έχοντας σχεδόν καθόλου εμπειρία στο πρακτικό κομμάτι, ο μηχανικός του 'ιδιοκτήτη' με διαβεβαίωσε ότι μπορεί να γίνει νομιμοποίηση και έτσι είπα να συμφωνήσω αρχικά και να ψάξω λίγο παραπάνω. Θετικός ήταν και ο πελάτης μου ο οποίος ήθελε πολύ το συγκεκριμένο μαγαζί και μου είπε να εξαντλήσουμε κάθε πιθανότητα. Αυτές τις μέρες λοιπόν ο μηχανικός του ιδιοκτήτη με ενημέρωσε χωρίς παραπάνω λεπτομέρειες πως η ρύθμιση θα κοστίσει λίγο πάνω από 2χιλ., ποσό το οποίο μου φάνηκε υπερβολικά χαμηλό για να το έχει πάει με Υ.Δ. (περίπου 90+90 τ.μ. αυθαίρετο πατάρι που δεν τηρεί τον ΝΟΚ(άλλη ιστορία αυτή) και μάλιστα σε ακριβή περιοχή με Τ.Ζ. 1500 ευρώ). Συνεπώς, θέλοντας να πάω απέναντί του προετοιμασμένος και μην έχοντας άλλο τρόπο να αντλήσω πληροφορίες και εμπειρίες (στο ΤΕΕ με έγραψαν κανονικά), έθεσα σε εσάς με αυτό τον τρόπο το ερώτημά μου, για να μου πείτε την γνώμη σας αν τακτοποιείται αυτό το πράγμα και πως. Αυτό που κατάλαβα είναι ότι ο τύπος μπορεί να κάνει μια υποτυπώδη δήλωση η οποία σε πιθανό έλεγχο δεν θα στέκει, προκειμένου να νοικιάσει το μαγαζί στον πελάτη μου. Αν υπάρχει νόμιμος τρόπος να το ρυθμίσει και με τόσο μικρό ποσό μπορείτε να μου πείτε πώς; Μάλλον αρχίζουμε το ψάξιμο για νέο χώρο από αύριο...

Δεν είναι επέκταση οριζόντιας, είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετο, οπότε το πάω όλο με ΥΔ. Σε ευχαριστώ!

Ευχαριστώ για την επισήμανση παιδιά.. Μήπως μπορείτε να μου απαντήσετε και στο άλλο ερώτημα; Πως δηλαδή υπολογίζω αυαθίρετο κατάστημα σε κοινόχρηστο; Με Υ.Δ.;

Καλησπέρα, έχω να κάνω ένα σχετικά απλό ερώτημα, για το οποίο έψαξα και στο παρών θέμα και αλλού, όμως δεν βρήκα παρόμοια περίπτωση. Μπορώ να τακτοποιήσω αυθαίρετο κατάστημα (90+90 τ.μ. με πατάρι) σε κοινόχρηστο οικοδομής (στοά); Ρωτάω γιατί από την μια στο 89/2/α λέει ότι δεν εντάσσονται στο νόμο κατασκευές στον κοινόχρηστο χώρο και από την άλλη στο άρθρο 98 ορίζονται οι περιπτώσεις που θα πρέπει να υπάρχει συναίνεση συνιδιοκτητών για τακτοποίηση στον αυθαίρετο, δηλαδή είναι σαν να λέει ότι επιτρέπεται η τακτοποίηση. Αν επιτρέπεται, θα το υπολογίσω με Υ.Δ.; Ευχαριστώ προκαταβολικά

Ουσιαστικά ήθελα να ρωτήσω αν, αφού δεν έχω Υ.Δ. για αλλαγή από βοηθητικό σε κύριο, θα πρέπει να δουλέψω με αναλυτικό υπολογισμό. Οπότε με κατατόπισες πλήρως. Ευχαριστώ πολύ για τη βοήθεια!

Καλησπέρα συνάδελφοι/σες, είναι η πρώτη φορά που ποστάρω και θα ήθελα καταρχάς να σας ευχαριστήσω για την βοήθεια και τις γνώσεις που μου έχετε προσφέρει, μέσω της άμεσης και αλληλέγγυας στις απορίες και τα προβλήματα που εκφράζουν οι άλλοι συνάδελφοι, καθώς και για τα πολύ χρήσιμα προγράμματα που είναι διαθέσιμα για download. Στο κυρίως θέμα και επειδή είμαι νέος μηχανικός και έχω κάποια κενά στη νομοθεσία, θα ήθελα να σας περιγράψω την κατάσταση σε μια τακτοποίηση αυθαιρέτου(νομίζω πως είναι σχετικά απλή για κάποιον έμπειρο), και να μου πείτε την γνώμη σας. Η κατάσταση έχει ως εξής: Σε ισόγειο κατάστημα 5όροφης πολυκατοικίας ΠΡΟ του '83(συγκεκριμένα '78), έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δευτερεύοντος βοηθητικού χώρου(αποθήκης) 69 τ.μ. , ενώ ο αρχικός κύριος χώρος του καταστήματος ήταν 37 τ.μ.(οι 2 χώροι επικοινωνούν, συνεπώς αλλαγή Β.Χ. --> Κ.Χ.. Απ' ότι είδα, η καινούρια αλλαγή στο νόμο για συντελεστή 0,5 δεν με πιάνει γιατί είναι για κάτω από 50 τ.μ για ισόγεια. Εφ' όσον τα 69 τ.μ. έχουν δηλωθεί κανονικά ως Β.Χ. δεν έχουμε Υ.Δ., έτσι δεν είναι; Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να κινηθώ με αναλυτικό; και αν ναι θα συμφέρει κατά την γνώμη σας ή καλύτερα να πάω με Υ.Δ., ώστε να ελαχιστοποιήσω το Ε.Ε.Π.; Ακόμα, σε περίπτωση που χρησιμοποιήσω Υ.Δ. για τα 69 τ.μ. θα πρέπει να πάρω και συντελεστή 1,4; Τέλος, σε ένα κάπως παρόμοιο πόστ διάβασα πως υπάρχει ειδική νομοθεσία για αλλαγή χρήσης για τα κτίρια προ του '83 και σε κάποιες περιπτώσεις δεν χρειάζεται να τακτοποιηθούν καν. Γνωρίζει κάποιος αν ισχύει κάτι στην περίπτωσή μου; Ευχαριστώ εκ των προτέρων.