Αναζήτηση στην κοινότητα

Aλματώδη αύξηση κατά 34% σημείωσαν οι τιμές αγοράς των κατοικιών στην ΕΕ, την περίοδο από το 2010 έως το 2ο τρίμηνο του 2021, σύμφωνα με τα στοιχεία για τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια που δημοσίευσε η Eurostat την περασμένη εβδομάδα. Στον αντίποδα την αντίστοιχη περίοδο οι τιμές κατακρημνίστηκαν στις χώρες του Νότου και των μνημονίων με την μεγαλύτερη μείωση στις τιμές αγοράς να σημειώνεται στην Ελλάδα (-28%), ενώ ακολουθεί με μεγάλη διαφορά η Ιταλία (-13%), η Κύπρος (-8%) και η Ισπανία (-3%). Tον ρυθμό αυτό δεν παρακολούθησαν οι τιμές ενοικίασης οι οποίες αυξήθηκαν μόνο κατά 16% την ίδια περίοδο. Εξαίρεση και εδώ η Ελλάδα όπου οι τιμές ενοικίασης σημείωσαν την μεγαλύτερη πτώση (-25%) και η Κύπρος (-3%). Ειδικότερα οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σε 23 χώρες της ΕΕ και μειώθηκαν σε τέσσερις, με τη μεγαλύτερη άνοδο να σημειώνεται στην Εσθονία (+133%), το Λουξεμβούργο (+111%) και την Ουγγαρία (+109%). Στα ενοίκια, οι τιμές αυξήθηκαν σε 25 κράτη μέλη της ΕΕ και μειώθηκαν σε δύο, με τη μεγαλύτερη άνοδο στην Εσθονία (+142%), τη Λιθουανία (+109%) και την Ιρλανδία (+66%) Αρχικά μεταξύ του 2010 και του 2ου τριμήνου 2011, οι τιμές των κατοικιών και των ενοικίων στην ΕΕ ακολούθησαν παρόμοιους δρόμους, αλλά από το δεύτερο τρίμηνο του 2011, αυτές οι διαδρομές άρχισαν να αποκλίνουν σημαντικά και ενώ τα ενοίκια αυξάνονταν σταθερά καθ 'όλη τη διάρκεια έως το 2ο τρίμηνο του 2021, οι τιμές πώλησης των κατοικιών παρουσίασαν σημαντική διακύμανση. Μετά από μια απότομη πτώση μεταξύ του 2ου τριμήνου 2011 και του 1ου τριμήνου 2013, οι τιμές των κατοικιών παρέμειναν λίγο πολύ σταθερές το διάστημα μεταξύ 2013 και 2014. Στη συνέχεια, στις αρχές του 2015, σημειώθηκε ραγδαία άνοδος, και από τότε οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται με πολύ ταχύτερο ρυθμό από τα ενοίκια.

Τα τελευταία χρόνια πολλοί ιδιοκτήτες, προκειμένου να αξιοποιήσουν καλύτερα την περιουσία τους, επιλέγουν να ανακαινίσουν και ταυτόχρονα να αλλάξουν χρήση στα παλιά τους ακίνητα, κυρίως αυτά που βρίσκονται στα κέντρα των πόλεων. Από την άλλη πλευρά, πολλοί υποψήφιοι αγοραστές αναζητούν αποδοτικές επενδύσεις σε ακίνητα, των οποίων η αξία αναμένεται να αυξηθεί, αν μεταβληθεί η υφιστάμενη χρήση τους. Ετσι αρκετοί είναι αυτοί που αγοράζουν παλιά εγκαταλελειμμένα κτίρια, διαμερίσματα και αποθήκες, με σκοπό να τα ανακαινίσουν και στη συνέχεια να τα εκμεταλλευτούν αλλάζοντας τη χρήση τους. Ως αποτέλεσμα των παραπάνω αντιλήψεων, γίνεται συνήθως αλλαγή χρήσης τμημάτων κτιρίων σε καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εργαστήρια, γραφεία, ενώ δεν είναι λίγες και οι περιπτώσεις που χώροι κατοικίας μετατρέπονται σε ενοικιαζόμενα τουριστικά καταλύματα για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb). Στο παρελθόν κάθε μετατροπή χώρου απαιτούσε από τους ιδιοκτήτες έκδοση οικοδομικής άδειας από την Πολεοδομία, με όλες τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και καθυστερήσεις που αυτό συνεπάγεται. Σήμερα επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις, να γίνονται εσωτερικές μετατροπές στο κτίριο και να αλλάζει χρήση όλο το κτίριο ή τμήμα αυτού, με εργασίες μικρής κλίμακας και χωρίς να απαιτείται πλέον άδεια δόμησης (οικοδομική άδεια). Η νέα αυτή διάταξη, έχει ήδη ανακουφίσει σε πολλές περιπτώσεις τους πολίτες και τους μηχανικούς, αφού ξεφεύγουν πια από την παλιά διαδικασία, η οποία μπορεί να έπαιρνε ακόμη και... μήνες! Ομως θα πρέπει να είμαστε προσεκτικοί και πριν επιλέξουμε να κάνουμε κάποιες επιλογές να συμβουλευόμαστε το μηχανικό για να ξέρουμε αν καταρχήν επιτρέπεται η νέα χρήση και ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να μην κριθεί αυθαίρετη η αλλαγή χρήσης. Πότε επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο; Για να γίνει αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο θα πρέπει καταρχήν η νέα χρήση να επιτρέπεται από το ισχύον σχέδιο πόλης, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής καθώς και άλλες πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή π.χ. ΓΠΣ /ΣΧΟΟΑΠ. Επίσης θα πρέπει να ισχύουν τα εξής: Το κτίριο να είναι νόμιμα κτισμένο Να τηρείται οπωσδήποτε η ισχύουσα ρυµοτοµία Να εφαρμόζονται οι διατάξεις του οικοδομικού κανονισμού π.χ. σκάλες, χώροι στάθμευσης κλπ, που αντιστοιχούν στη νέα χρήση Να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτοµα µε αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτοµα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου µε την προϋπόθεση να µην θίγεται ο φέρων οργανισµός του κτιρίου. Πότε απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας; Απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης όταν: Χρειάζεται να γίνουν εκτεταμένες κατασκευές ή εργασίες που αλλάζουν το διάγραµµα δόµησης, ως προς τους ισχύοντες όρους δόµησης, κάλυψη, αποστάσεις, φύτευση, κλπ. Όταν προκύπτουν δυσμενέστερα φορτία και πρέπει να γίνει νέα στατική μελέτη Σε περίπτωση που γίνει και προσθήκη εγκατάστασης. Όταν ο προϋπολογισμός του συνόλου των εργασιών είναι μεγαλύτερος από το ποσό των 25000 ευρώ. Πότε μπορώ να αλλάξω χρήση σε ακίνητο με απλή άδεια μικρής κλίμακας; Μπορεί να εκδοθεί άδεια έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας για αλλαγή χρήσης και τις απαραίτητες διαρρυθμίσεις, με τις προϋποθέσεις ότι: α) από τις εργασίες διαρρύθμισης δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου β) από τη νέα χρήση δεν μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα φορτία και η κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (Ε.Α.Κ.), Επίσης θα πρέπει να καλύπτεται και η απαίτηση επιπλέον θέσεων στάθμευσης σε περίπτωση που η αλλαγή χρήσης γίνεται προς την δυσμενέστερη κατηγορία π.χ. από κατοικία σε γραφεία γ) δεν ξεπερνά ο προϋπολογισμός των απαιτούμενων εργασιών το ποσό των 25.000 ευρώ δ) εξασφαλίζονται ή εξαγοράζονται οι απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης σε περίπτωση αλλαγής χρήσης προς το δυσμενέστερο π.χ. από κατοικία σε γραφεία. Τι σημαίνει ακριβώς «αλλαγή κατηγορίας σεισμικής σπουδαιότητας»; Κάθε κτίριο μελετάται και στη συνέχεια κατασκευάζεται σύμφωνα με τη στατική μελέτη που ακολουθεί τον αντισεισμικό κανονισμό, ως προς την ασφάλεια του κοινού. Διαφορετικά είναι τα φορτία όταν στο κτίριο στεγάζονται συνήθεις χρήσεις π.χ. κατοικίες, γραφεία, καταστήματα και διαφορετικά όταν στεγάζονται χώροι συνάθροισης κοινού και γενικώς κτίρια στα οποία ευρίσκονται πολλοί άνθρωποι κατά μεγάλο μέρος του 24ώρου όπως είναι γυμναστήρια, εκπαιδευτήρια, ΚΔΑΠ κλπ. Σύμφωνα λοιπόν με τον αντισεισμικό κανονισμό υπάρχουν τέσσερις (4) κατηγορίες. α) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ1 Κτίρια μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού, όπως: Αγροτικά οικήματα και αγροτικές αποθήκες, υπόστεγα, στάβλοι, βουστάσια, χοιροστάσια, ορνιθοτροφεία κλπ. β) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ2 Συνήθη κτίρια, όπως κατοικίες και γραφεία, βιομηχανικά - βιοτεχνικά κτίρια, ξενοδοχεία (τα οποία δεν περιλαμβάνουν χώρους συνεδρίων), ξενώνες, οικοτροφεία, χώροι εκθέσεων, χώροι εστιάσεως και ψυχαγωγίας (ζαχαροπλαστεία, καφενεία, εστιατόρια, μπαρ, κλπ), τράπεζες, ιατρεία, αγορές, υπεραγορές, εμπορικά κέντρα, καταστήματα, φαρμακεία, κουρεία, κομμωτήρια, ινστιτούτα γυμναστικής, βιβλιοθήκες, εργοστάσια, συνεργεία αυτοκινήτων, βαφεία, ξυλουργεία, εργαστήρια ερευνών, παρασκευαστήρια τροφίμων, καθαριστήρια, κέντρα μηχανογράφησης, αποθήκες, κτίρια στάθμευσης αυτοκινήτων, πρατήρια υγρών καυσίμων κλπ. γ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ3 Κτίρια τα οποία στεγάζουν εγκαταστάσεις πολύ μεγάλης οικονομικής σημασίας, καθώς και κτίρια δημόσιων συναθροίσεων και γενικώς κτίρια στα οποία ευρίσκονται πολλοί άνθρωποι κατά μεγάλο μέρος του 24ώρου, όπως χώροι συνεδρίων, εκπαιδευτικά κτίρια, αίθουσες διδασκαλίας, φροντιστήρια, νηπιαγωγεία, χώροι αθλητικών συγκεντρώσεων, κέντρα διασκέδασης, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, οίκοι ευγηρίας, βρεφοκομεία, βρεφικοί σταθμοί, παιδικοί σταθμοί, παιδότοποι κλπ. δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΣΠΟΥΔΑΙΟΤΗΤΑΣ – Σ4 Κτίρια των οποίων η λειτουργία, τόσο κατά την διάρκεια του σεισμού, όσο και μετά τους σεισμούς, είναι ζωτικής σημασίας, όπως κτίρια τηλεπικοινωνίας, νοσοκομεία κλπ. Είναι απαραίτητη η συναίνεση της πολυκατοικίας για να κάνω αλλαγή της χρήσης το διαμέρισμα μου σε γραφείο ή κατάστημα ή άλλο χώρο επαγγελματικής δραστηριότητας π.χ. κέντρο αισθητικής; Στις περιπτώσεις ακινήτων που αποτελούν μέρος πολυκατοικίας, εκτός από τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στην πολεοδομική νομοθεσία για τη νόμιμη αλλαγή χρήσης, θα πρέπει να εξετάζεται αν επιτρέπεται η νέα χρήση από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε περίπτωση που απαγορεύεται από τον κανονισμό, θα πρέπει να εξασφαλισθεί η αλλαγή των σχετικών όρων του κανονισμού κι αυτό απαιτεί συνήθως τη συμφωνία μεγάλου μέρους των συνιδιοκτητών και για το λόγο αυτό είναι ιδιαίτερα δύσκολο από πρακτικής άποψης, ειδικά όταν πρόκειται για παλαιά κτίρια που ανήκουν σε πολλούς συνιδιοκτήτες. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός, χρειάζεται Υ.Δ. του διαχειριστή θεωρημένη με το γνήσιο της υπογραφής, η σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής τότε Υ.Δ. του 50%+1 των ιδιοκτητών ότι δεν έχουν αντίρρηση στη λειτουργία της δραστηριότητας - επιχείρησης. Προσοχή! Απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, για παρεμβάσεις σε κοινόχρηστα μέρη της πολυκατοικίας (π.χ. όψεις κτιρίου), προκειμένου να καταστεί εφικτή η νέα χρήση. Πώς ταξινομούνται τα κτίρια σύμφωνα με τη χρήση τους; Σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό (ΦΕΚ 59/Δ΄/3-2-89), τα κτίρια ή τα τμήματά τους και τα δομικά έργα ταξινομούνται σύμφωνα με τη χρήση τους στις ακόλουθες κατηγορίες: Α. Κατοικία Β. Προσωρινή διαμονή Γ. Συνάθροιση κοινού Δ. Εκπαίδευση Ε. Υγεία και Κοινωνική Πρόνοια Ζ. Σωφρονισμός Η. Εμπόριο Θ. Γραφεία Ι. Βιομηχανία – Βιοτεχνία Κ. Αποθήκευση Λ. Στάθμευση αυτοκινήτων και πρατήρια υγρών καυσίμων Ποια επαγγέλματα μπορούν να στεγάζονται σε χώρους κατοικίας και δεν χρειάζεται αλλαγή χρήσης; Κατ’ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου όπως, ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή-προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα. Δηλαδή έχω ένα διαμέρισμα και θέλω να το νοικιάσω σε έναν λογιστή, μηχανικό κ.λπ.. Είναι παράνομο; Θα πρέπει να προβείτε πρώτα στην αλλαγής χρήσης σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις από χώρο κατοικίας σε γραφείο και εφόσον επιτρέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή έχετε εξασφαλίσει τη σύμφωνη γνώμη της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών. Δεν αλλάζω διαρρύθμιση και θέλω το διαμέρισμα να το νοικιάσω σε φροντιστήριο, ΙΕΚ, ΚΔΑΠ. Γιατί πρέπει να βγάλω άδεια; Κάθε οικοδομική άδεια αφορά συγκεκριμένη δόμηση και συγκεκριμένη χρήση. Η μελέτη των στατικών, των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, οι διαστάσεις της σκάλας και άλλα πολεοδομικά μεγέθη, διαφέρουν από χρήση σε χρήση. Όπως για παράδειγμα στα εκπαιδευτήρια, απαγορεύεται η σφηνοειδής σκάλα για λόγους ασφαλείας. Για να μπορεί λοιπόν να μετατραπεί η χρήση ενός κτιρίου ή τμήμα του κτιρίου σε μια άλλη χρήση, θα πρέπει ο μηχανικός να εξετάσει αν οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση, καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί µέρους µελετών που πληροί η υφιστάµενη χρήση του κτιρίου. Επίσης η χρήση κατοικίας ή γραφείου που έχει ένα διαμέρισμα σύμφωνα με τον αντισεισμικό κανονισμό είναι κατηγορίας Σπουδαιότητας Σ2, ενώ το φροντιστήριο -ΙΕΚ -ΚΔΑΠ είναι κτίρια Σπουδαιότητας Σ3, οπότε μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα στατικά φορτία και γι αυτό απαιτείται η έκδοση Άδειας Δόμησης. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού [email protected]

Δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ η Κοινή Υπουργική Απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Επικρατείας που καθορίζει τον τρόπο λειτουργίας και χρήσης της διαδικτυακής ηλεκτρονικής πλατφόρμας για την τήρηση του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών. Την πλατφόρμα σχεδιάζει αναπτύσσει και υποστηρίζει η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης (Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δ.) του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης ενώ η διαχείριση και ο έλεγχος γίνεται από το υπουργείο Οικονομικών. Το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών είναι προσβάσιμο μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης (gov.gr-ΕΨΠ) στη διεύθυνση https:// valuers.gov.gr. Ελεύθερη πρόσβαση έχουν όλοι οι πολίτες ενώ οι υπάλληλοι της αρμόδιας αρχής διαχείρισης, εισέρχονται στην πλατφόρμα με χρήση κωδικών Δημόσιας Διοίκησης και έχουν ως ρόλο τη διαχείριση και τον έλεγχο των πληροφοριακών στοιχείων του συστήματος. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές (Φυσικά πρόσωπα) εισέρχονται στην πλατφόρμα με χρήση κωδικών - διαπιστευτηρίων της Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δ. (taxisnet) και έχουν πρόσβαση στα στοιχεία του συστήματος που τους αφορούν. Οι κλάδοι εκτιμήσεων των πιστοποιημένων εκτιμητών του συστήματος είναι: Ακίνητα (ιδίως οικόπεδα, γεωργικές εκτάσεις, κτίρια, διαμερίσματα, καταστήματα, τεχνικά έργα κ.ά.) Μηχανολογικές εγκαταστάσεις και εξοπλισμός (ιδίως μηχανήματα, γραμμές παραγωγής, εργοστάσια, μεταφορικά μέσα κ.ά.) Επιχειρήσεις και άυλα αγαθά (ιδίως μετοχές, εφευρέσεις, βιομηχανικά σχέδια, αστικό όνομα, φήμη κ.ά.) Κινητά κάθε είδους (ιδίως έργα τέχνης, τιμαλφή, έπιπλα, οικοσκευή, βιβλία, νομίσματα, αντίκες κ.ά.) Διαδικασία εγγραφής Φυσικών και Νομικών Προσώπων Για τα Φυσικά Πρόσωπα, ο ενδιαφερόμενος πιστοποιημένος εκτιμητής συνδέεται στο σύστημα με τους προσωπικούς κωδικούς - διαπιστευτήρια της Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δ. (Taxisnet). Για τα Νομικά Πρόσωπα ο νόμιμος εκπρόσωπος συνδέεται με τους κωδικούς - διαπιστευτήρια της Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δ. (Taxisnet) του Νομικού Προσώπου. Την πρώτη φορά που εισέρχεται στο σύστημα ο ενδιαφερόμενος πιστοποιημένος εκτιμητής, ζητείται η συμπλήρωση της σχετικής αίτησης εγγραφής και η επισύναψη των απαραίτητων δικαιολογητικών σε ψηφιακή μορφή. Στην αίτηση αυτή επισυνάπτει υπεύθυνη δήλωση με την οποία, μεταξύ άλλων, αποδέχεται και την δημοσίευση στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Οικονομικών των σχετικών πληροφοριακών του στοιχείων. Η αρμόδια αρχή διαχείρισης και ελέγχου των πληροφοριακών στοιχείων, παραλαμβάνει το αίτημα μέσω του συστήματος, προχωρά σε έλεγχο των στοιχείων αυτών και των επισυναπτόμενων δικαιολογητικών και, τελικά, εγκρίνει ή απορρίπτει το αίτημα. Ο ενδιαφερόμενος πιστοποιημένος εκτιμητής δύναται να παρακολουθεί την πορεία του αιτήματός του μέσω του πληροφοριακού συστήματος. Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας και στην περίπτωση της θετικής έκβασης του αιτήματος, η αρμόδια αρχή οριστικοποιεί την εγγραφή του ενδιαφερόμενου πιστοποιημένου εκτιμητή στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών με τη δημιουργία της ψηφιακής του καρτέλας και δημοσιεύει τα πληροφοριακά του στοιχεία στο σύστημα. ΟΠΣ Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών ΦΕΚ 2368-Β-12.04.2023.pdf

Με απόφαση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, Γιώργου Πιτσιλή, επικαιροποιείται το περιεχόμενο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9). Ειδικότερα, προβλέπεται νέος κωδικός για μελλοντικά ή μη αποπερατωμένα κτίσματα ανεγειρόμενης οικοδομής, που μεταβιβάζονται από κατασκευαστή. Μέσω του νέου κωδικού, οι φορολογούμενοι μπορούν να δηλώνουν την πραγματική κατάσταση των κτισμάτων αυτών την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους και να υπόκεινται στον αντίστοιχο, μειωμένο, ΕΝΦΙΑ, σε σχέση με τα αποπερατωμένα κτίσματα. Ο νέος κωδικός ισχύει για δηλώσεις έτους 2023 και μετά. Οι φορολογούμενοι, που έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε μη αποπερατωμένα ή μελλοντικά κτίσματα κατά την ημερομηνία αυτή, μπορούν να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 μέχρι τις 12.4.2023, ώστε η αξία των κτισμάτων αυτών να υπολογισθεί ορθά για τον ΕΝΦΙΑ του 2023. Επίσης, για τη διευκόλυνση των φορολογουμένων, που αποκτούν την πλήρη κυριότητα ακινήτων λόγω συνένωσης της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία, για δηλώσεις Ε9, που υποβάλλονται από τη δημοσίευση της Απόφασης και μετά, γίνεται υποχρεωτική η συμπλήρωση του ΑΦΜ του επικαρπωτή για την αναγραφή δικαιωμάτων ψιλής κυριότητας. Για την αναβάθμιση της εφαρμογής του Ε9 σύμφωνα με τα παραπάνω, η εφαρμογή θα παραμείνει κλειστή την 24.3.2023 για τις ώρες 00:00 έως και 12:00.

Νέες ρυθμίσεις που διευκολύνουν φορολογούμενους αλλά και συμβολαιογράφους στις μεταβιβάσεις ακινήτων φέρνει το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών. Συγκεκριμένα, το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ το οποίο αποτελεί το «κλειδί» για κάθε μεταβίβαση ακινήτου αλλάζει και περνάει σε νέα εποχή, καθιερώνονται νέες διαδικασίες για την έκδοση φορολογικής ενημερότητας για όσους έχουν ρυθμισμένες οφειλές προς την Εφορία και θέλουν να πωλήσουν ακίνητα ενώ πριν πέσουν οι υπογραφές σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας, γονικής παροχής ή δωρεάς ακινήτου ακόμη και σε δήλωση κληρονομιάς θα πρέπει να έχει ενημερωθεί η περιουσιακή εικόνα του φορολογούμενου στο Ε9. Επίσης έρχεται η αυτόματη συμπλήρωση του Ε9 μέσω της πλατφόρμας myProperty. Πιο συγκεκριμένα με τις νέες διατάξεις του πολυνομοσχεδίου του υπουργείου Οικονομικών: Ενημέρωση Ε9 πριν την υπογραφή συμβολαίου: Θεσπίζεται υποχρέωση επικαιροποίησης των στοιχείων του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο Περιουσιολόγιο – Ε9 πριν από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ή δωρεάς ή γονικής παροχής ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος. Η ίδια υποχρέωση υπάρχει και πριν από την υποβολή, δήλωσης φόρου κληρονομιάς ακινήτου. Αυτόματη συμπλήρωση Ε9: Με την ανάρτηση από τον συμβολαιογράφο του συμβολαίου στην εφαρμογή myPROPERTY δημιουργείται αυτόματα ψηφιακή δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) με τις απαιτούμενες εισαγωγές, μεταβολές και διαγραφές στοιχείων ακινήτων. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Σε κάθε εκποιητική δικαιοπραξία για τη μεταβίβαση ακινήτων με επαχθή αιτία ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, το πιστοποιητικό του άρθρου 54Α Κ.Φ.Δ. (πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ), το οποίο μνημονεύεται και επισυνάπτεται υποχρεωτικά από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το σχετικό συμβόλαιο, πιστοποιεί μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγουμένων της μεταβίβασης ετών ή έξι, εάν έχει ήδη εκδοθεί ο ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, και όχι ότι έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο και ότι έχει ρυθμισθεί ο ΕΝΦΙΑ των υπόλοιπων ακινήτων για τα έτη αυτά, όπως ίσχυε ως τώρα. Επίσης, απαλείφονται περιπτώσεις χορήγησης πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. με παρακράτηση του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο, αφού πλέον με την παραπάνω τροποποίηση αυτές καθίστανται περιττές. Επιπλέον, ορίζεται ότι, εάν το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. του τρέχοντος έτους, στο εν λόγω πιστοποιητικό θα βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α. για έξι έτη (και όχι πέντε έτη ως ίσχυε). Κατάργηση πιστοποιητικού: Σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου, εφόσον αυτό έχει αποκτηθεί από τον πωλητή με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, δεν θα απαιτείται πλέον η προσάρτηση στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών Προικών (ν. 2961/2001), το οποίο πιστοποιεί την ολοσχερή εξόφληση των επιμεριστικά αναλογούντων στο ακίνητο φόρων κληρονομιάς, δωρεάς-γονικής παροχής. Ωστόσο, πρέπει να γίνεται υποχρεωτική μνεία από τον συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει περί υποβολής της οικείας δήλωσης φόρου, ανάλογα με την αιτία κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής). Αποδεικτικό ενημερότητας: Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου όπου υπάρχουν χρέη του φορολογουμένου, αλλά είναι ενταγμένα σε ρύθμιση θα εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας με παρακράτηση ποσοστού 70 % επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών στη Φορολογική Διοίκηση. Εάν υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε αναστολή άνω των 50.000 ευρώ ορίζεται ποσοστό παρακράτησης 50% επί του τιμήματος, εφόσον αυτό δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας και έως το ύψος των συνολικών οφειλών σε αναστολή.

Ψηφίστηκε από την βουλή το νομοσχέδιο με το οποίο επιχειρείται να ξεκαθαρίσει οριστικά το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων τα οποία το δημόσιο διεκδικεί ως δημόσια περιουσία με θέμα: Ρυθµίσεις για την εξαγορά κατεχοµένων ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του Δηµοσίου. Με εκπτώσεις που φτάνουν έως 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και με δόσεις που ξεκινούν από 100 ευρώ το μήνα, οι ιδιώτες μπορούν να αποκτήσουν οριστικά και πλήρη δικαιώματα στα διεκδικούμενα ακίνητα. Δικαίωμα εξαγοράς έχουν όσοι κατέχουν δημόσια ακίνητα επί μια 30ετία χωρίς διακοπή και αποδεικνύεται η χρησικτησία, η ακίνητα, που κατέχονται επί μία 40ετία και ασκούνται επιχειρηματικές δραστηριότητες που σχετίζονται με τον τουρισμό, τη βιοτεχνία και τη βιομηχανία. Στην πρώτη περίπτωση εφόσον υφίσταται κτίσμα αυτό πρέπει να είναι κατασκευασμένο μέχρι τις 31/12/1991 ενώ στην δεύτερη τα κτίσματα θα πρέπει να έχουν κατασκευαστεί μέχρι τις 31/12/1981. Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου με προσαύξηση 25% εάν υπάρχει κτίσμα και σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος ο υπολογισμός γίνεται βάσει συγκριτικών στοιχείων. Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο καταβάλλεται το διπλάσιο ποσό του τιμήματος. Προβλέπεται έκπτωση σε ποσοστό 1% ανά έτος κατοχής μετά την πάροδο 30 και 40 ετών με ανώτατο όριο 50% στο ποσό του τιμήματος εξαγοράς. Επιπλέον προβλέπεται η καταβολή μειωμένου τιμήματος εξαγοράς που αντιστοιχεί στο 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, σε περίπτωση που ο αιτών έχει αναγραφεί κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει ακόμη παρέλθει η προθεσμία για την άσκηση. Δεν θα εξαγοραστούν ακίνητα που αντίκεινται στην πολεοδομική νομοθεσία ή αποτελούν αρχαιολογικοί χώροι, περιοχές natura, καθώς και δασικές εκτάσεις. Εκπτώσεις με κοινωνικά κριτήρια Προβλέπονται επιπλέον εκπτώσεις με κοινωνικά κριτήρια για την προστασία ευάλωτων προσώπων. Αναλόγως με την περίπτωση η έκπτωση κυμαίνεται από 15% έως 30% επί του τιμήματος εξαγοράς. Συγκεκριμένα προβλέπονται εκπτώσεις: • Κατά 30% εάν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία με ποσοστό πάνω από 80% ή φιλοξενεί πρόσωπα περισσότερο από ένα έτος και έχει ετήσιο ατομικό εισόδημα έως €40.000 ή οικογενειακό έως €60.000. • Κατά 20%, εάν είναι άτομο με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως €18.000 ή €24.000 οικογενειακό εισόδημα. • Κατά 20% εάν είναι παλιννοστών ομογενής, ο οποίος έχει εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμος κάτοικος παραμεθόριων περιοχών (ν. 1892/1990). • Κατά 20% εάν είναι πολύτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως €40.000 ή €80.000 οικογενειακό. • Κατά 15% εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα €25.000 ευρώ ή €40.000 οικογενειακό. Το ποσοστό αυτό εφαρμόζεται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες. • Κατά 15% εάν είναι μακροχρόνια άνεργος. • Κατά 20% εάν είναι δικαιούχος του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος. • Κατά 15% εάν εντός του ακινήτου υπάρχει κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία για τον αιτούντα. Διευκολύνσεις στην πληρωμή Ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος μπορεί να γίνει είτε εφάπαξ με πρόσθετη έκπτωση 10% ή τμηματικά σε 60 μηνιαίες δόσεις που δεν μπορεί να είναι κατώτερες των €100. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης καταβολής του ποσού της δόσης δεν εκδίδεται απόφαση εξαγοράς και η υπόθεση τίθεται στο αρχείο. https://www.hellenicparliament.gr/UserFiles/bcc26661-143b-4f2d-8916-0e0e66ba4c50/12227303.pdf

Η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, σε διάσκεψη, με πλειοψηφία (56-9), δεχόμενη την εισήγηση της Αρεοπαγίτου Κανέλλας Τζαβέλα, αποφάνθηκε ότι οι διαχειριστές των funds που εδρεύουν στην Ελλάδα μπορούν να ενεργούν δικαστικές πράξεις (να γίνονται διάδικοι), να προβαίνουν σε πλειστηριασμούς με τη δική τους επωνυμία και όχι ως πληρεξούσιοι των funds. Η δημοσίευση της απόφασης αναμένεται μέσα στον επόμενο μήνα. Το θέμα συζητήθηκε στις 26 Ιανουαρίου στην Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, όπου δικηγορικοί σύλλογοι, επιμελητήρια, καταναλωτικές οργανώσεις και άλλοι φορείς υποστήριξαν ότι οι servicers δεν μπορούν να λειτουργούν ως διάδικοι των επενδυτών, καθώς αυτό δεν προβλέπεται στη νομοθεσία του 2003, στη βάση της οποίας έγιναν οι τιτλοποιήσεις. Από την πλευρά τους, οι νομικοί εκπρόσωποι των Eurobank και doValue, για υπόθεση των οποίων συνεδρίασε το δικαστήριο, υπογράμμισαν ότι ο νόμος του 2015 που διέπει τη λειτουργία του κλάδου, ορίζει την υποχρεωτική διαμεσολάβηση των διαχειριστών. Σημείωσαν δε πως αυτό προβλέφθηκε για την προστασία των οφειλετών, ώστε να μη διαπραγματεύονται απευθείας με τα funds, αλλά με εταιρείες που είναι υποχρεωμένες να ακολουθούν συγκεκριμένους κανόνες. «Σημασία δεν έχει πώς ένα δάνειο αποενοποιήθηκε, με απευθείας πώληση ή μέσω τιτλοποίησης, αλλά ποιος θα είναι αυτός που θα το διαχειριστεί» τόνισαν σχετικά. Όπως δείχνουν οι πρώτες πληροφορίες η απόφαση της Ολομέλειας είναι υπέρ των funds και θα αποτελέσει "μπούσουλα" για το ευαίσθητο αυτό θέμα, για το οποίο έχουν εκδοθεί αντίθετες δικαστικές αποφάσεις αλλά κυρίως η υπ΄αριθμόν 822/22 τμήματος του Αρείου Πάγου, που κατέληξε ότι οι εισπρακτικές – που επικαλούνται νόμο του 2003 για να έχουν φοροαπαλλαγές έως και 38% και δεν δεσμεύονται με πρόταση ρύθμισης στους δανειολήπτες– δεν μπορούν να διενεργήσουν πλειστηριασμούς. Αντίθετα ο νόμος του 4354/ 2015 για τα "κόκκινα" δάνεια, προβλέπει ειδική νομιμοποίηση στους servicers, ώστε να μπορούν να πραγματοποιούν διαδικαστικές πράξεις αντί του δικαιούχου της απαίτησης (fund), αλλά με ειδικές προϋποθέσεις ενημέρωσης και φορολογία κατά το ελληνικό δίκαιο. Με απλά λόγια, ο νόμος του 2015 επιτρέπει στους servicers να γίνονται διάδικοι αλλά με ελληνική φορολογία, ενώ αυτός του 2003 όχι, αλλά μόνο διαδικαστικές πράξεις διαχείρισης εξωδικαστικά (με ειδικές φοροαπαλλαγές), γεγονός στο οποίο "πάτησαν" πολλοί δανειολήπτες –μέσω των νομικών εκπροσώπων τους– ζητώντας αναβολή των πλειστηριασμών. Κι αυτό γιατί οι servicers προτιμούν τον νόμο του 2003 λόγω των φοροαπαλλαγών. Ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών Ο ΔΣΑ μετά το πέρας της ακροαματικής διαδικασίας στον Άρειο Πάγο, στις 26 Ιανουαρίου είχε εκδώσει ανακοίνωση και σε αυτή ανέφερε: «Συζητήθηκε σήμερα ενώπιον της πλήρους Ολομέλειας του Αρείου Πάγου η Πρόσθετη Παρέμβαση που άσκησε κατ´ άρθρο 90 παρ.ζ Κωδ.Δικ, ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών, υπέρ των δανειοληπτών και κατά των Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων (funds), προς υποστήριξη της 822/2022 απόφασης του Α2 Τμήματος του Αρείου Πάγου για το ζήτημα που έχει ανακύψει αναφορικά με τη νομιμοποίηση των συγκεκριμένων εταιρειών για τη διενέργεια δικονομικών πράξεων σε βάρος των δανειοληπτών. Συγκεκριμένα, όπως τεκμηριωμένα αναπτύχθηκε ενώπιον του Ανωτάτου Δικαστηρίου, αντίθετα από τη μέχρι τώρα πρακτική των Εταιριών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (Ε.Δ.Α.Δ.Π.), οι τελευταίες δεν διαθέτουν κατά νόμο κατ’ εξαίρεση νομιμοποίηση για την άσκηση διαδικαστικών εν γένει πράξεων (έκδοση διαταγής πληρωμής, επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης κλπ), στις περιπτώσεις που η μεταβίβαση των απαιτήσεων και η αντίστοιχη ανάθεση της διαχείρισης προς αυτές γίνεται με βάση τις διατάξεις για την τιτλοποίηση των απαιτήσεων του Ν. 3156/2003. Ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών, εκπροσωπήθηκε από τον Πρόεδρο του και Πρόεδρο της Ολομέλειας των Προέδρων Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος, Δημήτρη Βερβεσό,ενώ νομικοί παραστάτες ήταν ο Ομ. Καθηγητής Ν. Κλαμαρής, ο Αν. Καθηγητής ,Ι. Δεληκωστόπουλος, ο Προϊστάμενος της Νομικής Υπηρεσίας του ΔΣΑ Αν. Καθηγητής, Πάνος Νικολόπουλος καθώς και οι δικηγόροι, Δ. Σκαρίπας και Γ.Κοπακάκης, τους οποίους ευχαριστούμε θερμά.

Σε αναβάθμιση σημαντικών τμημάτων του λεκανοπεδίου της Αττικής, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας, αναμένεται να οδηγήσουν 15 έργα ανάπλασης και ανακατασκευής κτιρίων που είτε υλοποιούνται ήδη είτε πρόκειται να ξεκινήσουν τους επόμενους μήνες. Από την αποκατάσταση της κατοικίας της Μαρίας Κάλλας στην Πατησίων, την ανακατασκευή του Μινιόν και του Πύργου του Πειραιά, μέχρι τις αναπλάσεις παλιών βιομηχανικών ακινήτων, όπως τα εργοστάσια της ΧΡΩΠΕΙ στο Φάληρο, της πρώην Αθηναϊκής Χαρτοποιίας στον Βοτανικό, της Χαλκόρ στην οδό Πειραιώς και των οινοποιείων Καμπά στην Κάντζα, μια σειρά από ακίνητα που παρέμεναν αναξιοποίητα επί δεκαετίες, επιστρέφουν πλέον προς χρήση. Οι επενδύσεις αυτού του χαρακτήρα δημιουργούν νέες συνθήκες στην αγορά ακινήτων και δημιουργούν υπεραξίες και στα γύρω ακίνητα, καθώς το όφελος είναι γενικότερο. Οπως εξηγεί στην «Κ» η Δίκα Αγαπητίδου, γενική διευθύντρια της JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, «τέτοια έργα επιδρούν θετικά, τόσο στην εγγύς περιοχή του κάθε ακινήτου που μετεξελίσσεται όσο και στην ψυχολογία των γύρω κατοίκων και εργαζομένων, μια και οδηγούν σε γενικότερη αναβάθμιση». Σύμφωνα με την ίδια, οι επενδύσεις αυτές μπορούν να προσδώσουν υπεραξίες που ίσως ξεπεράσουν και το 25% σε βάθος χρόνου, καθώς οι περισσότερες από τις περιοχές αυτές είναι σήμερα πραγματικά υποβαθμισμένες. «Εξίσου σημαντικό όμως είναι και το ότι τα έργα αυτά θα αναβαθμίσουν περιβαλλοντικά τα παλαιά κτίρια που θα αντικαταστήσουν, αλλά και την ευρύτερη γύρω περιοχή, μειώνοντας το ενεργειακό αποτύπωμα», σημειώνει η κ. Αγαπητίδου. Ενα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η ανάπλαση του Πύργου Πειραιά, που αναμένεται να ολοκληρωθεί προς το τέλος του έτους. Τα μισθώματα των γραφειακών χώρων στο συγκεκριμένο ακίνητο ξεπερνούν τα 24 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση και μάλιστα, όπως τονίζει η επικεφαλής της JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, «φαίνεται ότι έχουν συμπαρασύρει και τα μισθώματα επαγγελματικών χώρων στη γύρω περιοχή του κτιρίου». Οι υπό εξέλιξη επενδύσεις μπορούν να προσδώσουν υπεραξίες, οι οποίες ίσως ξεπεράσουν και το 25% σε βάθος χρόνου. «Στα έργα που έχουν ξεκινήσει ή και προγραμματίζονται σήμερα, παρατηρούμε τόσο τη διάθεση της Πολιτείας να διασώσει ιστορικά κτίρια, όπως το σπίτι της Μαρίας Κάλλας στην οδό Πατησίων, όσο και την ανταπόκριση της ιδιωτικής πρωτοβουλίας σε ζήτηση που δεν ικανοποιείται από την υφιστάμενη προσφορά στην αγορά ακινήτων, όπως για παράδειγμα η δημιουργία διαμερισμάτων στο ξενοδοχείο Hilton», σημειώνει η κ. Αγαπητίδου. Στην περίπτωση της ανάπλασης της Στοάς Αρσακείου, η οποία μετατρέπεται σε έναν πολυχώρο προώθησης της ελληνικής διατροφής (food hall), προκύπτει συνδυασμός και των δύο, καθώς από τη μια αναβαθμίζεται ένας υφιστάμενος εμβληματικός χώρος κι από την άλλη προσφέρεται κάτι νέο στην αγορά. Το έργο υλοποιείται από την εταιρεία Legendary Foods, με τη συμμετοχή και της εφοπλιστικής οικογένειας Οικονόμου. Το ακίνητο έχει εκμισθωθεί από τη Φιλεκπαιδευτική Εταιρεία Α.Ε. Από τις μεγαλύτερες παρεμβάσεις αστικής ανάπλασης με διατήρηση των υφιστάμενων κτιρίων επιχειρεί ο όμιλος Βιοχάλκο, μέσω της Noval Property ΑΕΕΑΠ. Η επιδιωκόμενη επένδυση προωθεί την «ανασύσταση» και ενίσχυση του Πολιτιστικού Πόλου Ελαιώνα, μέσω των νέων προτεινόμενων δραστηριοτήτων, που θα λειτουργούν συμπληρωματικά με έντονο πολιτιστικό χαρακτήρα. Η εταιρεία σχεδιάζει ένα σύνθετο πολιτιστικό, εμπορικό και τουριστικό πόλο έλξης επισκεπτών από όλη την Αττική, διατηρώντας τα παλιά βιομηχανικά κτίρια, αλλά επανασχεδιάζοντάς τα, ώστε να λειτουργούν με άλλες χρήσεις. Για παράδειγμα, δύο από τα διατηρητέα κτίρια θα μετατραπούν σε μουσείο και χώρο ψηφιακής τέχνης. Αντίστοιχα, σχεδιάζονται καταστήματα και χώροι εστίασης, κυρίως στα ισόγεια των κτιρίων, ενώ στον πυρήνα της έκτασης των 70 στρεμμάτων προωθείται η λειτουργία ενός ανοιχτού πολυχώρου με θέμα τη διατροφή και τη γαστρονομία. Στο ακίνητο θα δημιουργηθεί και συγκρότημα κατοικιών, όπως επίσης ένα ξενοδοχείο με πρόσοψη στην οδό Πειραιώς. Συνολικά αναμένεται να αναπτυχθούν 55.000 τ.μ., εκ των οποίων 25% θα αφορά κατοικίες, 25% γραφεία, 14% το ξενοδοχείο, 20% θα φιλοξενεί χρήσεις εμπορίου και εστίασης και ένα επιπλέον 14% πολιτιστικές εγκαταστάσεις. Θα πρόκειται για την πρώτη «γειτονιά» στην Ελλάδα, που θα λάβει πιστοποίηση κατά LEED Gold για την υιοθέτηση πρακτικών χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος. Εκτιμάται ότι οι απαιτούμενες αδειοδοτήσεις θα έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2024. Ανακατασκευές κτιρίων αντί νέων αναπτύξεων Ενας ακόμη κρίσιμος παράγοντας που εξηγεί τη στροφή των ιδιωτών προς έργα ανακατασκευής και ανάπλασης κτιρίων είναι τα σημαντικά πλεονεκτήματα που προσφέρουν έναντι της πλήρους κατασκευής ενός κτιρίου εξαρχής. Τα οφέλη είναι διττά, τόσο οικονομικά όσο και περιβαλλοντικά. Μια ανακατασκευή έχει σαφώς λιγότερο κόστος, καθώς χρησιμοποιούνται λιγότερα υλικά. Αυτό μεταφράζεται σε χαμηλότερη παραγωγή ρύπων, όπως διοξείδιο του άνθρακα, το οποίο παράγεται από τη χρήση ενεργοβόρων και ρυπογόνων υλικών, όπως ο χάλυβας και το σκυρόδεμα. Λιγότερα υλικά σημαίνουν και λιγότερα απορρίμματα, όπως επίσης και μεταφορικό έργο, που επίσης ρυπαίνει λόγω της χρήσης φορτηγών οχημάτων. Ταυτόχρονα, μέσω των ανακατασκευών αναδεικνύεται και αξιοποιείται το υπάρχον κτιριακό απόθεμα της πόλης. Στην πρόσφατη ετήσια έκθεση Emerging Trends in Real Estate, που πραγματοποιεί η PwC για λογαριασμό του Urban Land Institute (ULI), επισημαίνεται ότι το 54% των ακινήτων που αποκτήθηκε τον τελευταίο χρόνο από επενδυτικά κεφάλαια άλλαξε χρήση. Το ποσοστό αυτό αναμένεται να αυξηθεί σε 78% κατά τη διάρκεια των επόμενων πέντε ετών. Στην περίπτωση των υφιστάμενων κτιρίων γραφείων η πιο δημοφιλής επιλογή με 64% είναι η μετατροπή τους σε κατοικίες, ενώ ακολουθεί με 18% η μετατροπή τους σε κτίρια μεικτής χρήσης, π.χ. μέσω της προσθήκης χώρων εστίασης. Αντίστοιχα, σε υφιστάμενα εμπορικά κέντρα ή πάρκα, η πιο δημοφιλής επιλογή με 33% είναι η μετατροπή τους σε κτίρια μεικτής χρήσης, ενώ ακολουθούν οι κατοικίες με 26% και τα logistics με 18%. Στελέχη της αγοράς, όπως ο Τάσος Κοτζαναστάσης, εκτελεστικό μέλος της παγκόσμιας διοικούσας επιτροπής του ULI και διευθύνων σύμβουλος της διεθνούς εταιρείας διαχείρισης επενδύσεων ακινήτων 8G Group, σημειώνουν ότι «στην Ελλάδα δεν υπάρχουν πολλά κτίρια τα οποία να πληρούν τα κριτήρια ESG, με αποτέλεσμα να οδεύουν προς την απαξίωση, αν δεν επενδυθούν σημαντικά κεφάλαια για την ενεργειακή και λειτουργική τους αναβάθμιση τα επόμενα χρόνια. Αυτή η τάση έχει αρχίσει να γίνεται πλέον εμφανής και στο εξωτερικό, καθώς οι επενδυτές προτιμούν να αγοράσουν υφιστάμενα ακίνητα και να τα ανακατασκευάσουν, παρά να προχωρήσουν σε νέες αναπτύξεις κτιρίων». Με τον τρόπο αυτό περιορίζεται το αποτύπωμα άνθρακα και μειώνεται η επιβάρυνση του περιβάλλοντος. Στην περίπτωση της υφιστάμενης συγκυρίας, το στοιχείο αυτό καθίσταται ακόμη πιο κρίσιμο, λόγω της σημαντικής ανατίμησης τόσο του κόστους των υλικών κατασκευής όσο και των εργατικών. Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την έρευνα της PwC, το 62% των ερωτηθέντων ανέφερε ότι η αγορά και ανακατασκευή ενός υφιστάμενου κτιρίου είναι η προτιμητέα επιλογή για την απόκτηση νέων ακινήτων. Νέες χρήσεις πολιτισμού, φιλοξενίας, εργασίας αλλάζουν ριζικά την περιοχή του Μουσείου Μία από τις πλέον χαρακτηριστικές περιοχές του κέντρου της Αθήνας η οποία έχει τεθεί σε τροχιά ολικής αναβάθμισης είναι το τμήμα της Λ. Πατησίων πέριξ του Εθνικού Αρχαιολογικού Μουσείου, γνωστή και ως «Μουσείο». Κοντά στην πλατεία Βικτωρίας και δίπλα στο Πολυτεχνείο, στην περιοχή έχουν συγκεντρωθεί μια σειρά από επενδύσεις αναπλάσεων που θα τη μετατρέψουν σε έναν από τους σημαντικούς προορισμούς της πόλης, με χρήσεις πολιτισμού, φιλοξενίας, διαμονής και εργασίας. Η πιο πρόσφατη κίνηση αφορά την αναβάθμιση του σπιτιού της Μαρίας Κάλλας. Οπως έγινε γνωστό τον προηγούμενο μήνα, το κτίριο που βρίσκεται στη συμβολή της Λ. Πατησίων 61 με την οδό Σκαραμαγκά, ένα τετραώροφο ακίνητο του 1925, πρόκειται να ανακατασκευαστεί πλήρως προκειμένου εκεί να στεγαστεί η Ακαδημία Λυρικής Τέχνης «Μαρία Κάλλας». Το έργο είναι προϋπολογισμού 6,8 εκατ. ευρώ και θα αναβιώσει ένα χώρο όπου διέμεινε η Ελληνίδα υψίφωνος με την οικογένειά της το διάστημα που ήρθε στην Αθήνα, από το 1937 έως και το 1945, όταν κι επέστρεψε στη Νέα Υόρκη. Το εν λόγω έργο, σε συνδυασμό με την εν εξελίξει διαδικασία για την αναβάθμιση και επέκταση του Εθνικού Αρχαιολογικού Μουσείου, αναμένεται να δημιουργήσουν έναν νέο ισχυρό πόλο πολιτισμού στην περιοχή, καθιστώντας τη σε απαραίτητη «στάση» για τους ξένους επισκέπτες που έρχονται στην Αθήνα. Ως εκ τούτου, αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση για χώρους φιλοξενίας και εστίασης. Στο πλαίσιο αυτό, στην περιοχή δρομολογούνται ήδη δύο νέα ξενοδοχειακά συγκροτήματα. Η σημαντικότερη επένδυση αφορά την αξιοποίηση του οικοπέδου όπου στο παρελθόν βρισκόταν το θέατρο Αθήναιον, στη συμβολή των οδών Πατησίων και Μάρνη. Στη θέση του ανεγείρεται το νέο ξενοδοχείο του ομίλου Accor, όπου θα λειτουργήσει μονάδα υπό το σήμα της αλυσίδας IBIS Styles. Πρόκειται για ένα έργο της τάξεως των 30 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με πληροφορίες, το νέο IBIS θα είναι δυναμικότητας άνω των 370 κλινών. Το οικόπεδο των δύο στρεμμάτων ανήκει στην Τριάντειο Επαγγελματική και Βιομηχανική Σχολή Πατρών, με τη σχετική σύμβαση να προβλέπει τη μίσθωσή του από τον γαλλικό ξενοδοχειακό όμιλο για τα επόμενα 50 χρόνια. Πρόκειται για την πλέον σημαντική σύμβαση της εν λόγω σχολής. Αξίζει να σημειωθεί ότι το σημείο του νέου ξενοδοχείου κρίνεται ιδιαιτέρως προνομιακό, καθώς βρίσκεται κοντά στην πλατεία Ομονοίας και στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, ενώ προσφέρει και εξαιρετικές προσβάσεις στους ενδιαφερομένους, τόσο μέσω οδικών μέσων όσο και του ΗΣΑΠ, καθώς ο σταθμός της πλατείας Βικτωρίας βρίσκεται σε απόσταση λίγων μέτρων. Παράλληλα, ένα ακόμη ξενοδοχείο στην περιοχή ετοιμάζει αυτήν την περίοδο και ο όμιλος Fattal. Πρόκειται για κτίριο που θα βρίσκεται στην οδό Αβέρωφ 7, πλησίον της οδού Πατησίων και του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου. Το συγκεκριμένο κτίριο θα λειτουργήσει υπό το σήμα Leonardo Boutique Athens. Στη γύρω περιοχή λειτουργεί και το Μουσείο Αυτοκινήτου, στη συμβολή των οδών Ιουλιανού και Γ΄ Σεπτεμβρίου. Μάλιστα στο συγκεκριμένο ακίνητο, Athens Capitol του ομίλου Χαραγκιώνη, λειτουργούν πλέον και τα γραφεία του αμερικανικού ομίλου Sitel. Ο όμιλος εξυπηρέτησης πελατών έχει επιλέξει το εν λόγω ακίνητο για το «αρχηγείο» του στην Ελλάδα, μισθώνοντας επιφάνεια 6.500 τ.μ. Σε πολύ κοντινή απόσταση βρίσκεται και το εμβληματικό κτίριο του ΟΤΕ, όπου συνεχίζονται οι εργασίες αναβάθμισης και στατικής θωράκισης. Πληροφορίες αναφέρουν ότι στόχος είναι η επαναλειτουργία του ακινήτου για τη φιλοξενία των υπηρεσιών εξυπηρέτησης του ομίλου.

Τέλος στο «χάος» των 70.000 καταπατημένων εκτάσεων του δημοσίου και στις πολυετείς δικαστικές διαμάχες μεταξύ δημοσίου και πολιτών επιχειρεί να βάλει το υπουργείο Οικονομικών δίνοντας την ευκαιρία σε χιλιάδες πολίτες να αποκτήσουν νόμιμους τίτλους κυριότητας σε ακίνητα που έχουν καταπατηθεί πριν από τουλάχιστον 30, 40 ή περισσότερα χρόνια. Το νομοσχέδιο για τα κατεχόμενα – καταπατημένα δημόσια ακίνητα το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση (θα διαρκέσει έως 2/2/2023) προβλέπει εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς που μπορεί να φθάσουν έως και 80% και την καταβολή του σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις με ελάχιστη δόση τα 100 ευρώ. Σύμφωνα με τις διατάξεις του νομοσχεδίου το οποίο θα κατατεθεί στη Βουλή εντός του Φεβρουαρίου δικαίωμα εξαγοράς έχουν οι ιδιώτες που κατέχουν τα ακίνητα πάνω από τουλάχιστον 30 ή 40 χρόνια ανά περίπτωση ενώ οι αιτήσεις αναμένεται να ξεκινήσουν στο τελευταίο τρίμηνο του έτους. Σύμφωνα με τον υπουργό Οικονομικών Χρήστο Σταϊκούρα «με τις προτεινόμενες διατάξεις επιχειρείται η επίλυση ενός διαχρονικού κοινωνικού προβλήματος που αφορά στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των κατεχομένων δημόσιων ακινήτων του υπουργείου Οικονομικών. Προβλέπεται ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου της διαδικασίας εξαγοράς των ακινήτων αυτών από πρόσωπα που τα κατέχουν σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του σχεδίου νόμου. Με τον τρόπο αυτό, εξυπηρετούνται σκοποί δημοσίου συμφέροντος, όπως η οριστική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου και η αποκατάσταση προσώπων που διατηρούν στα ακίνητα αυτά την κατοικία τους ή τον τόπο άσκησης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας». Οι διατάξεις Ειδικότερα το νομοσχέδιο προβλέπει: 1. Τίμημα εξαγοράς: Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου μετά των κτισμάτων του. 2. Δόσεις: Το τίμημα εξαγοράς εξοφλείται είτε εφάπαξ με έκπτωση 10%, ή τμηματικά σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις. Η ελάχιστη δόση ορίζεται σε 100 ευρώ μηνιαίως. 3. Εκπτώσεις: Αν ο ιδιώτης έχει εγγραφεί ως ιδιοκτήτης στο Κτηματολόγιο, δικαιούται έκπτωση 50%. Επιπλέον επί του τιμήματος εξαγοράς προβλέπονται οι εξής εκπτώσεις: – 50% λόγω παλαιότητας. Για κατοχή ακίνητου πάνω από τα τουλάχιστον 30 ή 40 χρόνια κατά περίπτωση το τίμημα μειώνεται κατά 1% ανά έτος με ανώτατο πλαφόν μείωση το 50%. – 30% εάν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία 80% και άνω, ή και εάν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ. – 20% για άτομα με αναπηρία 67%-79%. Την έκπτωση αυτή έχει και κάθε πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ. – 20% για παλιννοστούντες ομογενείς που έχουν εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμοι κάτοικοι παραμεθόριων περιοχών. – 20% για πολύτεκνους εφόσον έχουν ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ, ή ετήσιο οικογενειακό 80.000 ευρώ. – 15% για τρίτεκνους εάν το ετήσιο ατομικό εισόδημα δεν ξεπερνά τα 25.000 ευρώ ή τα 40.000 το ετήσιο οικογενειακό. – 15% για μονογονεϊκές οικογένειες – 15% για μακροχρόνια ανέργους – 20% για δικαιούχους Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος – ΚΕΑ – 20% εάν εντός του ακινήτου υφίσταται κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος Αν συντρέχουν πολλές εκπτώσεις για “κοινωνικούς λόγους”, μετράει μόνο η μεγαλύτερη αλλά σε καμία περίπτωση το άθροισμα των διαφόρων εκπτώσεων (εφάπαξ πληρωμής , παλαιότητος κλπ) δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80%. 4. Εξαγορά κατεχόμενων ακινήτων του Δημοσίου θα μπορεί να γίνει: – με κατοχή από ιδιώτη τουλάχιστον 30 χρόνια, αν υπάρχουν τίτλοι αγοράς ή ιδιοκτησίας και κτίσματα προ του 1992 – με κατοχή επί τουλάχιστον 40 χρόνια εφόσον υπάρχει κτίσμα (που αποτελεί και μοναδική κατοικία ή εμπορική εκμετάλλευση –πχ βιοτεχνία- του ιδιώτη) πριν από το 1982. 5. Ο ιδιώτης θα μπορεί να λάβει μέχρι ένα άρτιο οικόπεδο (για εντός σχεδίου) ή 10 στρέμματα γης (για εκτός σχεδίου). Προβλέπονται και περιπτώσεις που οι ιδιώτες θα μπορούν να λάβουν και ακόμα μεγαλύτερες εκτάσεις (πχ 20 στρέμματα ή τυχόν μικρό υπόλοιπο που απομένει ανεκμετάλλευτο). Μπορούν να εξαγοράσουν όμως και ακίνητα που περιλαμβάνουν (όχι παραπάνω όμως από το 20% της συνολικής επιφάνειας) εκτάσεις χαρακτηρισμένες ως δασικές ή natura, υπογράφοντας ταυτόχρονα και ρήτρα προστασίας τους. Αν επιχειρήσουν να κτίσουν ή παρέμβουν στις ευαίσθητες αυτές εκτάσεις, τότε η εξαγορά ακυρώνεται και αποβάλλονται από το ακίνητο. Εξαιρέσεις 6. Εξαιρούνται από τη ρύθμιση δάση, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλοί-παραλίες ή παρόχθιες και παραποτάμιες περιοχές που έχουν περιέλθει στην ΕΤΑΔ- Υπερταμείο. Εξαιρέσεις μπορεί να υπάρξουν και μετά από υπόδειξη φορέων υπουργείων, για λόγους εθνικής ή δημόσιας ασφάλειας κλπ. Η υπόδειξη εξαιρέσεων μπορεί να διαρκέσει έως και 6 μήνες από την έναρξη του νόμου. Προθεσμίες και κυρώσεις 7. Στην περίπτωση που ο αιτών προβαίνει στην εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς, εντός ενός (1) μηνός από την κοινοποίηση σε αυτόν του πιστοποιητικού αποδοχής υποβάλλει αποδεικτικό εξόφλησης στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία. Σε 15 μέρες το πολύ εκδίδεται η απόφαση εξαγοράς και μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. 8. Στην περίπτωση που ο αιτών ζητήσει εξόφληση με δόσεις, εντός ενός (1) μηνός από την εξόφληση της τελευταίας δόσης, υποβάλλει το αποδεικτικό εξόφλησης στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία για να λάβει σε 15 μέρες την απόφαση εξαγοράς προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταγραφή. Αυθαίρετη κατασκευή 9. Στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, ο αιτών, εντός ενός (1) μηνός από την κοινοποίηση του πιστοποιητικού αποδοχής, οφείλει να υποβάλει αίτηση τακτοποίησης και υπαγωγής του στον ν. 4495/2017 (Νόμος Σταθάκη). 10. Ειδικά στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, για την έκδοση της απόφασης εξαγοράς απαιτείται, εκτός από το τίμημα εξαγοράς, να εξοφληθεί το πρόστιμο υπαγωγής στον ν. 4495/2017 και να προσκομιστεί στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία η βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον ν. 4495/2017. 11. Το 50% του τιμήματος που εισπράττει το δημόσιο, αποδίδεται στην ΕΤΑΔ που αποτελεί θυγατρική του «Υπερταμείου» Αξιοποίησης της Δημόσιας Περιουσίας.

Οπως γνωρίζουμε τα πέντε τελευταία χρόνια «τρέχει» η σύνταξη κτηματολογίου. Ηδη έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας και οι περισσότερες μελέτες έχουν προχωρήσει στο επόμενο στάδιο, αυτό της ανάρτησης των πρώτων στοιχείων των δικαιωμάτων. Κατά τη διαδικασία της ανάρτησης οι ιδιοκτήτες ελέγχουν τα στοιχεία του ακινήτου τους (π.χ. συμβόλαιο, μεταγραφή, εμβαδό κλπ). Ομως για τα ακίνητα τα οποία δεν διαθέτουν σύγχρονο τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ 87, δύσκολα μπορούν να ελεγχθούν όσον αφορά τις συντεταγμένες του κτηματολογίου, που καθορίζουν τα τελικά όρια της ιδιοκτησίας ή τη θέση τους σε σχέση με την πραγματικότητα. Δηλαδή τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου. Αυτό δυστυχώς στις περισσότερες γίνεται αντιληπτό αργότερα κατά την διαδικασία της πράξης μεταβίβασης ή της έκδοσης οικοδομικής άδειας. Εκείνη τη στιγμή ο ιδιοκτήτης αντιλαμβάνεται τις συνέπειες της λανθασμένης δήλωσης ή μη, καθώς και της λανθασμένης εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο και αναζητά τον τρόπο διόρθωσης τους. Πού οφείλονται τα λάθη στη θέση, στην έκταση και στις διαστάσεις των ακινήτων του Κτηματολογίου; Δεν υπάρχουν υλοποιημένα όρια (π.χ. ένα γεωτεμάχιο μπορεί να θεωρηθεί σαν δύο γεωτεμάχια αν πρόκειται για καλλιέργειες). Τα παλιά εμβαδά μετρήθηκαν με κορδέλα και έχουν σημαντικές αποκλίσεις από την πραγματικότητα. Οι παλιοί τίτλοι ανέφεραν π.χ. δύο στρεμμάτων, πλέον ή λιγότερο ή όση έκταση και αν είναι, χωρίς διαστάσεις παρά μόνο μνημονεύοντας παλιούς ιδιοκτήτες και φυσικά όρια. Στο Κτηματολόγιο δηλώνεται από τους ιδιοκτήτες το εμβαδό του συμβολαίου και τελικά αναγράφεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο το εμβαδό του ψηφιακού υποβάθρου του κτηματολογίου. Από την επιλογή αυτή προκύπτει πρόβλημα με επιμέρους επιπτώσεις. Μπορούν να διορθωθούν τα στοιχεία του κτηματολογίου; Σύμφωνα με το νόμο οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων ως δικαιούχων σύμφωνα με τις πρώτες εγγραφές. Σε περίπτωση, όμως, που διαπιστωθούν λάθη στις πρώτες εγγραφές δύναται να διορθωθούν. Ποιος ο ρόλος του τοπογράφου μηχανικού στη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων; Η συμμετοχή του Μηχανικού στην ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης είναι σημαντική, γιατί δεν περιορίζεται στη σύνταξη του τοπογραφικούδιαγράμματος, το οποίο συνοδεύει την εγγραπτέα πράξη, αλλά στις περιπτώσεις όπου η εγγραπτέα πράξη προκαλεί μεταβολή στην γεωμετρίατων γεωτεμαχίων, ο ίδιος οφείλει να έχει προβεί σε σχετική αποτύπωση επί του κτηματογραφικού διαγράμματος που εκδίδεται προηγουμένως απότο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο και θα αποτελέσει υπόβαθρο για τηναποτύπωση των γεωμετρικών μεταβολών που επέρχονται στο γεωτεμάχιο. Έτσι, εισάγεται ο όρος «Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών» (ΔΓΜ), στο οποίο απεικονίζονται οιγεωμετρικές μεταβολές που επέρχονται στα γεωτεμάχια, αποδίδοντας τις κορυφές τους με συντεταγμένες στο σύστημα ΕΓΣΑ,87. Με τον τρόποαυτό εξασφαλίζεται η τήρηση και η ενημέρωση των κτηματολογικώνδιαγραμμάτων. Ανάλογη εργασία εκτελείται από το Μηχανικό και κατά την υποβολήαιτημάτων για τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των ΚτηματολογικώνΔιαγραμμάτων. Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών; Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά σε θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου ο οποίος αιτείται τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων. Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη διόρθωση Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών; α) Αίτηση Διόρθωσης. β) Αντίγραφο του συμβολαίου. γ) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος, που προσαρτάται στο συμβόλαιο. δ) Κτηματογραφικό διάγραμμα που συνοδεύεται είτε από τοπογραφικό διάγραμμα είτε από διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών στο οποίο απεικονίζεται η γεωμετρική μεταβολή. Τι συμβαίνει, αν δεν διορθωθούν τα λάθη; Με την πάροδο του χρόνου οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές. Αυτό σημαίνει ότι: Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου. Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και –υπό προϋποθέσεις– δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου. Αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο. Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε Η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου μπορεί να γίνει οποτεδήποτε. Εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία, υποθήκη, κατάσχεση κλπ) το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται. Πώς γίνονται οι διορθώσεις στο κτηματολόγιο; Οι διόρθωση των πρώτων εγγραφών διακρίνονται σε δύο κατηγορίες: Με δικαστικές ενέργειες, όπου απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση και Με εξωδικαστική διαδικασία, όπου μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και η διόρθωση θα γίνει με απόφαση του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου ή με αίτηση του Οργανισμού Κτηματολογίου κατά περίπτωση. Τι είναι η Κτηματολογική Διαμεσολάβηση; Από 1η Απριλίου 2022 είναι πλέον υποχρεωτική η τήρηση της αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης (ΥΑΣ) και στις κτηματολογικές διαφορές. Ο ενάγων οφείλει να καλέσει τον εναγόμενο σε ΥΑΣ είτε με το δικόγραφο της αγωγής, είτε με ξεχωριστό δικόγραφο επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης. Η ΥΑΣ διεξάγεται από «κτηματολογικό διαμεσολαβητή», ο οποίος διαθέτει ειδικές γνώσεις επί του αντικειμένου, που έχει αποκτήσει από ειδικά σεμινάρια επιμόρφωσης. Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής επιλέγεται από ειδικό μητρώο. Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, ο διαμεσολαβητής συντάσσει το πρακτικό επιτυχούς διαμεσολάβησης, ενώ το πρακτικό αυτό καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή. Εάν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του Φορέα. Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία; 1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κλπ). 2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες). 3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης,που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών. 4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη. Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς; Οταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.

Μια σειρά σημαντικών προκλήσεων έχει να αντιμετωπίσει πλέον η αγορά ακινήτων καθώς έρχεται αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες, που σχετίζονται κυρίως με το συνεχιζόμενο πόλεμο στην Ουκρανία, μια σοβαρή παράμετρος που επηρεάζει το κόστος ενέργειας, υλικών και μεταφορών, τις επενδύσεις του κλάδου ή ακόμη την δυναμική που προσφέρει ο τουρισμός στην αγορά. Οι επιπτώσεις από τη σταδιακή αύξηση του κόστους των υλικών και της ενέργειας, την άνοδο των επιτοκίων και τις πληθωριστικές πιέσεις αποτυπώνονται ήδη στη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην υποχώρηση των προσδοκιών για την πορεία της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας στη χώρα, αλλά και διεθνώς. Άραγε θα μπορέσει (και κατά πόσο) να διατηρήσει την - ισχυρή δυναμική, που πράγματι, έχει το πρώτο 11μηνο η αγορά; Είναι χαρακτηριστικό πως το εννεάμηνο του 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 10,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 6,8% το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Ειδικότερα, την εν λόγω χρονική περίοδο η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και υψηλή ζήτηση για κατοικίες και υψηλών προδιαγραφών επαγγελματικές χρήσεις, όπως αναφέρει, μεταξύ άλλων, η Ενδιάμεση Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος. Ειδικότερα, σε ετήσια βάση ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών για το σύνολο της χώρας στα επιμέρους τρίμηνα του 2022. Σε τοπικό επίπεδο, οι τιμές των κατοικιών εμφανίζουν ετερογένεια ως προς τις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις κυρίως σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και οριακές μεταβολές σε άλλες. Σε ρόλο καταλύτη Αθήνα και Θεσσαλονίκη Σύμφωνα με την έκθεση, στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2022 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των δύο μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας, δηλ. της Αθήνας (12,0%) και της Θεσσαλονίκης (10,5%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφηκαν (9,4% και 7,6% αντίστοιχα) ήταν μικρότεροι από τον αντίστοιχο μέσο όρο για το σύνολο της χώρας. Την ίδια περίοδο οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,4%, αρκετά ενισχυμένες έναντι των παλαιών διαμερισμάτων (9,7%) Τουρισμός, Airbnb, επενδύσεις έδωσαν τον τόνο Αν και οι θετικοί ετήσιοι ρυθμοί μεταβολής στις αξίες των διαμερισμάτων είναι υψηλοί, όπως αναφέρει η ΤτΕ, μικτές τάσεις καταγράφονται στους συναφείς δείκτες της αγοράς ακινήτων. H θετική πορεία του τουρισμού, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό συνεχίζουν να τροφοδοτούν τη δυναμική της αγοράς. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) αυξήθηκαν, σε ετήσια βάση, κατά 13,3% το εννεάμηνο του 2022 (έναντι 34,8% την αντίστοιχη περίοδο του 2021), ενώ εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,4%). Οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2022 σε ετήσια βάση (6,5%), παρά την υποχώρηση το β’ και γ΄ τρίμηνο του 2022. Μειώθηκαν οι νέες οικονομικές άδειες Παράλληλα, το οκτάμηνο του 2022 καταγράφεται μείωση, σε ετήσια βάση, τόσο στον αριθμό όσο και στον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατά 0,6% και 3,1% αντίστοιχα, ανακόπτοντας τους υψηλούς ρυθμούς αύξησης της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατοικιών που σημειώθηκαν την τελευταία πενταετία. Σημαντική άνοδο, 8,5% σε ετήσια βάση, καταγράφηκε το εννεάμηνο του 2022 στο συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ), ενώ υψηλότερος ήταν ο ρυθμός αύξησης στο κόστος υλικών (10,8%). Δάνεια, επαγγελματικά ακίνητα και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών Τέλος, το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, παρότι καταγράφει άνοδο κατά το δεκάμηνο του 2022 (28,2%), παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ΄ τρίμηνο 2022), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί δεύτερο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς καταγραφής αύξησης της ζήτησης (από το β΄ τρίμηνο του 2020). Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2022 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 0,7% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο. Στην Αθήνα ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ανήλθε σε 2,0%, αποτυπώνοντας το συγκριτικά μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον της συγκεκριμένης αγοράς, σε σχέση με τη Θεσσαλονίκη (0,4%) και κυρίως με την υπόλοιπη Ελλάδα (-0,9%). Αναφορικά με τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2022 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 2,4% στο σύνολο της χώρας, ενώ η Αθήνα, και σ' αυτή την περίπτωση, σημείωσε τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου (3,1%) σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο. Οι αντίστοιχες αυξήσεις στη Θεσσαλονίκη εκτιμήθηκαν στο 1,4% και στην υπόλοιπη Ελλάδα στο 1,5%. Τέλος, τα μισθώματα των γραφείων και των καταστημάτων, για το σύνολο της χώρας, παρουσίασαν αύξηση 0,9% και 2,5% αντίστοιχα, σε σχέση με το τέλος του δεύτερου εξαμήνου του 2021. Επίσης, όπως αναγνωρίζει η ΤτΕ, η επίδραση της ανόδου του κόστους των υλικών και της ενέργειας έχει ήδη αρχίσει να αποτυπώνεται έντονα στην οικοδομική δραστηριότητα, η οποία μετά το πρώτο δίμηνο του 2022 υποχωρεί σημαντικά, μετά από ένα έτος ισχυρών και επιταχυνόμενων ρυθμών αύξησης. Το οκτάμηνο του 2022 η κατασκευαστική δραστηριότητα για επαγγελματικές χρήσεις (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε αρνητικούς ρυθμούς μεταβολής στο σύνολό της, αλλά και στις επιμέρους βασικές επαγγελματικές χρήσεις, με εξαίρεση την κατηγορία των ξενοδοχείων, η οποία διατήρησε θετικό πρόσημο. Εν κατακλείδι Σύμφωνα με την ΤτΕ, οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων, αν και παραμένουν θετικές για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της, διαφαίνεται πλέον ότι είναι περισσότερο συγκρατημένες σε σχέση με την αρχή του έτους. Η συμπίεση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και των προσδοκώμενων υπεραξιών από τα ακίνητα, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων και της αβεβαιότητας, εκτιμάται ότι σταδιακά οδηγεί, εκ νέου, μέρος των επενδυτών σε στάση αναμονής. Σε κάθε περίπτωση, η ελληνική αγορά ακινήτων, μετά από την υποτονική οικοδομική δραστηριότητα και την υποβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος επί μία δεκαετία και άνω, αναμένεται να διατηρήσει το αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Εκτιμάται ότι σημαντικό μέρος των επενδυτικών κεφαλαίων θα κατευθύνεται πλέον προς νέα κτίρια –ή ανακατασκευασμένα παλαιότερα– σύγχρονων περιβαλλοντικών προδιαγραφών, συμβατά με τη διεθνή τάση για βιώσιμες λύσεις. Παράλληλα, οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία και να συντηρήσουν σε ικανοποιητικό βαθμό τη θετική δυναμική της αγοράς.

Η δυναμική της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα παρέμεινε ισχυρή την τελευταία τριετία όσον αφορά στα οικιστικά ακίνητα και ανθεκτική αναφορικά με τα εμπορικά ακίνητα, παρά τις αρνητικές επιπτώσεις της πανδημίας αλλά και της ενεργειακής κρίσης που οδηγεί σε επιβράδυνση των ευρωπαϊκών οικονομιών όπως αναφέρει στην οικονομική της ανάλυση η Alpha Bank. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος μειώθηκε σωρευτικά κατά 42%, ενώ οι δείκτες τιμών των γραφείων και των καταστημάτων κατέγραψαν αντίστοιχη πτώση που άγγιξε το 30%. Από το 2017 και μετά, οι τιμές, αρχικά των επαγγελματικών και στη συνέχεια των οικιστικών ακινήτων, ξεκίνησαν σταδιακά να ανακάμπτουν, ανακτώντας περίπου το 50% των απωλειών. Πιο αναλυτικά, ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων ακολουθεί ανοδική πορεία από το πρώτο τρίμηνο του 2018, με τον ετήσιο ρυθμό μεταβολής να επιβραδύνεται ελαφρώς το 2020, δηλαδή κατά τη διάρκεια της πανδημικής κρίσης, και να επιταχύνεται από το πρώτο τρίμηνο του 2021 και μετά. Συγκεκριμένα, το τρίτο τρίμηνο του 2022, διαμορφώθηκε σε 11,2% έναντι 10,1% το δεύτερο τρίμηνο και 9,8%, το πρώτο τρίμηνο του 2022. Αξίζει να σημειωθεί ότι, κατά μέσο όρο, τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2022, οι τιμές των νέων ακινήτων (έως 5 ετών) αυξήθηκαν εντονότερα σε ετήσια βάση σε σύγκριση με τα παλαιά (11,4%, έναντι 9,6%), ενώ η ετήσια άνοδος των τιμών ήταν υψηλότερη στην Αθήνα (12%), έναντι της Θεσσαλονίκης (10,6%), των άλλων μεγάλων πόλεων (9,4%) και των λοιπών περιοχών (7,5%). Παράλληλα με την άνοδο των τιμών των οικιστικών ακινήτων, αυξήθηκαν σημαντικά και οι καθαρές Άμεσες Ξένες Επενδύσεις (ΑΞΕ) σε ακίνητα στη χώρα μας. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι το 2021 αυξήθηκαν κατά 34,4% σε ετήσια βάση, ενώ ήταν σχεδόν τριπλάσιες από το αντίστοιχο μέγεθος του 2017 (€1,2 δισ. έναντι € 0,4 δισ.). Το δε πρώτο εξάμηνο του 2022 σημείωσαν νέα εντυπωσιακή άνοδο, κατά 71%, σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του προηγούμενου έτους. Οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται, με τον δείκτη τιμών των γραφείων να έχει καταγράψει ετήσια άνοδο ύψους 1,8% το πρώτο εξάμηνο του 2022 και τον δείκτη τιμών των καταστημάτων να έχει αυξηθεί αντίστοιχα κατά 3,8%. Σημειώνεται ότι, το δεύτερο εξάμηνο του 2021, οι δείκτες τιμών των γραφείων και των καταστημάτων είχαν αυξηθεί κατά 2,2% και 2,7%, αντίστοιχα, σε ετήσια βάση. Όπως και στην αγορά κατοικιών, ο ρυθμός ανόδου των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων ήταν υψηλότερος στην Αθήνα σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα. Οι προοπτικές Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, παραμένουν θετικές, καθώς ενισχύονται στον βραχύ χρονικό ορίζοντα μέσω κινήτρων που περιλαμβάνονται στον Προϋπολογισμό του 2023, όπως η παροχή επιδοτήσεων για ανακαίνιση και εξοικονόμηση ενέργειας κατοικιών και το πρόγραμμα χαμηλότοκου δανεισμού για αγορά πρώτης κατοικίας από νέους και νέα ζευγάρια έως 39 ετών. Η αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι θα επηρεαστεί θετικά από τις επενδύσεις που αναμένεται να υλοποιηθούν στο πλαίσιο του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας («Ελλάδα 2.0») και αφορούν (α) στην ενεργειακή αναβάθμιση δημόσιων και ιδιωτικών κτιρίων (π.χ. προγράμματα «Εξοικονομώ»), (β) στις επενδύσεις που αποσκοπούν στη διαφοροποίηση του ελληνικού τουριστικού προϊόντος μέσω της συστηματικής προώθησης θεματικών και εναλλακτικών μορφών τουρισμού (π.χ. ορεινός, γαστρονομικός, τουρισμός ευεξίας, θαλάσσιος τουρισμός κ.ά.). Επιπλέον, αξίζει να σημειωθεί ότι το Σχέδιο «Ελλάδα 2.0» προβλέπει την υλοποίηση μεταρρυθμίσεων για τη μείωση της πολυπλοκότητας διαδικασιών, μεταξύ άλλων, αναφορικά με τη λήψη πίστωσης, την εγγραφή ακινήτου και τη λήψη άδειας κατασκευής. Υπάρχουν, ωστόσο, και σημαντικές πηγές αβεβαιότητας στο τρέχον περιβάλλον. Καθώς τα επιτόκια έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες, σε συνέχεια και της συσταλτικής πολιτικής που ακολουθεί η ΕΚΤ με σκοπό τη συγκράτηση του πληθωρισμού στην Ευρωζώνη και σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών των οικοδομικών υλικών, ενδέχεται να επιβραδυνθεί η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα μας.

Επιτάχυνση της ανάκαμψης της αγοράς κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρωζώνη ως τα τέλη του έτους αλλά και συνέχιση της ανοδικής πορείας και κατά το 2022 προβλέπει η Oxford Economics, σύμφωνα με σχετική μελέτη που ήρθε σήμερα στη δημοσιότητα. Αναλυτικότερα, η Oxford Economics σημειώνει πως οι τιμές των ακινήτων στην Ευρωζώνη θα ενισχυθούν κατά το δ' τρίμηνο του 2021 με τον υψηλότερο ρυθμό των τελευταίων 30 χρόνων, καθώς η βελτίωση των χρηματοπιστωτικών συνθηκών σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού θα οδηγήσουν στην αύξηση των τιμών κατά 8%. Για το σύνολο του έτους, η Oxford Economics αναμένει αυξήσεις που θα φτάσουν στο 7%, την στιγμή που οι προηγούμενες προβλέψεις της έκαναν λόγο για αύξηση μικρότερη του 6%. Όπως αναφέρεται στην έκθεση, η ενίσχυση των τιμών κατοικιών στην πλειοψηφία των κρατών - μελών της Ευρωζώνης δεν δείχνει σημάδια υποχώρησης, ενώ μεσοσταθμικά στην Ευρωζώνη η αύξηση των τιμών υπολογίζεται στο 6,2%, ποσοστό που συνιστά υψηλό 14 ετών. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται στις αγορές της Γερμανίας, της Ολλανδίας, της Αυστρίας και της Σλοβακίας, όπου οι τιμές ενισχύονται σε διψήφια ποσοστά, ενώ ακολουθούν η Γαλλία και το Βέλγιο με αυξήσεις της τάξης του 5%. Εικόνα Μικρότερες αυξήσεις αναμένονται σε χώρες της ζώνης του ευρώ που επλήγησαν περισσότερο από την πανδημία όπως η Ελλάδα, η Ισπανία και η Πορτογαλία, ενώ στην Ιταλία παρατηρείται αναστροφή του αρνητικού κλίματος, με τις αυξήσεις να αγγίζουν σχεδόν το 2%, ποσοστό ωστόσο που είναι το χαμηλότερο μεταξύ των κρατών της Ευρωζώνης. Όπως αναφέρεται στην έκθεση της Oxford Economics, τα χαμηλά επιτόκια και η βελτίωση των ευρύτερων οικονομικών συνθηκών θα συμβάλλουν σημαντικά στην αύξηση των τιμών, ενώ παράλληλα υπογραμμίζεται η σημασία μερικών ακόμα παραγόντων που βοήθησαν στην τόνωση και στην ανάκαμψη της αγοράς, όπως το εύρος των κρατικών ενισχύσεων κατά τη διάρκεια της πανδημίας αλλά και το γεγονός πως τα lockdown και τα περιοριστικά μέτρα ενίσχυσαν την ζήτηση για ιδιοκατοίκηση. Σύμφωνα με την Oxford Economics, η γρήγορη ανάκαμψη της αγοράς εργασίας από τις επιπτώσεις της πανδημίας, η παραμονή των επιτοκίων δανεισμού σε χαμηλά επίπεδα αλλά και η ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών μέσω των αποταμιεύσεων θα συνεχίσουν να δρουν υποστηρικτικά στην αύξηση των τιμών βραχυπρόθεσμα, όπως και η περαιτέρω αύξηση του δανεισμού των τραπεζών για αγορές κατοικιών. Οι προβλέψεις για την Ελλάδα Η Ελλάδα δεν αναμένεται να ακολουθήσει την τάση που υπάρχει πανευρωπαϊκά, καθώς το πλήγμα που δέχθηκε η ελληνική αγορά ακινήτων κατά την διάρκεια της πανδημίας, είχε ως αποτέλεσμα την επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών. Εικόνα Όπως αναφέρεται στην έκθεση, οι αυξήσεις στις τιμές κατά το 2021 αναμένεται να είναι ήπιες, με τον ρυθμό αύξησής τους κατά το τέταρτο τρίμηνο του έτους να αγγίζει το 4%. Αναβαθμίζονται οι προβλέψεις για το 2022 Παράλληλα, αναβαθμίζονται και οι εκτιμήσεις για το ερχόμενο έτος, καθώς αναμένονται αυξήσεις της τάξης του 6%, ποσοστό ιδιαίτερα αυξημένο σε σχέση με το 3% που αναφερόταν στην προηγούμενη έκθεση. Μεσοπρόθεσμα, η Oxford Economics εκτιμά πως ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών θα μετριαστεί, καθώς η επικείμενη αύξηση των επιτοκίων σε συνδυασμό με την ενίσχυση της προσφοράς ακινήτων αναμένεται να δράσει ανασταλτικά ως προς το ανοδικό momentum που υπάρχει αυτή τη στιγμή. Εικόνα Ως εκ τούτου, η έκθεση επισημαίνει πως ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών την τριετία 2023-2025 θα κυμανθεί σε επίπεδα κάτω του 2%. Τέλος, προειδοποιεί για την ύπαρξη κινδύνων από τη σημαντική αύξηση, ειδικότερα σε αγορές όπως η Γερμανία και η Ολλανδία, όπου οι τιμές θεωρούνται ήδη «τραβηγμένες».

Τα πάνω κάτω ήρθαν το 2020 στον παγκόσμιο και φυσικά στον εγχώριο κλάδο των ακινήτων εξαιτίας της πανδημίας του κορονοϊού που άλλαξε τα δεδομένα τόσο στην αγορά εργασίας και κατεπέκταση στην αγορά κατοικίας όσο και στο retail. Σύμφωνα με την Cerved Property Services το 2021 η αγορά στηρίζεται σε τρεις βασικούς πυλώνες στην υλοποίηση των μεγάλων αναπτυξιακών έργων, στο Ταμείο Ανάκαμψης που έχει ενισχύσει περισσότερο την χώρα μας από τα άλλα κράτη μέλη της Ε.Ε αλλά και στην ψηφιοποίηση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων. Πιο αναλυτικά, η αγορά κατοικίας όπως λέει η εταιρεία εμφανίζεται περισσότερο ανθεκτική εξαιτίας των νέων οικοδομών που έχουν και καινούρια «κατασκευαστική φιλοσοφία». Στην εν λόγω αγορά παρατηρείται ζήτηση κυρίως από Ελληνες με τις τουριστικές κατοικίες και τα μικρά διαμερίσματα που προορίζονται για ψηφιακούς νομάδες και συνταξιούχους να έχουν την… τιμητική τους. Υβριδικό μοντέλο στα γραφεία Το υβριδικό μοντέλο στον τομέα των γραφειακών ακινήτων αλλάζει τα δεδομένα με την Cerved να επισημαίνει σε ανάλυσή της πως το 2020 στην Ευρώπη το 52% του συνόλου των υπαλλήλων εργάσθηκαν εξ αποστάσεως με το ποσοστό να φθάνει το 80% σε υπαλλήλους γραφείων σε μεγάλες πρωτεύουσες και το 5,4% την τηλεργασία. Στην Ελλάδα οι 7 στις 10 εταιρίες εφάρμοσαν το σύστημα της τηλεργασίας την περυσινή χρονιά ενώ αναμένεται να το διατηρήσουν τουλάχιστον οι μισές. Πλήγμα στο retail Ο κλάδος, ωστόσο, που δέχθηκε σύμφωνα με τους αναλυτές το μεγαλύτερο πλήγμα ήταν αυτός του λιανεμπορίου. Σύμφωνα με τους αναλυτές τα σουπερμάρκετ και τα καταστήματα ηλεκτρονικών είδαν τα έσοδα τους να αυξάνονται κατά περίπου 10% μέσα στο 2020 και τα φαρμακεία κατά 4%. Στον αντίποδα σε ποσοστό 48% υποχώρησε ο τζίρος στα καταστήματα κοσμημάτων, κατά 37,4% στα καλλυντικά, κατά 30% στην ένδυση, κατά 29% στην υπόδηση και κατά 32% στα αλκοολούχα ποτά. Οι συναλλαγές στα ακίνητα λιανικής ήταν περιορισμένες και οι περισσότερες έγιναν στις αρχές του 2020, με αγοραστές κυρίως ΑΕΕΑΠ (εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία). Καταγράφεται, επίσης, χαμηλός όγκος νέων μισθώσεων κυρίως από διεθνείς αλυσίδες (ΙΚΕΑ, Leroy, Jysk, Prenatal, Intersport, Decathlon), ενώ η αγορά κινείται στον αστερισμό των επαναδιαπραγματεύσεων ενοικίων με πρόβλεψη για σύνδεσή τους με τα έσοδα. Αυξήσεις ενοικίων μόνο στις αποθήκες Ο μόνος κλάδος που κατέγραψε αυξήσεις ενοικίων και μείωση των αποδόσεων διεθνώς ήταν αυτός των βιομηχανικών ακινήτων. Η άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου με ρυθμούς τρεις φορές πιο ισχυρούς από τους προβλεπόμενους εξαιτίας της πανδημίας και των περιοριστικών μέτρων έκανε τις αποθήκες και τα Logistics τα «ισχυρά χαρτιά» του real estate. Όπως εξηγούν οι αναλυτές, κατά την τελευταία τριετία η ελληνικά αγορά ωριμάζει και ακολουθεί τις διεθνείς τάσεις με τις αποδόσεις στη χώρα μας να είναι σχεδόν διπλάσιες και τις τιμές πώλησης στο ½ των αντίστοιχων ευρωπαϊκών. Οι ειδικοί «βλέπουν» σημαντικά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης του κλάδου με περίπου 200.000 τ.μ νεόδμητων αποθηκών στην Αττική τη διετία 2000 – 2021. Αυξημένης είναι η κινητικότητα και των εγχώριων ΑΕΕΑΠ οι οποίες συγκεντρώνουν τέτοιου είδου ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό τους. Όπως λέει και το πόρισμα της Επιτροπής Πισσαρίδη «η Ελλάδα μπορεί να ενισχύσει σημαντικά την παρουσία της αξιοποιώντας πλήρως την γεωγραφική της θέση μεταξύ τριών ηπείρων».

«Χαριστική βολή» για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτέλεσε η πανδημία του Covid-19 το 2020 με τα περιοριστικά μέτρα που έλαβαν οι κυβερνήσεις σε όλο τον κόσμο να επηρεάζουν τα ταξίδια και τον τουρισμό γενικότερα. Η πτωτική αυτή πορεία φαίνεται πως συνεχίζει και το 2021 όπου σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της AirDNA η μείωση των εγγεγραμμένων ακινήτων στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb αγγίζει το 39,95% με το σύνολο των εγγεγραμμένων ακινήτων να αριθμούν τα 4.996 όταν το 2019 την ίδια χρονική περίοδο ήταν 7.684. Μειώσεις καταχωρήσεων στην εν λόγω πλατφόρμα καταγράφονται και στις «top περιοχές» της Αθήνας και συγκεκριμένα στο Κολωνάκι από 332 εγγεγραμμένα ακίνητα το Ιούνιου το 2019, πλέον έχουν απομείνει 179, δηλαδή καταγράφεται μια πτώση της τάξεως του 46,08%, ενώ στο Παγκράτι από 411 το 2019, έμειναν 202 (-50,85%). Σύμφωνα με τα στοιχεία, μάλιστα, εντυπωσιακή πτώση που φθάνει ακόμη και το 70% ανά περιπτώσεις καταγράφεται σε δευτερεύουσες περιοχές οι οποίες παρουσίαζαν μεγάλη κινητικότητα κατά το παρελθόν όπως η Νέα Κυψέλη, η Γούβα και η Ριζούπολη. Όπως αναφέρει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates «αξίζει να υπενθυμιστεί ότι ως επί το πλείστων τα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, είναι ακίνητα μικρής επιφάνειας από 30τμ έως 60τμ που είναι κατάλληλα για φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια και πως δεν είναι ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές μιας οικογένειας, για να καλύψουν τις ανάγκες στέγασης. Στοχεύουν δηλαδή σε περιορισμένο κοινό για τα σημερινά δεδομένα όπως διαμορφώνονται λόγω της πανδημίας». Οι τιμές Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης των ακινήτων που έχουν επιστρέψει στις συμβατικές – μακροχρόνιες μισθώσεις παραμένουν σε υψηλά επίπεδα και σε πολλές περιπτώσεις ιδίως σε περιοχές όπως το Μετς, το Κουκάκι , την Ακρόπολη και το Ζάππειο αγγίζουν τα 17€/τμ, ενώ σε Παγκράτι, Αμπελόκηπους και Μεταξουργείο κυμαίνονται από 10€/τ.μ. έως 12€/τ.μ. Αξίζει να αναφέρουμε ότι σε αντίθεση με το παρελθόν αρκετοί πλέον ιδιοκτήτες έχουν υιοθετήσει πλέον την 3ετη διάρκεια μίσθωσης. Στις υψηλές ζητούμενες τιμές μίσθωσης που καταγράφονται στον πίνακα, σίγουρα συντελεί η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση σε συνάρτηση με την αυξανόμενη ανάγκη για ανεύρεση προς μίσθωση ακινήτων, καθώς και το γεγονός ότι τα ακίνητα που διατίθενται είναι επί των πλείστων πλήρως ανακαινισμένα, επιπλωμένα και με το σύνολο των οικοσυσκευών. Βέβαια πολλοί ιδιοκτήτες για να πραγματοποιήσουν την ανακαίνιση του ακινήτου τους, είτε έχουν χρησιμοποιήσει τραπεζικό δανεισμό, είτε έχουν επενδύσει τις οικονομίες τους ή/και την αποζημίωση τους ή/και το εφάπαξ τους και επιθυμούν είτε να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις, είτε να λάβουν μια καλή απόδοση από την επένδυση που έχουν πραγματοποιήσει, γεγονός που σε πολλές περιπτώσεις «μπερδεύονται» με τις αποδόσεις που λάμβαναν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και τώρα ευελπιστούν μέσω των μακροχρόνιων συμβατικών μισθώσεων. «Θεωρούμε ότι αν οι ιδιοκτήτες επιθυμούν πραγματικά να επιστρέψουν στις μακροχρόνιες - παραδοσιακές μισθώσεις, μισθώνοντας το ακίνητό τους και όχι να παραμείνει ξενοίκιαστο για μεγάλο χρονικό διάστημα ή/και να μην εισπράττουν «σίγουρα» το μηνιαίο τους μίσθωμα, θα πρέπει να εξετάσουν από την αρχή τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης ιδιαίτερα όταν στοχεύουν να το εκμισθώσουν σε φοιτητή με τα σημερινά δεδομένα, όπου, τη φετινή χρονιά θα «κρατήσουν» λογικά στάση αναμονής με τη λογική ενδεχόμενου νέου κύκλου της πανδημίας και δεν θα προβούν άμεσα σε μίσθωση φοιτητικής στέγης όπως τα χρόνια - πριν της πανδημίας του κορονοϊού» επισημαίνει ο κ. Μπάκας.

Ποιες είναι οι πέντε κατηγορίες ακινήτων όπου θα υπάρχει έως 100% μείωση n Ο φετινός λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί με τις παλιές αντικειμενικές αξίες, αυτές δηλαδή που ισχύουν έως το τέλος του χρόνου, και ενσωματώνει τις ίδιες εκπτώσεις που εφαρμόστηκαν το 2020. Ο ΕΝΦΙΑ του 2021 αναμένεται να χτυπήσει την πόρτα 7,3 εκατ. ιδιοκτητών ακινήτων στο τρίτο δεκαήμερο του Σεπτεμβρίου. Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, η πρώτη από τις έξι μηνιαίες δόσεις του φόρου ακινήτων θα πρέπει να πληρωθεί έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2021,αν και στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν, σύμφωνα με πληροφορίες, το ενδεχόμενο να δώσουν τη δυνατότητα στους φορολογουμένους να εξοφλήσουν την πρώτη δόση του ΕΝΦΙΑ μαζί με τη δεύτερη δόση έως τις 29 Οκτωβρίου χωρίς την επιβολή προστίμων. Ο φετινός λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί με τις παλιές αντικειμενικές αξίες, αυτές δηλαδή που ισχύουν μέχρι το τέλος του χρόνου, και ενσωματώνει τις ίδιες εκπτώσεις που εφαρμόστηκαν το 2020, ενώ ορισμένες κατηγορίες ακινήτων κερδίζουν έξτρα έκπτωση στον φόρο που φθάνει μέχρι και 100%. Για να εξασφαλίσουν, ωστόσο, οι φορολογούμενοι τη μείωση αυτή θα πρέπει να έχουν δηλώσει σωστά τα ακίνητα στο έντυπο Ε9, καθώς με βάση τα στοιχεία του Ε9 υπολογίζεται για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου ο φόρος ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, οι πέντε κατηγορίες ακινήτων για τις οποίες ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με έκπτωση έως και 100% είναι οι εξής: Αποθήκες, πάρκινγκ, πισίνες: Οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ κ.λπ. φορολογούνται με έκπτωση 90%. Το ίδιο ισχύει και για τις πισίνες, είτε βρίσκονται σε μονοκατοικία και ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη, είτε βρίσκονται σε πολυκατοικία και είναι κοινόκτητες φορολογούνται κανονικά. Για τους βοηθητικούς χώρους εφαρμόζεται συντελεστής 0,1. Ημιτελή κτίσματα: Φορολογούνται με έκπτωση 60%. Ως ημιτελή χαρακτηρίζονται τα κτίσματα ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής τους τα οποία δεν είχαν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί και είναι κενά, δηλαδή δεν χρησιμοποιούνται ως κτίσματα. Επίσης ημιτελή χαρακτηρίζονται και τα κτίσματα, ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής τους, τα οποία ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχαν ποτέ άλλη παροχή ρεύματος και είναι κενά. Στα ημιτελή εφαρμόζεται συντελεστής 0,4. Κτίρια προ του 1930: Για τα κτίρια που ανεγέρθηκαν προ του 1930 εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,8, ενώ για τα κτίρια με παλαιότητα άνω των 100 ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,6. Ειδικά κτίρια: Φορολογούνται με έκπτωση 50% με την προϋπόθεση ότι έχουν κτιστεί με οικοδομική άδεια και έχουν άδεια λειτουργίας. Για τα κτίρια αυτά ο φόρος μειώνεται, αφού εφαρμόζεται συντελεστής που ορίζεται σε 0,5. Οταν πρόκειται για βοηθητικούς χώρους και εφαρμόζεται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων, δεν εφαρμόζεται και ο συντελεστής ειδικών κτιρίων. Για τους κύριους χώρους των ειδικών κτιρίων που είναι πάνω από 500 τετραγωνικά μέτρα εφαρμόζεται και ο συντελεστής απομείωσης επιφάνειας. Ειδικά κτίρια για τα οποία εφαρμόζεται ο συντελεστής ειδικών κτιρίων 0,5 είναι: 1) οι σταθμοί αυτοκινήτων βιομηχανικών και βιοτεχνικών κτιρίων, 2) ξενοδοχείων και γενικά τουριστικών εγκαταστάσεων, νοσηλευτηρίων και ευαγών ιδρυμάτων, 3) εκπαιδευτηρίων, 4) αθλητικών εγκαταστάσεων, και 5) κτιρίων που δεν μπορούν να υπαχθούν στις προηγούμενες κατηγορίες. Σημειώνεται ότι ο συντελεστής ειδικών κτιρίων δεν εφαρμόζεται για: α) κτίρια κατοικίας, β) κτίρια μονοκατοικίας, γ) κτίρια γραφείων – καταστημάτων. Κτίρια αγροτικής χρήσης: Τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίρια (στάνες, μαντριά, γεωργικές αποθήκες κ.λπ.) είναι αφορολόγητα. Εφαρμόζεται μηδενικός συντελεστής ειδικών κτιρίων και μηδενικός συντελεστής βοηθητικών χώρων για τα κτίρια αυτά. Οπως πέρυσι Ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί, για όλους τους υπόχρεους, με τον ίδιο ακριβώς τρόπο που υπολογίστηκε και ο ΕΝΦΙΑ του 2020, οπότε οι φορολογούμενοι στη συντριπτική τους πλειονότητα θα οφείλουν να πληρώσουν τα ίδια ποσά που εκλήθησαν να καταβάλουν και πέρυσι. Αλλαγές στον λογαριασμό του φόρου ακινήτων θα δουν οι ιδιοκτήτες που απέκτησαν ή πούλησαν ακίνητα εντός του 2020 με συνέπεια η ακίνητη περιουσία τους την 1η/1/2021 να έχει αυξηθεί ή μειωθεί αντίστοιχα. Και για το έτος 2021 θα χορηγηθούν οι ίδιες ακριβώς μειώσεις που χορηγήθηκαν και κατά τα έτη 2019 και 2020 στο συνολικό ποσό του ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ανάλογα με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους, ώστε ο φετινός λογαριασμός να παραμείνει στα ίδια επίπεδα με τον ΕΝΦΙΑ του 2019 και του 2020. Ειδικότερα, και για το έτος 2021 θα χορηγηθεί μείωση10%-30% στον κύριο και τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων που προκύπτει από την εφαρμογή των προβλεπόμενων κλιμάκων και συντελεστών. Η έκπτωση είναι κλιμακούμενη, σε ποσοστά αντιστρόφως ανάλογα με τη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας, η οποία υπόκειται σε φόρο, ως εξής: Μείωση 30% για αξία ακίνητης περιουσίας μέχρι 60.000 ευρώ. Μείωση 27% για αξία ακίνητης περιουσίας από 60.001 ευρώ και μέχρι 70.000 ευρώ. Μείωση 25% για αξία ακίνητης περιουσίας από 70.001 ευρώ και έως 80.000 ευρώ. Μείωση 20% για αξία ακίνητης περιουσίας από 80.001 ευρώ και μέχρι 1.000.000 ευρώ. Μείωση 10% για αξία ακίνητης περιουσίας άνω του 1.000.000 ευρώ.

Τα υψηλά επίπεδα χρέους και μία φούσκα στις τιμές των ακινήτων είναι από τις μεγαλύτερες οικονομικές αδυναμίες της Ευρώπης και αποτελούν βαρίδια για την ανάκαμψή της από την ύφεση που προκάλεσε η πανδημία του κορονοϊού, αναφέρει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) στην εξαμηνιαία έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. «Οι χώρες αντιμετωπίζουν μία ευαίσθητη ισορροπία μεταξύ μίας πρόωρης προσαρμογής των μέτρων στήριξης, η οποία μπορεί να συμβάλει σε ένα κύμα εταιρικών χρεοκοπιών, και στη διατήρηση των μέτρων στήριξης για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα, διατηρώντας έτσι στη ζωή μη βιώσιμες εταιρείες», ανέφερε η ΕΚΤ. Η συνεχιζόμενη ανάγκη για στήριξη του ιδιωτικού τομέα μπορεί να ενισχύσει τις ανησυχίες για τη μεσοπρόθεσμη βιωσιμότητα του χρέους των ευάλωτων χωρών της περιοχής, δεδομένου ότι το δημόσιο χρέος αυξήθηκε πολύ πέρυσι, πρόσθεσε. Ωστόσο, η κεντρική τράπεζα σημείωσε ότι είναι χαμηλοί οι βραχυπρόθεσμοι κίνδυνοι από το υψηλότερο δημόσιο χρέος, δεδομένων των χαμηλών επιτοκίων και της πρόσφατης τάσης για την έκδοση πολύ μακροπρόθεσμων ομολόγων που «κλειδώνουν» τα χαμηλά επιτόκια. Οι τιμές των ακινήτων αποτελούν μία άλλη πηγή αδυναμίας, ιδιαίτερα αυτές των εμπορικών ακινήτων, μίας αγοράς που χαρακτηριζόταν από υψηλή ζήτηση και υπερβολικές αποτιμήσεις στα προ της πανδημίας χρόνια. Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων αντιμετωπίζουν ήδη σημαντική διόρθωση καθώς η πανδημία αλλάζει τις εργασιακές συνήθειες, ενώ είναι πιθανές και περαιτέρω μειώσεις τους, οδηγώντας σε πιθανές πιστωτικές απώλειες ή σε συμπίεση των ενεχύρων. «Η αυξανόμενη υπερτίμηση τα τελευταία χρόνια έχει αφήσει περιθώριο για σημαντική μείωση των τιμών, καθώς η πλειονότητα των επενδυτών δηλώνουν ότι οι αποτιμήσεις δεν έχουν πιάσει πάτο ακόμη… Η δραστηριότητα παρέμεινε στα μισά περίπου επίπεδα του μακροπρόθεσμου μέσου όρου, συγκαλύπτοντας πιθανόν μία περαιτέρω μείωση στις τιμές των ακινήτων». Αυτό είναι δυνητικά ένα σημαντικό πρόβλημα, καθώς οι χορηγήσεις δανείων για εμπορικά ακίνητα αντιστοιχούν στο 7% της έκθεσης των τραπεζών στον ιδιωτικό τομέα, αναφέρει η έκθεση της ΕΚΤ. Σύμφωνα με την ίδια, οι αγορές οικιστικών ακινήτων είναι σε καλύτερη κατάσταση, αλλά η υπερτίμηση, εν μέρει λόγω των πολύ φθηνών δανείων, είναι ήδη φανερή. «Ο κίνδυνος μίας διόρθωσης στις αγορές κατοικιών έχει αυξηθεί εν μέσω ενδείξεων για υψηλές αποτιμήσεις στην Ευρωζώνη ως σύνολο», ανέφερε η ΕΚΤ. Ο καθοδικός κίνδυνος για τις τιμές των κατοικιών προοιωνίζεται μία επιβράδυνση της αύξησης των τιμών το επόμενο έτος, αλλά δεν αναμένεται μία μείωσή τους, πρόσθεσε.

Δείτε το επεισόδιο της σειράς "Greece marks the spot" με αντικείμενο το ελληνικό real estate με τίτλο "Χτίζοντας Αξίες" In this episode, real estate experts talk about the importance of a complete cadastre and clear ownership rights over real estate assets, that can benefit the user, the owner and the economy. They approach property as an investment product, explore asset sustainability and the significance of data to perform a precise asset valuation. They access the difference between taxable and “objective” value of a real estate asset,

Συνεχίζονται οι δηλώσεις ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο σε όλη τη χώρα και οι ημερομηνίες «κλείνουν» σιγά – σιγά και όσα ακίνητα δεν δηλωθούν έγκαιρα θα εγγραφούν ως αγνώστου ιδιοκτήτη και θα τα «πάρει» το Δημόσιο. Ο Οργανισμός Ελληνικό Κτηματολόγιο ανακοίνωσε ότι δεν θα δίνονται πλέον παρατάσεις, αλλά μέχρι τέλος Δεκεμβρίου 2022 θα μπορούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων να κάνουν τις δηλώσεις τους στο Κτηματολόγιο, χωρίς να πληρώσουν πρόστιμο. Για αυτό και οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να κάνουν έγκαιρα τη δήλωση ιδιοκτησίας των ακινήτων τους στο κτηματολόγιο. Υπάρχουν όμως εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, είτε γιατί ο ιδιοκτήτης τους απεβίωσε χωρίς να προλάβει να κάνει δήλωση, είτε διότι οι κληρονόμοι δεν έχουν κάνει αποδοχή κληρονομιάς. Σήμερα δεν μπορεί κανείς να πληροφορηθεί εάν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου απεβίωσε, ώστε να αναζητήσει, για οποιονδήποτε λόγο, τους κληρονόμους του. Για να υπάρχει μία ολοκληρωμένη και ορθότερη καταγραφή των δικαιωμάτων των ακινήτων, το κράτος συνέδεσε τη βάση δεδομένων του κτηματολογίου με το Ε9 των φορολογούμενων. Επίσης, με πρόσφατο νόμο για θέματα κτηματολογίου (Νόμος 4934/2022) ψηφίστηκαν νέες διατάξεις με τις οποίες: – Θεσπίζεται η απευθείας σύνδεση του Ελληνικού Κτηματολογίου με τα ληξιαρχεία, με σκοπό να ενημερώνεται αυτόματα το κτηματολόγιο για τα στοιχεία της ληξιαρχικής πράξης θανάτου κάθε δικαιούχου. – Υποχρεώνονται οι πλησιέστεροι συγγενείς του θανόντος ιδιοκτήτη εντός ενός μήνα να ενημερώσουν το κτηματολόγιο, ανεξάρτητα από τη διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς. –Ορίζεται ότι η αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής, ασκείται και κατά των διαδόχων του νομιμοποιούμενου παθητικά. –Ρυθμίζονται θέματα σχετικά με τη διόρθωση αρχικής εγγραφής σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη». – Εισάγεται το δικαίωμα καθολικών ή ειδικών διαδόχων δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος, να ζητήσουν διόρθωση στοιχείων πρώτης εγγραφής και επανακαθορίζεται η προθεσμία καταχώρισης αίτησης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Επομένως οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι και χωρίς να έχουν προβεί στην αποδοχή κληρονομιάς θα πρέπει να δηλώσουν τα κληρονομούμενα ακίνητα στο κτηματολόγιο και σε περίπτωση που λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο θα πρέπει να δηλώσουν τα στοιχεία τους, ώστε ο κάθε ενδιαφερόμενος να μπορεί να πληροφορηθεί εάν ο κύριος ενός ακινήτου απεβίωσε, ώστε να αναζητήσει, για οποιονδήποτε λόγο, τους κληρονόμους του. Ποια είναι τα δικαιολογητικά, που συγκεντρώνουμε, όταν κληρονομούμε ένα ακίνητο και πρέπει να το δηλώσουμε; Οπως είπαμε το κτηματολόγιο δεν απαιτεί ως δικαιολογητικό την αποδοχή κληρονομιάς. Σε περίπτωση που δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς ένα ακίνητο δηλώνεται με τα παρακάτω δικαιολογητικά: Α) Για κληρονομιά με διαθήκη καταθέτουμε τα παρακάτω δικαιολογητικά: Τίτλο του κληρονομουμένου (αν υπάρχει), πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης, πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς. Β) Για κληρονομιά χωρίς διαθήκη, καταθέτουμε: Τίτλο του κληρονομουμένου (αν υπάρχει), ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης, πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς. Τα πιστοποιητικά αυτά, για θανάτους μετά από την 1/3/2013 εκδίδονται μόνο από το Ειρηνοδικείο, ενώ για θανάτους πριν από την 1/3/2013 εκδίδονται και από το Πρωτοδικείο. Τι γίνεται όταν το ακίνητο κληρονομείται από πολλούς κληρονόμους; Ολοι οι συγκληρονόμοι, ο καθένας για το ποσοστό συγκυριότητάς του, στην εξ αδιαθέτου διαδοχή υποχρεούνται σε δήλωση ιδιοκτησίας. Εάν υπάρχει διαθήκη τότε υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης είναι ο εκ διαθήκης κληρονόμος. Για να μη χαθεί το ακίνητο πρέπει όλοι οι κληρονόμοι να το δηλώσουν στο κτηματολόγιο; Οχι. Ο καθένας για το ποσοστό συγκυριότητάς του, στην εξ αδιαθέτου διαδοχή υποχρεούται σε δήλωση ιδιοκτησίας. Όποιο ποσοστό δεν δηλωθεί θα εγγραφεί ως Αγνώστου Ιδιοκτήτη Το οικόπεδο ανήκε στον πατέρα που πέθανε, αλλά το σπίτι το έχει ο υιός, που του το άφησε προφορικά ο πατέρας, χωρίς να το έχει με διαθήκη. Τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση; Εφόσον ο πατέρας απεβίωσε, υπεισέρχονται στην κληρονομική διαδοχή οι νόμιμοι κληρονόμοι και υποχρεούνται σε υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας με τα απαραίτητα έγγραφα κληρονομιάς. Όμως, εάν υπάρχουν έγγραφα αποδεικτικά πλέον 20ετούς νομής και κατοχής στο όνομα του υιού, μπορεί να υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησίας με επίκληση έκτακτης χρησικτησίας, μόνο ο υιός. Τι δικαιολογητικά πρέπει να καταθέσει σε αυτήν την περίπτωση ο υιός; Τα αποδεικτικά που ζητούνται είναι: α) συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου, β) αποδείξεις καταβολής τελών ή λογαριασμοί κοινής ωφέλειας στο όνομα του ιδιοκτήτη – υιού, γ) μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δικαιούχο – υιό, δ) ένορκες βεβαιώσεις στις οποίες μάρτυρες βεβαιώνουν την εικοσάχρονη νομή και κατοχή επί του ακινήτου που δηλώνεται από τον δικαιούχο- υιό, ε) βεβαιώσεις του προέδρου της Κοινότητας / δηµάρχου για τα δικαιώµατα επί του ακινήτου του δηλούντος – υιού, στ) οικοδοµική άδεια στο όνοµα του δηλούντος – υιού, ζ) έγγραφο επιβολής στον δηλούντα – υιό προστίµου λόγω πολεοδοµικών παραβάσεων Τι γίνεται όταν το ακίνητο που μου άφησε ο πατέρας μου δεν το δηλώνω στο Ε9 και δεν έχω συμβόλαιο; Για τα ακίνητα που οι ιδιοκτήτες τους δεν τα δηλώνουν στο Ε9, απαιτείται να τροποποιήσουν το Ε9 και να γνωστοποιήσουν στη φορολογική διοίκηση τα σωστά περιγραφικά στοιχεία των ακινήτων τους, όπως αυτά προκύπτουν από τη διαδικασία υποβολής δηλώσεων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, υποβάλλοντας εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 στο σύστημα TAXISnet. Μου άφησε πρόσφατα ο πατέρας μου ένα χωράφι διά στόματος και τώρα το διεκδικούν και τα αδέλφια μου. Μπορούν να πάρουν μερίδιο. Εφόσον δεν υπάρχει διαθήκη, που να φαίνεται ότι ο πατέρας το άφησε το χωράφι στο ένα του παιδί, τότε δικαιούνται να υποβάλλουν δηλώσεις ιδιοκτησίας όλοι οι συγκληρονόμοι, καταθέτοντας όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα της κληρονομιάς (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών, πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς, πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης κλπ). Το χωράφι που έχω διά στόματος από τον πατέρα μου, το νοικιάζω με ιδιωτικό συμφωνητικό 25 ετών και ο ενοικιαστής παίρνει επιδότηση ΟΣΔΕ. Μπορώ να το χρησιμοποιήσω ως τεκμήριο κληρονομιάς; Σ’ αυτή τη περίπτωση, μπορείτε να υποβάλετε δήλωση ιδιοκτησίας με επίκληση έκτακτης χρησικτησίας καταθέτοντας το μισθωτήριο μαζί με ακόμα ένα τουλάχιστον έγγραφο (π.χ. ένορκη βεβαίωση μαρτύρων) ως αποδεικτικά πλέον 20ετούς νομής και κατοχής στο όνομα σας. Προσοχή όμως, για να γίνει αποδεκτό το μισθωτήριο που αποδεικνύει την πλέον 20 έτη νομή και κατοχή, θα πρέπει να έχει στοιχεία (σφραγίδα αρχής, βεβαίωση γνησίου υπογραφών κλπ) που θα τεκμηριώνουν την ημερομηνία σύνταξης. Εμείς μόλις πέθανε ο πατέρας μας χωρίσαμε με τα αδέλφια και τη μάνα μας προφορικά την περιουσία του και δηλώνουμε στο Ε9 ο καθένας τα δικά του ακίνητα. Τι κάνουμε τώρα; Κανονικά έπρεπε μετά το θάνατο του πατέρα σας να κάνετε όλοι οι δικαιούχοι αποδοχή κληρονομιάς των μεριδίων σας και να δωρίσετε μεταξύ σας τα μερίδια που σας αναλογούσαν, ώστε ο καθένας να έχει στην κατοχή του τα ακίνητα, σύμφωνα με την προφορική διανομή που κάνατε. Αν έχει περάσει εικοσαετία από τον θάνατο του πατέρα, τότε μπορεί να υποβάλλει ο καθένας ξεχωριστά για τα ακίνητα του δήλωση ιδιοκτησίας με επίκληση έκτακτης χρησικτησίας, καταθέτοντας τα απαιτούμενα έγγραφα – αποδεικτικά πλέον 20ετούς νομής και κατοχής. Σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να τα δηλώσετε ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι. Ο πατέρας μου καλλιεργούσε ένα χωράφι εδώ και 50 χρόνια. Τώρα πέθανε και δεν έχω συμβόλαιο. Τι να κάνω; Θα κάνετε ένα τοπογραφικό της έκτασης και αφού πληρώσετε τους φόρους που αναλογούν, θα πάτε στο συμβολαιογράφο να κάνετε αποδοχής κληρονομιάς. Στον τίτλο, ο συμβολαιογράφος θα αναφέρει ότι ο προκάτοχος το απέκτησε με χρησικτησία. Τι γίνεται όταν υπάρχει δικαστική διαμάχη για τα κληρονομικά; Εφόσον δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς, θα υποβληθούν δηλώσεις ιδιοκτησίας από τους συγκληρονόμους με τα νομιμοποιητικά έγγραφα της κληρονομιάς που υπάρχουν σε δημόσιες υπηρεσίες (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών, πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς, πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης κλπ). Επίσης, εφόσον οι δικαστικές διαμάχες αφορούν εγγραπτέες αγωγές θα δηλωθούν εκτός από τα δικαιώματα της κυριότητας και οι εγγραπτέες αγωγές ως ξεχωριστά δικαιώματα. Τι γίνεται σε περίπτωση που στη διαθήκη γίνεται μνεία κληρονόμου, χωρίς να περιγράφεται η ακίνητη περιουσία; Σε περίπτωση που δεν υπάρχει αποδοχή κληρονομιάς και ο κληρονομούμενος, μνημονεύει στη διαθήκη του ότι εγκαθιστά συγκεκριμένο πρόσωπο ως κληρονόμο, χωρίς, όμως να μνημονεύεται και να περιγράφεται η ακίνητη περιουσία που του καταλείπεται, εφόσον από τα προσκομιζόμενα έγγραφα προκύπτει ότι το άτομο έχει κληρονομικό δικαίωμα μπορεί να υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησία. Από τους τίτλους του κληρονομούμενου θα πρέπει να προκύπτει η κυριότητά του για το/τα ακίνητο/ακίνητα για το/τα οποία υποβάλλεται η δήλωση.

Ύστερα από ένα ανοδικό σερί πολλών μηνών, οι αγοραπωλησίες ακινήτων πάτησαν ξαφνικά «φρένο» τον Απρίλιο, μήνα κατά τον οποίο εφαρμόστηκε υποχρεωτικά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίων. Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι τον Απρίλιο οι εισπράξεις από μεταβιβάσεις ακινήτων έκαναν «βουτιά» 30,89% σε σχέση με τον ίδιο μήνα του 2021. Συνολικά τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης οικοδομών, οικοπέδων και αγροτεμαχίων που εισπράχθηκαν τον Απρίλιο ανήλθαν σε 15,69 εκατ. ευρώ από 22,7 εκατ. ευρώ που είχαν εισπραχθεί τον Απρίλιο του 2021. Σύμφωνα με τα στοιχεία, στο πρώτο τετράμηνο του έτους μπήκαν στα κρατικά ταμεία 115,51 εκατ. ευρώ από αγοραπωλησίες ακινήτων με τη μεγαλύτερη αύξηση εσόδων 93,35% να καταγράφεται τον Μάρτιο. Τον Ιανουάριο, όταν δηλαδή ενεργοποιήθηκαν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης αυξήθηκαν κατά 56%, ενώ τον Φεβρουάριο η αύξηση ήταν της τάξης του 31,50%. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου είναι στην πράξη μια νέα ψηφιακή εφαρμογή που μπήκε αποκλειστικά από την 1η Απριλίου 2022 στη ζωή των ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι με τις τρεις παρατάσεις που δόθηκαν είχαν τη δυνατότητα έως τα τέλη Μαρτίου να ολοκληρώσουν τις εκκρεμείς μεταβιβάσεις ακινήτων χωρίς την υποχρέωση σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου. Υποχρέωση για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου έχουν πλέον: όλα τα νέα κτήρια και οι διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες. Τα παλαιότερα κτήρια. Τα αυθαίρετα κατά την περαίωση των δηλώσεων. Επί της ουσίας, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου είναι μια ενιαία ψηφιακή βάση δεδομένων, στην οποία ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε ακίνητο, ενώ μόνο με την απόκτησή της θα θεωρείται ολοκληρωμένη –και – η τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Η νέα αυτή υποχρέωση είναι αναπόφευκτο ότι, εκτός από το αυξημένο κόστος της, θα δημιουργήσει σοβαρότατες εμπλοκές και πολύμηνες καθυστερήσεις στις εμπράγματες συναλλαγές εξαιτίας του γραφειοκρατικού χαρακτήρα της, αλλά και εντονότατες διαμαρτυρίες των ενδιαφερομένων. Πριν από την υποχρεωτική εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου απαιτούνταν (στις περισσότερες περιπτώσεις) από τον μηχανικό το στέλεχος της οικοδομικής άδειας, η κάτοψη της οικοδομικής άδειας, η βεβαίωση του μηχανικού περί μη αυθαιρεσίας και το ενεργειακό πιστοποιητικό ακινήτου. Σε περίπτωση αυθαιρεσίας χρειάζονταν η δήλωση ένταξης σε νόμο τακτοποίησης και η κάτοψη, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις απαιτούνταν και η σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος ή επισύναψη στο συμβόλαιο παλαιότερου. Με την υποχρέωση σύνταξης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και την κατάργηση της βεβαίωσης μηχανικού περί μη αυθαιρεσίας, αυτό που αλλάζει είναι πως όλα τα έγγραφα πρέπει να υποβληθούν ηλεκτρονικά. Επιπλέον, απαιτείται υποχρεωτική ανάρτηση του πίνακα χιλιοστών των διηρημένων ιδιοκτησιών και εφόσον υπάρχουν αλλαγές η αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης. Οι ιδιοκτήτες πλέον συναντούν μπροστά τους δύο νέα έγγραφα: το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτηρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτηρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Τα περί αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας αφορούν διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία ή άλλες χρήσεις σε πολυκατοικίες, μικρά κτήρια κ.ά. Όλη τη διαδικασία θα την αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, ο οποίος θα έχει και την ευθύνη για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα προαναφερόμενα έγγραφα. Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώριση ενός ακινήτου – που αποτελεί βάση για όλα τα επόμενα – είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στον χάρτη και η καταχώριση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για ολόκληρο κτήριο ή ένα μόνο διαμέρισμα και ιδιοκτησία. Ακολουθεί η περιγραφή κάθε ξεχωριστής διαδικασίας και στο τέλος μπαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά. Mε απλά λόγια, η καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας θα υλοποιείται σε δύο βασικά βήματα: την καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου και την καταχώριση ιδιοκτησιών. Σε κάθε οικόπεδο αντιστοιχεί μία καταχώριση. Σε περίπτωση όμως σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει ξεχωριστή καταχώριση για κάθε τμήμα του οικοπέδου που αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου, γίνεται υποχρεωτικά ξεχωριστή καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου για κάθε κάθετη ιδιοκτησία. Στην περίπτωση που το οικόπεδο δεν έχει καταχωριστεί, ο μηχανικός εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα νέα εγγραφή, εντοπίζει γεωχωρικά το οικόπεδο και συμπληρώνει, μεταξύ άλλων, τα εξής στοιχεία: περιγραφή του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, εάν βρίσκεται εκτός ή εντός σχεδίου πόλης, αριθμό των αυτοτελών ιδιοκτησιών, εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου επικρατεί ειδικό πολεοδομικό καθεστώς κ.ά.

Χαρτοφυλάκιο ακινήτων 918 εκατομμυρίων ευρώ έχει χτίσει ο όμιλος του ΟΤΕ μέσω της θυγατρικής OTE Estate, τα σημαντικότερα project της οποίας είναι η ανακαίνιση του «στρατηγείου» στο Δαχτυλίδι και του Πύργου του ΟΤΕ στην Πατησίων. Μέσα στο 2021 οι εργασίες για το πρόγραμμα ανακαίνισης του Διοικητικού Μεγάρου του ομίλου στην Κηφισίας εντατικοποιήθηκαν. Στο πλαίσιο του έργου των 25 εκατομμυρίων ευρώ, ολοκληρώθηκε ο 13ος όροφος όπου εγκαταστάθηκε διοίκηση του ομίλου, ενώ μέσα στο 2022 αναμένεται να παραδοθούν προς χρήση ο 12ος όροφος και η α’ πτέρυγα του κτιρίου. Επίσης, προς το τέλος του 2022 αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί και οι εργασίες ανακατασκευής της γ’ πτέρυγας. To ποντάρισμα στα πράσινα κτίρια Στόχος είναι στο ανακαινισμένο Μέγαρο να επιστρέψει προσωπικό της εταιρείας που έχει εγκατασταθεί στο office park του Καρελά, ένα ακίνητο της Prodea στην Παιανία, το πρώτο με πιστοποίηση LEED στην Ελλάδα. Μισθωμένο εξ’ ολοκλήρου από την Cosmote, το ακίνητο των 60 στρεμμάτων αναπτύχθηκε από τη Dimand το 2012. Στο ΥΜΑ-ΝΥΜΑ, τον Πύργο επί της Πατησίων, οι εργασίες που έγιναν ήταν σύμφωνα με τον σχεδιασμό για τη στατική ενίσχυση του κτιρίου, που στέγαζε παλιότερα τις υπεραστικές συνδιαλέξεις. Δεδομένων των καθυστερήσεων από την πανδημία, ο ΟΤΕ εκτιμά ότι η ανακατασκευή θα ολοκληρωθεί το 2025. Σχέδια του αρχιτεκτονικού γραφείου Sparch του Πύργου στην Πατησίων Επίσης, ολοκληρώθηκαν οι εργασίες ανακαίνισης στο ακίνητο της Αγίας Παρασκευής, σε κτίριο επιφάνειας 4.590 τ.μ.. Το κτίριο είναι σε διαδικασία έκδοσης πιστοποιητικού BREEAM, καθώς ο περιβαλλοντικός σχεδιασμός του πληροί μια σειρά προδιαγραφών για το εσωτερικό του περιβάλλον, τα υλικά και την ενεργειακή του απόδοση. Αυτά δεν είναι τα πρώτα πράσινα ακίνητα που αναπτύσσει ο όμιλος, αφού σε συνεργασία με τη Dimand η ΟΤΕ Estate μετέτρεψε το εργοστάσιο εκτύπωσης του τηλεφωνικού καταλόγου του Χρυσού Οδηγού στην Κηφισιά σε νέο συγκρότημα γραφείων και τηλεοπτικών στούντιο της Cosmote TV. Το ραντάρ της εταιρείας, στο τιμόνι της οποίας βρίσκεται ο CFO του ΟΤΕ, Χαράλαμπος Μαζαράκης – που μετρά μία δεκαετία στον όμιλο – έχει εντοπίσει την προβλεπόμενη για το 2022 ανάπτυξη στo real estate. Σε αυτό το πλαίσιο, στοχεύει στην αξιοποίηση των ακινήτων που δεν ιδιοχρησιμοποιούνται, με στόχο την αύξηση εσόδων από τρίτους. Άνοιγμα προς τρίτους μισθωτές από την ΟΤΕ Estate Ήδη εντός του 2021 υπέγραψε 13 νέα μισθωτήρια συμβόλαια σε τρίτους συνολικής επιφάνειας 2.409 τ.μ., ενώ προς πώληση και μίσθωση διαθέτει 188 ακίνητα. Το πετράδι του στέμματος είναι ακίνητο στο 23ο χιλιόμετρο της Εθνικής Οδού Αθηνών – Λαμίας, πλησίον του κόμβου Αγίου Στεφάνου, επιφάνειας 12 στρεμμάτων, που δύναται να εκμεταλλευθεί ως επαγγελματικό κτίριο. Συγκεκριμένα, η διοίκηση ποντάρει στην αύξηση των τιμών, χάρη στη ζήτηση και παρατηρεί πως υλοποιούνται νέα έργα ανάπτυξης ακινήτων κυρίως για αλλαγή χρήσης, η ζήτηση για logistics κυριαρχεί, το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει έντονο για γραφειακούς χώρους, ενώ συνεχίζεται η ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων πόλης στην Αθήνα. Το ακίνητο που ανέπτυξε η ΟΤΕ Estate στο κτίριο του Χρυσού Οδηγού Πρέπει να σημειωθεί ότι φέτος η ΟΤΕ Estate έχει αποζημιωθεί από το δημόσιο με 3,5 εκατομμύρια, για ζημιές που είχαν προκληθεί σε ακίνητα του χαρτοφυλακίου της στην Αττική από το σεισμό του Ιουλίου του 2019, ποσό που θα διαθέσει για επισκευές. Ωστόσο, τα έσοδα της OTE Estate, που δραστηριοποιείται από τον Μάρτιο του 2016 και στην αγορά ηλεκτρικής ενέργειας ως αδειοδοτημένος προμηθευτής καλύπτοντας κυρίως τις ενεργειακές ανάγκες του ομίλου, ήταν μειωμένα το 2021. Έσοδα 51 εκατομμυρίων από μισθώματα Αίτια ήταν τόσο η κάμψη των εσόδων από την πώληση ηλεκτρικής ενέργειας – εξαιτίας του σημαντικά μικρότερου αριθμού εκπροσωπούμενων παροχών του ΟΤΕ – όσο και η μείωση των μισθωμάτων, που οφείλεται στην συνέχιση των εργασιών ανακαίνισης του Διοικητικού Μεγάρου στη Κηφισίας. Τα έσοδα από μισθώσεις ακινήτων σε τρίτους παρουσίασαν ελαφριά αύξηση 2% παρά τη συνέχιση της πανδημίας. Σε αριθμούς, τα μεγέθη της ΟΤΕ Estate αντιστοιχούν σε 2.300 ιδιοκτησίες, με 400 από αυτές να αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 80% της εύλογης αξίας του χαρτοφυλακίου της. Η συνολική αξία των ακινήτων της αυξήθηκε πέρσι κατά 4%, τα έσοδα από την εκμίσθωση φτάνουν στα 51,5 εκατομμύρια, ενώ στις κάτω γραμμές του ισολογισμού, η θυγατρική είναι κερδοφόρα. Το EBITDA έφτασε πέρσι τα 32,6 εκατ. ευρώ – καίτοι μειωμένο κατά 13% – και τα καθαρά κέρδη τα 39 εκατομμύρια, έχοντας γράψει ανάπτυξη της τάξης του 83%.

Στην αξιοποίηση μεγάλων φιλέτων σε όλη την Ελλάδα προχωρά το ΤΑΙΠΕΔ, είτε ολοκληρώνοντας τις σχετικές διαδικασίες ανάδειξης του πλειοδότη είτε προχωρώντας στην ωρίμανση των projects προκειμένου να προχωρήσουν οι διαγωνιστικές διαδικασίες. 1. Ένα από τα μεγαλύτερα projects που τρέχει από το ΤΑΙΠΕΔ είναι η πρώην αμερικανική βάση στις Γούρνες Ηρακλείου. Η έκταση θα αξιοποιηθεί μέσω της μεταβίβασης μετοχών μιας εταιρείας ειδικού σκοπού που θα συσταθεί. Για το ακίνητο έχει ήδη εγκριθεί από το ΣτΕ το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για το ΕΣΧΑΔΑ και έχει ολοκληρωθεί η διαγωνιστική διαδικασία, που ανέδειξε τη REDS ως πλειοδότη επενδυτή. Αυτή τη στιγμή ο φάκελος του διαγωνισμού έχει υποβληθεί προς έγκριση στο Ελεγκτικό Συνέδριο, ενώ η οικονομική συναλλαγή αναμένεται να ολοκληρωθεί στο γ’ τρίμηνο του 2022. Όσον αφορά το σχέδιο για τις Γούρνες που εξετάζεται, είναι δύο ξενοδοχειακές μονάδες, παραθεριστικές κατοικίες, συνεδριακό κέντρο, εμπορικά κέντρα, καθώς και μαρίνα. Υπάρχουν και άλλα σχέδια από τη REDS τα οποία βρίσκονται ήδη από εξέταση και αναμένεται να οριστικοποιηθούν μέσα στο επόμενο διάστημα. Σε ό,τι αφορά το κόστος της επένδυσης, αναμένεται να ανέλθει στα 200 εκατ. ευρώ, ενώ έχει εκδηλωθεί ήδη σημαντικό ενδιαφέρον συμμετοχής στο project τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές, καθώς και από μεγάλο χρηματοπιστωτικό όμιλο. Σε σχέση με το καζίνο που προβλέπεται να λειτουργήσει εντός της έκτασης, η Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων (ΕΕΕΠ) βρίσκεται ήδη σε επαφή με τη διοίκηση της REDS για να καθοριστεί η χωροθέτηση του καζίνο μέσα στο ακίνητο, καθώς και οι υπόλοιπες λεπτομέρειες, όπως οι όροι δόμησης κ.λπ. 2. Ακίνητο στο Πόρτο Χέλι: Αφορά έκταση περίπου 627 στρεμμάτων στο Πόρτο Χέλι της Αργολίδας, το οποίο βαίνει προς αξιοποίηση. Για το ακίνητο αυτό έχουν ολοκληρωθεί διαδικασίες για τη νομική και τεχνική του ωρίμανση και έχουν διερευνηθεί οι δυνατότητες αξιοποίησης (τουρισμός - αναψυχή, γκολφ κ.λπ.). Αναμένεται να ξεκινήσει το pre-marketing, να εκπονηθεί το ΕΣΧΑΔΑ για το ακίνητο (εάν απαιτηθεί) και τελικά να προκηρυχθεί ο διαγωνισμός έως το τέλος του 2022 (στην περίπτωση που δεν απαιτηθεί εκπόνηση ΕΣΧΑΔΑ). 3. Ακίνητο του ΕΟΜΜΕΧ στον Ταύρο: Αφορά ακίνητο (έκταση 3,3 στρεμμάτων περίπου μαζί με 5 κτίρια συνολικής επιφάνειας 1.526 τ.μ.) στις οδούς Θράκης, Κορυζή και Τιμοθέου Ευγενικού στον Ταύρο. Ο διαγωνισμός έχει ολοκληρωθεί με την ανάδειξη της ολλανδικής MRP ως επενδυτή για το ακίνητο. Αναμένεται η κατακύρωση του πλειοδότη, η έγκριση του φακέλου του διαγωνισμού από το Ελεγκτικό Συνέδριο και το κλείσιμο της οικονομικής συναλλαγής το γ’ τρίμηνο του 2022. Εντός της έκτασης σήμερα υφίστανται παλαιά κτίσματα με χρήσεις εκθεσιακών χώρων, εργαστηρίων και αποθηκών του ΕΟΜΜΕΧ, που χτίστηκαν από το 1940 έως το 1970. To συνολικό εμβαδόν των κτισμάτων ανέρχεται σε 1.526,79 τετραγωνικά μέτρα. Ένα εξ αυτών των κτισμάτων, με την απόφαση 207951/8.6.2021 (ΦΕΚ 368/Δ/2021), κηρύχθηκε νεότερο μνημείο, με εμβαδό κάλυψης 583,95 τ.μ. και συνολική δόμηση 837,22 τετραγωνικών μέτρων. 4. Το Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο στο Μαρκόπουλο: Αφορά έκταση περίπου 1.000 στρεμμάτων, από τα οποία μπορούν να αξιοποιηθούν τα 590 στρέμματα, μαζί με κτιριακές αθλητικές και υποστηρικτικές εγκαταστάσεις. Το ακίνητο θα δοθεί προς μακροχρόνια παραχώρηση. Σήμερα το ΤΑΙΠΕΔ βρίσκεται εν αναμονή της απόφασης από το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για το τελικό σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος, προκειμένου αυτό να υποβληθεί προς έγκριση από το ΣτΕ. Υπογραμμίζεται ότι τo Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο στο Μαρκόπουλο Αττικής είναι ένα σημαντικό σε μέγεθος ακίνητο, στο οποίο έχει αναπτυχθεί ολοκληρωμένο συγκρότημα ανοιχτών και κλειστών εγκαταστάσεων και υποδομών που φιλοξένησε τα ιππικά αθλήματα των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004. Το ακίνητο παρουσιάζει ακανόνιστο σχήμα, είναι σχεδόν επίπεδο και συνορεύει με τις εγκαταστάσεις διεξαγωγής των ιπποδρομιακών αγώνων. Για το ακίνητο προτείνεται αξιοποίηση με χρήσεις γης "Θεματικού Πάρκου-Αναψυχής", που επιτρέπουν, παράλληλα με τις υφιστάμενες λειτουργίες αθλητικού χαρακτήρα, την ανάπτυξη νέων δραστηριοτήτων. 5. Ακτή και κάμπινγκ Αγίας Τριάδας: Αφορά παραθαλάσσιο ακίνητο 127 στρεμμάτων στην Αγία Τριάδα του Δήμου Θερμαϊκού στη Θεσσαλονίκη. Σήμερα βρίσκεται σε εξέλιξη το premarketing για το ακίνητο, ενώ έχει ήδη ολοκληρωθεί η μελέτη για το ΕΣΧΑΔΑ και τη ΣΜΠΕ. Αναμένεται η έγκρισή τους από το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης έως τον Ιούνιο 2022, στη συνέχεια η ΣΜΠΕ θα τεθεί προς διαβούλευση το γ’ τρίμηνο του 2022 και ο διαγωνισμός αναμένεται να προκηρυχθεί έως το τέλος της χρονιάς. 6. Ακτή και κάμπινγκ στο Ποσείδι Χαλκιδικής: Αφορά ακίνητο περίπου 294 στρεμμάτων, από τα οποία μπορούν να αξιοποιηθούν περίπου τα 140 στρέμματα, στο Ποσείδι της Χαλκιδικής. Διαθέτει αμμώδη παραλία 600 μέτρων, καθώς και εγκαταστάσεις κάμπινγκ. Για το ακίνητο έχει επικαιροποιηθεί το ΕΣΧΑΔΑ, ενώ αναμένεται η έγκρισή του και της ΣΜΠΕ από το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης, ώστε στη συνέχεια η ΣΜΠΕ να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και ο διαγωνισμός να προκηρυχθεί το αργότερο έως τον Μάρτιο του 2023. 7. Κάμπινγκ στα Καμμένα Βούρλα: Αφορά έκταση περίπου 800 στρεμμάτων, από τα οποία μπορούν να αξιοποιηθούν τα 580 στρέμματα. Στην έκταση υπάρχουν εγκαταλελειμμένες εγκαταστάσεις κάμπινγκ του ΕΟΤ. Για το ακίνητο έχει ήδη τεθεί σε διαβούλευση η ΣΜΠΕ, ενώ έως το τέλος της χρονιάς αναμένεται η έγκριση του Προεδρικού Διατάγματος από το ΚΣΔ και η προκήρυξη του διαγωνισμού, με την προϋπόθεση ότι θα έχει επιλυθεί το θέμα με τον βιολογικό καθαρισμό. 8. Ιαματικές πηγές στα Καμένα Βούρλα: Αφορά έκταση 468 στρεμμάτων περίπου, που περιλαμβάνει τα ξενοδοχεία Γαλήνη, Ράδιον και Θρόνιον, καθώς και το spa Ασκληπιός. Το ακίνητο έχει ήδη μισθωθεί στον όμιλο Μήτση. Το ΤΑΙΠΕΔ βρίσκεται σε αναμονή της έγκρισης του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος από το ΚΣΔ και ο διαγωνισμός αναμένεται να προκηρυχθεί εντός του Μαΐου 2022. 9. Ακίνητο στις Θερμοπύλες: Tο ακίνητο περιλαμβάνει έκταση 785 στρεμμάτων με εγκαταλελειμμένες εγκαταστάσεις ξενοδοχείου και spa. Για το ακίνητο έχει ήδη τεθεί σε διαβούλευση η ΣΜΠΕ και ο διαγωνισμός αναμένεται να προκηρυχθεί έως το τέλος του 2022.

Σε ακίνητα που προσφέρουν υπεραξίες και αποτελούν ασφαλείς επενδυτικές επιλογές στρέφονται τα τελευταία χρόνια οι Έλληνες αγοραστές, συνεχίζοντας ωστόσο να αναζητούν ευκαιρίες τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για μίσθωση κατοικιών. Μάλιστα, το τελευταίο διάστημα, παρατηρείται σημαντική αύξηση ενδιαφέροντος για αγορά παλαιών κατοικιών προκειμένου να ανακαινισθούν άμεσα και συνέχεια να αξιοποιηθούν για βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση ή ακόμη και να μεταπωληθούν σε πολύ υψηλότερη τιμή από αυτήν που αποκτήθηκε το ακίνητο. Όλα τα παραπάνω επιβεβαιώνονται από τα στοιχεία αγοραπωλησιών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μέσω της RE/MAX Ελλάς, του μεγαλύτερου κτηματομεσιτικού δικτύου της χώρας με 73 γραφεία και σχεδόν 1.000 συμβούλους ακινήτων, καθώς περισσότερα από 7 στα 10 ακίνητα που πωλήθηκαν στην Ελλάδα το περασμένο έτος αφορούσαν διαμερίσματα, μονοκατοικίες ή μεζονέτες και τα υπόλοιπα 3 στα 10 επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα) και οικόπεδα-αγροτεμάχια. Για μία ακόμη χρονιά η κατοικία αποτελεί πρώτη επιλογή για αγορά ή επένδυση, ενώ αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι 6 στους 10 αγοραστές επιλέγουν κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών τόσο για να εξασφαλίσουν χαμηλότερες τιμές όσο και υψηλότερες μελλοντικά υπεραξίες. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία RE/MAX Ελλάς, με την αγορά κατοικίας δεν εξυπηρετήθηκε μόνο η ανάγκη στέγασης αλλά και οι νέες ανάγκες που προέκυψαν από τα «υβριδικά» μοντέλα εργασίας και τον νέο τρόπο ζωής τα δύο τελευταία χρόνια λόγω της πανδημίας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν τα στοιχεία του δικτύου της RE/MAX για το είδος των ακινήτων που επέλεξαν οι αγοραστές το 2021 τόσο πανελλαδικά όσο και σε επιμέρους περιοχές, αλλά και την παλαιότητα τους. Κατανομή πωληθέντων ακινήτων με βάση το είδος του ακινήτου Σύμφωνα με την αναλυτική κατανομή των πωληθέντων ακινήτων πανελλαδικά ως προς το είδος του ακινήτου, όπως προκύπτει από τα στοιχεία που κατέγραψε το δίκτυο της RE/MAX Ελλάς, 74 στα 100 ακίνητα (74% επί του συνόλου) που πωλήθηκαν πανελλαδικά αφορούσαν κατοικίες (διαμερίσματα/ μονοκατοικίες/μεζονέτες), ενώ τα οικόπεδα-αγροτεμάχια καθώς και τα επαγγελματικά ακίνητα είχαν πολύ μικρότερο μερίδιο της τάξεως του 18% & 8% αντίστοιχα. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_eidos_panellaREMAX2-600x405.png Στην Αττική, το 81% των πωληθέντων ακινήτων ήταν κατοικίες. Τα οικόπεδα-αγροτεμάχια έφθασαν στο 10% του συνόλου των αγοραπωλησιών, ενώ 9% ήταν το ποσοστό για τα επαγγελματικά ακίνητα. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_eidosa_attikhREMAX2-600x405.png Στη Θεσσαλονίκη, σχεδόν το σύνολο των πωληθέντων ακινήτων (ποσοστό 84%) αφορά κατοικίες, το 7% οικόπεδα-αγροτεμάχια και το 9% επαγγελματικά ακίνητα. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_EIDOS_THESSALREMAX2-600x405.png Στην υπόλοιπη Ελλάδα (εκτός Αττικής & Θεσσαλονίκης), στην κορυφή των προτιμήσεων βρέθηκαν οι κατοικίες σε ποσοστό 68%, ενώ τα οικόπεδα-αγροτεμάχια κινήθηκαν στο 26% επί του συνόλου των αγοραπωλησιών και μόλις στο 6% τα επαγγελματικά ακίνητα. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_EIDOS_yPOLhELLASREMAX2-600x405.png Κατανομή πωληθέντων ακινήτων με βάση την ηλικία του ακινήτου Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η ηλικιακή κατανομή των πωληθέντων ακινήτων. Εστιάζοντας στα οικιστικά ακίνητα, δεδομένου ότι συγκεντρώνουν τα υψηλότερα ποσοστά πώλησης σε όλη τη χώρα, προκύπτει ότι συνεχίζεται η τάση των προηγουμένων ετών, με το ενδιαφέρον να εστιάζεται σε παλαιές κατοικίες ηλικίας κατασκευής άνω των 20 ετών σε ποσοστό 63%. Τα νεόδμητα και μέχρι 5ετίας άγγιξαν το 8% ενώ αξίζει να σημειωθεί πώς για την ίδια κατηγορία το ποσοστό αυτό ήταν μόλις 3% το 2020. Οι ενδιάμεσες ηλικιακές κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή από 11 έως 15 έτη, συγκέντρωσαν συνολικά το ενδιαφέρον του 11% των τελικών αγοραστών, ενώ από 6 έως 10 έτη μόλις το 6%. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_AGE_PANELLREMAX2-600x405.png Στην Αττική, το 76% των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν παλαιά άνω της 20ετίας σε αντίθεση με τα νεόδμητα και τα νέα (έως πενταετίας) που δεν κατάφεραν να κερδίσουν ιδιαίτερα το ενδιαφέρον των αγοραστών (κάλυψαν μόνο 2% ποσοστό επί των συνολικών αγοραπωλησιών. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_AGE_ATTIKIREMAX2-600x405.png Στις αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν στη Θεσσαλονίκη ξεχωρίζουν δύο ηλικιακές ομάδες ακινήτων. Η πρώτη με τα μεγαλύτερα ποσοστά προτίμησης είναι τα ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών σε ποσοστό 70% και η δεύτερη ακίνητα ηλικίας από 11 έως 15 έτη σε ποσοστό 11%. Τα νεόδμητα και τα μέχρι 5ετίας ακίνητα κινήθηκαν στα ίδια σχεδόν επίπεδα με το 2020 (5%) αποτελώντας το 6% του συνόλου των αγοραπωλησιών. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_aGE_THESSALREMAX2-600x405.png Στις περιοχές της υπόλοιπης Ελλάδας (εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης), το 53% των αγοραστών προτίμησε παλαιές κατοικίες (άνω των 20 ετών) και σε ποσοστό 15% στις κατοικίες από 16 έως 20 έτη. Τα νεόδμητα και τα έως 5ετίας ακίνητα σκαρφάλωσαν στο 11% από το 7% που ήταν το 2020. http://www.ot.gr/wp-content/uploads/2022/05/17_05_ot_AGE_YPOLREMAX2-600x405.png

Την αναγκαιότητα να χορηγηθεί παράταση στην έκδοση οικοδομικών αδειών στα κατά παρέκκλιση μικρά οικόπεδα, που βρίσκονται εκτός σχεδίου για έναν χρόνο ακόμα, εξετάζει το Υπουργείο Περιβάλλοντος. Θυμίζουμε ότι, με τον νόμο 4759/2020, τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις έως την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης σε συγκεκριμένα γήπεδα και ιδιοκτησίες με εμβαδό μικρότερο των 4 στρεμμάτων. Σύμφωνα με τα όσα ισχύουν μέχρι σήμερα, για τα μικρά γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό και δημοτικό δίκτυο, μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια μέχρι 9 Δεκεμβρίου 2022. Ωστόσο, αν και βρισκόμαστε επτά μήνες πριν τη λήξη της προθεσμίας, η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών που διαθέτουν τέτοιου είδους οικόπεδα, δεν μπορεί να προβεί στην έκδοση της επιθυμητής αδείας δόμησης, γιατί υπάρχουν πολλά γραφειοκρατικά εμπόδια. Σημειωτέον ότι το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει από τη στιγμή της ψήφισης του νόμου στις 9 Δεκεμβρίου του 2020 και μέχρι σήμερα, οι συνθήκες δεν ήταν και οι πιο ευνοϊκές για επενδύσεις στον τομέα της κατασκευής. Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην οικονομία, οι τελευταίες εξελίξεις με τον πόλεμο στην Ουκρανία, αλλά και η εκτόξευση του κατασκευαστικού κόστους, κάνουν πλέον απαγορευτικές τις όποιες σκέψεις σήμερα για τον σχεδιασμό και την κατασκευή κτισμάτων. Ποια είναι τα προβλήματα για την έκδοση της οικοδομικής άδειας; Δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί σύμφωνα με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018) θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των γηπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτές και έχουν εμβαδό μικρότερο των 4000 τ.μ. Δεν ολοκληρώθηκε η κύρωση των Δασικών Χαρτών της χώρας, διότι δόθηκε παράταση στις Αντιρρήσεις μέχρι 31 Μαΐου 2022 και πολλά γήπεδα δεν έχουν αποχαρακτηρισθεί και φαίνονται ως δασικά. Καθυστερεί η εξέταση των Αντιρρήσεων, που είχαν υποβάλει ιδιοκτήτες ακινήτων κατά των δασικών χαρτών από το έτος 2017, με αποτέλεσμα να έχει παγώσει εδώ και πέντε χρόνια κάθε δυνατότητα αδειοδότησης. Καθυστέρησε το Υπουργείο Περιβάλλοντος να εκδώσει νομοθετικές ρυθμίσεις με τις οποίες διευκρίνιζε διατάξεις που παρερμηνεύονταν από τις Πολεοδομίες και είχαν ως αποτέλεσμα να «μπλοκάρουν» πολλές οικοδομικές άδειες σε οικόπεδα εκτός σχεδίου μικρότερα των 4 στρεμμάτων. Καθυστερεί μέχρι και έξι μήνες ο έλεγχος των οικοδομικών αδειών από τα πολεοδομικά γραφεία. Η προθεσμία της μεταβατικής διετίας για την απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης στα μικρά γεωτεμάχια συνέπεσε με την περίοδο της πανδημίας, όπου το δημόσιο υπολειτουργεί, η προσέλευση των μηχανικών στις αρμόδιες πολεοδομικές, δημοτικές, αρχαιολογικές, δασικές κλπ, είναι ουσιαστικά αδύνατη και πολλοί πολίτες ασθενούν. Υπάρχει καθυστέρηση στην ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, που θα καθορίσουν τις προς πολεοδόμηση περιοχές και τις χρήσεις γης. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να κτιστούν μικρά γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμο; α. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-11-62 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., Ελάχιστο βάθος: δέκα πέντε (15) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τμ. β. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., Ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: χίλια διακόσια (1200) τμ. γ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 17-10-78, και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., Ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2000) τμ. δ. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24-04-77: Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. ε. Είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. στ. Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων γηπέδων θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της παραγράφου δ. ζ. Εχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις. Πώς γίνεται ο υπολογισμός μέγιστης δόμησης σε κατά παρέκκλιση οικόπεδα; α) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., β) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 136+ (Επιφάνεια γηπέδου -1200)/16 ) τετραγωνικά μέτρα. γ) στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι(86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: Επιφάνεια Οικοδομής = 86+ (Επιφάνεια γηπέδου -750) /9 ) τετραγωνικά μέτρα. Παραδείγματα: ΕΜΒΑΔΟ ΓΗΠΕΔΟΥ ( τ.μ. ΜΕΓΙΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗ ( τ.μ.) 750 86 800 91 850 97 900 103 1000 114 1100 125 1200 136 1300 142 1400 148 1500 155 1600 161 1700 167 1800 174 1900 180 2000-4000 186 Ποιες οικοδομικές άδειες εκδίδονται ή αναθεωρούνται με τις παλιές διατάξεις; Οικοδομικές άδειες εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ίσχυαν πριν από την έναρξη του νέου νόμου στις παρακάτω περιπτώσεις: α) εάν έχει χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έχει υποβληθεί σχετικό αίτημα, β) εάν έχει χορηγηθεί άδεια εγκατάστασης ή άδεια ίδρυσης ή λειτουργίας ή παράταση ή τροποποίηση αυτής με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις, γ) εάν έχει χορηγηθεί από το αρμόδιο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έγκριση παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης, δ) εάν έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕ.Σ.Α. κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, ε) εάν έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς, στ) εάν έχει υποβληθεί φάκελος παρέκκλισης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, ζ) εάν έχει υποβληθεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την εγκατάσταση και λειτουργία έργου ή δραστηριότητας ή έχει χορηγηθεί Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (Α.Ε.Π.Ο.), η) εάν έχει εγκριθεί χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους για εργασίες που πρόκειται να αδειοδοτηθούν. - Οι αναθεωρήσεις οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων, που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις, συνεχίζουν να εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη του νέου νόμου. - Στις περιπτώσεις που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, αλλά δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δεν εφαρμόζονται οι νέες διατάξεις με τους όρους δόμησης. Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες; Οσοι είναι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων μικρότερων των 4.000 τ.μ., που μέχρι την έναρξη ισχύος του νέου Νόμου θεωρούνταν κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να προβούν σε έκδοση οικοδομικής άδειας μέχρι και τις 09/12/2022, με σκοπό να κατοχυρώσουν το δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας εντός τεσσάρων ετών από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας. Στην περίπτωση που έως την ημερομηνία αυτή, οι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις αρτιότητας και κατ’ επέκταση το δικαίωμα ανέγερσης, με αποτέλεσμα την κατακόρυφη πτώση της αξίας της περιουσίας τους. Τι θα ισχύει από το 2023 για τα ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές; Από το 2023 οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα των 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια μετά την παρέλευση της μεταβατικής διετίας. Όσοι ιδιοκτήτες δεν εκδώσουν οικοδομική άδεια έως 9 Δεκεμβρίου 2022, θα περιμένουν την εκπόνηση του Τοπικού ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου της Δημοτικής Ενότητας στην οποία ανήκουν, προκειμένου να καθορισθούν οι όροι δόμησης και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού [email protected]

Ο παρών κανονισμός αποσκοπεί στον καθορισμό ενιαίου και υποχρεωτικής εφαρμογής πλαισίου μέτρων και μέσων πυροπροστασίας για τα ακίνητα που ευρίσκονται εντός ή πλησίον δασών και δασικών εκτάσεων. Καθορίζει μέτρα προληπτικής πυροπροστασίας καθώς και ελάχιστες απαιτήσεις παθητικής και ενεργητικής πυροπροστασίας, τόσο για τα κτίρια, νεοαναγειρόμενα και υφιστάμενα, όσο και για τον περιβάλλοντα χώρο τους, προκειμένου να ενισχυθεί ο βαθμός πυρασφαλείας του ακινήτου, να μειωθεί η τρωτότητά του στη πυρκαγιά και να περιοριστεί η συμβολή του στην διάδοσή της. Παράλληλα, με τα ανωτέρω μέτρα και μέσα προστατεύονται, το φυσικό περιβάλλον, αλλά πρωτίστως η ζωή και υγεία του κοινού. Ο παρών κανονισμός αντιμετωπίζει ζητήματα προστασίας και ανθεκτικότητας ακινήτων σε δασικές πυρκαγιές και δεν αφορά σε ενέργειες και λήψη μέτρων πυροπροστασίας επί κοινοχρήστων χώρων οικισμών. Επίσης, δεν αφορά σε επιχειρησιακή εφαρμογή σχεδίων που άπτονται της ασφαλούς εκκένωσης περιοχών και γενικώς της αντιμετώπισης καταστάσεων εκτάκτου ανάγκης. Τέλος, ο κανονισμός δεν αντιμετωπίζει το εσωτερικό του κτιρίου υπό το πρίσμα των κανονισμών πυροπροστασίας κτιρίων, αλλά είναι αυτοτελής και εισάγει επιπρόσθετες απαιτήσεις: α. για τον περιβάλλοντα χώρο του ακινήτου και τα στοιχεία που τον αποτελούν (επιστρώσεις ακαλύπτου, φύτευση, διαμορφώσεις, υπαίθριες κατασκευές, κ.λ.π) β. για τα στοιχεία που απαρτίζουν το κέλυφος του κτιρίου (εξωτερικοί τοίχοι, στέγες, κουφώματα, κ.λ.π) στα οποία επιβάλλονται πρόσθετα μέτρα για την ενίσχυση της πυροπροστασίας τους. Τα μέτρα που εισάγονται με τον παρόντα, εφαρμόζονται επιπρόσθετα των απαιτήσεων του εκάστοτε κανονισμού πυροπροστασίας κτιρίων και των πυροσβεστικών διατάξεων προληπτικής πυροιπροστασίας και κατισχύουν εφόσον είναι δυσμενέστερα. Δείτε τον κανονισμό όπως έχει τεθεί σε διαβούλευση εδώ: https://ypen.gov.gr/wp-content/uploads/2022/04/κανονισμός-πυροπροστασίας-δάση.pdf