Αναζήτηση στην κοινότητα

Μεγάλο θέμα έχει ανακύψει με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, για τις αυθαίρετες κατασκευές σε πιλοτές και κοινόχρηστους χώρους σε πολυκατοικίες, με αποτέλεσμα κάθε είδους κατασκευές (από μπετόν, ξυλοκατασκευές, αλουμινοκατασκευές, κ.ά.), οι οποίες δομήθηκαν αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους, όπως ταράτσες, πιλοτές, δώματα, είσοδοι πολυκατοικιών, πρασιές ή ακάλυπτους χώρους κινδυνεύουν πλέον με κατεδάφιση. Γενικά υπάρχει μία σύγχυση στους πολίτες, σχετικά με το ποια αυθαίρετα ή κατασκευές μπορούν να τακτοποιηθούν, ώστε να μην υπάρχει πρόβλημα με τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής. • Τι αφορά η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ; Η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ αφορούσε τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών σε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου – Χολαργού και συγκεκριμένα την νομιμοποίηση αυθαίρετης κατασκευής με το κλείσιμο τμήματος της πιλοτής η οποία μετατράπηκε σε κύρια κατοικία διαμερίσματος, ενώ ένα άλλο τμήμα μετατράπηκε σε αποθηκευτικό χώρο, καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας. Οι μετατροπές αυτές στην πιλοτή υπήχθησαν στη συνέχεια στις ρυθμίσεις νομιμοποίησης του νόμου 3843/2010 «Νόμος Μπιρμπίλη». Όμως ένας εκ των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας δεν συναίνεσε στις μετατροπές αυτές και έκανε καταγγελία στην Πολεοδομία. Διαπιστώθηκαν οι δύο πολεοδομικές παραβάσεις, οι οποίες ωστόσο είχαν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του νόμου 3843/2010 και ως εκ τούτου επιβλήθηκε μόνο πρόστιμο διατηρήσεως. Η ιδιοκτήτρια του ισογείου στη συνέχεια μετέφερε τις αυθαίρετες κατασκευές στους μεταγενέστερους νόμους νομιμοποίησης αυθαιρέτων και σύμφωνα με τον τελευταίο νόμο επήλθε νομιμοποίηση των επίμαχων αυθαίρετων κατασκευών. • Τι έκρινε το Συμβούλιο της Επικρατείας; Οι σύμβουλοι Επικρατείας του Ε’ τμήματος του ΣτΕ αποφάνθηκαν ότι η πρόβλεψη του νόμου (4178/2013 για την «αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και το περιβαλλοντικό ισοζύγιο») που εξαιρεί από την κατεδάφιση τις αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους και πιλοτές, καθώς αυτές νομιμοποιούνται με τις νομοθετικές προβλέψεις, αντίκειται σε σωρεία διατάξεων του Συντάγματος οι οποίες αφορούν στην προστασία του περιβάλλοντος αλλά και στις συνταγματικές αρχές του σεβασμού και της προστασίας της αξίας του ανθρώπου, της αρχής της ισότητας και του κράτους δικαίου. Το εν λόγω ζήτημα πάντως έχει παραπεμφθεί στην Ολομέλεια, η οποία εφόσον συνταχθεί με την κρίση του τμήματος, θα ανάψει το «πράσινο φως» για την κατεδάφιση όλων των σχετικών κατασκευών. • Τι ισχύει σήμερα για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία; Σύμφωνα με το νόμο 4495 / 2017 όπως αυτός τροποποιήθηκε και είναι σε ισχύ, συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την τακτοποίηση τους, ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους. • Πότε δεν απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών; Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις: α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, άνωθεν του ισογείου. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99: α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής, β) βεβαίωση μηχανικού, ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. • Τι ισχύει με τα αυθαίρετα σε χώρους αποκλειστικής χρήσης σε πολυκατοικίες; Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. • Τι ισχύει όταν η οριζόντια ιδιοκτησία καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας; Για την τακτοποίηση αυθαιρέτων οριζόντιας ιδιοκτησίας που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. • Τι γίνεται σε περίπτωση διαμερισμάτωσης, δηλαδή όταν ένα διαμέρισμα «μπαίνει» στο όμορο; Ειδικώς στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η τακτοποίηση, αν η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση κατασκευή της οικοδομής. Με τον ίδιο τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται. • Τι ισχύει πλέον για την διόρθωση των οριζοντίων ιδιοκτησιών με το νέο νόμο 5142/2024; α) Μπορεί ο ιδιοκτήτης οριζόντιας (πχ διαμέρισμα πολυκατοικίας) να διορθώσει μονομερώς με συμβολαιογραφική πράξη την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας του καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών (πχ, αποθήκη, θέση στάθμευσης), εφόσον: 1) η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας 2) δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, 3) έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και 4) οι τροποποιήσεις υφίσταται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017. β) Σε περιπτώσεις οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται πλέον η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών. Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, [email protected] View full είδηση

Καλησπέρα και καλές γιορτές Σε περίπτωση παραχώρησης αποκλειστικής χρήσης της ταράτσας, λόγω εγκατάστασης ΦΒ συστήματος: 1. Ποιος έχει κλειδί; Ο έχων την αποκλειστικότητα μόνο ή και ο διαχειριστής; 2. Μπορεί ο χώρος να νοικιαστεί, με σκοπό το ενοίκιο να μπαίνει στο αποθεματικό της πολυκατοικίας; (Η συγκεκριμένη έχει υψηλά κοινόχρηστα λόγω αντλίας που λειτουργεί στο υπόγειο, οπότε αν κάπως γινόταν μια τέτοια "ανταλλαγή" δε νομίζω να 'ναι κακή ιδέα. Βρήκα παρόμοιο τόπικ αλλά δεν κατέληξα σε συμπεράσματα για το αν είναι εφικτό.) 3. Τα ΦΒ επισπεύδουν κάποια φθορά στο χώρο γενικότερα με οποιοδήποτε τρόπο; Αν πάω να ρίξω μια ματιά στην εγκατάσταση κιόλας, τι πρέπει να προσέξω; 4. Σε αντίστοιχα Συμφωνητικά Συνιδιοκτητών τι περιλαμβάνεται συνήθως; Υπάρχει κάτι, κάποιος οδηγός που μπορώ να διαβάσω με σχετικές πληροφορίες; (Πχ, από σχετική νομοθεσία διάβασα ότι για έξοδα συντήρησης ισχύει 50-50 μεταξύ έχοντα αποκλειστικής χρήσης και υπολοίπων, και θα φροντίσω να συμπεριληφθεί στο συμφωνητικό.) 5. Οι ταράτσες φορολογούνται; Φαίνονται δηλαδή στα ΔΤ/ΔΦ/ΕΝΦΙΑ/δικαίωμα ύψους ή δε ξέρω τι άλλο; Προσπαθώ να καταλάβω σε τι πάω να μπλέξω, αλλά και τι είναι μπλεγμένο ήδη... Η κατάσταση είναι ότι λόγω πώλησης του διαμερίσματος στο οποίο αντιστοιχούν τα ΦΒ, με κάλεσαν να υπογράψω, ως συνιδιοκτήτρια. Οι άλλοι δυο συνιδιοκτήτες υπέγραψαν, ο ένας επειδή πίστευε ότι έπρεπε να τηρήσει την παλαιότερη συμφωνία και ο άλλος επειδή ήθελε να διευκολύνει. Μυστήρια πράγματα... Σημείωση, ό,τι υπογράψω θα έχει ισχύ για μια δεκαετία ακόμα, εγώ βέβαια δεν είχα γνώση ότι υπήρχαν τα ΦΒ μέχρι πριν ένα μήνα, και επειδή έχω ψιλή κυριότητα δεν έχω σχεδόν καθόλου πάρε-δώσε με το διαμέρισμα που μου ανήκει, ούτε με τους χώρους της πολυκατοικίας.

Καλησπέρα σας.Σε πολυκατοικία του 1980, με τρία οροφοδιαμερίσματα, έγινε προσθήκη εξωτερικού ανελκυστήρα το 2010, από τον ιδιοκτήτη του γ ορόφου, στον κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο στην πυλωτή , με έκδοση άδειας. Ο γ όροφος έχει την αποκλειστική χρήση του ανσανσερ,αφού αυτός έκανε όλα τα έξοδα. 1)Εγώ ως διάδοχος ιδιοκτήτης του β ορόφου, που δεν είχα συνεναίσει στην προσθήκη αυτή, μπορώ να ζητήσω ή να υποχρεώσω να γίνει τροποποίηση οριζόντιας σύστασης; 2)Μπορώ να ζητήσω άρση της εγκατάστασης; 3) έχω ζητήσει να πληρώσω το 1/3 για να πάρω κι εγώ τη χρήση όμως ο γ όροφος αρνείτε να δώσει τη χρήση. 4)Πόσα χρήματα πρέπει να Πληρώσω για να πάρω κι εγώ τη χρήση;

Καλημέρα σας, είμαι ιδιοκτήτρια ενός μικρού οροφοδιαμερίσματος 3ου ορόφου με αποκλειστική χρήση δώματος και ταράτσας σε οικογενειακή πολυκατοικία 3 ορόφων. Αυτή τη στιγμή η πρόσβαση στο δώμα και την ταράτσα γίνεται από κλιμακοστάσιο το οποίο όμως δεν είμαι σίγουρη αν είναι κοινόχρηστο. Θέλω να κλείσω την πρόσβαση, κάνοντάς την αποκλειστικά για το διαμέρισμα μου και μετατρέποντας το διαμέρισμα σε μεζονέτα, μεταφέροντας την είσοδο του διαμερίσματος ώστε να περιλαμβάνει και το κλιμακοστάσιο. Το δώμα είναι νόμιμο και πληρώνω ΕΝΦΙΑ και για το δώμα και για το διαμέρισμα. Έχω τρεις ερωτήσεις: 1. είναι δυνατόν να κλείσω την πρόσβαση στην ταράτσα και στο δώμα από τη στιγμή που είναι αποκλειστικής μου χρήσης; 2. ποιο θα είναι το κόστος για την μετατροπή αυτή (μεταφορά πόρτας εισόδου και κλείσιμο κλιμακοστασίου - με γυψοσανίδες φαντάζομαι); 3. ποιο θα είναι το κόστος δήλωσης αυτής της μετατροπής; Σας ευχαριστώ πολύ, Χριστίνα

Γεια σας. Θα ήθελα να ρωτήσω το εξής: Ενδιαφέρομαι να νοικιάσω ένα διαμέρισμα το οποίο έχει και αποκλειστική χρήση ταράτσας. Μπορείτε να μου πείτε αν υπάρχουν πράγματα που πρέπει να προσέξω σχετικά με αυτή την χρήση της ταράτσας? Π.χ. μπορεί να μου κοστίσει στα κοινόχρηστα ή άλλα θέματα που μπορεί να προκύψουν? Σας ευχαριστώ για τον χρόνο σας

Καλησπέρα σας. Ήθελα να ρωτήσω τί επιτρέπεται σε δώμα αποκλειστικής χρήσης ως διαχωριστικό. Το δώμα αυτό είναι σε πολυκατοκία και επειδή εκεί έχει νοικιάσει ένα στούντιο ένας φίλος, θέλει να κατασκευάσει ένα διαχωριστικό για να μην τον βλέπουν οι υπόλοιποι ένοικοι, όταν ανέβουν στην ταράτσα. Στο παρελθόν, ο ιδιοκτήτης είχε βάλει μεταλλικά κάγκελα και είχε δεχθεί καταγγελία από τους υπόλοιπους ενοίκους. Στον ΝΟΚ δε βρήκα κάτι, εκτός από το άρθρο 21 το οποίο όμως δε νομίζω ότι έχει σχέση. Θα ήθελα τη βοήθειά σας, ευχαριστώ.