Αναζήτηση στην κοινότητα

Σε δικαίωμα υψούν, στο τελευταίο στάδιο για την έκδοση πιστοποιητικού πληρότητας μου ζητάει να διαλέξω ανάμεσα σε: Τύπος 1 (νόμιμο), Τύπος 2 (ρυθμισμένο) και Τύπος 3 (αδόμητο). Τι διαλέγω;

O «αέρας» απειλεί την περιουσία χιλιάδων ιδιοκτητών, οι οποίοι χωρίς να το γνωρίζουν θα αναγκαστούν να μοιραστούν περιουσιακά τους στοιχεία με το Δημόσιο. Διότι χιλιάδες ιδιοκτήτες – κυρίως εξαιτίας της οικονομικής κρίσης – για να μη φορολογηθούν αδίκως – διέγραψαν από το Ε9 τα χιλιοστά τους που αντιστοιχούν σε ανεκπλήρωτο «δικαίωμα υψούν» ή δεν τα δήλωσαν ούτε σε αυτό ούτε στο Κτηματολόγιο. Οριζόντια ιδιοκτησία Στις πολυκατοικίες που κατασκευάζονταν κατά τις προηγούμενες δεκαετίες, ο κατασκευαστής ή ο οικοπεδούχος, ή και οι δύο,  συνηθέστατα διατηρούσαν ως ιδιαίτερη οριζόντια ιδιοκτησία ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, προκειμένου να το αποδώσουν σε μελλοντικούς ορόφους («δικαίωμα υψούν»), με δικαίωμα μονομερούς ανακατανομής των ποσοστών συγκυριότητας του δικαιώματος αυτού στο οικόπεδο. Ωστόσο, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων αυτών, οι συντελεστές δόμησης εξαντλήθηκαν εξαρχής ή μειώθηκαν αργότερα, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πλέον οποιαδήποτε δυνατότητα υλοποίησης αυτών των δικαιωμάτων. Συντελεστής δόμησης Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ Στράτο Παραδιά «κατά τις προηγούμενες δεκαετίες, στην ανοικοδόμηση πολυκατοικιών υπήρχε πάντοτε η προσδοκία για αύξηση του συντελεστή δόμησης, γι’ αυτό και όταν ανεγειρόταν ένα κτίριο ο οικοπεδούχος ή ο κατασκευαστής διατηρούσαν ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας προκειμένου να το αποδώσουν στους μελλοντικούς ορόφους ως «δικαίωμα υψούν». Ωστόσο η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ήταν αντίθετη με οποιαδήποτε αύξηση των υπαρχόντων συντελεστών δόμησης, και παράλληλα σε πολλές περιοχές οι ήδη εξαντλημένοι συντελεστές δόμησης μειώθηκαν δραστικά. «Αγνώστου ιδιοκτήτη» Το προαναφερόμενο ποσοστό συνιδιοκτησίας, χαρακτηριζόμενο φορολογικά ως ποσοστό επί οικοπέδου με εξαντλημένο συντελεστή δόμησης, αν και στην πραγματικότητα είναι πλέον άνευ ουσιαστικής χρησιμότητας και οποιασδήποτε αξίας, εν τούτοις πρέπει να δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και να φορολογηθεί στον ΕΝΦΙΑ και στις λοιπές φορολογίες κεφαλαίου ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο. Και εδώ αρχίζει το πρόβλημα. Χιλιάδες ιδιοκτήτες προκειμένου να αποφύγουν την άδικη αυτή φορολογική επιβάρυνση αλλά και τις γραφειοκρατικές διατυπώσεις που συνεπάγεται η καταχώριση των «δικαιωμάτων» τους αυτών δεν τα δήλωσαν στο Κτηματολόγιο, με συνέπεια αυτά σήμερα να φαίνονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; «Σημαίνει πως μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών θα περιέλθουν στο Δημόσιο, το οποίο θα καταστεί αναγκαστικός συνιδιοκτήτης στο «δικαίωμα υψούν» σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα (!)» αναφέρει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ. 50.000 πολυκατοικίες Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, η εκτίμηση είναι πως οι πολυκατοικίες στις οποίες δεν δηλώθηκε ο… αέρας στο Κτηματολόγιο ανέρχονται ακόμα και σε 50.000 και η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί θα προκαλέσει πραγματικό χάος τόσο στους συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών, αφού το Δημόσιο θα πρέπει να συμμετέχει και να ψηφίζει στις Γενικές Συνελεύσεις τους, στις ψηφοφορίες και στις δαπάνες επισκευής των κτιρίων κ.α., όσο και στις υπηρεσίες του ΥΠΟΙΚ, οι οποίες θα κληθούν να «διαχειριστούν» όλα αυτά τα άνευ οποιασδήποτε αξίας ή αντικειμένου περιουσιακά «δικαιώματα» ως περιουσιακά δικαιώματα του Δημοσίου. Παρέμβαση της ΠΟΜΙΔΑ Mπροστά σε αυτό το αδιέξοδο που έχει προκληθεί η ΠΟΜΙΔΑ έκανε παρέμβαση στη διαβούλευση του τελευταίου σχεδίου νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, ζητώντας νομοθετική ρύθμιση για την επίλυση του προβλήματος. Προτείνει να δοθεί στους ιδιοκτήτες δικαιώματος υψούν με εξαντλημένο ή και μη συντελεστή δόμησης η δυνατότητα να καταργήσουν μονομερώς το δικαίωμά τους αυτό και να μεταβιβάσουν το ποσοστό συνιδιοκτησίας (δική τους ή τρίτου προσώπου) στο ίδιο κτίριο, με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας χωρίς να απαιτείται σύμπραξη και συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών του κτιρίου. Στο μεταξύ, το πρόβλημα παραμένει, με χιλιάδες ιδιοκτήτες να τελούν υπό ομηρεία, αφού, μέχρι στιγμής, δεν έχει γίνει καμία κίνηση από τα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας, και Ψηφιακής Διακυβέρνησης. View full είδηση

Καλησπέρα, έχω την εξής περίπτωση που, όσο και αν αναζήτησα πληροφορίες, οι σχετικές συζητήσεις προσεγγίζουν το θέμα κάπως ανάποδα. Εξηγούμαι: Σε διώροφο κτήριο (ισόγειο, πρώτος) με άδεια του 1960 και σύσταση οριζοντίων το 1983, όπου δίνονται χιλιοστά και σε μελλοντικές Ο.Ι. (Β' και Γ' ορόφου) υπάρχει αυθαίρετος χώρος στο σημερινό δώμα (2ος όροφος) ο οποίος κατασκευάστηκε (λογικά εκ κατασκευής) προγενέστερα της σύστασης των οριζοντίων. Στο συμβόλαιο της σύστασης, το οποίο συντάχθηκε, ως προείπα, μεταγενέστερα για να πουληθεί η οριζόντια του 1ου ορόφου και οι μελλοντικές Β' και Γ' σε έναν ιδιοκτήτη, δεν αναφέρει κάτι για το αυθαίρετο στο δώμα, παρά περιγράφει την ύπαρξη του δώματος ως κοινόχρηστο χώρο, χωρίς αποκλειστικές χρήσεις ή κάτι πιο συγκεκριμένο. Ο χώρος αυτός δεν συνδέεται λειτουργικά με την οριζόντια του 1ου αφού η πρόσβαση γίνεται απο εξωτερική σκάλα που ξεκινά σε κοινόχρηστο πλατύσκαλο. Προκειμένου σήμερα να μεταβιβαστεί όλο το ακίνητο η συμβολαιογράφος ζητά βεβαίωση και για τις μελλοντικές οριζόντιες. Στη μελλοντική του Γ' μελλοντικού ορόφου απροβλημάτιστα μπορεί να δοθεί βεβαίωση για μη εγκατάσταση αυθαιρεσιών. Για τη Β' ωστόσο μπορεί να γίνει το ίδιο και να δηλωθεί το αυθαίρετο σαν αυθαιρεσία σε δήλωση των κοινοχρήστων; 'Η μήπως είναι υποχρεωμένος ο ιδιοκτήτης του "αέρα" Β' μελλοντικής ιδιοκτησίας να το ρυθμίσει; Σημειωτεόν ότι δεν διεκδικεί κάποιος εκ των συνιδιοκτητών του ακινήτου το αυθαίρετο και γενικά δεν αναφέρεται σε κάποιο έγγραφο, Ε9, κλπ., απλά υπάρχει εκ κατασκυεής. Είναι κάτι σαν πλησταριό-αποθήκη. Δεν ξέρω αν έχει κάποια σημασία, η πιθανότητα να απεικονίζεται σε σχέδια που συνοδεύουν το συμβόλαιο του 1983 (το λεκτικό του συμβολαίου πάντως δεν το περιγράφει σαν κατασκευή επί του δώματος), τα οποία αναζητώ, αλλά δεν έχω ακόμα στα χέρια μου. Σε ιστοσελίδα δικηγορικού γραφείου μεταξύ άλλων αναφέρονται τα εξής: αλλά δεν ξέρω αν βοηθούν κάπως στο πώς να χειριστώ το θέμα, εξού και η ανάρτηση. Ευχαριστώ.

Γεια σας, Από το 2012, είχε ληφθεί απόφαση της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας μας για την επισκευή της στεγανοποίησης της ταράτσας. Αναβολή στην αναβολή, συνέλευση μετά από συνέλευση, έφτασε ο Ιούνιος του 2006 όπου η συνέλευση αποφάσισε κατά πλειοψηφία, μεταξύ πολλών προσφορών, σε ποιον θα ανέθετε την εργασία κόστους 3700 ευρώ που έπρεπε γα γίνει το Σεπτέμβριο του 2016. Ωστόσο, με το πρόσχημα της μη έγκαιρης συλλογής των κοινοχρήστων για την αντιμετώπιση της δαπάνης αυτής, πέρασε το 2016 χωρίς να γίνει στεγανοποίηση. Στο μεταξύ, ο διαχειριστής (δικηγόρος!) ήγειρε και εισήγαγε αμφιβολίες ως προς το εάν την ανάληψη του κόστους της κοινόχρηστης ταράτσας (300 τ.μ.) οφείλει να αναλάβει εκείνη η ιδιοκτήτρια που έχει τον "αέρα"! Σημειωτέον ότι στα 47 χρόνια ηλικίας της πολυκατοικίας η μόνωση της ταράτσας έχει επισκευαστεί 3 ή 4 φορές και ουδέποτε ετέθη ερώτημα ποιος θα πληρώσει το κόστος. Έχοντας κολλήσει στην ιδέα αυτή, κωλυσιεργεί ως προς την ανάθεση και έναρξη των εργασιών, προσκαλώντας και άλλους να προσβάλλουν την απόφαση της γενικής συνέλευσης διότι "έχει ιδιαίτερες αμφιβολίες" για το εάν το κόστος της επισκευής της στεγανοποίησης πρέπει να αναλάβει η πολυκατοικία ή να το αναλάβει εξ' ολοκλήρου η έχουσα κρατήσει τον "αέρα" ιδιοκτήτρια διαμερίσματος 110 τ.μ. Έχοντας αποτύχει να πείσω τον διαχειριστή περί του ανυπόστατου των αμφιβολιών του, με την παράθεση της παραγράφου του Κανονισμού που σαφώς καθορίζει την ταράτσα αυτή ως κοινόχρηστη (αναφέροντας μάλιστα ότι συγκεκριμένος συνιδιοκτήτης έχει τον "αέρα", δηλαδή το δικαίωμα υψούν), αλλά και με τα πρόσθετα επιχειρήματα ότι ο συντελεστής δόμησης έχει εντελώς εξαντληθεί, και ότι ο σκελετός της πολυκατοικίας της οποίας η άδεια βγήκε το 1972 δεν αντέχει πρόσθετο όροφο, ακόμη και αν δινόταν ύψος, διότι ήδη ο αντισεισμικός συντελεστής έχει τριπλασιαστεί από τότε, απευθύνομαι σ’ εσάς για τη συμβουλή σας επί του αυτονόητου. Εκείνο που χρειάζομαι είναι αν υπήρξε ποτέ τέτοια περίπτωση αντιδικίας και ποιο ήταν το αποτέλεσμα. Δεδομένου ότι το διαμέρισμά μου είναι στον τελευταίο όροφο και έχω άμεσο πρόβλημα - τα νερά τρέχουν από την ταράτσα έξω από την πόρτα μου - ζητάω τη γνώμη σας για το τι να πράξω. Ήδη τηλεφώνησα σε πραγματογνώμονα του ΤΕΕ και είπε ότι δεν τίθεται θέμα συζήτησης για το αυτονόητο. "Βρείτε τα μεταξύ σας" είπε. Επιπλέον επισκέφτηκα την διευθύντρια της πολεοδομίας του Δήμου στον οποίο ανήκω, ευελπιστώντας να πάρω κάποια επίσημη δήλωση που θα έδινε τέλος στις αμφιβολίες του δικηγόρου-διαχειριστή, και μου απάντησε ορθά κοφτά ότι ναι, αυτός που έχει το δικαίωμα υψούν έχει την υποχρέωση να πληρώσει για την ταράτσα! Επικοινώνησα επίσης και με δύο δικηγόρους και μου είπαν τα ίδια! Κατόπιν τούτου δεν ξέρω τι να κάνω. Η κατάσταση είναι επικίνδυνη διότι σε όλο το πλάτος του προβόλου (2 μέτρα) που στεγάζει τον κοινόχρηστο διάδρομο τα νερά διαπερνάνε την πλάκα και ξεκολλούν καθημερινά σοβάδες. Ανησυχώ για τον σιδηρού οπλισμό του προβόλου, αν δεν γίνει η στεγανοποίηση γρήγορα. Δεν θέλω να μπλέξω με δικαστήρια διότι είναι χρονοβόρα και κοστοβόρα. Τι με συμβουλεύετε να κάνω; Υπάρχει άραγε κάποια δεδικασμένη απόφαση για όμοιο θέμα; Σας ευχαριστώ πολύ.

1η ερώτηση: Σε πολυκατοικία με "άυλο" δικαίωμα υψούν το οποίο στην πράξη είναι δώμα έστω ότι θέλω να τακτοπόιήσω μία μικροκατασκευή βεβαιωμένη από την πολεοδομία π.χ. μία καμινάδα τζακιού. Τότε : α) Έχω κοινόχρηστο δώμα πολυκατοικίας και την αίτηση την κάνει ένας με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών ? ή β) Θεωρείται το δώμα σαν ξεχωριστή ιδιοκτησία λόγω δικαιώματος υψούν και την αίτηση την κάνει ο ιδιοκτήτης αυτού ? 2η ερώτηση: Αν ισχύει το (α) και δεν συμφωνεί ο ιδιοκτήτης του δικαιώματος υψούν, γίνεται τακτοποίηση ?