Αναζήτηση στην κοινότητα

Καλησπέρα. Θα ήθελα να θέσω το εξής ερώτημα για το οποίο έχω 2 διαφορετικές απαντήσεις από υπαλλήλους που ρωτήθηκαν: Σε υφιστάμενη 5όροφη οικοδομή με Ισόγειο και 4 οροφοδιαμερίσματα θέλουμε να κατασκευάσουμε σοφίτα κατά ΝΟΚ. Η σύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών που αφορούν σε κάθε οροφοδιαμέρισμα είναι του 2017 και ο "αέρας" είναι στην αποκλειστική χρήση του τελευταίου ορόφου. Ο υποκέιμενος όροφος πάνω στον οποίο πρόκειται να κατασκευασθεί η σοφίτα είναι καθ’όλα νόμιμος, ενώ υπάρχουν αυθαιρεσίες στους πιο κάτω ορόφους οι οποίες έχουν όλες τακτοποιηθεί με τον Ν.4178 αλλά δεν έχουν τα χαρακτηριστικά για να νομιμοποιηθούν. Δεδομένου ότι υπάρχουν τα αναγκαία πολεοδομικά μεγέθη (όγκος – ύψος) μετά και την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών στους παρακάτω ορόφους, μπορεί να εκδοθεί Άδεια Δόμησης για την κατασκευή της σοφίτας σύμφωνα πάντα με τις απαιτήσεις και τις προδιαγραφές του ΝΟΚ; Ο ένας υπάλληλος μου απάντησε θετικά απαιτώντας βέβαια να συνυπολογιστούν όλα τα μεγέθη και οι αυθαιρεσίες στους παρακάτω ορόφους επειδή η σύσταση έγινε μετά το 2011 (Ν. 4178), ενώ ο άλλος απάντησε αρνητικά, ζητώντας όλη η πολυκατοικία να είναι νομίμως υφιστάμενη. Γνώμη μου είναι ότι γίνεται, αλλιώς ποιό το νόημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και εφόσον έχω σε περίσσεια τα μεγέθη που χρειάζομαι.

Καλησπέρα συνάδελφοι και καλή εβδομάδα. Θα ήθελα να σας ρωτήσω σχετικά με μια δουλειά που μου προέκυψε. Πρόκειται για γήπεδο εκτός σχεδίου επιφανείας 4,005 τ.μ. για το οποίο προ 92 έγινε πράξη κάθετου και προέκυψαν 2 τμήματα, τμήμα καθέτου με στοιχείο 1 επιφανείας 1.700 τ.μ. και τμήμα 2 επιφανείας 2.305 τ.μ. . Το 1992 μεταξύ των οικοπεδούχων (3 σε αριθμό) του τμήματος 1 έγινε πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για την μελλοντική ανέγερση μια διώροφης οικοδομής όπου το ισόγειο θα αποτελούνταν από 6 οριζόντιες ιδιοκτησίες (Ι-1 – Ι-6) και ο όροφος από 6 οριζόντιες ιδιοκτησίες (Α-1 – Α-6), αντίστοιχα με χρήση γραφεία – καταστήματα με την μέγιστη επιτρεπόμενη εκμετάλλευση, ήτοι (1.700/4.005)*600 τ.μ. (μέγιστο για χρήση γραφεία – καταστήματα) = 255 τ.μ. Στο τμήμα 2 καθέτου μέχρι σήμερα δεν έχει ανεγερθεί τίποτα. Το 1993 εκδίδεται οικοδομική άδεια και στους 3 συνιδιοκτήτες του τμήματος 1 καθέτου για διώροφη οικοδομή με δόμηση όση η μέγιστη επιτρεπόμενη για την χρήση γραφεία – καταστήματα, δηλαδή 255 τ.μ. . Στην πραγματικότητα, όμως, τότε το 1993 κατασκευάστηκαν μόνο οι 4 οριζόντιες ιδιοκτησίες ισογείου και οι 4 ορόφου ( Ι-3 – Ι6 & Α-3 – Α-6). Ο πελάτης μου έχει στην κυριότητα του τις 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες ισογείου και ορόφου (Ι-1, Ι-2, Α-1, Α-2) που δεν κτίστηκαν τότε και επιθυμεί να κάνει ενέργειες για να προβεί στην έκδοση οικοδομικής αδείας για το ποσοστό που του αναλογεί με χρήση γραφεία – καταστήματα. Το πρόβλημα εντοπίζεται στο ότι ο ιδιοκτήτης των οριζόντιων ιδιοκτησιών (Ι-4 – Ι6 & Α-4 – Α-6) τα έχει μετατρέψει αυθαίρετα σε κατοικίες – επιπλωμένα διαμερίσματα και επέκτεινε αυθαίρετα όπου μπορείτε να φανταστείτε! Και τώρα ζητάει από τον πελάτη μου να υπογράψει δύο υπεύθυνες δηλώσεις, όπου στη μία δηλώνει ότι συμφωνεί να τακτοποιηθούν οι αυθαιρεσίες καθ’ υπέρβαση της αδείας του 93 και στην άλλη ότι συμφωνεί να τα μετατρέψει σε τουριστικά καταλύματα και να εκδόσει το ανάλογο σήμα. Με μια γρήγορη ταύτιση του τοπογραφικού της τότε άδειας πάνω σε αεροφωτογραφία από το google earth, φαίνεται ο χώρος που προοριζόταν για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που δεν κτίστηκαν να υπάρχει. Α) Σε τι ενέργειες πρέπει να προβώ πριν υπογράψει ο πελάτης μου αυτές τις δύο υπεύθυνες δηλώσεις ; Β) Εφόσον η άδεια του 93 είχε χρήση γραφεία – καταστήματα, όλο το γήπεδο απέκτησε χρήση γραφεία – καταστήματα. Με το να συναινέσουμε εμείς στην αλλαγή χρήσης σε τουριστικά καταλύματα δε θα αλλάξει χρήση πάλι όλο το γήπεδο και θα έχουμε θέμα? Γ) Όσων αφορά το υπόλοιπο δόμησης, λαμβάνεται υπόψιν η δόμηση μόνο των νόμιμα υφιστάμενων κτισμάτων ή και των αυθαιρέτων (τακτοποιημένων ή μη) που υπάρχουν μέσα στο τμήμα της καθέτου που μελετάται ; Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων

Θα ήθελα τη βοήθειά σας σχετικά με 2 κατοικίες που δηλώνω στο Ε9 (φυσικό πρόσωπο) και πρόσφατα αντιλήφθηκα πως ο φόρος που πληρώνω διαφέρει πολύ από αυτόν που υπολογίζω βάσει των τύπων (ομοίως και η αντικειμενική αξία των κατοικιών). Παραθέτω τα στοιχεία: Πρόκειται για 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες στο ίδιο οικόπεδο (υφίσταται ΣΟΙ), για τις οποίες έχω πλήρη κυριότητα 100%. Το οικόπεδο έχει έκταση 431,15 τμ εντός ΑΠΑΑ/εντός σχεδίου με μία πρόσοψη σε δρόμο (μοναδιαία αξία οικοπέδου = τιμή εκκίνησης οικοπέδου = 1.305 Ευρώ --> Συντελεστής Φόρου 1,6 Ευρώ/τμ). Τιμή ζώνης = 2.250 Ευρώ (ΒΦ = 3,7 Ευρώ/τμ) Κατοικία Α: Έτους 1950, Ισόγειο, 27,1% επί του οικοπέδου, 140,32 τμ κύριοι και 15 τμ βοηθητικοί χώροι [Κύριος Φόρος ΕΝΦΙΑ 2023 = 615,18 Ευρώ // Φόρος που υπολογίζω εγώ = (140,32 x 3,7 x 1,01) + (15 x 3,7 x 0,1) = 529,93 Ευρώ] Κατοικία Β: Έτους 1970, 1ος όροφος, 27,5% επί του οικοπέδου, 142,19 τμ κύριοι και 12 τμ βοηθητικοί χώροι [Κύριος Φόρος ΕΝΦΙΑ 2023 = 649,36 Ευρώ // Φόρος που υπολογίζω εγώ = (142,19 x 3,7 x 1,01) + (12 x 3,7 x 0,1) = 535,80 Ευρώ] Δεν ύπαρχουν ειδικές συνθήκες/ειδικοί συντελεστές για τις ιδιοκτησίες. Υφίσταται δικαίωμα υψούν (45,4% επί του οικοπέδου) ως ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία (βάσει ΣΟΙ), το οποίο δε μου ανήκει. Να σημειωθεί πως στη δήλωση του Ε9 έχουν συμπληρωθεί και στις 2 ανωτέρω ιδιοκτησίες (Α & Β) τα στοιχεία οικοπέδου ως εξής: Επιφάνεια οικοπέδου = 431,15τμ Είδος δικαιώματος = 1 (πλήρης κυριότητα) % Συνιδιοκτησίας = 27,1% / 27,5% (αντίστοιχα) Συνολική επιφάνεια κτισμάτων στο οικόπεδο = 309,51 τμ (=140,32+15+142,19+12) Διαπιστώνω πως δε θα έπρεπε να έχει δηλωθεί η στήλη "Συνολική επιφάνεια κτισμάτων στο οικόπεδο", καθώς υφίσταται ΣΟΙ με το δικαίωμα υψούν ως ξεχωριστή ιδιοκτησία (βάσει των διευκρινίσεων εδώ: https://www.taxheaven.gr/circulars/19856/pol-1237-11-11-2014 --> "ΠΡΟΣΟΧΗ:Η στήλη αυτή παραμένει κενή μόνο στις περιπτώσεις, στις οποίες υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και το αναγραφόμενο ακίνητο είναι αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία / δικαίωμα υψούν με χιλιοστά επί του οικοπέδου."). Αυτό είναι και το μόνο "λάθος" που βρίσκω στη δήλωση. Παρόλα αυτά, βάσει της https://www.taxheaven.gr/circulars/37249/a-1175-2021, --> "Ειδικά, εξαιρείται από τα στοιχεία που συνιστούν τη φορολογική ταυτότητα των ακινήτων, η συνολική επιφάνεια κτισμάτων στο οικόπεδο (στήλη 22 πίνακα 1), λόγω αδυναμίας του συμβολαιογράφου και του υποθηκοφύλακα/προϊστάμενου του κτηματολογικού γραφείου να διαγνώσουν την ακρίβεια των δηλωθέντων." Θα ήθελα τη βοήθειά σας. Είναι σωστός ο φόρος (και αν ναι, με βάση ποιό τύπο υπολογισμού?). Να τροποποιήσω αναδρομικά τις δηλώσεις και με ποιον τρόπο προκειμένου να πληρώνω τον ορθό φόρο ? Ευχαριστώ εκ των προτέρων.