Αναζήτηση στην κοινότητα

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα για την καλύτερη διαβίωση των κατοίκων των πόλεων. Σήμερα 95 χρόνια μετά την εφαρμογή του Νομοθετικού Διατάγματος του 1923, βάσει του οποίου γίνεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός των πόλεων και οικισμών, διαπιστώνεται ότι η «απελευθέρωση» δρόμων, πλατειών, παιδικών χαρών και άλλων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων δεν έχει γίνει πράξη σε μεγάλο βαθμό. Αυτό οφείλεται στην πολυπλοκότητα της νομοθεσίας αφού το βάρος της αποζημίωσης «πέφτει» στους ωφελούμενος παρόδιους ιδιοκτήτες, που πρέπει να «πληρώσουν» κι αυτοί για την δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων. Ανασταλτικός παράγοντας επίσης είναι η οικονομική δυσπραγία των Δήμων για την αποζημίωση των ρυμοτομούμενων ιδιοκτησιών για κοινόχρηστους χώρους καθώς και των αρμόδιων Οργανισμών και Υπηρεσιών για αποζήμιωση λόγω αναγκαστικών απαλλοτριώσεων για δημιουργία κοινωφελών χώρων. Έτσι οι απαιτούμενες διοικητικές πράξεις, όπως είναι η πράξη αναλογισμού, τακτοποίησης και προσκύρωσης πολλές φορές μένουν ανεφάρμοστες με αποτέλεσμα ο πολίτης να εμπλέκεται σε μια μακροχρόνια αναζήτηση λύσεων στον κυκεώνα της γραφειοκρατίας. Τι είναι η αναγκαστική απαλλοτρίωση; Με τον όρο αναγκαστική απαλλοτρίωση εννοούμε την αφαίρεση της κυριότητας της ιδιοκτησίας, με διοικητική πράξη της διοίκησης, λόγω δημόσιας ωφέλειας, ύστερα από την καταβολή πλήρους αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη. Ποια είναι τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης; Τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης είναι : 1) κήρυξη της απαλλοτρίωσης, 2) προσδιορισμός της αποζημίωσης από το δικαστήριο στην Περιφέρεια του οποίουβρίσκεται το ακίνητο, 3) αναγνώριση των δικαιούχων της αποζημίωσης, 4) συντέλεση της απαλλοτρίωσης που επέρχεται από την καταβολή της πλήρους αποζημίωσης στον δικαιούχο, η οποία πρέπει να καταβληθεί εντός 18 μηνών, από την έκδοση της απόφασης τουδικαστηρίου. Εμένα με υποχρεώνει ο Δήμος να δώσω μέρος του οικοπέδου μου στον διπλανό ιδιοκτήτη για να μπορέσει να χτίσει. Μπορώ να αρνηθώ ; Πράγματι, για να μπορέσει να κτισθεί ένα οικόπεδο θα πρέπει να έχει το ελάχιστο πρόσωπο και το ελάχιστο εμβαδόν που η ισχύουσα νομοθεσία ορίζει για την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Για να επιτευχθεί αυτό, πιθανώς θα πρέπει να αλλάξει η θέση και το σχήμα των γειτονικών οικοπέδων. Αυτό γίνεται με μια ειδικής μορφής απαλλοτρίωση, που ονομάζεται προσκύρωση. Η προσκύρωση είναι μια διοικητική πράξη που εκδίδεται με ευθύνη της πολεοδομίας, με την οποία αφαιρείται η κυριότητα από τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και απονέμεται στον ιδιοκτήτη ενός άλλου ακινήτου. Σε πολλές περιπτώσεις για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης έχουμε εκτός από αφαίρεση ιδιοκτησίας και ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων μεταξύ γειτονικών ιδιοκτησιών. Αυτή η διαδικασία ονομάζεται τακτοποίηση. Τι είναι ακριβώς η τακτοποίηση; Τακτοποίηση είναι η ενέργεια, μέσω μιας διοικητικής πράξης, με την οποία γίνεται η ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων γειτονικών ιδιοκτησιών, έτσι ώστε να αποκτήσουν την κατάλληλη μορφή για τηνκαλλίτερη δυνατή εκμετάλλευσή τους. Με άλλα λόγια, η τακτοποίηση αποτελεί το μέσο για να επιτευχθεί η αρτιότητα - οικοδομησιμότητα του ακινήτου, που γίνεται με ανάλογες προσκυρώσεις ανταλλαγές εδαφικών τμημάτων των υπό τακτοποίηση οικοπέδων. Τι είναι η πράξη αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων; Οι πράξεις αναλογισμού διακρίνονται οι παρακάτω περιπτώσεις: 1) ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ, που αφορά την απαλλοτρίωση των οικοπέδων ή των τμημάτων οικοπέδων που δεσμεύονται για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης. Σημειώνεται ότι προηγείται του αναλογισμού η τακτοποίηση των οικοπέδων, προκειμένου πάντοτε να υποχρεούνται για αποζημίωση τα τακτοποιημένα οικόπεδα. 2) ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ ΕΠΕΙΓΟΥΣΑΣ ΑΝΑΓΚΗΣ, η οποία πραγματοποιείται όταν επείγει η διάνοιξη οδού του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση αυτή επισπεύδων είναι ο οικείος δήμος ή το δημόσιο. Ο αναλογισμός είναι η διαδικασία μέσα από την οποία καθορίζονται τα επιμέρους ρυμοτομούμενα τμήματα προς αποζημίωση, οι ιδιοκτήτες που θα το αποζημιώσουν και το μέτρο της επιβάρυνσης του καθενός από αυτούς. Τι γίνεται για τους κοινωφελείς χώρους; Στους χώρους ειδικού προορισμού, όπως είναι οι χώροι σχολείων, αθλητικών εγκαταστάσεων κ.λπ. δεν συντάσσονται πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων αλλά η απόκτηση των χώρων γίνεται με μέριμνα και δαπάνες των οικείων φορέων, είτε με ελεύθερη συναλλαγή, είτε με αναγκαστική απαλλοτρίωση. Δηλαδή για τον δρόμο που περνά μπροστά από το οικόπεδό μου θα πληρώσω εγώ παρ’ όλο που θα διέρχονται αυτοκίνητα και θα ωφελείται όλη η πόλη; Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία υπόχρεοι αποζημίωσης των ρυμοτομούμενων ακινήτων είναι οι ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες και ο Δήμος. Ως ωφελούμενοι παρόδιοι νοούνται οι ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα έχουν πρόσωπο επί των οδών, των πλατειών και γενικά των κοινόχρηστων χώρων, που προβλέπονται από το ρυμοτομικό σχέδιο ή αποκτούν πρόσωπο επί αυτών μετά την τακτοποίησή τους. Επίσης, οι μη άρτιες ιδιοκτησίες που έχουν κτίσματα μόνιμης μορφής θεωρούνται ωφελούμενες παρόδιες ιδιοκτησίες και βαρύνονται με την αντίστοιχη υποχρέωση. Ως ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες νοούνται οι παρακάτω: Οικείος Δήμος, Ιδιοκτήτες ακινήτων που τακτοποιούνται με πρόσωπο στην οδό (παρόδιοι), Χώροι ειδικού προορισμού, Νεκροταφεία, Αρχαιολογικοί χώροι, Ιστορικά διατηρητέα μνημεία, κλπ, Ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών, Ιδιοκτήτες μη άρτιων ιδιοκτησιών, που έχουν κτίσμα μονίμου μορφής, Ιδιοκτήτες ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου με πρόσωπο στις περιφερειακές οδούς του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, Ιδιοκτήτες ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου με πρόσωπο σε καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και παραλίας. Εμένα μου παίρνει ο δρόμος τμήμα του οικοπέδου μου και ο Δήμος μού λέει ότι δεν δικαιούμαι αποζημίωσης. Γιατί συμβαίνει αυτό; Κατά τη σύνταξη της πράξης αναλογισμού γίνεται ο υπολογισμός των υποχρεώσεων, που βαραίνουν κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Αυτό γίνεται λαμβάνοντας υπόψη το εμβαδό των ρυμοτομούμενων τμημάτων των οικοπέδων και τον ακόλουθο επιμερισμό τους για αποζημίωση σε κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Η νομοθεσία όμως βάζει και κάποια όρια: α) Για παράδειγμα απαγορεύεται να επιβαρύνονται οι παρόδιες ιδιοκτησίες κατά έκταση μεγαλύτερη του μισού της οικοδομήσιμης επιφάνειάς τους. Το εμβαδόν, που υπολείπεται για αποζημίωση από την υπόψη ιδιοκτησία επιβαρύνει τον Δήμο. Για παράδειγμα εάν το εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι 300τ.μ. τότε η επιβάρυνσή του δεν μπορεί να ξεπερνά τα 150τ.μ. Στην περίπτωση, που οι συνολικές υποχρεώσεις της ιδιοκτησίας είναι 200 τ.μ., για τα 50τ.μ. θα επιβαρυνθεί ο Δήμος. β) Οι υποχρεώσεις των παρόδιων ιδιοκτητών για τη διάνοιξη οδών φθάνουν μέχρι τη ζώνη των 15μ. γ) Για την αποζημίωση των δημιουργούμενων πλατειών, αλσών κλπ κοινοχρήστων χώρωνδιανοιγόμενων για πρώτη φορά, βαρύνεται για την αποζημίωση κάθε οικόπεδο με πρόσωπο επί των παραπάνω χώρων για επιφάνεια ζώνης οικοπέδων πλάτους 20 μ. Εχω ένα ακίνητο με σπίτι σε ένα δρόμο εκτός σχεδίου και θέλω να γίνει μια ανταλλαγή και προσκύρωση με τον γείτονα για να διαπλατυνθεί ο δρόμος και αυτός αρνείται. Μπορώ να ζητήσω τακτοποίηση και προσκύρωση; Η τακτοποίηση και η προσκύρωση ως πράξεις εφαρμογής του σχεδίου πόλεως, δεν εφαρμόζονται σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως, παρά μόνο αν είναι οικόπεδα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης. Ποια τα στάδια της πράξης αναλογισμού; Συντάσσεται τοπογραφικό διάγραμμα (σε ΕΓΣΑ 87), που αποτυπώνει την υπάρχουσα κατάσταση στην περιοχή και επί αυτού τοποθετούνται οι καθορισμένες Ρυμοτομικές - Οικοδομικές Γραμμές του σχεδίου πόλης και οι κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι. Γίνεται με ειδική πρόσκληση της πολεοδομίας η υπόδειξη των ορίων από τους ιδιοκτήτες, καθώς και από τους παρόδιους για όλες τις ιδιοκτησίες που θα πάρουν μέρος στην Πράξη Αναλογισμού. Γίνεται έρευνα τίτλων ιδιοκτησίας και ειδοποιούνται επίσημα όλοι οι ιδιοκτήτες. Συντάσσεται η πράξη, με την οποία αναλύονται οι υποχρεώσεις του κάθε ωφελούμενου παρόδιου που έχει υποχρέωση αποζημίωσης. Γνωστοποίηση της πράξης του περιεχομένου της στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες (συνήθως γίνεται κοινοποίηση με δικαστικό επιμελητή). Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα υποβολής ένστασης. Στη συνέχεια οι ενστάσεις μαζί με τη συνταχθείσα Πράξη Αναλογισμού και σχετική εισήγηση του Δήμου υποβάλλονται για να εξεταστούν στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση της οικείας Περιφέρειας και υπάρχουν οι ακόλουθες δυνατότητες: α) Να κυρωθεί η πράξη με την έκδοση της σχετικής απόφασης οπότε στη συνέχεια είναι δυνατή η εφαρμογή της. β) Να μην γίνει αποδεκτή η κύρωση της πράξης οπότε και διατάσσεται η ανασύνταξή της. Εμένα μου παίρνουν το οικόπεδό μου για δρόμο και εδώ και 20 χρόνια δεν αποζημιώνομαι. Τί να κάνω; Εφόσον έχει παρέλθει 15ετία από την έγκριση του σχεδίου πόλης, μπορείτε να ζητήσετε άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Σε περίπτωση που υπάρχει απόφαση έγκρισης της πράξη αναλογισμού μετά την 5ετία επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης, εφόσον ο ιδιοκτήτης αιτηθεί τροποποίησης του σχεδίου πόλης, με την προϋπόθεση να μην έχει ασκηθεί αίτηση για το δικαστικό καθορισμό της αποζημίωσης, να έχει παρέλθει 18μηνο από τη δημοσίευση είτε της απόφασης προσωρινού καθορισμού της αποζημίωσης είτε της απόφασης οριστικού καθορισμού της αποζημίωσης ή δεν έχει καθορισθεί αποζημίωση εξωδίκως. Λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού [email protected] Διαβάστε περισσότερα στο: https://www.taxydromos.gr/Real Estate/338209-ti-prepei-na-gnwrizoyme-gia-ta-barh-toy-akinhtoy.html View full είδηση

Καλησπέρα σας, Θα ήθελα να την απόψη σας για το πως μπορεί να αντιμετωπίστεί το θέμα της δημιουργίας μικρών προσκυρούμενων ή ρυμοτομούμενων τμημάτων εξαιτίας λόγων που αφορούν τον τροπο εφαρμογής των ρυμοτομικών γραμμών και δεν αφορούν ουσιαστική πραγματική μεταβολή των γηπέδων. Γνωρίζω οτι η κλασική απάντηση είναι η συνταξη πράξεων προσκύρωσης τακτοποιησης και αναλογισμού ( για ρυμοτομικά του vδ.1923) ή διορθωση της πραξης εφαρμογής για ρυμοτομικά του Ν1337/83) ωστόσο δυσκολεύομαι να βάλω τους πελάτες μου σε αυτην την διαδικασία για καποιες περιπτωσεις που θα σας πώ και αναρωτιεμαι αν υπάρχει τρόπος αντιμετώπισης πιο πρακτικός αλλα πάντα σωστός και νομιμος. Περίπτωση Α: Σε οικοπεδο μη αρτιο και οικοδομήσιμο στο κέντρο της Αθήνας διαστασεων όσο ακριβως και το κτίσμα που έχει (πετρόχτιστο προ του 55) χρειαζεται να γίνει αλλαγή χρησης. Το 2011 αγοράστηκε με ενα τοπογραφικό της πλάκας που δεν εχει κανει εφαρμογή των ρυμοτομικων και δειχνει το οικοπεδο ακριβώς όσο το κτίσμα. Ομως υπάρχει διάγραμμα εφαρμογής απο το 2007 για το απέναντι ΟΤ το οποίο ορίζει με σαφήνια την ρυμοτομική γραμμή η οποία περναει λίγα εκατοστά πιο έξω από το κτίριο (τριγωνο πλευρας 0,00-0,20-12,00μ) και αρα προκύπτουν 1,20τ.μ προσκυρούμενου τμήματος. Δεν υπάρχει σε εξέλιξη καμμία πραξη προσκυρώσεως και ουτε είναι διαθετημένος ο ιδιοκτήτης να μπει στην διαδικασία για αυτά τα εκατοστά τα οποία ουσιαστικά προέκυψαν μετα την συνταξη του Δ.Ε γιατι πριν υποτίθεται ότι υπήρχε καλα μορφωμενη ρυμοτομική γραμμη στα όρια του κτιρίου. Επιπλέον δεν ξέρω αν προβλέπεται τετοια πραξη για μια αρτια και οικοδομήσιμα οικοπεδα. Υπάρχει καποια διαταξη που απο καποια μ2 και κάτω να μην χρειαζεται να γίνει υποχρεωτικά τετοια πραξη? Προσανατολίζομαι να τον βάλω να υποδειξει τα όρια του οικοπεδου πάνω στην ρυμοτομική αφήνοντας το κτιριο αποτυπωμενο όπως ακριβώς είναι αφου είμαστε εντός επιτρεπόμενης απόκλισης 5% από τους τίτλους και να γραψω ότι προέκυψε το επιπλεόν εμβαδόν μετα από ακριβέστερη εφαρμογη των ρυμοτομικών και να δω αν θα γίνει δεκτό απο την πολεδομία. Περίπτωση Β. Οικοπεδο πρός μεταβίβαση άρτιο και οικοδομήσιμο (ρυμοτομικό του νδ23) εχει μία ρυμοτόμηση της ταξεως των 0,30εκατοστων παραλληλα στο προσωπό του, οι τιτλοι ιδιοκτησίας παλαιοί και δεν αναφέρουν τίποτα για ρυμοτομικές (!), η αποκλιση μου είναι παλι λιγοτερο από 2%, δεν υπάρχει πραξη τακτοποίησης σε εξελιξη, εγω αναγραφω κανονικά αρχικό εμβαδό περιφραγμένης ιδιοκτησίας τόσο... ρυμοτοτομούμενο τόσο, απομένον τμημα εντός ΟΤ τόσο και μεταβιβάζεται και μεταγράφεται μόνο το τμήμα που περιγράφεται εντός του ΟΤ και για το οποιο έχω κάνει τις δηλώσεις? (Σε συζήτηση με συναδελφους με συμβουλεψαν να δειχνω την ιδιοκτησια μέχρι εκει που τέμνεται από την ρυμοτομική και να μην κάνω αναφορα σε ρυμοτομούμενα τμήματα για να μην μπερδευτούν οι συμβολαιογραφοι). Παλαιότερα είχαν βγει και οικοδομικές άδειας με τα γνωστα τοπογραφικά που το δέιχναν όσο ακριβώς στους τίτλους το εμβαδόν αλλα χωρις καμμία ρυμοτόμηση. Περίπτωση Γ και πιο δύσκολη και μπερδεμένη για να εκθέσω: Οικόπεδα των ιδιων συνιδιοκτητων ομορα σε πραξη εφαρμογής μη κυρωμένη (εκκρεμμει η δευτερη ανάρτηση) μετα την εφαρμογή της ρυμοτομικής με τις συντεταγμένες σε ΕΓΣΑ 87 από την μελέτη και με δική μου εξαρτηση των οικοπεδων σε ΕΓΣΑ με GPS της γνωστής εταιρείας μου προκύπτει ενα ρυμοτομούμενο τμήμα αλλα και ένα μικρό τμήμα προσκυρούμενο το οποιο είναι εμφανές από τον τρόπο που έχει θέσει ο μελετητής την ρυμοτομική ότι προθεση του ήταν να την ταυτίσει σε αυτό το σημείο με την μάντρα μου και οχι να αφήσει μικρό προσκυρούμενο τμημα (μιλάμε πάλι για λωρίδα της ταξως των 15εκατοστών φαρδους). Σε επικοινωνία με τον μελέτητη μου ανέφερε ότι την εξαρτηση την είχανε κάνει το 1993 με οπτική κέντρωση από τα γυρω τριγωνομετρικά αρα είναι λογικό να υπάρχουν καποιες αποκλίσεις και εδώ τίθεται το θέμα και ποιος έχει κάνει την σωστότερη εξάρτηση (πόσο σωστα είναι τελικα τα ιδιωτικά δικτυα GPS ) αλλα και τι να δειξω έγω τώρα στο τοπογραφικό. Το τοπογραφικό μου το ζητησαν οι ιδιοκτήτες γιατι πίστευαν ότι ειναι πολυ μεγαλυτερο απο οτι εχει καταχωρηθεί στο κτηματολογιο (λειτουργεί και κτηματολογικό γραφειο) εξαιτίας των εμβαδών που αναγραφονται στους τιτλους (εγω το βρηκα όσο στο κτηματολογιο) και ηθελαν αρχικα να καταθεσουν ενσταση και κατα δευτερο λόγο να το παρουσιασουν σε υποψηφιους αγοραστές. Επειδή υπάρχούν διαφορες στα επιμέρους εμβαδα των οικοπεδων της πράξης εφαρμογης (αν και ασημαντες επι του συνόλου) προσανατολίζομαι να τους βάλω να καταθέσουν ένσταση για διορθωση της πραξης εφαρμογής που τα αντιμετωπίζει και ως δυο και όχι ως τρία οικοπεδα οπως το κτηματολόγιο και οπως φαινεται στους τιτλους τους. Και ο μελετητής αυτο μου είπε να κάνω, αλλα για τα μπροστινα τμημα που ρυμοτομούνται και προσκυρώνονται μαλλον λογο της διαφορας στην εξαρτηση πως ακριβως να το χειριστω; Οι ιδιοκτητες λένε οτι τα οικοπεδα τους παλια εφταναν πολυ πιο μπροστα και υποχρεωθηκαν σε οπισθοχώρηση για να διανοιχθει ο δρομος (αυτός που τωρα οριστηκε με συντεταγμένες στην πραξη εφαρμογης) αρα οτι η μάντρα που μέτρησα δεν ειναι τα παλια αρχικά τους συνορα με τον δρομο και οτι αρα το τμημα που μενει μεταξυ της εφαρμογης της ρυμοτομικής τους ανήκει ουτως ή αλλως και δεν είναι προσκυρούμενο. Οι τιτλοι που διάβασα εχουν ελαφρως μεγαλυτερες διαστάσεις σε όλες του τις πλευρες από από αυτες που βρηκα και γενικά δεν τους θεωρώ αξιοπιστους για την οριοθέτηση με ακριβεια αλλα θεωρητικά δύναται να καλύπτουν και τα "προσκυρούμενα" τμηματα. Αρα παλι τίθεται πάλι το ερωτημα τα τμήματα εξω από την μάντρα μεχρι την ρυμοτομική να τα περιγράψω ώς δυναμενα να προσκυρωθούν ή να δειξουμε τα όρια της αρχικής ιδιοκτησίας μέχρι την ρυμοτομική έξω απο τις μάντρες κατα δήλωση ιδιοκτητη??? (γνωρίζω οτι πρεπει να παραδώσω τρία τοπογραφικά οσα και οι διαφορετικοί τίτλοι) Εαν καταφερε καποιος να τα διαβάσει όλα αυτά να τον ευχαριστήσω ουτως ή αλλως για το κουράγιο του. Καλοδεχούμενη κάθε βοήθεια.