Oδηγός τακτοποίησης υπογείων

[avgoust]

Επειδή το θέμα των υπογείων εξακολουθεί να συζητείται και έχει διάφορες περιπτώσεις

μάζεψα εδώ τις βασικές περιπτώσεις και την κατά την γνώμη μου ενδεδειγμένη αντιμετώπιση τους έτσι ώστε να

φτιάξουμε εναν οδηγό.

Μετά από κάθε συμπλήρωση / διόρθωση που θα προτείνετε θα τροποποιώ το αρχικό ποστ.

Ευχαριστώ τον manolis gon και τα υπόλοιπα μέλη της συντονιστικής ομάδας για την επισήμανση λαθών και παραλείψεων.

 

 

A. ΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΕΧΕΙ ΑΔΕΙΑ

 

1. Εχει τηρηθεί η στάθμη εκσκαφής

α. εχει τηρηθεί και η στάθμη τελικά διαμορφωμένου εδάφους

i έχει αποκτήσει κύρια χρήση την επικρατούσα του κτηρίου -> Υπερβαση δομησης ΒΧ

ii εχει αποκτήσει κύρια χρήση διάφορη της επικρατούσας -->Υπερβαση δομησης ΒΧ +αλλαγή χρήσης

β. δεν έχει τηρηθεί η στάθμη τελικά δισμορφωμένου εδάφους (ξεμπάζωμα)

i παραμένει αποθήκη ->Κατ 13

ii έχει αποκτήσει κύρια χρήση την επικρατούσα του κτιρίου -> Υπερβαση δομησης ΒΧ +Kατ13

iii έχει αποκτησει κύρια χρήση διαφορετική της επικρατούσας του κτιρίου -> Υπερβαση δομησης ΒΧ + Αλλαγή χρήσης +Κατ 13

 

2. Δεν εχει τηρηθεί η στάθμη εκσκαφής με αποτέλεσμα να υπερβαίνει η οροφή του το 1,5m (ή +0,80m κατα περίπτωση) από το

έδαφος.

α. Παραμένει χρήση βοηθητική -> Υπερβαση δομησης ΒΧ + υπερβαση υψους

β. Εχει αποκτησει την κύρια χρήση την επικρατούσα του κτιρίου -> Υπερβαση δομησης ΚΧ + υπερβαση υψους

γ. Εχει αποκτησει κύρια χρήση διαφορετική της επικραούσας του κτιρίου -> Υπερβαση δομησης ΚΧ + Αλλαγή χρήσης +υπερβαση υψους

　

B. ΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΔΕΝ ΕΧΕΙ ΑΔΕΙΑ ΑΛΛΑ ΕΙΝΑΙ ΕΝΤΟΣ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΙΣΟΓΕΙΟΥ

 

1. Εχει στάθμη υπογείου κατα ΓΟΚ +1,50 (ή +0,80m κατά περίπτωση)

α. έχει χρήση ΒΧ -> Υπερβαση δομησης Βχ

β. έχει κύρια χρήση -> Υπερβαση δομησης Βχ

2.Δεν έχει στάθμη υπογείου κατά ΓΟΚ ( > +1,50 ή +0,80m κατά περίπτωση)

α. χρήση κατοικίας -> Υπερβαση δομησης Κχ + υπερβαση υψους

β. χρήση αποθήκης -> Υπερβαση δομησης Βχ + υπερβαση υψους

　

Γ. ΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΕΧΕΙ ΤΜΗΜΑ ΕΚΤΟΣ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ΙΣΟΓΕΙΟΥ

Προστίθεται στα παραπάνω υπέρβαση κάλυψης και Δ αν το παραβιαζει.

 

Δ. ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ

　

 

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ

 

α.Σε κάθε περίπτωση αν το καθαρό ύψος είναι μικρότερο του 2,40 τότε μπαίνει ως ΒΧ.

β.Στους παραδοσιακούς οικισμούς το ξεμπάζωμα δεν μπαίνει ως παράβαση κατ.13 αλλά μόνο ως υπέρβαση ύψους

 

 

--ΔΙΕΥΚΡΙΝΗΣΕΙΣ--

 

α.Το "+0,80m κατά περίπτωση" αναφέρεται στα εκτός σχεδίου για κατασκευές μετά την 31/12/2003. Eκτενής παρουσίαση των επιτρεπομένων υψομέτρων του υπογείου για διάφορες περιπτώσεις γίνεται στο #14 από τον συνάδελφο albert .

Edited Ιούλιος 30 , 2012 by avgoust

[migadikos]

Ευχαριστούμε για τις επισημάνσεις!! Όσον αφορά το Γ.(τμήμα υπογείου εκτός νομίμου περιγράμματος) μήπως πλέον ο χώρος αυτός λογίζεται ως χώρος κύριας χρήσης (χωρίς το μειωτικό συντελεστη) αφού δεν έχει κατασκευασθεί σε κάποια προβλεπόμενη στάθμη?? Βέβαια στα εκτός σχεδίου βάζουμε το μειωτικό συντ. όταν έχουμε υπόγειο. Προς συζήτηση..!!

[sagiasd]

Παρατήρηση στην παρατήρηση α. Από που προκύπτει ότι το Η < 2,40 παίζει ρόλο για τη χρήση του συντ ΒΧ;

[avgoust]

Επειδή το ύψος αυτό είναι μικρότερο του ελάχιστου ύψους κύριου χώρου. Αυτή την ερμηνεία έχουν δώσει σε προφορικό ερώτημα στο γραφείο υποστήριξης στο ΥΠΕΚΑ. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί επικουρικά ,δλδ αν έχεις σε ένα οικόπεδο μια αποθήκη , χωρίς άλλο κτίριο αν Η<2,40 μπορεί να θεωρηθεί ΒΧ.

[armenopoulos]

Το Α.1.β.i:

"β.δεν έχει τηρηθεί η στάθμη τελικά δισμορφωμένου εδάφους (ξεμπάζωμα) i παραμένει αποθήκη ->Κατ 13"

δεν είναι ορθό γιατί πρέπει να εξεταστεί αν ο χώρος εξακολουθεί να θεωρείται υπόγειο κατά ΓΟΚ. Αν όχι, τότε είναι Υ.Δ. Β.Χ. γιατί παραβιάζεται ο εγκεκριμένος από την άδεια συντελεστής δόμησης.

 

Σχετική είναι και η ερωταπάντηση Θ7.

 

Υπόγειο που είναι ξεμπαζωμένο από μία πλευρά παίρνει μειωτικό συντελεστή 0,5 ανεξάρτητα από τη χρήση που έχει;

 

Ναι, εφ' όσον το δάπεδό του έχει κατασκευαστεί σε υπόγεια στάθμη σε σχέση με το φυσικό έδαφος ή σε σχέση με το διαμορφωμένο έδαφος με βάση τη σχετική οικοδομική άδεια ανεξάρτητα από τη χρήση του (κύρια ή βοηθητική χρήση).

[sagiasd]

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ

α.Σε κάθε περίπτωση αν το καθαρό ύψος είναι μικρότερο του 2,40 τότε μπαίνει ως ΒΧ.

Παρατήρηση στην παρατήρηση α. Από που προκύπτει ότι το Η < 2,40 παίζει ρόλο για τη χρήση του συντ ΒΧ;

Επειδή το ύψος αυτό είναι μικρότερο του ελάχιστου ύψους κύριου χώρου. Αυτή την ερμηνεία έχουν δώσει σε προφορικό ερώτημα στο γραφείο υποστήριξης στο ΥΠΕΚΑ. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί επικουρικά ,δλδ αν έχεις σε ένα οικόπεδο μια αποθήκη , χωρίς άλλο κτίριο αν Η<2,40 μπορεί να θεωρηθεί ΒΧ.

Διορθώνω τη διατύπωσή μου:

Από που προκύπτει ότι το Η < 2,40 παίζει ρόλο για τη χρήση του συντ ΒΧ σε κάθε περίπτωση υπογείου ;

Αν το "υπόγειο" είναι από "ημιισόγειο" έως σχεδόν ισόγειο, έχει ΚΧ και Ηεσ = 2,35 μ μπορούμε να κάνουμε χρήση του συντΒΧ=0,5 ; Πιστεύω πως όχι!

[avgoust]

sagiasd

 

Αναφέρθηκα στην απάντηση που δόθηκεαπό τον συνάδελφο του ΥΠΕΚΑ για την αποθήκη διότι το σκεπτικό ήταν πάνω κάτω ότι : Αν έχεις μόνο μια αποθήκη στο οικόπεδο , έχεις κύρια χρήση αποθηκευτικού χώρου θα το πάς ως ΚΧ. Ομως επειδή το ύψος έιναι κάτω από αυτό που απαιτούν οι χωροι ΚΧ δλδ δεν πληρούνται οι προυποθέσεις ΚΧ τότε θα το πας με το 0,50 ως ΒΧ.

Αρα , από την απάντηση αυτή εξάγω το συμπέρασμα ότι το υψος παίζει ρόλο στο αν είσαι ΚΧ η ΒΧ.

 

Επεκτείνω το σκεπτικό αυτό ως εξής :

Στην Θ7 λέει ότι αν το υπόγειο είναι ΚΧ εφ'όσον είναι σε υπόγεια στάθμη θα το βάλεις ως ΒΧ . Δλδ λέει ότι ναι μεν έχεις εγκαταστήσει κύρια χρήση , πλην όμως επειδή δεν έχεις όλες τις προυποθέσεις χωρου ΚΧ του κτιριοδομικού σε πάω στο 0,5 γιατί αλλιώς θα σε εξομοίωνα με ένα κανονικό χώρο ΚΧ που όμως δεν είσαι.

 

Ετσι πρότεινα αυτή την αντιμετώπιση.

 

armenopoulos

 

H περίπτωση είναι A. ΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΕΧΕΙ ΑΔΕΙΑ->1. Εχει τηρηθεί η στάθμη εκσκαφής ->β. δεν έχει τηρηθεί η στάθμη τελικά διαμορφωμένου εδάφους (ξεμπάζωμα)--> i παραμένει αποθήκη

 

Αρα η παράβασή του είναι η μη ολοκλήρωση του περιμετρικού επιχώματος το οποίο είναι παραβαση κατ.13

Σχετικά παραδείγματρα στην Εγκύκλιο 13.

Επίσης στην Β25 όπου απαντώντας σε άλλο ερώτημα αναφέρει ότι η μη ολοκλήρωση περ.χώρου είναι παράβαση κατ.13

Στην Η4 λέει ότι το πρόστιμο υπέρβασης δόμησης ΒΧ μπαίνει λόγω της μετατροπής του υπογείου από ΒΧ σε ΚΧ .

Η Θ7 καταλαβαίνω ότι έρχεται ως συμπλήρωμα των Η4 και Β25 και μάλλον αναφέρεται στο αν σε υπόγειο βάσει αδείας που όμως έχει εγκατασταθεί ΚΧ μπαίνει 0,5 ή 1 αν είναι ξεμπαζωμένο.

 

Δηλαδή , σε ένα υπόγειο που έχει τηρήσει την στάθμη εκσκαφής μπορεί να συντρέχουν ταυτόχρονα η μετατροπή του σε κατοικία που είναι υπέρβαση δόμησης όμως με 0,5 λόγω στάθμης υπογείου και η μη ολοκλήρωση της επίχωσης που είναι παράβαση κατ. 13.

 

Αν δεχτούμε αυτό που προτείνεις τότε εξομοιώνεται η εκχωμάτωση υπογείου με άδεια με την περίπτωση Β.1 όπου το υπόγειο δεν έχει καθόλου άδεια , κάτι το οποίο δεν το βρίσκω λογικό.

 

Δες την αντιμετώπιση που προτείνω στο Α.1.β. ii που πιστεύω ότι καλύπτει την παρατήρησή σου.

 

Γενικά έχω καταλήξει στο συμπέρασμα ότι σε ένα υπόγειο υπάρχουν τουλάχιστον 4 παράμετροι

Η χρήση ( ΒΧ -ΚΧ ) , οι διαστάσεις και λοιπές προυποθέσεις ΚΧ , η στάθμη εκσκαφής , η ολοκλήρωση του περιμετρικού μπαζώματος από τον συνδυασμό των οποίων μπορείς να έχεις είτε ΚΧ ή ΒΧ .

 

Πέρα των ερωταπαντήσεων που και αυτές είναι "ερμηνεύσιμες" έχετε επί του θέματος διαφορετικές υποδείξεις από ΤΕΕ ή ΥΠΕΚΑ ?

 

Περιμένω με ενδιαφέρον τις απόψεις σας , να οριστικοποιήσουμε τον τρόπο αντιμετώπισης.

　

Προς όλα τα μέλη : Παρακαλώ μην δημοσιεύετε εδώ ερωτήματα για συγκεκριμένες υποθέσεις σας παρά μόνο διαφορετικές απόψεις επί του θέματος. Τα υπόλοιπα είτε θα διαγράφονται είτε θα μετακινούνται.

 

Επίσης , ευχαριστώ για τις ευχαριστίες αλλά θα τις σβήσω και αυτές προκειμένου να μείνει το νήμα κατά το δυνατόν καθαρό.

 

Ευχαριστώ για την κατανόηση

Edited Ιούνιος 22 , 2012 by avgoust

[armenopoulos]

Από όσο έγω καταλαβαίνω, η Η4 και η Β25 εστιάζουν η μεν πρώτη στην αλλαγή χρήσης (κατά ΓΟΚ και όχι κατά 4014...), η δε δεύτερη στην μη επιχωμάτωση ταυτόχρονα με αλλαγή χρήσης (η οποία έχει ήδη ρυθμιστεί με τον 3843). Η Θ7 κανει σαφή αναφορά (τόσο στην ερώτηση, όσο και στην απάντηση), ότι ανεξάρτητα την χρήση (κύρια ή βοηθητική), εφόσον δεν υπάρχουν οι προϋποθέσεις χαρακτηρισμού του χώρου ως υπόγειο (ξεμπάζωμα από την μια πλευρά - η Λεμπέση θεωρεί, και συμφωνώ, ότι ίδια αντιμετώπιση πρέπει να υπάρχει ακόμα και αν το ξεμπάζωμα υπάρχει και στις άλλες πλευρές-), τότε υπολογίζεται συντελεστής 0,5, δηλαδή υπολογίζεται υπέρβαση δόμησης, πλην όμως μειωμένη καθώς τηρείται η στάθμη εκσκαφής.

 

Όντως έτσι εξομοιώνεται η Α.1.β. i (ΒΧ) με την Α.1.β. ii (ΚΧ) του πολύ χρήσιμου οδηγού σου, αλλά καλώς ή κακώς αυτό λέει η Θ7, ανεξάρτητα από την χρήση, κύρια ή βοηθητική.

Άλλωστε, αν τηρήσουμε την προτεινόμενη από τον οδηγό στου διάκριση εξομοιώνεται η μη επιχωμάτωση που δεν μετατρέπει το υπόγειο σε ισόγειο με μη επιχωμάτωση που το μετατρέπει (δηλαδή είτε η μη επιχωμάτωση προκαλεί υπέρβαση δόμησης, είτε όχι έχουμε την ίδια αντιμετώπιση), γεγονός που επίσης δεν μοιάζει λογικό.

Edited Ιούνιος 22 , 2012 by armenopoulos

[npanagio]

Σε ευχαριστώ... Τι εννοούμε όμως αν δεν έχουν αλλάξει τα υψόμετρα; Πως θα το ελέγξω αυτό;

Επίσης το ξεμπάζωμα αφού θέλει συναίνεση και είναι στους κοινόχρηστους χώρους, δεν πρέπει να πάει στις αυθαιρεσίες των κοινοχρήστων δηλαδή σε άλλη δήλωση;

Και αν δεν του δώσουν συναίνεση δεν μπορεί να το τακτοποιήσει;

 

Τα υψόμετρα ελέγχονται από σταθερά σημεία που αναφέρονται στην άδεια π.χ. κράσπεδο, και ελέγχεται με χωροβάτη.

Από την στιγμή που θα συναινέσει ο συνιδιοκτήτης το περνάς στην ίδια δήλωση. Αν δεν συναινέσει, δεν μπορείς να το τακτοποιήσεις.

[albert]

Να επισημάνω οτι το 0,80μ εκτός σχεδίου ισχύει μετά το 2003 (Ν,3212). Παλιότερα ήταν παραπάνω

 

Συγκεντρωτικά:

 

 

ΥΨΟΣ ΥΠΟΓΕΙΟΥ ΥΠΕΡΑΝΩ ΤΟΥ ΕΔΑΦΟΥΣ

Α) ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ

 

ΦΕΚ 124Α/73 (ΓΟΚ73) Κάνει έμμεση αναφορά ως προς το πότε το υπόγειο μετράει στη δόμηση, πότε μπορεί να θεωρηθεί χώρος ΚΧ, και επίσης μέχρι τι ύψος ένας όροφος θεωρείται ισόγειο (άρα αντιστοιχα και υπόγειο):

Άρθρο 7 : Γενικός ορισμός (τι είναι υπόγειο)

Άρθρο 15: Για συνεχές σύστημα δόμησης --> Δάπεδο ισογείου εως 2,00μ υπεράνω εδάφους

Άρθρο 32: Για πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης --> Δάπεδο ισογείου εως 1,50 υπεράνω εδάφους

 

Ν.1577/1985 (ΓΟΚ). αρθ.7, παρ 1Ββ

β) Ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο

δεν υπερβαίνει το 1,50 μ.

από την οριστική στάθμη του εδάφους και το ύψος του δεν υπερβαίνει τα 3,00 μ., μετρούμενο μεταξύ του δαπέδου και της οροφής, εκτός αν έχει καθοριστεί μεγαλύτερο ελάχιστο ύψος για τη χρήση του συγκεκριμένου χώρου κατ ' εφαρμογή του άρθρου 26. Εφόσον σε κτίριο κατοικίας κατασκευάζονται καταστήματα και κάτω από αυτό αποθήκες στον υπόγειο όροφο, για την εξυπηρέτηση τους, επιτρέπεται η κατασκευή δεύτερου υπόγειου επιφάνειας ίσης με την επιφάνεια των αποθηκών, χωρίς να προσμετρείται στο συντελεστή δόμησης.

 

Ν.3775/2009, αρθ.41, παρ 2α

 

2α) Στην περίπτωση (β) του εδαφίου (Β) της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του ν. 1577/1985 (ΦΕΚ 210 Α)

αντικαθίσταται το «1,50 μ». σε «0,80 μ»

 

Ν.3843/2010, αρθ.9, παρ.3

 

3. Η περίπτωση β΄ της παραγράφου 1Β του άρθρου 7 του ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε με την περίπτωση α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 3775/ 2009, αντικαθίσταται ως εξής:

«β) Ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο

δεν υπερβαίνει το 1,50 μ

. από την οριστική στάθμη του εδάφους και το ύψος του δεν υπερβαίνει τα 3,00 μ., μετρούμενο μεταξύ του δαπέδου και της οροφής, εκτός εάν έχει καθοριστεί μεγαλύτερο ελάχιστο ύψος για τη χρήση του συγκεκριμένου χώρου κατ’ εφαρμογή του άρθρου 26. Εφόσον σε κτίριο κατοικίας κατασκευάζονται καταστήματα και κάτω από αυτά αποθήκες στον υπόγειο όροφο, για την εξυπηρέτησή τους, επιτρέπεται η κατασκευή δεύτερου υπόγειου επιφάνειας ίσης με την επιφάνεια των αποθηκών, χωρίς να προσμετράται στο συντελεστή δόμησης.»

 

ΝΟΚ 2012, άρθρο 2, παρ. 87

 

 

87. Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή

δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ

. από την οριστική στάθμη του εδάφους

 

 

Β) ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ

ΦΕΚ 538Δ-1978 (δεν κάνει λόγο για ύψος υπογείου υπεράνω του εδάφους) αλλά..

…ο ΓΟΚ73 στο άρθρο 125 παραπέμπει στο άρθρο 32, παρ.2 όπου κάνει αναφορά στο ύψος :

 

2. Χώροι κυρίας χρήσεως θεωρούνται πάντες οι έχοντες ή δυνάμενοι να αποκτήσουν ελεύθερον ύψος εσωτερικόν τουλάχιστον 2,40 μέτρα εν ταύτω δε στάθμην δαπέδου

υποκειμένην μέχρι και 1,00 μέτρου

της στάθμης φυσικής ή τεχνητής του εξ ου η πρόσβασις ή ο φωτισμός πέριξ εδάφους. Χώροι βοηθητικοί ανήκοντες εις τους ως άνω κυρίας χρήσεως χώρους και εν τω αυτώ ορόφω ήτοι λουτρά, αποχωρητήρια κλπ. Ως και μαγειρεία περιλαμβάνονται επίσης εις τον συντελεστήν δομήσεως έστω και εάν το δάπεδον αυτών υπόκειται τυχόν περισσότερον του 1,0 μέτρου του πέριξ εδάφους

 

ΠΔ/24-5-85 (πάλι δεν κάνει λόγο για ύψος υπογείου υπεράνω του εδάφους) αλλά…

… ο ΓΟΚ85 στο άρθρο 28 παρ.2 παραπέμπει στο άρθρο 7, παρ 1Ββ όπου κάνει αναφορά στο ύψος:

 

β) Ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο

δεν υπερβαίνει το 1,50 μ.

από την οριστική στάθμη του εδάφους και το ύψος του δεν υπερβαίνει τα 3,00 μ., μετρούμενο μεταξύ του δαπέδου και της οροφής, εκτός αν έχει καθοριστεί μεγαλύτερο ελάχιστο ύψος για τη χρήση του συγκεκριμένου χώρου κατ ' εφαρμογή του άρθρου 26.

 

Επιπλέον: Εγκύκλιος 13/1986

 

Παρ.1Ββ: Ο υπόγειος όροφος για να θεωρηθεί χώρος κύριας χρήσης πρέπει να έχει ταυτόχρονα, κατά κτιριοδομική διάταξη (Αρθ-32 του ΓΟΚ/73), τη στάθμη του δαπέδου του σε απόσταση

το πολύ 1,00 μ. από την οριστική στάθμη

του εδάφους και ύψος τουλάχιστον 2,40 μ. Εάν δεν υπάρχουν ταυτόχρονα και οι δύο αυτές προϋποθέσεις ο χώρος δεν μπορεί να θεωρηθεί σαν χώρος κύριας χρήσης έστω και εάν μπορεί να αποκτήσει τις προϋποθέσεις αυτές πχ. με επίχωση του δαπέδου του ή με διαμόρφωση της οριστικής στάθμης του εδάφους, διότι κάτι τέτοιο θα αποτελούσε αυθαίρετη κατασκευή.

 

Ν.3212, αρθ.9, παρ.4 Προστίθεται στο αρθ.23, παρ.11 του ΠΔ/24-5-85:

 

"Η δε στάθμη της οροφής του υπογείου δεν επιτρέπεται να είναι υψηλότερη

των 0,80 μέτρων

από το διαμορφωμένο γύρω έδαφος".

 

 

Παρακαλώ για τυχόν διορθώσεις.

Edited Ιούλιος 23 , 2012 by albert