Σύσταση ή Τροποποίηση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας επί αυθαιρέτων Ν.3775-3843-4014-4178-4495

[Marilla]

Οκ κατάλαβα. Ευχαριστώ πολύ. (σόρυ για τις απλοικες ερωτήσεις μου)

[nzerman]

ΣΥΝΤΟΝΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΣΥΛΛΟΓΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ 

Αθήνα, 12 Φεβρουαρίου 2016

ΘΕΜΑ:  Η  εφαρμογή  των  Ν.  3775/2009,  3843/2010,  4014/2011  και  4178/2013  στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 

Δεν μπορώ να καταλάβω αν το συνημμένο έγγραφο αφορά prank.

1.) Επαναλαμβάνει αυτούσια τμήματα της παλιάς εγκυκλίου. 

2.) Έχει πολλές και σοβαρές ανακρίβειες.

 

Egiklios Syntonistikis 4-2016 - Afthereta.pdf

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Eγώ πάντως διαβάζοντάς το τα βλέπω όλα μια χαρά να τα λένε!

[kan62]

Αν εξαιρέσουμε την αρχέγονη διαφωνία [μου τουλάχιστον] σχετικά με την αναγκαιότητα της τροποποίησης σύστασης πριν την ΗΤ,

η παρούσα είναι μιά βελτιωμένη έκδοση της αρχικής εγκυκλίου, όπου :

- λύνουν κάποια προβλήματα

- δημιουργούν ένα ακόμη

- βάζουν νερό στο κρασί τους

...

 

Ας ευχηθούμε και εις ανώτερα ...

[nzerman]

Επί της ουσίας η εγκύκλιος δεν κάνει καμία αναφορά και δη για το θέμα του πολεοδομικού καθεστώτος της αναστολής κατεδάφισης.

Πως θα δώσουμε χιλιοστά σε τμήμα που τελεί υπό αναστολή κατεδάφισης;;;;

Τι θα γίνει μετά την πιθανή κατεδάφιση;;;;

Πολύ σωστά ως ανωτέρω από που προκύπτει η υποχρέωση τροποποίηση της σύστασης.

Τι θα γίνει με οροφοκτησίες των 100 οριζοντίων όπου ένας δεν θα συναινεί, δε θα μεταβιβάζεται καμία ιδιοκτησία;;;;

[dimitris GM]

κατ' αρχας να ευχαριστησω τον φιλο kilertomato, που πρωτοανεφερε το θεμα, εδω  και υπαρχει σχετικη συζητηση

http://www.michanikos.gr/files/file/1314-%CE%95%CE%B3%CE%BA%CF%8D%CE%BA%CE%BB%CE%B9%CE%BF%CF%82-%CF%83%CF%85%CE%BC%CE%B2%CE%BF%CE%BB%CE%B1%CE%B9%CE%BF%CE%B3%CF%81%CE%AC%CF%86%CF%89%CE%BD-%CE%B3%CE%B9%CE%B1-%CF%83%CF%85%CF%83%CF%84%CE%AC%CF%83%CE%B5%CE%B9%CF%82-%CE%9F%CE%99-%CE%BC%CE%B5/

 

μια και το θεμα ειναι ενδιαφερον

 

ας δουμε κατ αρχας την εγκυκλιο.

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ 4η

 
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ  Αθήνα, 12 Φεβρουαρίου 2016  
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ, ΔΙΑΦΑΝΕΙΑΣ
ΚΑΙ ΑΝΘΡΩΠΙΝΩΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ 
ΣΥΝΤΟΝΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ  Αριθμ. Πρωτ. 69
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΣΥΛΛΟΓΩΝ 
ΕΛΛΑΔΟΣ 
Α Θ Η Ν Α  Προς όλους τους Συμβολαιογράφους
_____

Ταχ.Δ/νση     : Γ. Γενναδίου 4 - Τ.Κ.106 78-Αθήνα
Τηλέφωνα     : 210 330 7450,-60,-70,-80,-90
FAX                : 210 384 8335
E-mail            : [email protected]
Πληροφορίες: Ευτυχία Καραστάθη

   της χώρας

ΘΕΜΑ: Η εφαρμογή των Ν. 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013 στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας

Κυρίες και κύριοι συνάδελφοι,

Κατόπιν ερωτήσεων συναδέλφων και των κατά καιρούς διευκρινίσεων που έχουν δοθεί από το ΥΠΕΚΑ επαναλαμβάνονται επικαιροποιημένα τα σχετικά με τη σύσταση και τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας στις περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών που έχουν νομιμοποιηθεί με το Ν. 4178/2013 και τους προγενέστερους αυτού.
Ειδικότερα:
α) Κατά γενικό κανόνα, στις περιπτώσεις αυτές είναι δυνατή η σύνταξη συμβολαίου σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης αυτής σε ακίνητο εντός ή εκτός σχεδίου, εφόσον συμφωνεί το σύνολο των συνιδιοκτητών ή μονομερώς εάν το επιτρέπουν οι αναγραφόμενοι όροι περί τροποποίησης στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.
β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν έχει αυξηθεί η επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.
Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μεταβίβαση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παράδειγμα: Έστω, ότι στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφεται επιφάνεια του Δ1 διαμερίσματος 80 τ.μ.. Στη σχετική βεβαίωση κανονικότητας του μηχανικού και στην ολοκληρωμένη υπαγωγή της οριζόντιας ιδιοκτησίας μνημονεύονται 5 τ.μ. αυθαίρετη δόμηση (κύρια χρήση) με κατάληψη στους κοινόχρηστους χώρους. Σήμερα δηλαδή η οριζόντια ιδιοκτησία έχει εν τοις πράγμασι συνολική επιφάνεια 85 τ.μ. Μεταβιβάζουμε 85 τ.μ. μόνο μετά από τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν δεν λάβει χώρα η άνω τροποποίηση, η μεταβίβαση των 5 τ.μ. είναι προβληματική.
Ειδικά στην περίπτωση που η επέκταση και γενικά η νομιμοποιηθείσα αυθαίρετη δόμηση ή χρήση έχει πραγματοποιηθεί σε χώρο κοινόκτητο μεν, αλλά αποκλειστικής χρήσης, είναι δυνατή η μεταβίβαση του χώρου αυτού μαζί με την οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία ανήκει η αποκλειστική χρήση, χωρίς να χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Εξυπακούεται, όμως, ότι ο χώρος αποκλειστικής χρήσης, στη νέα, νομιμοποιηθείσα μορφή του, θα μεταβιβασθεί και πάλι ως χώρος αποκλειστικής χρήσης, δηλαδή κοινόκτητος και ιδιόχρηστος και όχι ως χώρος πλήρους κυριότητας. 
γ) Στις περιπτώσεις που στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει συμπεριληφθεί στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας και η επιφάνεια αυθαίρετης κατασκευής, δεν απαιτείται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παράδειγμα: Έστω, στη με αριθμό 2000/1998 σύσταση του συμβολαιογράφου Α.Β. το Α1 διαμέρισμα έχει επιφάνεια 60 τ.μ.. Σήμερα, η βεβαίωση κανονικότητας του Ν. 4178/2013 σε συνδυασμό με την ολοκληρωμένη υπαγωγή, που εκδίδει ο μηχανικός Χ αναγράφει 56 τ.μ. με άδεια και 4 τ.μ. αυθαίρετο. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται τροποποίηση σύστασης, η σύσταση παραμένει ως έχει.
δ) Στην περίπτωση τακτοποίησης αλλαγής χρήσης χώρων, είτε με το Ν. 3775/2009 είτε με το Ν.  3843/2010 είτε με το Ν. 4014/2011 είτε με το Ν. 4178/2013, ορθόν είναι να γίνει τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (πλην όμως η τροποποίηση αυτή δεν είναι υποχρεωτική). Σε περίπτωση που δεν γίνεται τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η μεταβίβαση θα γίνει όπως περιγράφεται στη σύσταση και απλώς θ’ αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο η αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με όσα εφαρμόζουμε μέχρι σήμερα.
ε) Είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή η τροποποίηση αυτής, εφ’ όσον συμφωνεί το σύνολο της συνιδιοκτησίας, και στις περιπτώσεις κτισμάτων επί της πιλοτής πιλοτής, δώματος, ή άλλου χώρου, κ.λπ..
Όταν γίνεται τροποποίηση της σύστασης, αναγράφουμε:
Α) Όταν έχουμε οριζόντια ιδιοκτησία:
Διαμέρισμα σύμφωνα με την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 80 τ.μ., με 10 τ.μ. αλλαγή χρήσης του ημιυπαιθρίου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης και 10 τ.μ. αυθαίρετη κατασκευή, σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή συνολικής επιφανείας 100 τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο …%.
Β) Όταν έχουμε αλλαγή της χρήσης μαζί με αυθαίρετη κατασκευή:
Υπόγεια αποθήκη σύμφωνα με την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας επιφανείας 60 τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, και 20 τ.μ. αυθαίρετη κατασκευή (κύρια χρήση) σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή …………, δηλ. συνολικής επιφανείας 80 τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο …%.
Γ) Στην πιλοτή:
Ι. Θέση στάθμευσης κλειστή επιφανείας 40 τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, σύμφωνα με το Ν. 3775/2009, ή Ν. 3843/2010, ή Ν. 4014/2011, ή Ν. 4178/2013, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ….%.
ΙΙ. Θέση στάθμευσης ανοιχτή επιφανείας 20 τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, σύμφωνα με το Ν. 3775/2009, ή Ν. 3843/2010, ή Ν. 4014/2011, ή Ν. 4178/2013, αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος ….
Στην περίπτωση ΙΙ εφ’ όσον λαμβάνει χώρα τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατόν, εφόσον το επιθυμούν οι συμβαλλόμενοι, να δοθούν και χιλιοστά από την οριζόντια ιδιοκτησία, της οποίας αποκλειστική χρήση αποτελεί η θέση στάθμευσης.
ΙΙΙ. Στην περίπτωση αυθαίρετης δόμησης χώρου της πιλοτής και υπαγωγής του στις διατάξεις των Ν. 3775/2009 ή Ν. 3843/2010 ή Ν. 4014/2011, ή Ν. 4178/2013, δύναται με την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ο χώρος αυτός να αποτελέσει αντικείμενο ξεχωριστής οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Δ) Στο δικαίωμα υψούν μελλοντικού ορόφου, το οποίο είχε χιλιοστά και η ανέγερσή του έγινε αυθαίρετα:
Το δικαίωμα υψούν του Β’ μελλοντικού ορόφου, στο οποίο ανεγέρθηκε αυθαίρετο κτίσμα 100 τ.μ. σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή …………, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ….%.
Σημειώνουμε ότι με την υπ’ αριθμ. 1553/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου εκρίθη ότι ο αυθαιρέτως ανεγερθείς όροφος επί του δώματος, εφ’ όσον νομιμοποιηθεί, ανήκει κατά κυριότητα σ’ αυτόν που έχει το δικαίωμα υψούν.
Επισημαίνουμε ότι η τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπου αυτή απαιτείται κατά τ’ ανωτέρω, θα πρέπει να γίνεται:
αα) Είτε με την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου
ββ) Είτε από τον ιδιοκτήτη της μεταβαλλόμενης από την τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπό την προϋπόθεση ότι έχει αυτό το δικαίωμα από τα οριζόμενα σχετικά στην σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (δηλ. είτε μονομερές δικαίωμα τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε παροχή σχετικής πληρεξουσιότητας από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, προς αυτό).

Με τιμή

Ο Πρόεδρος
Γεώργιος Ρούσκας

Edited Φεβρουάριος 16 , 2016 by dimitris GM

[dimitris GM]

σαν πρωτη παρατηρηση

η φρασεολογια του νομου ειναι "τακτοποιηση"  και οχι "νομιμοποιηση" που αναφερει   επανειλημενα  η εγκυκλιος....

μονη αναφορα του 4178 σε "νομιμοποιηση" ειναι με το αρθρο 23,  όπου και δινει αναλυτικα οδηγιες, σαν "ειδικη περιπτωση"

Ο ιδιος ο 4178 οριζει οτι επιτρεπεται η συσταση ΟΙ ή η μεταβιβαση

.....   εφοσον κατα το αρθρο 1 παρ. 2στ', εχει περατωθει η διαδικασια διατηρησης ...συμφωνα με τους νομους....και για το χρονικο διαστημα  που προβλεπεται σε αυτες και υπο τις προυποθεσεις του παροντος νομου.

επισης με  το αρθρο 3, οριζεται οτι

1. α. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού.

Με την ως άνω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι: κλπκλπ

 

τιποτε αλλο δεν ζηταει ο νομος.

Edited Φεβρουάριος 16 , 2016 by dimitris GM

[elektra]

Μάλλον οι συμβολαιογράφοι, έχουν κάψει τον εγκέφαλο λόγω αφραγκίας!

 

Συμφωνώ με τον dimitri GM 100%!

 

ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ έχουμε!

Κι έρχονται οι συμβολαιογράφοι που είναι δημόσιοι λειτουργοί, με τη σφραγίδα της Ελληνικής Δημοκρατίας ανά χείρας, να δώσουν εμπράγματα δικαιώματα σε αυθαίρετες κατασκευές, που υπόκεινται σε διατήρηση 30 ετών;

 

Κι άντε να "καταπιώ" όλες τις υπόλοιπες αηδίες της εγκυκλίου, όπου υπάρχει κτίσμα και "λίγο" επεκτάθηκε στο κοινόχρηστο...

Αν το έκαναν όλοι, σε κάποιες πολυκατοικίες θα ανέβαιναν με ανεμόσκαλα από το μπαλκόνι! Τύφλα να έχει όμως κι ο νομοθέτης - εισπράκτορας...

 

Το Γ) ΙΙ. μεθυσμένοι το έγραψαν;

Τόσες δικαστικές αποφάσεις έχουν εκδοθεί σχετικά, αν δεν κάνω λάθος μέχρι Αρείου Πάγου, που λένε ότι η αποκλειστική χρήση έχει χαρακτήρα δουλείας, στερείται αυτοτέλειας, δεν μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία κι ως εκ τούτου μεταβιβάζεται ως παρακολούθημα ή αναπόσπαστο μέρος μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας προς ωφέλεια του εκάστοτε κυρίου αυτής.

Και τώρα έρχονται και μας λένε το ακριβώς αντίθετο;

Δηλαδή μέχρι πρότινος, όποιος είχε αποκλειστική χρήση ανοιχτής θέσης στάθμευσης, δεν μπορούσε να της δώσει χιλιοστά ιδιοκτησίας, και τώρα όποιος έκανε τη σκατιά του και την έκανε διαμέρισμα - κλουβί ή ψιλικατζίδικο, θα της δώσει! Επιβράβευση του απατεώνα λέγεται αυτό!

 

Και για να τελειώνουμε με όλη αυτή την πλάκα των συμβολαιογράφων...

Μας δουλεύουν με την δήθεν σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, ενώ γνωρίζουμε πολύ καλά, ότι και δύο αδέλφια να είναι συνιδιοκτήτες δύσκολα συμφωνούν. Πολύ περισσότερο, όταν υπάρχουν 20 και 40 συνιδιοκτήτες σε πολυκατοικίες.

 

Το ζουμί είναι στο τέλος της εγκυκλίου, που μιλάει για παροχή σχετικής πληρεξουσιότητας.

Είναι γνωστό το κολπάκι των συμβολαιογράφων, τόσα χρόνια στη σύνταξη κανονισμών πολυκατοικιών με πληρεξουσιότητα των αγοραστών στον εργολάβο, τον καλό πελάτη του συμβολαιογράφου, όπου έχωναν διάφορες διατάξεις μέσα, εν αγνοία των αγοραστών.

Ήρθε λοιπόν η ώρα να τις ενεργοποιήσουν! Μεταβιβάσεις δεν γίνονται, αλλά τροποποιήσεις σύστασης... άνετα!

Για το μεροκάματο...

 

Κανένας εισαγγελέας, που είναι και ο πειθαρχικός τους προϊστάμενος, θα ασχοληθεί;

Ή όλοι κάνουν την πάπια, μέχρι να γίνουν ξανά "τέρατα", να πάει ο κόσμος στα δικαστήρια και "δουλίτσα να υπάρχει";

[Arche]

Μάλλον οι συμβολαιογράφοι, έχουν κάψει τον εγκέφαλο λόγω αφραγκίας!

Το ζουμί είναι στο τέλος της εγκυκλίου, που μιλάει για παροχή σχετικής πληρεξουσιότητας.

Είναι γνωστό το κολπάκι των συμβολαιογράφων, τόσα χρόνια στη σύνταξη κανονισμών πολυκατοικιών με πληρεξουσιότητα των αγοραστών στον εργολάβο, τον καλό πελάτη του συμβολαιογράφου, όπου έχωναν διάφορες διατάξεις μέσα, εν αγνοία των αγοραστών.

Ήρθε λοιπόν η ώρα να τις ενεργοποιήσουν! Μεταβιβάσεις δεν γίνονται, αλλά τροποποιήσεις σύστασης... άνετα!

Για το μεροκάματο...

 

Κανένας εισαγγελέας, που είναι και ο πειθαρχικός τους προϊστάμενος, θα ασχοληθεί;

Ή όλοι κάνουν την πάπια, μέχρι να γίνουν ξανά "τέρατα", να πάει ο κόσμος στα δικαστήρια και "δουλίτσα να υπάρχει";

 

Υπάρχει δουλειά ;

[TAKHS]

Χρειάζεται έστω ένα χιλιοστό επί του οικόπεδου για να μεταβιβαστεί.

Αν δεν υπάρχει υπόλοιπο ούτε ένα τότε θα πρέπει να αφαιρεθεί από κάποια διηρημένη ιδιοκτησία, να επαναδιατυπωθεί ο πίνακας χιλιοστών και να γίνει νέα σύσταση κλπ…

 

Αν και όταν τα αποκτήσει τότε μπορεί.

Σε δυόροφη οικοδομή με σύσταση έτους 1995 με..450 χιλιοστα το ισογειο,450 χιλιοστα ο όροφος και 100 χιλιοστα η μελλοντική δόμηση..αέρας, έγινε υπέρβαση στο δώμα 100 τ.μ.  το έτος 2005.Τακτοποιώ τα 100 τετραγωνικα.Πρέπει να γίνει τροποποίηση της σύστασης? η οχι αφόσον έχουν έστω 100 χιλιοστα επι του οικοπέδου? Το ψάχνω γιατί αναρωτιέται και η συμβολαιογράφος.

Ευχαριστώ για το χρόνο σας