ν. 4178/13 - διαφορα Διαφορες περιπτώσεις αυθαιρεσιών του Ν. 4178/13

[athanasanas]

Συνάδελφοι καλημέρα.

Έθεσα το ερώτημά μου και σε άλλο topic, εκ παραδρομής

Καλούμαι να υποβάλλω άμεσα στο Ν4178 διώροφη οικοδομή με αυθαιρεσίες προς μεταβίβαση.

Ωπότε πρέπει εκτός του προστίμου να γίνει οριστική υπαγωγή και δικαιολογητικά σε αυτό το νόμο.

Πρόκειται για διώροφη ενιαία κατοικία με πλήρη κάλυψη σε οικόπεδο "μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο".

Η κατοικία έχει κατασκευαστεί τμηματικά:

Τμήμα του ισογείου είναι προ του '55 και αποδεικνύεται από συμβόλαιο και Ε9.

Μετέπειτα κατασκευάζεται αυθαίρετη προσθήκη με πλήρη κάλυψη σε όλο το οικόπεδο.

Αυτή η προσθήκη κατεδαφίζεται ως επικίνδυνη μετά τους σεισμούς και συγχρόνως ενισχύεται το προ του '55.

Το 1987 εκδίδεται  Ο.Α. για το κατεδαφισμένο τμήμα ως "Προσθήκη καθ΄επέκταση σε υπάρχουσα παλαιά κατοικία".

Κατά την ανέγερση της προσθήκης, κατασκευάζεται αυθαίρετα επιπλέον πλήρης όροφος.

Σήμερα κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι:

1)η ισόγεια προσθήκη έχει απόκλιση 20 εκατ. ως προς το εγκεκριμένο από την Ο.Α. ύψος

2)ο όροφος εξ ολοκλήρου αυθαίρετος με ύψος που δεν ξεπερνά το ύψος περιοχής.

Το Παράρτημα Α λέει ότι:" για οικόπεδα μη άρτια και οικοδομήσιμα σήμερα, οι αυθαίρετες κατασκευές

καθ΄υπέρβαση της Ο.Α. λαμβάνονται ως χωρίς Ο.Α".

Έχω τις εξής απορίες:

α)Για τον αυθαίρετο όροφο θα υπολογιστεί πρόστιμο ως χωρίς Ο.Α..Τον επιβαρυντικό συντελεστή του 

ύψους θα τον υπολογίσω: αυθαίρετο ύψος ορόφου/επιτρεπόμενο ύψος περιοχής;

β)Την υπέρβαση  20 εκατ. που υπάρχει στην προσθήκη στο ισόγειο πρέπει να ασχοληθώ ή εφόσον

 επειδή είναι ενιαία κατοικία, η υπέρβαση ύψους καλύπτεται από τον αυθαίρετο όροφο;

γ)Για την ενίσχυση στο προ του ΄55 μετά τους σεισμούς θα πρέπει να αναζητήσω κάποια νομιμοποιητικά στοιχεία

  ή αν δεν υπάρχει κάτι, με αναλυτικό τις επεμβάσεις σε αυτό;

 

Σάββατο πρωί με άγχος λόγω χρόνου για το αυθαίρετο....Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[pitsirik0s]

α) Για τον όροφο θα βάλεις τα τετραγωνικά του ορόφου χωρίς Ο.Α. Αν επιλεξεις το κουτάκι  Ο.Α.: Οχι,  τοτε  δεν μπορείς να βάλεις την υπέρβαση ύψους

β) Δεν μπορείς να βάλεις ύψος

γ) Ναι με αναλυτικό αν δεν έχεις νομιμοποιητικά έγραφα για τις εργασίες

[danaikaterina]

Δεν κατάλαβα, αφου πέρα από το πρό του 55 που έχεις (και εκεί λέει ναι), εσύ έχεις και κανονική οικοδομική άδεια. Γιατί λοιπόν θα βαλεις χωρις ΟΑ??

Το παράρτημα λεει να βάλεις όχι αν το οικόπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στην οικοδομική άδεια.

Δηλαδή είναι η περίπτωση που κατατέθηκε ψευδές τοπογραφικό (μεγαλύτερο οικόπεδο) ώστε αυτό να φανέι οικοδομήσιμο και να μπορέσει να βγει άδεια.

Εσύ δεν έχεις αυτή την περίπτωση. Έχεις ένα οικόπεδο που παρόλο που δεν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο εκδόθηκε κανονικά άδεια κατά παρέκκλιση.

Θεωρώ ότι πρέπει να βάλεις ναι

Edited Σεπτέμβριος 12 , 2016 by danaikaterina

[danaikaterina]

Και έχεις υπέρβαση ύψους σε όλο τον όροφο τη διαφορά που προκύπτει σε σχέση με αυτό της άδειας σύμφωνα με τον 4178.

 

*Εδώ ίσως σε συμφέρει να περιμένεις τον καινούριο νόμο. Με βάση τη διαβούλευση λέει ότι ως υπέρβαση ύψους θα υπολογίζεται μόνο η υπέρβαση σε σχέση με το επιτρεπόμενο της περιοχής ενω η υπέρβαση σε σχέση με την άδεια θα υπολογίζεται με αναλυτικο!

[athanasanas]

Ευχαριστώ, πράγματι είμαι με Ο.Α. διότι εκδόθηκε η Ο.Α. σε μη άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο ίσου όγκου και εμβαδού.

 

1)Ως προς την ΥΥ στην προσθήκη του ισογείου, που κατα τ'αλλα είναι χωρός ΥΔ  % ΥΚ, παρά μόνον ΥΥ=20εκατ,συμπληρώνω ξεχωριστο 

ΦΚ με ΥΥ χωρίς ΥΔ

2)Ο αυθάιρετος όροφος εκτός από ΥΔ και ΥΥ θα επιβαρυνθεί και με ΥΚ;

Νομίζω όχι γιατί εφόσον είναι ενιαία κατοικία, βρίσκεται εντός εγκεκριμμένης κάλυψης 

[danaikaterina]

Για τον όροφο δεν χρειάζεται να βάλεις υπέρβαση κάλυψης αφού όπως είπες καλύπτεται από το ισόγειο. (εκτός αν εξέχεις του περιγράμματος του ισογείου)

Έχεις μόνο υπέρβαση δόμησης και υπέρβαση ύψους.

 

Επίσης θεωρώ ότι δεν χρειάζεται να βάλεις ξεχωριστά υπέρβαση ύψους τα 20 εκ στην ισόγεια προσθήκη αφού θα βάλεις σε όλο τον όροφο

[athanasanas]

Κατοικία προ του 1975,  εντός σχεδίου πόλης, χωρίς Ο.Α.,έχει υποβληθεί στο Ν4178/13.

Τοπογραφικό του 2005 που συντάχθηκε για κατάτμηση της ενιαίας ιδιοκτησίας της ιδιοκτήτριας της κατοικίας σε οικόπεδα,

περιγράφει την κατοικία εντός του αντίστοιχου οικοπέδου της.

Επειδή δεν απαιτείται τοπογραφικό, δεν ασχολήθηκε περισσότερο.

Συνηδειτοποιώ εκ των υστέρων, ότι τμήμα της κατοικίας καταπατά την όμορη ιδιοκτησία που σήμερα ανήκει στο γιό της ιδιοκτήτριας.

Ο  μηχανικός του τοπογραφικού περιέγραφε την κατοικία σε "πλασματική" θέση ώστε να τον εξυπηρετεί στην

κατάτμηση και στις αρτιότητες των δημιουργούμενων οικοπέδων.

Μπορώ κατά την γνώμη σας να συνεχίσω την δήλωση  που έχω υποβάλλει με την επιφάνεια της κατοικίας που εμπεριέχεται μέσα στο

οικόπεδο της ιδιοκτήτριας και να υποβάλει άλλη δήλωση (πλέον σε νέο νόμο) ο γιός της για το υπόλοιπο της κατοικίας που βρίσκεται στο οικόπεδό του;

Αναρωτιέμαι αν στέκει αυτή η λύση, γιατί λειτουργικά η κατοικία κομματιάζεται

[ΚΑΝΑ]

και τι άλλο να κάνεις από το να υποβάλλεις 2 δηλώσεις?

 

Μια παρόμοια περίπτωση που είχα έτσι έπραξα 

(δηλ

Είχα μια οικοδομή που πατούσε

η μισή σε μια κάθετο από διπλανό οικόπεδο 

και η άλλη μισή οικοδομή σε άλλο αυτοτελές οικόπεδο, παρακείμενο του πρώτου οικοπέδου) 

[athanasanas]

Ευχαριστώ για την απάντηση.

Προκύπτει βέβαια μισό μισό Υ/Δ...στέκει αυτό;

[danaikaterina]

Αυτά τα κτίσματα που πατάνε σε διαφορετικά οικόπεδα είναι πραγματικά προβληματικά! και η αλήθεια είναι ότι ο νόμος καμία απολύτως πρόβλεψη δεν έχει για τις περιπτώσεις αυτές.

Έχω ακούσει διάφορους τρόπους αντιμετώπισης από συναδέλφους πάντα φυσικά βασισμένους στη λογική και με δεδομένο το στρεβλό της κατάστασης

 

"τακτοποιώ ότι είναι στο δικό μου και το γειτονικό δε με νοιάζει γιατί δεν μου ανήκει"

"κάνω δύο δηλώσεις και τακτοποιώ χωριστά τα τμήματα που πατάνε στο κάθε οικόπεδο" (αυτό φυσικά προϋποθέτει ότι οι γείτονες είναι συγγενείς ή γνωστοί)

"τακτοποιώ όλο το σπίτι στη δική μου δήλωση κι ας είναι ένα μικρό κομματάκι στο γείτονα, ούτως ή άλλως βάζοντας όλα τα τμ πληρώνω δυσμενέστερο πρόστιμο"

 

Θα έλεγα ότι δεν συμφωνώ ακριβώς με κανέναν από τους παραπάνω τρόπους. Όχι ότι ξέρω κάποιον καλύτερο τρόπο αντιμετώπισης. Δεν ξέρω. Ούτε κατηγορώ κάποιον συνάδελφο που θα το έκανε έτσι. Πιθανά κι εγώ κάπως έτσι να το έκανα αν αναγκαζόμουν να αντιμετωπίσω τέτοια περίπτωση.

 

Το θέμα με αυτές τις περιπτώσεις είναι ότι ίσως μπορείς να λύσεις ένα σημερινό άμεσο πρόβλημα πχ διαγραφή προστίμων ή άδεια λειτουργίας αλλά δεν λύνεις (μάλλον περιπλέκεις) το ιδιοκτησιακό. Διότι προφανώς μια τέτοια ιδιοκτησία δεν μπορεί να μεταβίβαστει. Δεν μπορείς να πουλήσεις τα 2/3 ενός σπιτιού ούτε να πουλήσεις το κομμάτι που είναι στο οικόπεδο του γείτονα! Και όσο κι αν έχω διαφωνήσει κατά καιρούς με συμβολαιογράφους, τείνω να συμφωνώ με το Δημήτρη στο ότι πρέπει να μας απασχολεί αν οι ιδοκτησίες που δημιουργούμε με τις τακτοποιήσεις μας είναι μεταβιβάσιμες.

 

Όποτε σε τέτοιες περιπτώσεις θεωρώ ότι πρέπει να επιμένουμε στον πελάτη μας να διορθώσει συνολικά το πρόβλημα (ξαναλέω δεν ξέρω καθόλου πως ακριβώς μπορεί να γίνει αυτό). Αγορά τμήματος οικοπέδου? Τροποποίηση ορίων?

Βέβαια θα μου πείτε ποιος πέλάτης-μηχανικός και δικηγόρος θα κάτσουν να ασχοληθούν με τέτοια ιστορία. Δεκτό.

 

Αν μη τι άλλο όμως θεωρώ ότι πρέπει να ξεκαθαρίζουμε στον πελάτη μας ότι υπάρχει πρόβλημα για να μην μας κυνηγάει όταν σε ένα χρόνο θα θέλει να κάνει κάτι άλλο και θα το βρεί μπροστά του

 

Γενικώς αν έχετε άλλες απόψεις ή κάτι δεν λαμβάνω σωστά υπ' όψιν θα ήθελα να μου πείτε

 

(athanasana το post προφανως δεν απευθύνεται σε εσένα προσωπικα. Απλά ήταν η αφορμή για να αναφερθώ σε έναν προβληματισμό που ήδη είχα.)