Μεταγενέστερη της Οικοδομικής Άδειας κατάτμηση οικοπεδου/γηπέδου και Ο.Α.

[Alsterwasser]

Συνάδελφοι δεν ήξερα που να το τοποθετήσω και θα ήθελα να συζητήσουμε το συγκεκριμένο θέμα,γιατί ανοίγουν οι ασκοί του αιόλου ιδίως εν όψει και της ταυτότητας κτιρίου.

 

Σύμφωνα με όσα ορίζονται στις Διευκρινίσεις του Παραρτήματος Α του Ν.4178/13 «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης – Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες Διατάξεις» για την ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας στο γήπεδο/οικόπεδο όπου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, αναφέρεται το εξής στο 1γ:

 

«Θεωρείται οτι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, όταν απο την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι το υπο εξέταση γήπεδο/οικόπεδο είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο εκδόθηκε η οικοδομική άδεια».

 

1.Παρακαλώ όπως καθορίσετε το πλαίσιο ισχύος της ως άνω διάταξης αν αφορά μόνο το συγκεκριμένο Νόμο ή έχει γενικότερη ισχύ.

 

Εξειδικεύοντας τις περιπτώσεις:

 

2.Περίπτωση που υφίσταται κτίσμα με Ο.Α. χωρίς εξάντληση του Σ.Δ. σε αρχικά εναιαία έκταση και η κατάτμηση δημιουργεί δυο άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα.

 

Θεωρώ οτι αν με την κατάτμηση δεν δημιουργείται κάποια παραβίαση πολεοδομικού ή κτιριοδομικού κανονισμού στο τμήμα που υφίσταται το κτίσμα, τότε στο έτερο τμήμα μπορεί να ανεγερθεί κτίριο με δόμηση ίση με την εναπομείνουσα επιτρεπόμενη του αρχικά ενιαίου οικοπέδου και οτι σε αυτή την περίπτωση δε μπορεί να θεωρηθεί οτι το αρχικό κτίσμα δεν καλύπτεται πλέον απο την Ο.Α. και οτι σαφώς δε μπορεί να θεωρηθεί σαν εξολοκλήρου αυθαίρετο.

 

Σε αυτή την περίπτωση η διατύπωση του Ν.4178/13 θεωρώ οτι είναι λάθος και οτι περιπτώσεις ρύθμισης αυθαίρετων τμημάτων σε ανάλογη περίπτωση , θα πρέπει να επιλέγεις οτι υπάρχει οικοδομική άδεια και οτι σαφώς η κατασκευή που καλύπτεται απο αυτή δε χρήζει τακτοποίησης και είναι νομίμως υφιστάμενη.

 

Παρακαλώ διευκρίνιση ποιά είναι η σωστή αντιμετώπιση της ως άνω περίπτωσης.

 

 

3. Περίπτωση που υφίσταται κτίσμα με Ο.Α. με εξάντληση του Σ.Δ. σε αρχικά εναιαία έκταση και η κατάτμηση δημιουργεί δυο άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα.

 

Θεωρώ οτι αφενός το έτερο τμήμα που δημιουργείται και είναι αδόμητο, σαφώς δεν μπορεί να οικοδομηθεί λόγω της εξάντλησης του Σ.Δ. του αρχικού οικοπέδου. Ωστόσο δημιουργείται και το πρόβλημα οτι το τμήμα με το κτίσμα μετά την κατάτμηση θα επιτρεπόταν βάσει εμβαδού και Σ.Δ. να οικοδομήσει λιγότερα τ.μ. απο τα πραγματοποιούμενα βάσει Ο.Α. Λογικά αυτές είναι οι περιπτώσεις που θέλει να θίξει ο Νόμος και σε αυτή την περίπτωση κρίνω ως λογικό να θεωρείται οτι το κτίσμα δεν καλύπτεται πλέον απο την Ο.Α. και οτι λογίζεται ως εξολοκλήρου αυθαίρετο.

 

Θεωρητικά θα μπορούσε βάσει και του ΝΟΚ να γίνει ενημέρωση φακέλου ή οικοδομική άδεια νομιμοποίησης ή αναθεώρηση σε περίπτωση που η Ο.Α. είναι σε ισχύ, όπου ενα ποσοστό της πραγματοποιούμενης δόμησης θα μπορούσε να καλυφθεί με αυτή και να θεωρηθούν ως αυθαίρετα τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.

 

Παρακαλώ διευκρίνιση ποιά είναι η σωστή αντιμετώπιση της ως άνω περίπτωσης.

 

 

4.Σε περίπτωση όπου η οικοδομική άδεια εκδόθηκε για κτίσμα σε οικόπεδο όπου ίσχυε το πρώην πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα όπου απαγορευόταν η δόμηση παρά το όριο του οικοπέδου και απο τη μεταγενέστερη κατάτμηση πλέον το κτίριο είναι επι του ορίου, θεωρείται εξολοκλήρου αυθαίρετη η κατασκευή ασχέτως του αν δημιουργήθηκαν δυο άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα που καλύπτουν την πραγματοποιούμενη δόμηση;

 

Παρατήρηση:

 

Α.        Αν έχει γενική ισχύ η συγκεκριμένη διάταξη χωρίς την επιφύλαξη δημιουργίας άρτιων και οικοδομήσιμων τμημάτων ή της εξάντλησης ή μη του Σ.Δ., αλλά βασίζεται αποκλειστικά και μόνο στο αν υπάρχει μεταγενέστερη της Ο.Α. κατάτμηση, τότε δημιουργούνται τρομακτικά προβλήματα, ανοίγουν οι ασκοί του αιόλου και ενα τεράστιο πλήθος κτισμάτων που είχαν Ο.Α. θα θεωρούνται πλέον εξολοκλήρου αυθαίρετα.

 

Μην ξεχνάμε οτι λόγω του οτι πολλοί ιδιοκτήτες κατείχαν οικόπεδα με προσύμφωνα προ του Ν.651/77 και η οριστικοποίησή και μεταγραφή τους έγινε σε πρόσφατη ημερομηνία ή έγινε με χρησικτησία , με αποτέλεσμα ο χρόνος δημιουργίας των οικοπέδων να είναι πρόσφατος, δεν καλύπτονται πλέον απο καμιά παρέκκλιση αρτιότητας ενώ έχουν οικοδομικές άδειες που δεν έχουν ανακληθεί.

 

Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει δηλαδή σε ενδεχόμενη αυτοψία της ΥΔΟΜ να κριθεί όλη η κατασκευή σαν αυθαίρετη και χρήζει συνολικής ρύθμισης ή νομιμοποίησης?

 

 

[Faethon11]

Alsterwasser,

2. Θεωρώ πως αν στο εναπομείναν οικόπεδο με το κτίριο δεν παραβιάζονται πολεοδομικά στοιχεία δεν υπάρχει θέμα. Στο άλλο οικόπεδο η δόμηση είναι όση επιτρέπει η περιοχή.

3. Συμφωνώ πως τότε δεν θα πρέπει να δηλωθεί ότι έχει ΟΑ. Αλλά αποκλείω αναθεώρηση και ενημέρωση. Για την άδεια νομιμοποίησης δεν μπορώ να εκφέρω τώρα άποψη.

4. Θέλει διερεύνηση αλλά αν η αναθεώρηση γίνεται με τους όρους δόμησης του χρόνου της αναθεώρησης, μπορείς να κάνεις αναθεώρηση ως προς το τοπογραφικό και να μην υπάρχει πρόβλημα.

 

υ.γ. Δεν έχω εύκαιρο τι προβλέπει ο 4030 ή ο 4067 για αναθεωρήσεις...

[janna]

Εχω την εξης περιτωση ν αδεια οικοδομης νομιμη και μετα κατατμηση οικοπεδου σε εκτος σχεδιου περιοχη  σε δυο αρτια ομως η οικοδομη δεν εχει την απαιτουμενη αποσταση απο τα ορια του οικοπεδου δηλ. 15.00μ αλλα 9.00μ και εχει προστεθει ενα τμημα οικοπεδου που δεν υπηρχε στην αρχικη αδεια πως το δηλωνω ? αυθαιρετο μονο το τμημα που ειναι εντος πλαγιων οριων?

[Alsterwasser]

Εχω την εξης περιτωση ν αδεια οικοδομης νομιμη και μετα κατατμηση οικοπεδου σε εκτος σχεδιου περιοχη  σε δυο αρτια ομως η οικοδομη δεν εχει την απαιτουμενη αποσταση απο τα ορια του οικοπεδου δηλ. 15.00μ αλλα 9.00μ και εχει προστεθει ενα τμημα οικοπεδου που δεν υπηρχε στην αρχικη αδεια πως το δηλωνω ? αυθαιρετο μονο το τμημα που ειναι εντος πλαγιων οριων?

 

 

Ανέμενε απαντήσεις του ΥΠΕΚΑ για το κατά πόσο ισχύει η Ο.Α ή όλο το κτίριο αυθαίρετο.

 

Επίσης η σημερινή επιτρεπόμενη δόμηση του αγροτεμαχίου , καλύπτει την πραγματοποιούμενη? Η θέση της οικοδομής βάσει Ο.Α.?

 

Πριν θα έβαζα μόνο παραβίαση πλάγιων αποστάσεων και ίσως μετακίνηση .....τώρα προσωπικά αναμένω.

[jedi.Yannis]

Δεν είμαι σίγουρος, αλλά νομίζω ότι οι κατατμίσεις οικοπέδων με Ο.Α. που καθιστούν το κτίριο αυθαίρετο ή άκυρη την άδεια απαγορεύονται. Ίσως αυτό προσβάλει το κύρος των συμβολαίων που τις πραγματοποιούν.

Αν επιτρέπονται και απλά γίνεται αυθαίρετο το κτίριο μετά, είναι ένας περίεργος τρόπος να δημιουργείς αυθαιρεσίες, αλλά είναι όπως τα λέτε. 

 

Δεν νομίζω ότι θα το δήλωνα με υπέρβαση δόμησης, αλλά θα το δήλωνα 1 παράβαση με κατηγορία 5, με εκρεμότητα να αγοράσει δόμηση μελλοντικά και αν απαιτείται και γειτονική έκταση για να συνεχίσει να τηρεί τα πλάγια όρια κλπ. Πρακτικά θα δήλωνα μετά τα 30 χρόνια να αναιρεθεί η κατάτμηση.

Edited Δεκέμβριος 17 , 2013 by Ιοάννης Γκούμας

[Alsterwasser]

Και αν υπάρχει πρόστιμο 210.000 Ευρώ πάλι το ίδιο θα έκανες για να ακυρωθεί? Δε νομίζω συνάδελφε....

 

Πάντως απάντηση δεν πήρα απο ΚΑΝΕΝΑΝ κ έχει περάσει 1,5 μήνας...ούτε απο Γαρδίκη,ούτε απο το mail για τον 4178....που έβαλα το Καλάζνικοφ οεο?

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by Alsterwasser

[avgoust]

Μια πιθανή λύση θα μπορούσε να είναι

 

500Ε και έκδοση άδειας νομιμοποίησης για ότι βρίσκεται μέσα στα σημερινά επιτρεπτά μεγέθη και αποστάσεις ,

 

σε συνδυασμό με τακτοποίηση υπέρβασης δόμησης για όλα τα υπόλοιπα.

 

Εγώ θα έκανα μια συζήτηση με την αρμόδια ΥΔΟΜ . 

 

 

ΥΓ. Επι ΓΟΚ 2000 σε περίπτωση κατάτμησης λόγω μεταγενέστερης .....εμφάνισης δρόμου    η πολεοδομία είχε κρίνει ως αυθαίρετα μόνο τα υπερβαίνοντα τον ΣΔ λόγω της

απομείωσης του γηπέδου (η αρτιότητα παρέμενε)  , και μάλιστα λόγω μικρής διαφοράς είχα πάρει εξαίρεση κατεδάφισης μέσω Ν.1512. 

Edited Δεκέμβριος 18 , 2013 by avgoust

[Alsterwasser]

Μια πιθανή λύση θα μπορούσε να είναι

 

500Ε και έκδοση άδειας νομιμοποίησης για ότι βρίσκεται μέσα στα σημερινά επιτρεπτά μεγέθη και αποστάσεις ,

 

σε συνδυασμό με τακτοποίηση υπέρβασης δόμησης για όλα τα υπόλοιπα.

 

Εγώ θα έκανα μια συζήτηση με την αρμόδια ΥΔΟΜ . 

 

 

ΥΓ. Επι ΓΟΚ 2000 σε περίπτωση κατάτμησης λόγω μεταγενέστερης .....εμφάνισης δρόμου    η πολεοδομία είχε κρίνει ως αυθαίρετα μόνο τα υπερβαίνοντα τον ΣΔ λόγω της

απομείωσης του γηπέδου (η αρτιότητα παρέμενε)  , και μάλιστα λόγω μικρής διαφοράς είχα πάρει εξαίρεση κατεδάφισης μέσω Ν.1512. 

 

ΠΡΙΤΣ!   Η οριστικοποίηση του προσυμφώνου εξαγοράς του διαιρετού τμήματος,έγινε πολύυυυυ αργότερα το 1987 με αποτέλεσμα το έταιρο τμήμα να μην εχει καμια κατά παρέκκλιση αρτιότητα,οπότε μη άρτιο μη οικοδομήσιμο στο Ο.Τ. => ΝΟ νομιμοποίηση!

 

Έτσι το σκέφτηκα κ εγω,αλλά με έφαγαν στη στοφή...α.....το μη άρτιο του νυν δημαρχου!   πόσο καλύτερα ε?

 

Ειλικρινά απορώ που δεν υπάρχει συμμετοχή σε αυτό το thread.....πουθενά αλλού στην Ελλάδα δεν έχουν γίνει τέτοιες κατατμήσεις ή χρησικτησίες?

Εμένα πάντως δεν μου απαντάει ούτε η Γαρδίκη,ούτε το ΤΕΕ.....

[jedi.Yannis]

Η κατάτμιση είναι ιδιωτική ή το κόβει δρόμος το οικόπεδο; Κάπου είχα δει, πως κατάτμιση από πράξη δημοσίου δεν δημιουργεί αυθαιρεσίες (πχ ρυμοτόμιση). Σε τέτοια περίπτωση το εναπομείναν οικόπεδο και τα κτίριά του μένουν ως έχουν και οποιαδήποτε άδεια ή νομιμοποίηση πάει με τα νεότερα δεδομένα. Οι όροι δόμησης (κάλυψη, δόμηση, πλάγια όρια δεν γίνονται μικρότερα από τα νομίμως υφιστάμενα όμως).

[κατερινα κ.]

Καλημερα , να κάνω μια ερώτηση : έχω κτίριο προ '83 διαστάσεων 15*30 με οικοδομική άδεια  σε οικόπεδο που μετά από κατάτμιση και διάνοιξη πλαγίας οδού βρέθηκε να έιναι το οικόπεδο το ένα τρίτο σε εμβαδόν και το κτίριο να μην έχει πλάγιες αποστάσεις, να έχει διασταση 15*20 και να βρίσκεται κα εντός πρασιάς.

Για τη δήλωση του στο 4178, συμφωνα με όσα διαβάζω παραπάνω θεωρείται ότι πρέπει να το πάω χωρίς οικοδομική άδεια  ή με οικοδομική άδεια υπολογίζοντας τις αντίστοιχες υπερβασεις κάλυψης, Δ και πρασιάς σύμφωνα με τα ισχύοντα για το νέο οικόπεδο; Υπέβαση δόμησης θεωρώ ότι δεν έχει εφόσον αυτή καλύπτεται από το σδ του νεου οικοπέδουτ, σωστά ;