Η φούσκα της οικοδομής στην Ελλάδα και άλλες τερατολογίες

[BAS]

Την εποχή των «παχέων αγελάδων» κατά την οποία οι τράπεζες χορηγούσαν αφειδώς τραπεζικά δάνεια, ο αριθμός των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών εκτοξεύτηκε. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ που επεξεργάστηκαν οι αναλυτές της Alpha Bank, κατά την περίοδο 2001-2011 προστέθηκαν στο υφιστάμενο, μέχρι τότε, απόθεμα 895,7 χιλιάδες κατοικίες, ενώ το αριθμός των ιδιοκατοικούμενων σπιτιών (πρώτων και δευτερευόντων) ενισχύθηκε κατά 393,6 χιλιάδες. Την ίδια στιγμή, το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης αλλά και το γεγονός ότι η πλειονότητα των ιδιοκτητών δεν πληρώνει στεγαστικό δάνειο, στήριξε τα νοικοκυριά στο peak της κρίσης.

Ειδικότερα, το 2011 τα νοικοκυριά που κατοικούσαν σε ιδιόκτητη κατοικία είχαν αυξηθεί κατά ένα εκατομμύριο (ή κατά 48,2%) έναντι του 1981 και κατά 620 χιλ. (ή κατά 25,9%) έναντι του 1991.

Συνολικά, η αύξηση της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα στη δεκαετία του 2000 ήταν πολύ μεγαλύτερη από ότι στις δύο προηγούμενες δεκαετίες. Μάλιστα, συνοδεύθηκε με τεράστια αύξηση του αριθμού και του μεγέθους των κατοικιών που χαρακτηρίζονται δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες καθώς και των κατοικιών που είναι διαθέσιμες προς πώληση και προς ενοικίαση.

Ελεύθεροι… βαρών οι περισσότεροι ιδιοκτήτες

Την ίδια στιγμή, βάσει των στοιχείων της Eurostat, για το 18% των κατοικούμενων κατοικιών στην Ελλάδα τα νοικοκυριά πληρώνουν ενοίκιο, ενώ το 15% των κατοικούμενων κατοικιών συνδέεται με στεγαστικό δάνειο.

Για το υπόλοιπο 67% τα νοικοκυριά δεν επιβαρύνονται ούτε από ενοίκιο, ούτε από δόσεις στεγαστικού δανείου.

Κατά την περίοδο της μεγάλης κρίσης στη χώρα 2012-2014, το μόνο βέβαιο για το 2014 είναι ότι το ποσοστό των νοικοκυριών στην Ελλάδα που πληρώνει πράγματι ενοίκιο ή δόσεις δανείου για την κατοίκησή του έχει μειωθεί σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα από το 33,4% που ήταν το 2011.

Από την άλλη πλευρά, από πουθενά δεν προκύπτει μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, αφού έως το 2013 υπήρχε η απαγόρευση των πλειστηριασμών κατοικιών με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ. Παράλληλα, για τις κατοικίες που δεν υπόκειντο σε αυτή την απαγόρευση οι πλειστηριασμοί ήταν εξαιρετικά σπάνιοι, λόγω της ουσιαστικής διακοπής της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων που ήταν κυρίως το αποτέλεσμα της εξαιρετικά υψηλής και σε ορισμένες περιπτώσεις απαγορευτικής φορολογικής επιβάρυνσής τους.

Όπως αναφέρουν οι αναλυτές, σε κάθε περίπτωση το γεγονός ότι η συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών στη χώρα δεν επιβαρύνονται με ενοίκια ή με δόσεις στεγαστικών δανείων υπήρξε ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που στήριξε τα νοικοκυριά στην Ελλάδα σε περιόδους πολύ μεγάλων απωλειών στα εισοδήματα και μεγάλης αύξησης της ανεργίας.



Χρυσές business

Ωστόσο, κατά το εξεταζόμενο χρονικό διάστημα, αυξήθηκαν τα «πωλείται» (89.000) και τα «ενοικιάζεται» (453.000), μεγέθη που φανερώνουν τον προσανατολισμό των νοικοκυριών στην αξιοποίηση του ακινήτου ως μέσου άντληση προσόδων. Στο πλαίσιο αυτό, στις δεκαετίες 1990 και 2000 αυξήθηκε σημαντικά το οικιστικό απόθεμα των δευτερευουσών ή εξοχικών κατοικιών, των ακινήτων που προορίζονται για πώληση ή ενοικίαση, αλλά και όσων αγοράστηκαν χωρίς να συνοδεύονται από συγκεκριμένο επενδυτικό προσανατολισμό. Ο αριθμός των τελευταίων διαμορφώθηκε σε 355 χιλιάδες.

Άλλωστε, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού.

Είναι χαρακτηριστικό, όπως επισημαίνουν οι αναλυτές, ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη δεκαετία του 1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές. Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων.

Η χρηματοδότηση των ακινήτων και η… φοροδιαφυγή

Σύμφωνα με την Alpha Bank, κατ’ αρχήν η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης υπήρξε παραδοσιακά κύρια επιδίωξη κάθε νοικοκυριού στην Ελλάδα. Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή).

Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων. Στη δεκαετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη δεκαετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό.

Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων. Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη.

Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011. Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων. Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης, ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα (λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων). Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες.
 

http://www.capital.gr/News.asp?id=2107846

Edited Σεπτέμβριος 16 , 2014 by Engineer

[BAS]

Και εδώ βρίσκεται η ανάλυση της Αλφα χωρίς τα στημένα σχόλια και τις μισές αλήθειες του κονδυλοφόρου παπαγαλακίου .

 

http://www.alpha.gr/files/infoanalyses/weekly12092014.pdf

[BAS]

Τα σημαντικά στοιχεία της ανάλυσης και των στατιστικών στοιχείων :

 

Το σύνολο των κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα ανήλθε στα 6,37 εκατ. το 2011, από 5,48 εκατ . το 2001 και από 4,64 εκατ. το 1991 και 3,97 εκατ . το 1981. Αυτό σημαίνει ότι στη 10ετία του 2000 χτίστηκαν 896 χιλ. νέες κανονικές κατοικίες, έναντι 833 χιλ. νέων κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1990 και 674 χιλ. κατοικιών που είχαν χτιστεί στη 10ετία του 1980. .

 Ας δούμε λίγο τα στοιχεία . 1981 3,97 εκ κατοικίες.  Αύξηση 1981-1991 674000 η ποσοστό 17 % σε 4,64 εκ κατοικίες .

 

2001 5,48 εκ κατοικίες . Αύξηση της δεκαετίας 833000 η 18 % σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία , αλλά και ποσοστό 123 % μεταξύ των νέων οικοδομών της δεκαετίας του 1990 και αυτών της δεκαετίας του 1980 .

 

2011 6,37 εκ κατοικίες . Αύξηση της δεκαετίας 896000 η 16 % σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία , αλλά και ποσοστό 107 % μεταξύ των νέων οικοδομών της δεκαετίας του 2000 και αυτών της δεκαετίας του 1990 .

 

Τι έχουμε εδώ ?

 

Το πρώτο ψέμμα που μας είπαν οι αγράμματοι και τα τσιράκια που θέλουν να μας πουν ότι καλά μας κάνουν με τον ΕΝΦΙΑ .

 

ΔΕΝ ΥΠΗΡΞΕ φούσκα την δεκαετία του 2000 με τον εύκολο δανεισμό , αφού η αύξηση των οικοδομών ήταν χαμηλότερη από την προηγούμενη δεκαετία αναλογικά με τον αριθμό των των υπαρχουσών κατοικιών , αλλά και μόλις 7 % σε απόλυτα νούμερα .

 

 

Το σύνολο των κατοικούμενων κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα εκτιμάται από την ΕΛΣΤΑΤ στα 4,12 εκατ. το 2011, έναντι 3,53 εκατ. το 2001 και από 3,17 εκατ. το 1991 και 2,9 εκατ. το 1981. Αυξήθηκαν δηλαδή κατά 597 χιλ. κατοικίες στη 10 ετία του 2000, από αύξησή τους κατά 358 χιλ. στη 10ετία του 1990 και κατά 271 χιλ. στη 10ετία του 1980

Εδώ τα ποσοστά είναι γιά το 80 , 9% αύξηση του αριθμού των κατοικιών , ενώ γιά το 90 , 11 % και 132 % οι αύξηση του 90 σε σχέση με την αύξηση του 80 και γιά το 2000 , 17 % η αύξηση και 167 % σε απόλυτα νούμερα .

 

Τα στοιχεία εδώ μας δείχνουν αύξηση του ποσοστού των κατοικιών που βελτίωσαν τις υποδομές τους .

 

Τα στοιχεία συνεχίζουν να δείχνουν ότι έχουμε βελτίωση άλλων στοιχείων , όπως την αύξηση της ιδιοκατοίκησης , η οποία σε πολλές περιπτώσεις περιλαμβάνει και κατοικίες που δημιουργήθηκαν γιά να ζήσουν εκεί είτε οικογένειες που ζούσαν μαζί με τους παππούδες , είτε το αντίστροφο , αλλά ακόμη και διαχωρισμένες οικογένειες λόγω διαζυγίων .

 

Μετά πάμε στο σημείο που πονάει κάποιους .

 

Μόλις το 18,2 % ζεί στο ενοίκιο και μόλις το 15,2 % έχει στεγαστικό δάνειο .

 

Δηλαδή τα 2/3 των Ελλήνων ζούν σε ιδιόκτητη κατοικία που δεν έχει κανένα βάρος .

 

Που είναι λοιπόν τα περί φούσκας στεγαστικών και άλλες ηλιθιότητες ?

 

Γιά να έχουμε μιά σύγκριση το 67 % των Γερμανών και το 88 % των Δανών που ήθελε να μας κάνει ο ΓΑΠ χρωστάνε το σπίτι τους , ενώ στην περί πολλού γιά κάποιους Σουηδία των πολλών φόρων και αυτοκτονιών , το 100 % σχεδόν χρωστάει και όποιος δεν χρωστάει τον βγάζουν στα κανάλια , μαζί με αυτούς που κερδίζουν το Λόττο .

 

Ας σκεφτούμε τι θα πάθουν όλοι αυτοί μόλις χάσουν την δουλειά τους . Πόσες μέρες έχουν μέχρι να μείνουν άστεγοι .

 

Τα σχόλια βέβαια των τραπεζουπαλλήλων είναι λίγο διαφορετικά αφού θέλουν να εξυπηρετήσουν και τα συμφέροντα τους .

 

Ενα άλλο σημαντικό στοιχείο είναι ότι το 1/3 των κατοικιών είναι κενές .

 

Εδώ προφανώς οι της τράπεζας μπερδεύονται , αφού ο κύριος αριθμός αφορά σπίτια σε χωριά η κατοικίες που η ενοικίαση τους δεν είναι συμφέρουσα .

 

 

Ας πάμε τώρα στα συμπεράσματα της τράπεζας .

 

Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου

διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων

στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή). Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων . Στη συνέχεια, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού . Είναι χαρακτηριστικό ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη 10ετία του

1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές. Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων. Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής

χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό

Εδὠ έχουμε την παραδοχή ότι τραπεζικός δανεισμός υπήρξε μόλις γιά 10 χρόνια , από το 1997-2007 , αφού από το 2008 άρχισε η κρίση και ο περιορισμός της χρηματοδότησης .

 

Προφανώς επειδή είναι πολλά χρόνια πίσω και επειδή δεν αφορούσε τις εμπορικές τράπεζες . αλλά γιά την ιστορία να θυμίσω ότι υπήρξε δανεισμός με πολύ καλό γιά την εποχή εκείνη επιτόκιο , την περίοδο 1987-1989 από την Κτηματική Τράπεζα , αλλά μόνο γιά το 40-50 % της αξίας του ακινήτου και γιά 15 χρόνια διάρκεια δανείου . 

 

Οσο γιά τα γραμμάτια , αυτά πρακτικά δεν είχαν τα επιτόκια που λένε , αφού ο αγοραστής αγόραζε στις εκσκαφές και στα μπετά και έτσι έκλεινε τιμή και μέχρι την αποπεράτωση του ακινήτου , συνήθως 2 χρόνια , το εξοφλούσε αφού το ακίνητο του άξιζε ήδη τότε 40-50 % περισσότερο από όσο το είχε αγοράσει .

 

Τόκοι έμπαιναν μόνο στα γραμμάτια που έληγαν τουλάχιστον 6 μήνες με 1 χρόνο από την ημερομηνία παράδοσης και αυτά δεν ήταν πολύ συχνἀ , αφού ο κόσμος δεν αγόραζε περισσότερα τμ από όσα του χρειάζονταν στην συγκεκριμένη χρονική στιγμή , θεωρώντας ότι σε 5-10 χρόνια θα μπορούσε να πάει σε μεγαλύτερο σπίτι , αν το απαιτούσαν οι ανάγκες του .

 

Φούσκα στα τμ υπήρξε μόνο την δεκαετία του δανεισμού .

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2014 by BAS

[BAS]

Συνεχίζω σε επόμενο σχόλιο λόγω μεγέθους 

 

 

Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής , αλλά και από την αδυναμία

επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων . Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες

περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την

επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα

που αποκάλυψε η απογραφή του 2011. Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων. Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης , ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα

(λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων). Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά

κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες

 

 

Εδώ τα σχόλια , είναι μιά φτηνή και χαζή προπαγάνδα προκειμένου να δώσουν αβάντες στα λαμόγια τους πολιτικούς .

 

Αναμασούν τα περί φοροδιαφυγής που προφανώς δεν ήταν τουλάχιστον γιά το 95 % του πληθυσμού , παρά ψίχουλα μπροστά στα δισ που έφαγαν οι πολιτικοί και οι νταβατζήδες , αλλά θεωρούν ότι ο άλλος έφτιαχνε το σπίτι του σκεφτόμενος σύνθετες οικονομικές θεωρίες και άλλα τέτοια φληναφήματα .

 

Φόροι στα ακίνητα υπήρχαν πάντα . 20-40 διαφορετικοί φόροι και οι περισσότεροι μάλιστα περιουσίας και όχι εισοδήματος .

Κάτι που δεν έγινε στις καταθέσεις , όπου φόρος και ΜΟΝΟ στο εισόδημα (ΤΟΚΟΙ) εφαρμόστηκαν εσχάτως .

Ούτε που το διανοούνται βέβαια στην τράπεζα να μπεί φόρος περιουσίας στις καταθέσεις που λυμαίνονται .

 

Ακόμη αποκρύπτουν το γεγονός ότι από το 1945 υπάρχει ένα με διάφορες μορφές ενοικιοστάσιο στην χώρα που μόλις τώρα εγκαταλείπεται που σε κάποιες εποχές περιόριζε τόσο την χρήση της περιουσίας , ώστε αυτή καθίστατο ασύμφορη να εκμισθωθεί σε συνδυασμό με την τρομακτική φορολόγηση των εισοδημάτων .

 

Χαρακτηριστική περίοδος , η αλήστου μνήμης πρασινοφρουρική δεκαετία του 1980 , όπου η προστασία του ενοικιαστή ήταν απόλυτη , ενώ το μίσθωμα και οι αυξήσεις του καθοριζόταν από το κράτος και όλα αυτά σε περίοδο με επίσημο πληθωρισμό 20-25 % .

 

Το σχόλιο αυτό στερείται κάθε ανάγκης σοβαρής κριτικής και έτσι δεν θα το σχολιάσω επί της ουσίας .

 

 

Γιά τα υπόλοιπα που αναφέρουν στο άρθρο , το μόνο που έχω να πω είναι ότι λόγω της ανυπαρξίας νέων κατοικιών από το 2010 και μετά , σημαίνει ότι πλέον με τον όρο καινούργια - νεόδμητα- σπίτια θεωρούμε ότι είναι ηλικίας 0-8 ετών , μιά και όσα ξεκίνησαν να χτίζονται από το 2008 και μετά είναι σχεδόν όλα αδιάθετα , ανεξάρτητα αν είναι αποπερατωμένα η όχι .

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2014 by BAS

[astrah]

ένα θέλω να προσθέσω στα πολύ σωστά του BAS...

 

Και επειδή έως σήμερα ένα "σχετικά μικρό" ποσοστό (~25-30%) δουλεύει για τις τράπεζες στο νότο (Ελλάδα, Ιταλία), σε σχέση με την κεντρική και βόρεια Ευρώπη (~90%) (βλέπε πίνακα "ποσοστό κατοικούμενων κατοικιών με ενοίκιο ή δόσεις δανείου"), είπαν να μας κάνουν και εμάς σαν και τους εαυτούς τους... εξουσιαζόμενους των τραπέζων.......

[ted78]

Φυσικά και υπάρχει φούσκα στα ακίνητα. Ο πληθυσμός της Ελλάδας από το '81 ως το '11 αυξήθηκε κατά 10% περίπου ενώ οι κατοικίες στο ίδιο διάστημα κατά 60%. Υπάρχει ένα τεράστιο ανεκμετάλλευτο απόθεμα.

 

Επίσης, πράγματι τα ποσοστά των στεγαστικών είναι αρκετά μικρότερα σε σχέση με την Ευρώπη, αλλά από τη στιγμή, που υπάρχει αδυναμία εξυπηρέτησης του 40 ή και 50% αυτών, μπροστά στα μάτια μας έχουμε τον ορισμό της φούσκας.

 

Γενικά για τα ενυπόθηκα δάνεια, η αίσθησή μου, γιατί δεν έχω στοιχεία, αλλά από την καθημερινή εμπειρία, είναι ότι την τελευταία τριετία λόγω των ρυθμίσεων δανείων επιχειρηματικών ή καταναλωτικών, έχουν υποθηκευτεί πολλές κατοικίες ως πρόσθετη εξασφάλιση.

[Konstantinos IB]

ΔΕΝ ΥΠΗΡΞΕ φούσκα την δεκαετία του 2000 με τον εύκολο δανεισμό , αφού η αύξηση των οικοδομών ήταν χαμηλότερη από την προηγούμενη δεκαετία αναλογικά με τον αριθμό των των υπαρχουσών κατοικιών , αλλά και μόλις 7 % σε απόλυτα νούμερα .

 

Γεια σου BAS, καλή η προσπάθεια που έκανες, θέλω να σταθώ κατ' αρχήν σε μια σημείωσή σου.

Όπως ορίζει ο αρθρογράφος τη φούσκα (λάθος) δλδ με τον αριθμό και μόνο των νεόδμητων κατοικιών, πολύ καλά κάνεις και συμπεραίνεις αυτό  . Όμως η παραγωγική φούσκα δεν ορίζεται έτσι. Ορίζεται γενικά ως προϊόν παραγωγικής ενέργειας που υπερβαίνει τις απαιτήσεις, τις ανάγκες, τις τρέχουσες τιμολογήσεις της αγοράς, το όριο δανειστικού ρίσκου, ή μερικά από αυτά, ή όλα μαζί. Δηλαδή ως προϊόν που πυροδοτεί μελλοντική κλαδική, ή γενική οικονομική κρίση. 

 

Η άποψή μου είναι ότι δεν μπορούμε μόνο από αυτόν τον πίνακα της ΕΛΣΤΑΤ να κρίνουμε το αν υπήρξε φούσκα ή όχι.  

Χρειαζόμαστε οπωσδήποτε α) την αξία/m2 των κατοικιών της δεκαετίας του '90 και του 2000, β) τα ποσά των δευτερευουσών ακατοίκητων κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση των προηγούμενων δεκαετιών (δεν παρατίθεται για σύγκριση) καθώς και γ) το δανειστικό ρίσκο. Το τελευταίο δε είναι το σημαντικότερο αφού τα παρατράγουδα με τα δάνεια που δεν μπορούσαν να εξυπηρετηθούν και τους πλειστηριασμούς κατοικιών τα είχαμε αρκετά χρόνια πριν την κρίση, σχεδόν από το 2000.

 

Ούτε μπορούμε εύκολα να αποδεχθούμε αυτό που λέει ο ted αλλά περισσότερο προς τα εκεί κλίνω.    

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2014 by Konstantinos IB

[BAS]

Λάθος Τεντ .

 

Κατ΄ αρχήν , ο πληθυσμός της Ελλάδας αυξήθηκε από τα 9+ στα 11+ δηλαδή σε ποσοστό άνω του 20 % και βέβαια δεν υπολογίζονται και όλοι οι μετανάστες σε αυτό , όπως και οι Ευρωπαίοι που ζούν εδώ κάποιους μήνες τον χρόνο σε δικά τους σπίτια .

 

Βέβαια η αύξηση κατά 60 % των σπιτιών είναι τριπλάσια , αλλά εδώ ξεχνάμε πράγματα που ήταν συνήθη παλαιότερα .

 

Στα σπίτια ζούσαν 2 και 3 οικογένειες μαζί . Δηλαδή οι παππούδες , ο ανύπαντρος γιός και η οικογένεια της κόρης , που τώρα είναι τουλάχιστον 3 σπίτια , αν δεν έχει χωρίσει η κόρη , οπότε μπορεί να είναι και 4 .

 

Ακόμα πολλά σπίτια , ιδιαίτερα σε επαρχίες και χωριά , δεν πληρούσαν τις προδιαγραφές , π.χ. μπάνιο έξω και έτσι αυτά ξαναφτιάχτηκαν .

 

Οι μετακινήσεις στα αστικά κέντρα ήταν έντονες , οπότε φτιάχτηκαν σπίτια εκεί και έμειναν έρημα στα χωριά .

 

Γιά αυτό άλλωστε μιλάει ότι το 1/3 των σπιτιών δεν κατοικούνται .

 

Ετσι η αναλογία μικραίνει πολύ .

 

Το βασικό όμως ΨΕΜΜΑ που καταρρίπτεται , είναι ότι την δεκαετία του 2000 που δόθηκαν δάνεια , υπήρξε φούσκα .

 

Η αύξηση μόνο κατά 7 % των σπιτιών που χτίστηκαν αυτήν την δεκαετία σε σχέση με την προηγούμενη που ΔΕΝ υπήρχε τραπεζικός δανεισμός , δείχνει ότι δεν υπήρξε φούσκα στην κτηματαγορά , αλλά στον εγκέφαλο ορισμένων της λαμογιοκρατίας .

[ted78]

Βάσει των απογραφών, το '81 ο πληθυσμός ήταν 9,7 εκ περίπου και το '11 ήταν 10,8 εκ περίπου άρα η αύξηση ήταν κοντά στο 11% περίπου.

Αλλά και την τελευταία δεκαετία να πάρεις, 2001(10,9 εκ) με 2011 (10,8 εκ), είχαμε μικρή μείωση του πληθυσμού -1% περίπου, ενώ είχαμε 7% νέες κατοικίες. 

Το κτιριακό απόθεμα υπερβαίνει κατά πολύ τις στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού.

 

Όπως και να έχει όμως, πέρα από την υπερπροσφορά κατοικιών το σημαντικότερο θέμα είναι πόσοι μπορούν να εξυπηρετήσουν το δάνειό τους, και σήμερα είναι όλο και λιγότεροι.

 

Το δελτίο της Alpha bank γενικά κρύβει πράγματα, αφού προσπαθεί να βγάλει "λάδι" τις τράπεζες για τις επιλογές τους.

[BAS]

Κωνσταντίνε , θεωρητικολογείς σε μιά ιδιαίτερα πρακτική αγορά , που έχει πολλούς απρόβλεπτους παράγοντες .

 

Η έννοια της φούσκας σε μιά αγορά όπως τα ακίνητα που επηρεάζεται από την περιορισμένη διαθεσιμότητα δομήσιμης γης στην χώρα μας , κάτι που δεν συμβαίνει αλλού , δεν επιτρέπει τέτοιες προσεγγίσεις .

 

Ακόμη το γεγονός ότι στα 30 χρόνια που εξετάζουμε , είχαμε τα μισά πληθωρισμό πάνω από 25 % και μετά είχαμε από το 1995 μέχρι το 2002 μείωση των επιτοκίων , αρχικά λόγω μείωσης του πληθωρισμού και μετά λόγω γενικότερης μείωσης των επιτοκίων , στην ευρωζώνη είναι συνδυασμοί που δεν μπορούν να οδηγήσουν σε ασφαλή συμπεράσματα .

 

Ακόμη το γεγονός ότι η φορολογία στα ακίνητα ήταν ανέκαθεν υψηλή , τώρα είναι δημευτική και ότι οι φόροι μεταβίβασης κυμαίνονταν περί το 15 % , έναντι 5 % στην λοιπή Ευρώπη , δεν επέτρεπε την εύκολη συναλλαγή σε αυτά και την επενδυτική λογική .

 

Αρα τα ακίνητα αγοράζονταν γιά εξυπηρέτηση αναγκών και επενδυτική ασφάλεια , με προοπτική διατήρησης τους τουλάχιστον 10-20 χρόνια .

 

Το δε όριο δανειστικού ρίσκου στην Ελλάδα , μέχρι το 2002 , ήταν ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΜΗΔΕΝΙΚΟ και γιά αυτό Σημίτης , Παπαδήμος , επέτρεψαν τον απεριόριστο δανεισμό κάθε μορφής .

 

Στην Ευρώπη βέβαια οι πολίτες είναι ΥΠΕΡΔΑΝΕΙΣΜΕΝΟΙ , με αποτέλεσμα το σύνολο του δημόσιου και ιδιωτικού χρέους να είναι τρομακτικό και έτσι και σήμερα εμείς να είμαστε η ΚΑΛΥΤΕΡΗ ΧΩΡΑ όσον αφορά τον ιδιωτικό δανεισμό και μέσα στην καλύτερη τριάδα όσον αφορά το σύνολο .

 

Ετσι τώρα μας κάνουν το δημόσιο χρέος , ιδιωτικό .

 

Ακόμα δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι παρ΄ όλη την κρίση τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων στις τράπεζες έχουν μειωθεί από 82 δισ το 2008 σε 60 δισ το 2014 , δηλαδή κατά 30 % σχεδόν .

 

Από αυτά βέβαια τα 60 , σχεδόν τα μισά είναι κόκκινα , πράγμα λογικό όταν η ανεργία αφορά 1.700.000 ανθρώπους .

 

Οσο γιά τις τιμές , είμαι εδώ να στις πω , αλλά αφορούν περιοχές των προαστίων της Αθήνας , στο κομμάτι από Νέο Ψυχικό μέχρι Μαρούσι και είναι οι εξής .

 

1980 : 15-20000 δηλαδή 45-60 €/τμ

1985 : 40-60000 δηλαδή 120-180 €/τμ

1990 : 150-200000 δηλαδή 450-600 €/τμ

1995 : 300-400000 δηλαδή 900-1200 €/τμ

2000 : 600-700000 δηλαδή 1600-2000 €/τμ

2005 : 2500-3000 €/τμ

2008:  3200-3700 €/τμ

 

Οι τιμές ποικίλουν , ανάλογα με την τοποθεσία και τον όροφο και αφορούν καινούργια σπίτια των συνηθισμένων εμβαδών 70-140  τμ .