Αναδιαμόρφωση διαμερισμάτωσης

[Vasili]

Γεια σας,

 

ένας ιδιοκτήτης έχει δύο γειτονικά διαμερίσματα (ένα τριάρι 90 μ2 και ένα δυάρι 50 μ2) στον β' όροφο πολυκατοικίας. Ο όροφος έχει συνολικά 6 διαμερίσματα. Τώρα ο ιδιοκτήτης θέλει σπάσει τμήμα της μεσοτοιχίας τους και να αναδιαμορφώσει τη διαμερισμάτωση ώστε να έχει ένα τεσσάρι 110 μ2 και μια γκαρσονιέρα 30 μ2. Οι πόρτες προς τον κοινόχρηστο δεν μεταβάλονται, ούτε το εξωτερικό περίγραμμα του συνόλου (δεν έχουμε δηλαδή μεταβολή στη δόμηση/κάλυψη ως προς το σύνολο).

 

αυτή η παρέμβαση θα συνοδευτεί με δημιουργία νέων λόυτρών, επέμβαση στο εσωτερικό δίκτυο ύδρευσης και ηλεκτρολογικών γκρεμίσματα σε κάποιους τοιχους και ανέγερση νέων εσωτερικών χωρισμάτων. προφανώς δεν ακουμπάμε τον φέροντα οργανισμό.

 

με τί είδους άδεια μπορεί να γίνει η μετατροπή (έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για εσωτερικές διαρυθμίσεις ?).

 

επίσης επειδή αλλάζουν τα χιλιοστά του κάθε διαμερίσματος επί του οικοπέδου χρειάζεται να γίνει και διόρθωση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

 

χρειάζεται συγκατάθεση των λοιπών ενοίκων για αυτές τις επεμβάσεις ?

 

με εκτίμηση

Βασίλης

Edited Οκτώβριος 24 , 2014 by Vasili

[Pavlos33]

Καλημέρα συνάδελφε

Η απόφαση περί ΕΕΜΚ ορίζει τα παρακάτω ως απαιτούμενα δικαιολογητικά στο άρθρο 1 και ειδικότερα στην περίπτωση των εσωτερικών διαρρυθμίσεων τα επιπλέον

 

ιθ. Για εσωτερικές διαρρυθμίσεις κατατίθενται τα 

εξής:

1) βεβαίωση του μηχανικού ότι δεν θίγονται τα στοι−

χεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου

2) κάτοψη σε κλίμακα 1:100 ή 1:50.

Επίσης η τεχνική έκθεση θα είναι ίσως το πιο βασικό στοιχείο σου. Κατά τη γνώμη μου για να μπορέσει να περάσει θα πρέπει αναλυτικά και κατηγορηματικά να αναφέρεις ότι για  την υπό αδειοδότηση νέα διαρρύθμιση-συνένωση θα γίνουν αλλαγές θέσης w.c,κουζινών  κλπ και η   σύνδεση   των   εγκαταστάσεων θα γίνει σε υφιστάμενους κοινόχρηστους κατακόρυφους αγωγούς και εγκαταστάσεις και δεν θα επηρεαστεί η λειτουργία τους  από τις εργασίες αυτές.    

 

Συναίνεση δεν απαιτείται εκτός και αν στον κανονισμό (πράγμα απίθανο) ορίζεται διαφορετικά για τις εσωτερικές διασκευές-διαρρυθμίσεις των διαμερισμάτων

θ) Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακι−

νήτου εφ’ όσον οι εργασίες του άρθρου 2 πραγματο−

ποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους (ακάλυπτοι χώροι   

οικοπέδου ή γηπέδου) ή κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου 

(όψεις, φέρων οργανισμός, δώμα, στέγη κ.λ.π.)

 

Για το αν απαιτείται αλλαγή σύστασης με υπογραφή του 100% των ιδιοκτητών με διαμερίσματα ίδιου ιδιοκτήτη η γνώμη μου είναι ότι μπορεί να προχωρήσει μονομερώς αφού στην ουσία αναδιανέμει τα δικά του ποσοστά χωρίς να λαμβάνει χιλιοστά από τους άλλους (δεν έχει αυθαίρετες κατασκευές). Για πιο σίγουρα ο νομικός μας θα μας το επιβεβαιώσει αυτό.

 

YΓ. Συμπληρωματικά επισυνάπτω ΕΕΜΚ για διαχωρισμό 2 καταστημάτων σε ένα με κατασκευή w.c η οποία εκδόθηκε τέλη του 2013 (αν δεν κάνω λάθος είναι αρχείο που ανέσυρε ο Δημήτρης ο νομικός μας μέσα από την ΔΙΑΥΓΕΙΑ). Αν λοιπόν μέσω διαρρυθμίσεων δύναται ο διαχωρισμός, τότε κατ ανάλογο τρόπο πρέπει να επιτραπεί και η συνένωση.

 

ΕΚΔΟΣΗ ΕΕΜΚ ΓΙΑ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ.pdf

Edited Οκτώβριος 24 , 2014 by Pavlos33

[Vasili]

Παύλο σε ευχαριστώ παρα πολύ.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Eγώ πάντως πιστεύω ότι, θα "κολλήσει" το θέμα της ΕΕΜΚ στην αρμόδια ΥΔΟΜ και θα χρειαστεί κανονική άδεια δόμησης (π.χ. διαχωρισμός ενός διαμερίσματος 50 τ.μ. σε ένα διαμέρισμα 30 τ.μ. και προσάρτηση του υπόλοιπου τμήματος των 20 τ.μ. σε όμορο διαμέρισμα 90 τ.μ. του ιδίου ιδιοκτήτη).

Προφανώς στη συνέχεια απαιτείται και διόρθωση της σύστασης, αλλαγή τίτλων ιδιοκτησίας, Ε9 κ.λπ.

[killertomato]

από χθεσινό διάλογο στην ΥΔΟΜ  για παρόμοιο θέμα και με πολύ λιγότερες παρεμβάσεις (άνοιγμα νεας πόρτας στην μεσοτοιχία και κλείσιμο υφιστάμενης με ανταλλαγή δωματίων ουσιαστικά) μου ζήτησαν κανονική άδεια και όχι μικρής κλίμακας...

εσωτερική διαρρύθμιση νοείται αυτή που γίνεται εντός της ίδιας ιδιοκτησίας και όχι όταν γίνεται σε ξεχωριστές ιδιοκτησίες (ακόμα και να είναι του ιδίου ιδιοκτήτη) και αλλάζουν τα όρια, επίσης μου είπαν οτι αλλαγή στη σύσταση δεν γίνεται με τα σχέδια που θα κατατεθούν για την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας... οπότε εγώ ξεκινάω κανονικά για πλήρη άδεια 

 

off topic ...έχω ένα προβληματισμό με τον τίτλο της άδειας ,αν κάποιος συνάδελφος έχει άποψη ας με ενημερώσει...

 

σκέφτομαι να το αναφέρω ως Αλλαγή διαμερισμάτωσης των ιδιοκτησιων Α-1 και Α-2 , ευχαριστώ

[Vasili]

ευχαριστώ πολύ για την πληροφορία. όταν επικοινωνήσω με την τοπική υδόμ θα ενημερώσω το thread. ο τίτλος είναι μια χαρά.

Edited Νοέμβριος 22 , 2014 by Manolis gon

[vk2626]

Δεν το έχω κάνει προσωπικά, αλλά έχω δει τυχαία σε φάκελο η παραπάνω εργασία να γίνεται και με ενημέρωση φακελου. (Ν.4030/11 άρθρο6, παρ.9)

Συγκεκριμένα ήταν 3 διαμερίσματα σε έναν όροφο και δημιουργήθηκαν 2.

 

 

YΓ. Συμπληρωματικά επισυνάπτω ΕΕΜΚ για διαχωρισμό 2 καταστημάτων σε ένα με κατασκευή w.c η οποία εκδόθηκε τέλη του 2013 (αν δεν κάνω λάθος είναι αρχείο που ανέσυρε ο Δημήτρης ο νομικός μας μέσα από την ΔΙΑΥΓΕΙΑ). Αν λοιπόν μέσω διαρρυθμίσεων δύναται ο διαχωρισμός, τότε κατ ανάλογο τρόπο πρέπει να επιτραπεί και η συνένωση.

 

Θεωρώ ότι κακώς εκδόθηκε η παραπάνω ΕΕΜΚ διότι :

 

 

YΓ. Συμπληρωματικά επισυνάπτω ΕΕΜΚ για διαχωρισμό 2 καταστημάτων σε ένα με κατασκευή w.c η οποία εκδόθηκε τέλη του 2013 (αν δεν κάνω λάθος είναι αρχείο που ανέσυρε ο Δημήτρης ο νομικός μας μέσα από την ΔΙΑΥΓΕΙΑ). Αν λοιπόν μέσω διαρρυθμίσεων δύναται ο διαχωρισμός, τότε κατ ανάλογο τρόπο πρέπει να επιτραπεί και η συνένωση.

 

 

 

Επίσης σύμφωνα με το ΦΕΚ 2605/Β/2013 :

 

ιθ." Για εσωτερικές διαρρυθμίσεις κατατίθενται τα
εξής:
1) βεβαίωση του μηχανικού ότι δεν θίγονται τα στοι−
χεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου
2) κάτοψη σε κλίμακα 1:100 ή 1:50.
Σε περίπτωση εσωτερικών διαρρυθμίσεων σε ειδικά
κτίρια με τις οποίες τροποποιούνται οι ηλεκτρομηχα−
νολογικές εγκαταστάσεις ή/και η μελέτη παθητικής πυ−
ροπροστασίας, δεν εκδίδεται έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας αλλά απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης
κατά την παρ. 1 του άρθρου 4 του Ν.4067/2012 (ΦΕΚ 79
Α΄), ως ισχύει."

 

Από το διαχωρισμό σίγουρα τροποποιείται η παθητική πυροπροστασία.

Τώρα το ερωτημα που προκύπτει είναι τι θεωρούμε κτίριο στην περίπτωση μας.

Το κατάστημά μας που είναι ειδικό κτίριο ή το ακίνητο που ανήκει το κατάστημα μας?

Edited Οκτώβριος 24 , 2014 by vk2626

[Vasili]

Σύμφωνα με αυτό:

 

Σε περίπτωση εσωτερικών διαρρυθμίσεων σε ειδικά
κτίρια με τις οποίες τροποποιούνται οι ηλεκτρομηχα−
νολογικές εγκαταστάσεις ή/και η μελέτη παθητικής πυ−
ροπροστασίας, δεν εκδίδεται έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας αλλά απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης
κατά την παρ. 1 του άρθρου 4 του Ν.4067/2012 (ΦΕΚ 79
Α΄), ως ισχύει."

 

αναφέρεται σε ειδικά κτίρια, άρα δεν υπάγονται εδώ οι κατοικίες / διαμερίσματα.

[Pavlos33]

vk2626

Με βάση τη συνημμένη άδεια δεν γνωρίζουμε αν το κτίριο είναι ειδικό κτίριο, ώστε να μπορούμε να κρίνουμε το σύννομο της άδειας αυτής.

Με βάση τον ορισμό  21 του άρθρου 2 του ΝΟΚ:

21. Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων η κύρια χρήση σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50% της συνολικής επιφάνειας δόμησής τους δεν είναι η κατοικία. 

Άρα αν η άδεια του 2005 που αναγράφεται ως νόμιμη άδεια κτιρίου αφορούσε για παράδειγμα ισόγειο με καταστήματα και κάποιους ορόφους με κατοικία, το κτίριο δεν ήταν ειδικό και καλώς εκδόθηκε η ΕΕΜΚ για τον διαχωρισμό των καταστημάτων.

[nniko]

Συνάδελφοι επειδη εχω ταλαιπωρηθεί αρκετα σε παρομοιο αιτημα προς τη πολεοδομια,εχω καταληξει ερμηνευοντας την παρακατω παραγραφο από το ΤΕΥΧΟΣ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΟΔΗΓΙΩΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΝΟΚ (ΣΕΛ.37) ότι μια νεα διαμερισμάτωση μπορει να γινει και με εγγραφη ενημερωση (48ωρη) και μετα με ενημερωση φακελλου.Φυσικα καταλαβαινω ότι το πλεον ασφαλες είναι η εκδοση οικοδομικης αδειας αλλα το θεωρω δυσκολο εως αδυνατο για πολυκατοικιες.

Το παραθετω με κάθε επιφυλαξη στη κριση σας.

 

παρ. 5 (σε συνδυασμό με τις υπ΄ αριθμ. 13448/16-3-2012 και 13451/16-3-2012 Υ.Α (ΦΕΚ

Α.Α.Π 116/9.10.2012)

Για τη λειτουργική συνένωση χώρων του ιδίου ή ομόρων κτιρίων διακρίνονται οι κάτωθι περιπτώσεις:

Α) Συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών εντός του ιδίου κτιρίου:

Αναλόγως του είδους των εργασιών και της χρήσης του προκύπτοντος χώρου, απαιτείται η εφαρμογή

μιας εκ των τριών περιπτώσεων αδειοδότησης / ενημέρωσης του άρθρου 4 του νόμου. Στην

περίπτωση εφαρμογής της διαδικασίας έγγραφης ενημέρωσης, πέραν των αναφερομένων στοιχείων

στην παρούσα οδηγία εφαρμογής του άρθρου 4 παρ. 3, υποβάλλεται και τεχνική έκθεση αρμοδίου

μηχανικού με την οποία τεκμηριώνεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες

διαρρυθμίσεις / διασκευές.

Edited Οκτώβριος 24 , 2014 by nniko