Υπολογισμός συντελεστή δόμησης και κάλυψης γηπέδου που περιλαμβάνει ιδιωτικό δασικό τμήμα

[ΜΑΛΙΝΑ]

Συνάδελφοι,

 

μήπως μπορεί κάποιος να δώσει μια απάντηση στο παρακάτω ερώτημα;

 

"Ας θεωρήσουμε οτι υπάρχει εκτός σχεδίου ένα γήπεδο έκτασης 8.500 τ.μ. εκ των  οποίων τα 1.500 τ.μ. είναι ιδιωτική δασική έκταση (με τελεσιδικία). Ποιά είναι η μέγιστη επιτρ. δόμηση (και κάλυψη)  του γηπέδου;"

 

Η ευρέως κοινή άποψη είναι η εξής: πρώτα αφαιρούμε από το εμβαδόν του γηπέδου την δασική έκταση (1.500 τ.μ.) και στα υπόλοιπα 7.000 τ.μ. υπολογίζουμε την δόμηση με τον γνωστό τρόπο δηλ. Εδομ.= 200τ.μ + (7.000 - 4.000) Χ 0,02= 260τ.μ.

 

Προκειμένου να βοηθήσω την συζήτηση θα θέσω υπ' όψιν σας τα εξής έγγραφα:

 

α) το με αριθμό πρωτ. οικ. 71115/17.09.90 έγγραφο της Δ/νσης Ο.Ο.Κ. με θέμα : "Δόμηση σε γήπεδα με ιδιωτική δασική έκταση"

σύμφωνα με το οποίο :

    " Για την αρτιότητα του γηπέδου συμπεριλαμβάνεται και η ιδιωτική δασική έκταση.

      Ο υπολογισμός της καλυπτόμενης και δομήσιμης επιφάνειας στο απομένον μετά την αφαίρεση της ιδιωτικής δασικής έκτασης γίνεται σύμφωνα με τις περιπτώσεις των παρ. 1α,1β,2α,2β,2γ του άρθρου 6 του Π.Δ. 24-5-85 (ΦΕΚ 270 Δ'/85) στις οποίες υπάγεται από άποψη αρτιότητας το αρχικό γήπεδο . Στην περίπτωση αυτή το εμβαδόν που προβλέπεται στους τύπους θα είναι το εμβαδόν της έκτασης που απομένει μετά την αφαίρεση της ιδιωτικής δασικής έκτασης"

 

και β) το με αριθμ. πρωτ 25478/7.09.09 έγγραφο της Δ/νσης Νομοθετικού Έργου σύμφωνα με το οποίο:

 "... το Δασικό τμήμα του γηπέδου που έχει χαρακτηρισθεί ως δασική έκταση δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό της πολεοδομικής εκμετάλλευσής του (κάλυψη και δόμηση). Στις περιπτώσεις αυτές μόνο για την αρτιότητα του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη το σύνολο της έκτασης."

 

επειδή μπορεί να θεωρηθεί οτι το (β) προαναφερόμενο έγγραφο ως μεταγενέστερο αναιρεί το (α) θα ήθελα να παρατηρήσω οτι και τα δύο αυτά έγγραφα έχουν αποσταλλεί συννημένα (ταυτόχρονα) ως απαντητικά έγγραφα σε σχετική ερώτηση της πολεοδομίας της περιοχής μου από την ΔΟΚΚ τμήμα Β' στις 19 Ιανουαρίου 2010. Προφανώς λοιπόν και τα δύο βρίσκονται εν ισχύ παράλληλα (εκτός αν εντωμεταξύ υπάρχει κάποιο νεώτερο που μου διαφεύγει) και κατά την άποψή μου το ένα δεν αναιρεί το άλλο απλώς στο δεύτερο έγγραφο γίνεται σαφές οτι δεν συμπεριλαμβάνεται (συνολικά) ολόκληρη η έκταση του γηπέδου για τον υπολογισμό της εκμετάλλευσής του.

 

Για να γίνω λοιπόν πιο συγκεκριμένος κάνοντας εφαρμογή του εγγράφου (α) στο παράδειγμά μας η δόμηση και η κάλυψη έχουν ως εξής:

 

Εδομ & καλ.= 280τ.μ. + [( 8.500 - 1.500) - 8.000] Χ 0,01 = 270 τ.μ.

Εφαρμόζοντας τον παραπάνω τύπο φαίνεται κατ' αρχήν παράδοξο οτι μέσα στην αγκύλη η παράσταση παίρνει αρνητική τιμή αλλά τελικά είναι απολύτως φυσιολογικό προκειμένου να επιδρά αρνητικά η ύπαρξη δασικού στον υπολογισμό της δόμησης εν σχέσει με ένα γήπεδο ίσης έκτασης που δεν περιλαμβάνει δασικό τμήμα.

 

Επίσης κατά την άποψη της πολεοδομίας ένα γήπεδο έκτασης π.χ. 10.000τ.μ. με 9.300 τ.μ. δασικό δεν χτίζεται καθώς μετά την αφαίρεση του δασικού η έκταση των 700 τ.μ. δεν μπορεί να ενταχθεί σε καμία από τις περιπτώσεις του ΦΕΚ 270 Δ' ενώ σύμφωνα με την παραπάνω εφαρμοζόμενη μεθοδολογία χτίζεται :

 Εδομ & καλ. = 280 + [(10.000 - 9.300) - 8.000] Χ0,01 = 207τ.μ.

 

Αλήθεια τι ισχύει σχετικά με την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα αν στην πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου αντί για "δασικό" αναφέρει "δάσος";

 

Παρακαλώ πολύ για τις απόψεις σας επί του θέματος.

 

[ΚΑΝΑ]

και τους 2 υπολογισμούς τους έχεις σωστά

 

Κακώς η ΥΔΟΜ λέει ότι δεν κτίζεται το δεύτερο

γιατί τονίζεται  και στα 2 έγγραφα ότι  η αρτιότητα  

λαμβάνεται με την έκταση του αρχικού

[dimitris GM]

η δικη μου αποψη ειναι οτι

ναι μεν υπολογιζεται η δασικη εκταση στην αρτιοτητα, επομενως τα 10 στρ. ειναι αρτια..

 

αλλα η οικοδομησιμοτητα εχει τα "δικα της" αυτοτελη προβληματα, ειδικα ως προς την   υποχρεωτικη  και χωρις καμμια εξαιρεση  αποσταση των 10μ απο την δασικη  εκταση

 

νομιζω οτι τα παρακατω απαντουν "δεοντως"

υπαρχει αυτη η συζητηση, με την  λιαν κατατοπιστικη αναλυση  απο τον   magellan

http://www.michaniko...

 

και αυτη συζητηση

http://www.michaniko...

 

 

και αυτο απο  τον φιλο παυλο

Δημοσίευση 16 Νοέμβριος 2013 - 18:34

σχετικό είναι και το παρακάτω έγγραφο:

 

Εγγρ-9863/18-3-04 (ΔΟΚΚ) Εγγρ-9863/04

Δόμηση εκτός σχεδίου, σε γήπεδα που τμήμα τους είναι δασικό

 

 

Μετά την ανωτέρω σχετική, σας γνωρίζουμε ότι εφόσον έχει εκδοθεί πράξη τελεσιδικίας από το αρμόδιο Δασαρχείο και το δασικό τμήμα του γηπέδου σας έχει χαρακτηρισθεί ως ιδιωτική δασική έκταση, η αρτιότητα του γηπέδου σας δεν επηρεάζεται από τον χαρακτηρισμό αυτό, πλην όμως το δασικό τμήμα δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό της εκμετάλλευσης (κάλυψη και δόμηση) εκτός εάν αφορά χρήσεις προβλεπόμενες από το Ν-998/79 .

Αυτονόητο είναι ότι το αναγειρόμενο κτίσμα τοποθετείται στο μη δασικό τμήμα του γηπέδου και σε απόσταση 10,00 μέτρων από τα όρια του δάσους.

 

ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΧΩΔΕ

          ΓΕΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ

          ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΟΚΚ

          τμημα Β

 

 

υγ

οσον αφορα εκεινα τα υπολοιπομενα "700" τμ. του ερωτηματος, αν θελησουμε να παμε με την παρεκκλιση των 2,5 μ. απο τα ορια [αλλα με απαραβατο οριο τα 10 μ. απο το δασος]

και παλι θα κολλησουμε γιατι η  παρεκκλιση  θετει  σαν οριο  τα  "750" τμ. και οχι "700"

 

τα λεμε

Edited Ιούλιος 19 , 2015 by dimitris GM

[Pavlos33]

 

 

"Ας θεωρήσουμε ότι υπάρχει εκτός σχεδίου ένα γήπεδο έκτασης 8.500 τ.μ. εκ των  οποίων τα 1.500 τ.μ. είναι ιδιωτική δασική έκταση (με τελεσιδικία). Ποια είναι η μέγιστη επιτρ. δόμηση (και κάλυψη)  του γηπέδου;"

 

Ως έδαφος συνεχίζει να έχει την επιφάνεια αυτή, πλην όμως λόγω ιδιωτικής δασικής έκτασης προκειμένου να υπολογίσεις τη μέγιστη δόμηση και κάλυψη δεν θα το συμπεριλάβεις.

Άρα, για γήπεδο 8.500 τ.μ με ιδιωτικό δάσος 1.500 τ.μ, η μέγιστη κάλυψη και δόμηση θα προκύψει από την επιφάνεια των 7.000 τ.μ. Δηλαδή σαν να είχες γήπεδο 7.000 τ.μ. Οπότε θα έχεις μέγιστη δόμηση-κάλυψη για χρήση κατοικία ίση με 200+0.02Χ3.000=260 Τ.Μ. 

Το ότι η ιδιωτική δασική έκταση συμπεριλαμβάνεται στον έλεγχο αρτιότητας σαφώς και είναι ένα ευπρόσδεκτο δώρο του νομοθέτη.

 

 

Επίσης κατά την άποψη της πολεοδομίας ένα γήπεδο έκτασης π.χ. 10.000τ.μ. με 9.300 τ.μ. δασικό δεν χτίζεται καθώς μετά την αφαίρεση του δασικού η έκταση των 700 τ.μ. δεν μπορεί να ενταχθεί σε καμία από τις περιπτώσεις του ΦΕΚ 270 Δ' ενώ σύμφωνα με την παραπάνω εφαρμοζόμενη μεθοδολογία χτίζεται :

 Εδομ & καλ. = 280 + [(10.000 - 9.300) - 8.000] Χ0,01 = 207τ.μ.

 9.300 τμ ιδιωτική δασική έκταση σε συνολική έκταση 10.000 τ.μ σημαίνει ότι  η αρτιότητα ελέγχεται με τη συνολική έκταση, οπότε άρτιο το γήπεδο (εφόσον πληρείται η αρτιότητα με τις γενικές διατάξεις και δεν υφίσταται απαίτηση για μεγαλύτερο όριο αρτιότητας λόγω ΖΟΕ, ΓΠΣ κλπ). Βεβαίως διαφοροποιώ τη θέση μου  με την πολεοδομία και θεωρητικά στο παράδειγμα που εξετάζεις μπορεί να υπάρξει εκμετάλλευση : 700Χ 0.05=35 Τ.Μ (ο Σ.Δ 0.05 προκύπτει από τη διαίρεση 200/4.000).

Όμως, ακόμη και να υπήρχε θεωρητικά αυτή η μικρή εκμετάλλευση, πως θα ήταν δυνατόν να υλοποιηθεί, αφού οι ελάχιστες πλάγιες και οπίσθιες αποστάσεις θα ήταν 15 μ (αν εφάπτονταν στα όρια του γηπέδου ή 10 μ., λόγω δάσους αν ήταν ενδιάμεσο τμήμα).  

Οι περιπτώσεις υπολογισμού εκμετάλλευσης των παρ. 2β,2γ, 2γ του άρθρου 6 αφορούν σε άρτια κατά παρέκκλιση γήπεδα της παρ. 2 του άρθρου 1 του ΦΕΚ 270/Δ/85. Στα δυο παραδείγματα που αναφέρεις ο έλεγχος αρτιότητας δεν αφορά σε τέτοιο γήπεδο.

 

 

Αλήθεια τι ισχύει σχετικά με την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα αν στην πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου αντί για "δασικό" αναφέρει "δάσος";  Χωρίς να έχω τη δασική νομοθεσία πρόχειρη, έχω τη γνώμη ότι ο χαρακτηρισμός είναι "δασική έκταση"  ή "δάσος" και σχετίζεται με τη μεγαλύτερη πυκνότητα δασικής φυτοκάλυψης στην χαρακτηριζόμενη έκταση. 

Από άποψη οικοδομησιμότητας δεν αλλάζει κάτι στη περίπτωση ιδιωτικής δασικής έκτασης.

 

 

Edited Ιούλιος 19 , 2015 by Pavlos33

[dimitris GM]

Pavlos33

Χωρίς να έχω τη δασική νομοθεσία πρόχειρη, έχω τη γνώμη ότι ο χαρακτηρισμός είναι "δασική έκταση"  ή "δάσος" και σχετίζεται με τη μεγαλύτερη πυκνότητα δασικής φυτοκάλυψης στην χαρακτηριζόμενη έκταση. 

[απολυτως σωστος...και πού  να ειχες προχειρο και τον  ν.  998... :-) ]

 

Από άποψη οικοδομησιμότητας δεν αλλάζει κάτι στη περίπτωση ιδιωτικής δασικής έκτασης

[ΜΑΛΙΝΑ]

Ευχαριστώ όλους για τον χρόνο που διαθέσατε και για τις πολύτιμες γνώσεις που καταθέσατε!

Θα ήθελα όμως να κάνω τις παρακάτω επισημάνσεις:

 

1) Η συνολική έκταση του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη για την εξασφάλιση ή  

    μη της  αρτιότητας του γηπέδου (συνυπολογιζομένης και της δασικής  

    έκτασης). Σ' αυτό νομίζω συμφωνούμε όλοι.

2) Το ζήτημα της ελάχιστης επιτρεπόμενης απόστασης από τα όρια της  

    δασικής έκτασης είναι επίσης αδιαπραγμάτευτο.

    Θα πρέπει όμως να μην σταθούμε στο "τεχνικό" κομμάτι του προβλήματος  

    δηλ. αν πραχτικά μπορούμε να τοποθετήσουμε  ένα κτίριο εντός του μη  

    δασικού τμήματος τηρώντας τις ελάχιστες  αποστάσεις (από όρια δασικού  

    και όρια γηπέδου). Το ερώτημα έχει να κάνει με τον υπολογισμό της  

    κάλυψης και της δόμησης που αυτό με την σειρά του έχει να κάνει με την  

    επιλογή της περίπτωσης του άρθρου 6 του Π.Δ./τος της 24-05-85 στην  

    οποία θα υπαχθεί το γήπεδο. Αν δεχτούμε τον ισχυρισμό του Παύλου οτι   

    δηλ. πρώτα αφαιρούμε την δασική έκταση από την συνολική έκταση και  

    κατόπιν (ανάλογα με την απομένουσα) υπάγομε το γήπεδο στην αντίστοιχη  

    περίπτωση τότε για ποιό λόγο το έγγραφο της ΔΟΚΚ που στάλθηκε στην  

    "Περιφέρεια Ηπείρου Δ/νση Περιβάλλοντος και Χωροταξίας" με αριθμ.  

    πρωτ. 71115 της 17/09/90 αναφέρει οτι: "Ο υπολογισμός της  

    καλυπτόμενης και δομήσιμης επιφάνειας στο απομένον μετά την αφαίρεση  

    της ιδιωτικής δασικής έκτασης γίνεται σύμφωνα με τις περιπτώσεις των παρ.  

    1α,1β,2α,2β,2γ του άρθρου 6 του Π.Δ. 24-05-85 (φεκ 270 δ'/85) στις  

    οποίες υπάγεται από άποψη αρτιότητας το αρχικό γήπεδο. Στην   

    περίπτωση αυτή το εμβαδόν που προβλέπεται στους τύπους θα είναι 

    το εμβαδόν της έκτασης που απομένει μετά την αφαίρεση της 

    ιδιωτικής δασικής έκτασης". Στην περίπτωση αυτή το σωστό θα ήταν να

    αναφέρει : .... "στις οποίες υπάγεται από άποψη αρτιότητας το απομένον 

    γήπεδο". Επίσης η τελευταία πρόταση θα μπορούσε να έλλειπε εντελώς ως 

     πλεονάζουσα.

3)  αν και δεν καταλαβαίνω βάσει ποιάς πολεοδομικής διάταξης προκύπτει η 

     αναλογικότητα για τον υπολογισμό του σ.δ. σε έκταση 700 τ.μ. (0,05)  θα 

     ήθελα να παρατηρήσω οτι εφόσον αναφερόμαστε σε "εσωτερικό" τμήμα μη   

     δασικό έκτασης 700τ.μ. είναι  δυνατή η τοποθέτηση κτιρίου ακόμη και με 

     διαστάσεις κάτοψης 5Χ10 (που αν συνυπολογίσουμε και τον όροφο 

     έχουμε συνολικά 100 τ.μ.) με την επιφύλαξη του σχήματος της μη δασικής

     έκτασης. Πάντως νομίζω οτι δεν πρέπει να σταθούμε στο τεχνικό κομμάτι 

     αλλά στο "θεωρητικά" οικοδομήσιμο τμήμα. 

 

[dimitris GM]

ευκαιριας δοθεισης με αφορμη το θεμα που συζητουμε....

 

μια διδακτικη αποφαση περι ακυρωσης αδειας κτισματων σε ιδιωτικη δασικη εκταση

 

http://www.synigoros.gr/?i=quality-of-life.el.diaxeirisi_dasikou_oikosysthmatos.139250

[Evi_Arch]

Καλησπέρα σας,

αντιμετωπίζω το εξης θέμα. Υπάρχει οικοδομική άδεια του 2008 που είναι σε ισχύ για ενα χρόνο ακόμα και δεν έχει οικοδομηθεί τίποτα ως τώρα.

Είμαστε εκτός οικισμού, 6,5 στρ δασικό και 2,9στρ γεωργικό συνολικά δλδ 9,4 στρ.

Τώρα θέλει ο ιδιοκτήτης να πουλήσει το ακίνητο και ο αγοραστής να κάνει αναθεώρηση της άδειας για ένα νέο αρχιτεκτονικό σχέδιο.

Η αναθεώρηση γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις που ίσχυαν το χρόνο έκδοσης της άδειας (ν 4389/16 φεκ 94/Α/27-05-2016).

Η υπάρχουσα οικοδομική άδεια έχει δόμηση 290τμ περίπου. Οπότε το 2008 έβγαλαν την άδεια συμπεριλαμβάνοντας στον υπολογισμο της δόμησης και τα 9,4στρ. 

Η ερώτηση μου είναι, ήταν νόμιμο να βγει άδεια για τα συνολικά τετραγωνικά ή επρεπε να είχε υπολογιστεί στην επιτρεπόμενη δόμηση μονο η έκταση των 2,9 στρεμμάτων??

[tetris]

Κακώς εκδόθηκε επί του συνόλου του γηπέδου

Σύμφωνα και με την ανωτέρω συζήτηση, μόνο επί της καθαρής επιφάνειας υπολογίζεται η δόμηση 

[Μέρσα]

Συνάδελφοι καλησπέρα, 

 

έχω σπάσει το κεφάλι μου και θέλω τη βοήθειά σας..

Σε γήπεδο εκτός σχεδίου με δασικό τμήμα υπάρχουν κτίσματα εκπαιδευτηριου με διαφορετικές οικοδομικές άδειες το καθένα σε βάθος αρκετων χρονων. Το θέμα είναι ότι όσα διαγράμματα κάλυψης έχω βρει από τις παλαιές άδειες μέχρι σήμερα υπολογίζουν το συντελεστή δόμησης επί όλου του οικοπέδου αθροιστικά (και του τμήματος που δεν έχει άρση αναδάσωσης). Από την παρούσα συζήτηση καταλαβαίνω ότι η επιτρεπόμενη δόμηση υπολογίζεται χωρίς τη δασική επιφάνεια. Υπάρχει κάποια νομοθεσία που μου διαφεύγει; Πρέπει να ελέγξω κάτι παραπάνω;