ν. 4495/17 - αρθρο 100 [ΑΡΘΡΟ 100 - Ν. 4495/17] Υπερβάσεις Ύψους (γενικά)

[laxanos]

Συναδερφε LESS. Mε την danaikaterina δε νομίζω οτι επι της ουσίας λέμε κάτι διαφορετικό.

Αναφέρεσαι σε αυθαίρετο όροφο αρα πιθανότατα (?) σε οικοδομή με οικοδομική άδεια

στην οποία συντελέστηκε αυθαίρετη προσθήκη ορόφου. Αρα εχεις υπέρβαση δόμησης 

εξαρχής και εγκεκριμένο κάποιο ύψος βάσει της οικοδομικής αδείας το οποίο έχεις υπέρβει

με την προσθήκη ορόφου. Αρα πάς για ΥΔ,ΥΥ ακριβώς όπως στον 4178. (υψος που δεν καλύπτεται απο ο.α/επιτρ. υψος στην περιοχή κλπ)

 Το άρθρο 100 και η επίμαχη παράγραφος περι αναλυτικού, αναφέρεται σε περιπτώσεις

που έχεις υπέρβαση ύψους μόνο και όχι υπέρβαση  δόμησης. Τουλάχιστον ετσι το αντιλαμβάνομαι εγω και το

εχουμε συζητήσει και εδώ εξαρχής, μεχρι αποδείξεως του αντιθέτου. Ειναι μια κόπια του αρθρου 23(αν θυμαμαι καλά) του

4178 που αναφέρονταν επίσης σε αντίστοιχες περιπτώσεις.

Αν τώρα εχεις οικοδομή χωρίς ο.α τότε το μόνο σχετικά να συγκρίνεις είναι το επιτρεπόμενο της περιοχής αρα

χρεώνεις υπέρβαση ύψους μόνο εφοσον υπερβαίνεις το επιτρεπόμενο της περιοχής.

[maximos]

Διαβασα ολα τα παραπανω ποστς και κατεληξα οτι για εξ ολοκληρου αυθαιρετο οροφο εντος του επιτρεπομενου της περιοχης

υπολογιζουμε με αναλυτικο την ΥΥ.

Μηπως ειναι του γκουντ του μπι τρου?

Συνάδελφε LESS θα διακινδυνεύσω μία πρόβλεψη. Νομίζω ότι η συγκεκριμένη ΥΥ υπολογίζεται είτε με τους συντελεστές του Παραρτήματος Α' είτε με αναλυτικό. Πιστεύω ότι για την τελευταία περίπτωση της παρ. 10 του άρθρου 100 (αναλυτικός), πρέπει να συντρέχει ΚΑΙ για αυτήν, η αναφερόμενη πιο πριν προυπόθεση, ότι δηλαδή "δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου". Ο εξ' ολοκλήρου αυθαίρετος όροφος, μπορεί να συντελεί στο τελευταίο (στην υπέρβαση), μπορεί και όχι. Ετσι αν μεν έχουμε "υπέρβαση" δεν ισχύει τίποτα απο τα αναφερόμενα στην παρ. 10, ενώ αν δεν έχουμε, τότε αφού ταυτόχρονα  ο αυθαίρετος όροφος δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος, πάμε με αναλυτικό. Αυτό καταλαβαίνω, αλλά εδώ νομίζω θα χρειαστούν επεξηγήσεις. Π.χ. τι γίνεται στη περίπτωση που υπάρχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου λόγω τμήματος του αυθαιρέτου, με το λοιπό του τμήμα να είναι εντός "επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου".

Εδώ δημιουργείται σύγχυση γιατί απο την μία πλευρά γίνεται αναφορά σε νόμιμα, άρα υποθέτει κανείς ότι είναι υποχρεωτικό η ΥΔ=0 και απο την άλλη γίνεται αναφορά (στην ίδια πρόταση) για μη υπέρβαση... του "επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου". Τελικά δεν προκύπτει κάτι το ασφαλές...εξαρτάται τι είχε στο μυαλό του ο νομοθέτης και πως ερμηνεύει κανείς την φράση: "δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου" [σε "νομίμως υφιστάμενα κτίρια"...]

 

Με αφορμή την αναφορά (στον 4178) του συναδέλφου Iaxanos στο σχόλιο του στο #111, χρήσιμη είναι η σύγκριση της παρ. 1 του Άρθρου 19 ν4178/13, με την παρ. 10 του άρθρου 100 του ν4495/17, όπου χρησιμοποιείται διαφορετική ορολογία. Με μια πρώτη ματιά βλέπουμε ότι στο νέο νόμο παραλείπεται το «ή τμημάτων τους», αλλά αντί του «δεν συντρέχει ΥΔ» υιοθετείται η επιεικέστερη (κατά τη γνώμη μου) έκφραση «δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου»

Edited Ιανουάριος 15 , 2018 by maximos

[LESS]

Nαι, πράγματι πρόκειται για αυθαίρετο όροφο σε οικοδομή με οικοδομική άδεια με υπέρβαση του ΣΔ και με τελικό ύψος οικοδομής κάτω από το επιτρεπόμενο της περιοχής.

Στη συγκεκριμένη παράγραφο στο πρώτο μέρος αναφέρεται σε κτίρια χωρίς ΥΔ και των οποίων η ΥΥ υπολογίζεται με άλλους συντελεστές (?) απο αυτούς του παραρτήματος.

Εγώ στέκομαι όμως στην τελευταία σειρά της παραγράφου που νομίζω πως είναι ξέχωρη από τα πρώτα και μιλάει γενικά για ΥΥ χωρίς να κάνει κάποιο διαχωρισμό.

Πείτε μου τη γνώμη σας, ελπίζω να μην τα έχω μπερδεψει τόσο πολύ.

 

Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφισταμένων κτιρίων ή υπέρβασης κάλυψης νομίμως υφισταμένων βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται  χωρίς  να  πολλαπλασιάζεται  ο συντελεστης του Παραρτήματος Α΄ αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρε- πόμενης κάλυψης.

Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια.

Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by LESS

[jja]

Πρόκειται για επεξήγηση της παρ 10 του άρθρου 100 για το πως αντιμετωπίζουμε την υπέρβαση ύψους παρά μόνο σε επιφάνειες χωρίς υπέρβαση δόμησης κατά την άδεια. Π.χ. για κατοικία με άδεια 50 τ.μ. με ύψος άδειας 3 μέτρα και με επιτρεπόμενο ύψος 4 μέτρα πχ έχουμε επέκταση 10 τ.μ. με ύψος για όλα τα μέτρα στα 3,5 μέτρα. Τα 50 τ.μ. της κατοικίας έχουν υπέρβαση ύψους 0,5 μέτρα και το πρόστιμο υπολογίζεται με αναλυτικό (ενεργοποιείται η παρ 10 του άρθρου 100 νόμιμα μέτρα με ΥΥ μικρότερη του επιτρεπόμενου), ενώ για τα 10 τ.μ. έχουν υπέρβαση δόμησης, κάλυψης και ύψους 0,5 μέτρα όπου η ΥΥ υπολογίζεται με τις γενικές διατάξεις (σύγκριση με τα επιτρεπόμενα 0,5/4=12,5%<20% κλπ.). Δες το και σε συνδυασμό με τα σχόλια του παραρτήματος Α για να φτάσεις στο συμπέρασμα. Τα παραπάνω από την πλευρά της ασφάλειας μένει να διευκρινιστεί η υπέρβαση του συντελεστή δόμησης του ακινήτου πως εννοείτε.

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by jja

[maximos]

Άρθρο 19 ν4178/13

Ειδικές διατάξεις υπολογισμού

του ενιαίου ειδικού προστίμου

1. Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση δόμησης, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής δόμησης (5α, β, γ, δ) του Παραρτήματος Α΄ αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και ο συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του 20% του επιτρεπόμενου ύψους. 2. Για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου που αφορά στην υπέρβαση ύψους, στην περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια, δεν προσμετράται το πρόσθετο ύψος αυτής, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί σε αυτόν. Το ειδικό πρόστιμο για το ύψος, που έχει προκύψει από τη μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις, υπολογίζεται σύμφωνα με την παραγράφου 5 του προηγούμενου άρθρου. Ο παραπάνω τρόπος

υπολογισμού δεν εφαρμόζεται για τις αυθαίρετες κατασκευές του άρθρου 13.

 

 

Άρθρο 100 ν4495/17

10. Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφισταμένων κτιρίων ή υπέρβασης κάλυψης νομίμως υφισταμένων βιομηχανικών, βιοτεχνικών κτιρίων, αποθηκευτικών και επαγγελματικών χώρων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής του Παραρτήματος Α΄ αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις αυτών έως είκοσι τοις εκατό (20%) του

επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης και συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του είκοσι τοις εκατό (20%) του επιτρεπόμενου ύψους και επιτρεπόμενης κάλυψης. Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια. Στην περίπτωση υπέρβασης ύψους οικοδομικής άδειας χωρίς την υπέρβαση του ύψους της περιοχής, το ειδικό πρόστιμο για την υπέρβαση ύψους υπολογίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 5.

 

Από τη παρ. 10 του άρθρου 100 παραλείπονται τα «νόμιμα τμήματα» των κτιρίων (στα οποία γίνεται αναφορά στον 4178), συνεπώς η νομιμότητα, στο σημείο αυτό, φαίνεται καταρχάς να παραπέμπει στο ΣΥΝΟΛΟ του κτιρίου. Όμως παρακάτω,  στην ίδια  παρ. 10, γίνεται η αναφορά στην μη υπέρβαση «του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου». Επειδή αυτά τα δύο φαίνονται αντιφατικά θα μπορούσε κανείς να υποθέσει ότι με την αναφορά σε «νόμιμα κτίρια», απλά και μόνον τίθεται ο όρος της ύπαρξης… οικοδομικής άδειας και πως η τιθέμενη προυπόθεση σημαίνει οι αυθαίρετες κατασκευές να μην συντελούν στην υπέρβαση  της επιτρεπόμενης δόμησης του οικοπέδου. Ενισχυτικό του τελευταίου είναι και το γεγονός ότι από αυτή την ίδια παράγραφο, για την περίπτωση των υπολοίπων κτιρίων (επίσης νομίμων…),  που τα αφορά η υπέρβαση κάλυψης… μπαίνει ακριβώς η ίδια προυπόθεση περί «μη υπέρβασης του επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου». Εδώ λοιπόν έχουμε υπέρβαση κάλυψης και ταυτόχρονα μη υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ ακινήτου.  Η φράση «ΣΤΙΣ ΟΠΟΙΕΣ δεν συντρέχει υπέρβαση….» νομίζω πως αφορά όλες τις αναφερόμενες περιπτώσεις (με Υ ύψους και Υ κάλυψης ). Η αναφορά του παραρτήματος Α’ είναι ανεξάρτητη αφού εκεί ο όρος «τμήματος κτιρίου…» αφορά τμήμα κτιρίου με υπέρβαση ύψους  και περιγράφει το αυτονόητο,  δηλαδή στη περίπτωση που μόνο ένα τμήμα του κτιρίου παραβιάζει το ύψος, τότε μόνο αυτό θα πρέπει να «υποστεί» τη συγκεκριμένη υπέρβαση.

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by maximos

[jja]

Το ή τμημάτων τους υπάρχει και στον 4495 το έχεις διαγράψει.

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by jja

[maximos]

Εχεις δίκιο συνάδελφε, δεν το είχα προσέξει (αφορά και τις δύο περιπτώσεις), μόλις διόρθωσα αυτό που είχα γράψει. Η διαγραφή της δεύτερης περίπτωσης (με υπέρβαση κάλυψης) έγινε για να βγεί "ευκολότερα" (αν βγεί) κάποιο νόημα για τη περίπτωση του ύψους.

 

 

Συνάδελφε LESS, για το παρακάτω:

"Στη συγκεκριμένη παράγραφο στο πρώτο μέρος αναφέρεται σε κτίρια χωρίς ΥΔ και των οποίων η ΥΥ υπολογίζεται με άλλους συντελεστές (?) απο αυτούς του παραρτήματος.

Εγώ στέκομαι όμως στην τελευταία σειρά της παραγράφου που νομίζω πως είναι ξέχωρη από τα πρώτα και μιλάει γενικά για ΥΥ χωρίς να κάνει κάποιο διαχωρισμό.

Πείτε μου τη γνώμη σας, ελπίζω να μην τα έχω μπερδεψει τόσο πολύ."

 

Για την πρώτη περίπτωση συμφωνούμε ότι είναι σαφής η προυπόθεση να μην συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου κ.λ.π.  Για την "ξέχωρη"  (πλην όμως εντασσόμενη στην ίδια παράγραφο) περίπτωση υπάρχουν δύο περιπτώσεις. Η μία είναι αυτή που θεωρείτε πιθανότερη και η άλλη είναι ότι πρέπει και για αυτήν να ισχύει ο ίδιος περιορισμός (ειδικά που εδώ θα υπολογιστεί με αναλυτικό δηλαδή με τρόπο ευνοικό απο την άποψη του ύψους του προστίμου).

Νομίζω ότι ασφαλές συμπέρασμα δεν εξάγεται. Επίσης ο αυθαίρετος όροφος έχει οπωσδήποτε ΥΔ (κατά τον 4178), μήπως όμως δεν συντελεί στην υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου? Ο 4178 έλεγε "δεν συντρέχει ΥΔ", ο 4495 χρησιμοποιεί διαφορετική διατύπωση. Μήπως δηλαδή με την τελευταία εννοείται ότι νόμιμα και αυθαίρετα μαζί, είναι μικρότερα απο τα επιτρεπόμενα του οικοπέδου, άσχετα αν αυτό ισχύει ή αν δεν ισχύει στη δική σας περίπτωση...

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by maximos

[sarcs]

Συνάδελφε λίγο με μπέρδεψε η ανάλυση αυτή:

Για μένα πιο απλά το ερώτημα ειναι αν η διατύπωση αυτή εννοεί ότι προϋπόθεση για να χρησιμοποιηθεί το 0,20 αντί του 1,2 ειναι να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης στο ακίνητο - αλλιως καίγεται κ ο νόμιμος όμορφος αν πχ έχει ένα υπόγειο με μετατροπή χρήσης που οδηγεί σε υπέρβαση επιτεεπονενησ Δόμησης,και χρεώνεται ο οροφοσ με 1,2, η αν πρόκειται για κακή επαναδιατύπωση απλά, και στον όροφο θα παίρναμε κανονικά το 0,20 αν καλυπτόταν με άδεια.

 

Εγώ να ρωτήσω και κάτι άλλο: εκτός σχεδίου με άδεια, ποιο θεωρούμε επιτρεπόμενο ύψος σε ισόγεια κατοικία με υπόγειο που ξε μπαζώθηκε κ έγινε σπίτι; Το 4 η το 7,5;;

Edited Ιανουάριος 17 , 2018 by sarcs

[dimitrarch]

Καλησπέρα θα ήθελα την άποψή σας στο παρακάτω:

 

Στην δικιά μου περίπτωση έχω απόληξη κλιμακοστασίου,

 

Οπότε, με την αυθαίρετη στέγη στο δώμα πολυκατοικίας με ύψος στο ψηλότερο σημείο 2,70μ και με πρόσβαση κατ' ευθείαν από το κλιμακοστάσιο (η απόληξη κλιμακοστασίου εμφανίζεται στην άδεια του '84 με ύψος 2,70μ. και δεν υπήρχε στέγη στο δώμα),

Υπολογίζω ως ΥΔ κύριου χώρου κατοικίας (όλο το χώρο κάτω από τη στέγη αφού είναι προσβάσιμος, ακόμα και μέχρι το ύψος 0.00μ.) + ΥΥ 2,70μ.(αφού στην άδεια το ύψος της απόληξης δε μετράει στο ύψος της οικοδομής)? Με τα ποσοστά επί του συνολικού καθώς είναι κοινόχρηστο?

Την απόληξη θα την προσμετρούσατε και αυτήν στη δόμηση επειδή εξυπηρετεί χώρο κύριας χρήσης ή όχι εφόσον υπήρχε στην άδεια?

Edited Ιανουάριος 18 , 2018 by dimitrarch

[Meremeti]

προϋπόθεση για να χρησιμοποιηθεί το 0,20 αντί του 1,2 ειναι να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης στο ακίνητο - αλλιως καίγεται κ ο νόμιμος όμορφος

 

Εγώ να ρωτήσω και κάτι άλλο: εκτός σχεδίου με άδεια, ποιο θεωρούμε επιτρεπόμενο ύψος σε ισόγεια κατοικία με υπόγειο που ξε μπαζώθηκε κ έγινε σπίτι; Το 4 η το 7,5;;

 

Απ΄ό,τι φαίνεται ισχύει ότι είπε ο jja, τα νόμιμα τμήματα του ορόφου δεν καίγονται.

 

Για το δεύτερο εύστοχο ερώτημα, κάπου το αναφέρει άλλωστε ότι μετράς από εκεί που θα ήταν η διαμορφωμένη στάθμη. Οπότε 4μ επιτρεπόμενο για ισόγειο και 7,5 για διώροφο, επιπλέον του ξεμπαζωμένου υπογείου. Και μάλιστα ακόμη κι αν στην άδεια είχες ισόγειο αλλά έχτισες τελικά διώροφο θα πρέπει και σε αυτή την περίπτωση να δικαιούσαι τα 7,5μ από το θεωρητικό ΔΕ (δηλ και 3ώροφα να βγαίνουν εντός).

 

 

 

Καλησπέρα θα ήθελα την άποψή σας στο παρακάτω:

Στην άδεια έχεις απόληξη που "κουκουλώθηκε" από κεραμοσκεπή, και έτσι το ασκεπές δώμα μετατράπηκε σε "σοφίτα" μέγιστου καθαρού 2,50μ, ας πούμε; Υπερβολή μου φαίνεται να πάει όλη η επιφάνεια με ΥΔ. Για περίμενε να σου πουν γνώμη οι ειδικοί..

Edited Ιανουάριος 18 , 2018 by Meremeti