Διαφορετική διάταξη ορόφου προ του '83

[dada]

Συνάδελφοι καλή σας  μέρα,

γράφω για να σας αναλύσω ένα θέμα και να μου πείτε την άποψή σας.

 

Οικοδομική άδεια 1975 επταορόφου οικοδομής, προβλέπει ισόγειο με τρία καταστήματα και τμήμα υπερυψωμένου ισογείου με δυο διαμερίσματα. Στην πραγματικότητα κατασκευάστηκαν εξ΄αρχής τρία καταστήματα που κατέλαβαν και τα δυο επίπεδα του ισογείου και φυσικά ο χώρος της εισόδου, κλιμακοστάσιο κτλ. Η πραγματική κατάσταση περιγράφεται στη σύσταση οριζοντίου του 1976, αλλά δυστυχώς στο αρχείο του συμβολαιογράφου δεν υπάρχει η κάτοψη που συνοδεύει το συμβόλαιο. Η περιγραφή όμως, ανταποκρίνεται στην υφιστάμενη κατάσταση.

Σήμερα, στο κατάστημα θα λειτουργήσει φυσικοθεραπευτήριο. Κατά τον έλεγχο του φακέλου για την άδεια λειτουργίας ζητήθηκαν τα έγγραφα του ακινήτου. Προσκομίσαμε λοιπόν την κάτοψη της άδειας και μια τεχνική έκθεση στην οποία αναφέρω τα παρακάτω.

 

"Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι η παρούσα κατάσταση διαφέρει από την προβλεπόμενη στην οικοδομική άδεια. Στην άδεια προβλεπόταν κατάστημα στην κύρια όψη της οικοδομής και διαμέρισμα στην πίσω, προς τον ακάλυπτο χώρο, όψη.

Πλήν όμως, κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας και ανέγερσης της οικοδομής δεν απαιτούνταν αναθεώρηση της οικοδομική άδειας (ΦΕΚ 205Δ, 31-10-1969)

Άρθρο 4

Προκειμένου περί μεταβολής του αρχικώς υποβληθέντος σχεδίου του έργου συνισταμένης είτε εις ουσιώδη μεταβολήν του φορέως είτε εις αυξομειωσιν των εξωτερικών διαστάσεων του κτιρίου ο εκτελών τούτο οφείλει προ πάσης ενάρξεως οιασδήποτε εργασίας νε υποβάλη προς την αρμοδίαν Υπηρεσίαν τροποποιητικόν σχέδιον. Δεν απαιτείται η υποβολή τροποποιητικού σχεδίου προκειμένου περί μεταβολής των διαστασεων των εσωτερικών χώρων του κτιρίου.

Επιπλέον, δεν τίθεται θέμα της αλλαγής χρήσης από κατάστημα σε κατοικία, δεδομένου ότι η αλλαγή χρήσης καθιερώθηκε αργότερα με το άρθρο 5 του Ν.1577/1985 (Ν4178/2013 εγκύκλιος 3,28) .

Στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας με το υπ΄ αριθμόν ........, το ακίνητο περιγράφεται ως έχει σήμερα. Ως εκ τούτου συμπεραίνεται ότι το ακίνητο κατασκευάστηκε εξ’ αρχής στη σημερινή του μορφή. "

 

επιπλέον, τους έδειξα και από της σημειώσεις της Λεμπέση το παρακάτω

- Διαρρυθμίσεις που έγιναν πριν το ΓΟΚ ΄85 και κυρίως από την αρχική κατασκευή του κτιρίου, ζήτημα που μπορεί να αποδειχτεί αν πχ έχουν συμπεριληφθεί σε συμβόλαια, δεν θα πρέπει να θεωρούνται αυθαίρετες, εκτός αν έχει αλλάξει ο φέρων οργανισμός

 

Η πολεοδομία ισχυρίζεται δεν είναι νόμιμο, οτι έπρεπε οι αλλαγές να εμφανίζονται στο φάκελο της άδειας (μα αφου δεν προβλεπόταν τότε ενημέρωση!) και πρέπει να το εντάξω στον 4178 και υπάρχει αλλαγή χρήσης και γενικά το πρόβλημα είναι οτι η διαφορά με την άδεια είναι μεγάλη και οχι ένας τοίχος, η ένα δωμάτιο.

(Αυτό με τον ποσοτικό προσδιορισμό των αλλαγών... δεν το έχω καταλάβει....)

 

Ωραία, λέω, να το εντάξω, ως τι? Διαφορετική διαμερισμάτωση δεν έχω γιατί δεν έχω αλλαγή μηχανολογικών (ένα λουτρό που υπάρχει είναι στην προβλεπόμενη θέση και το λουτρό και η κουζίνα της κατοικίας που δεν υλοποιήθηκε δεν είναι αυθαιρεσία, γιατί η μη υλοποίηση δεν είναι αυθαιρεσία)

 

Έχω ένα θέμα με τα κοινόχρηστα, αλλά και εκεί, τα κοινόχρηστα είναι περισσότερα και το κατάστημα μικρότερο.

Και κάνω το λάθος και λέω, εγώ θα έδινα βεβαίωση μεταβίβασης. Και μου λένε, ωραία φερε βεβαίωσή.

 

Μπορούν να ζητάνε βεβαίωση όποτε θέλουν? Δεν πρόκειται για μεταβίβαση....

 

Με έχει κάνει έξαλη το γεγονός οτι ελαφρά την καρδία, λένε ενέταξε το στα αυθαίρετα, λες και τα χιλιάρικα τα πληρώνουν αυτοί!

 

Ο ιδιοκτήτης θελει να εκδώσουμε βεβαίωση να ξεμπερδεύει.. Εγώ έχω τις επιφυλάξεις μου σχετικά, με την έκδοση βεβαίωσης εφόσον δεν πρόκειται για μεταβίβαση.

 

Ποια η γνώμη σας?

 

ευχαριστώ που με ακούσατε... είμαι να σκάσω!!

 

 

[dimitris GM]

 dada

"  Ωραία, λέω, να το εντάξω, ως τι? Διαφορετική διαμερισμάτωση δεν έχω γιατί δεν έχω αλλαγή μηχανολογικών

[η εννοια μηχανολογικες εχει διευρυνθει με την εγκ 4]

 

(ένα λουτρό που υπάρχει είναι στην προβλεπόμενη θέση και το λουτρό και η κουζίνα της κατοικίας που δεν υλοποιήθηκε δεν είναι αυθαιρεσία, γιατί η μη υλοποίηση δεν είναι αυθαιρεσία)

 

[αλλο η διαφορετικη εσωτερικη διαρρυθμιση και αλλο η αλλαγη/καταργηση  στις μηχανολογικες μεταξυ διαφορετικων ΟΙ...]

 

εχεις στην αδεια  5 χωρους

με την συσταση ΟΙ εγιναν 3

 

η εγκ. 4 παρ.  43 διευκρινιζει οτι  στις μηχανολογικες εγκαταστασεις περιλαμβανονται

εγκαταστασεις  ποσιμου νερου, ζεστου νερου, αποχετευσεων..κλπ

 

με αλλαγη απο 5 χωρους σε τρεις   ειναι απολυτα βεβαιο οτι εχεις τετοιες αλλαγες

αρα

με 500   ευρω σημερα

 

ή 250 με τον νεο νομο

κανεις μια διαμερισματωση

και

οπως τονιζει και ο παυλος

 

θα εχεις και "επικαροποιημενη" νομιμη τελικη/σημερινη/οριστικη  κατοψη για καθε χωρο

 

και δεν θα σου πει τπτ και κανενας στο -αδηλο και αγνωστο-  μελλον των  "αυθαιρετων"

αυτα

Edited Ιούλιος 26 , 2017 by dimitris GM

[dada]

Δημήτρη, δεν μου λες καθόλου την άποψή σου αν αυτό απαιτείται για τα προ του 83.

 

Όσο για τα μηχανολογικά θεωρώ οτι δεν έχω αλλαγή γιατί όπως είπα ένα λουτρό που υπάρχει βρίσκεται εκεί που προβλεπόταν από την άδεια, και οτι δεν κατασκευάστηκε δεν είναι παράβαση.  Δεν υπάρχουν εγκαταστάσεις που να μην  προβλέπονταν στα σχέδια. Και αυτό ισχύει για το σύνολο του ορόφου, όχι μόνο για την δική μου ιδιοκτησία. Άρα που έχω αλλαγή στα μηχανολογικά?

 

Όταν η Λεμπέση αναφέρει διαρρυθμίσεις, εννοεί και την διμερισμάτωση, η οποία είναι μια έννοια που ήρθε με τον 4178, ο οποίος αποφάσισε να ανακατέψει τα πολεοδομικά με τα ιδιωτικά. Γιατί η διαμερισμάτωση , διαφορετική διαρρύθμιση είναι και αυτή.

 

Το να ενταχθεί στον 4178 είναι η εύκολη λύση. Γιατί όμως να πληρώσει κάποιος ένα ποσό, όταν από την ίδια τη νομοθεσία δεν προβλεπόταν η αναθεώρηση της άδειας?

 

Αν επρόκειτο για συμβόλαιο θα έκανα μια τεχνική έκθεση σαν την παραπάνω, θα έκανα και μια αποτύπωση και θα προχωρούσα έτσι.

 

Στην πολεοδομία μας δε, δεν δέχονται ούτε ενημέρωση φακέλου όπως προβλέπει ο 4030 (άρθρο 6, παρ.9) ανεξάρτητα από το χρόνο ισχύος της άδειας.

Νομίζω ο νόμος σου δίνει τα εργαλεία να τακτοποιήσεις τέτοια θέματα χωρίς την ένταξη στον 4178. Είναι όμως η εύκολη λύση να σου πετάνε το μπαλάκι γιατί δεν πληρώνουν αυτοί!

Edited Ιούλιος 26 , 2017 by dada

[dimitris GM]

εάν υπαρχει  αρθρο στο νομο ή εγκυκλιος που να εξαιρει τα προ '83,

ειναι υπο  συζητηση τι λενε και πώς το λενε.

 

Αν θεωρεις οτι εχεις δικηο

το προχωρας οπως λες

πιθανον να μην το εγκρινουν....

πιθανον να αναφερθουν "υπερθεν"  και αυτοι πιο πανω...

 

Αρα, αν δεν βιαζεσαι, περιμενε την αλληλογραφια των υπηρεσιων...ή τα 250 του  "οσονουπω"

[armenopoulos]

 

Ο ιδιοκτήτης θελει να εκδώσουμε βεβαίωση να ξεμπερδεύει.. Εγώ έχω τις επιφυλάξεις μου σχετικά, με την έκδοση βεβαίωσης εφόσον δεν πρόκειται για μεταβίβαση.

 

Ποια η γνώμη σας?

 

ευχαριστώ που με ακούσατε... είμαι να σκάσω!!

 

Καταρχάς επισημαίνω ότι συμφωνώ απόλυτα με την ανάλυση που έκανες όσον αφορά στις εσωτερικές μεταβολές. Η μόνη επισήμανση που έχω να κάνω αφορά τον απαραίτητο έλεγχο για το εάν από τις αλλαγές αυτές θίγονται πολεοδομικές διατάξεις. Αν τυχόν θίγονται τότε πρέπει να ρυθμιστούν (πχ αν το υπερυψωμένο τμήμα έχει κύρια χρήση και επικοινωνεί με κλίμακα με σφηνοειδή πατήματα με το υπόλοιπο κατάστημα -περ.Α6 αρθρ.82 ΓΟΚ'73).

Πάντως θεωρώ ότι δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα να δώσεις και βεβαίωση (χωρίς να συμφωνώ ότι πρέπει να δώσεις) αφού έτσι και αλλιώς οι βεβαιώσεις αφορούν μελλοντική μεταβίβαση που δεν είναι βέβαιο ότι θα γίνει....

[dada]

χαχα κλίμακα δεν υπάρχει καθόλου αλλά αυτό δεν με προβλημάτισε γιατί επειδή είναι κατάστημα θεώρησα οτι θα υπήρχε κάποια μεταλική η κάτι τέτοιο ανάλογα με το ντεκόρ κάθε φορά και ούτε που το σκέφτηκα!!!

αυτό είναι πρόβλημα λες? η μη ύπαρξη?

το άρθρο του ΓΟΚ που αναφέρεις, θεωρείς οτι αναφέρετε και σε εσωτερικά των ιδιοκτησιών κλίμακες? θα έλεγα οτι αφορά στο κεντρικό κλιμακοστάσιο γιατί τιτλοφορείται "Α) Κύριαι κλίμακες των κτιρίων."

καζάνι έχει γίνει το κεφάλι μου και δεν μπορώ να σκεφτώ άλλο λογικά.....

Edited Ιούλιος 26 , 2017 by dada

[tetris]

καλημέρα

θα συμφωνήσω με το Δημήτρη, ότι έχουμε διαμερισμάτωση

αλλιώς, ο 4178 θα εξαιρούσε αυτές τις περιπτώσεις (προ ΓΟΚ 85, κλπ)

η Λεμπέση (και η κάθε Λεμπέση) δεν νομοθετεί εκφράζοντας άποψη

αν τη στηρίζει στη νομοθεσία, έχει καλώς

διαφορετικά, δεν παύει να αποτελεί απλώς μιαν άποψη 

[dada]

Μα βρε συνάδελφε σας παραθέτω τη νομοθεσία πάνω στην οποία το στηρίζει!

αφού δεν προβλέπονταν αναθεώρηση των αδειών τότε, κατά συνέπεια δεν θεωρείτο αυθαιρεσία. Θα το θεωρησουμε σήμερα εκ των υστέρων αυθαιρεσία?

 

Ο 4178 σου λέει τι πρέπει να κάνεις αν κάτι κριθεί αυθαίρετο. Δεν σου παραθέτει όλη την νομοθεσία σχετικά με το τι ήταν νόμιμο όταν κατασκευάστηκε.

Άλλωστε, ακόμα και στον 4178 αναφέρει οτι μπορείς να δεχθείς την κάτοψη της οριζόντιας για τα πριν το 83, ακριβώς γιατί ο νομοθέτης γνωρίζει την παλαιά νομοθεσία.

[da-mi]

 ΔΕΝ ΞΕΡΩ ΑΝ ΒΟΗΘΩ.... 

 

 http://www.eviarchitects.gr/wp-content/uploads/2012/02/%CE%9A%CE%A9%CE%94%CE%99%CE%9A%CE%9F%CE%A0%CE%9F%CE%99%CE%97%CE%A3%CE%97-%CE%98%CE%95%CE%9C%CE%91%CE%A4%CE%A9%CE%9D-%CE%91%CE%A5%CE%98%CE%91%CE%99%CE%A1%CE%95%CE%A4%CE%A9%CE%9D-%CE%91%CE%A0%CE%9F-%CE%95%CE%9B%CE%95%CE%9D%CE%97-%CE%9C%CE%A0%CE%9F%CE%A5%CE%A4%CE%9F%CE%A5-%CE%9B%CE%95%CE%9C%CE%A0%CE%95%CE%A3%CE%97.pdf

 

[dada]

Δεν κατάλαβα το σκεπτικό σου.. Πως θεωρείς οτι εφαρμόζεται στην περίπτωσή μου?