Νομοθεσία για σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας

[avgoust]

Στις οριζόντιες είναι αναγκαίος ο καθορισμός για να ξέρει ο καθένας πόσο και που δικαιούται να οικοδομήσει.

[Γιάννης]

Ναι, στις οριζόντιες το κατανοώ, είναι κάτι σαν τον κανονισμό της πολυκατοικίας, καθορίζεται εξ αρχής...αλλά στις κάθετες; Μήπως απλά καλύπτουν την περίπτωση της μη οικοδομησιμότητας;

[Manolis gon]

Στις οριζόντιες θεωρητικά θα έχεις καταλήξει και σε σχέδια για να φτάσεις σε συμβολαιογράφο.Ισως να μην έχεις εκδώσει άδεια.Για αποφυγή μελλοντικής διόρθωσης του συμβολαίου λόγω διαφοράς της υπό ανέγερση οικοδομής και ξαναπληρώνεις τη συμβολαιογράφο , κάνεις οριζόντιες όταν έχεις καταλήξει σε σχέδια.Εκεί πρέπει να αναφέρονται και οι κοινόχρηστοι χώροι άρα πρέπει να υπάρχει εικόνα του κτιρίου.

[KiriakosCE]

Έκκληση για την εμπειρία αλλά και τις "νομικές" σας γνώσεις.

 

Σε οικόπεδο εντός οικισμού όπου έχει γίνει σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας, και έτσι έχει καθοριστεί η ξεχωριστή και ανεξάρτητη ιδιοκτησία, όπως επισης και η μελοντική δόμηση που αντιστοιχεί στον κάθε ιδιοκτήτη ισχύει:

 

Ιδιοκτήτης Α: έχει εξαντλήσει τα τετραγωνικά που έχει δυνατότητα να χτίσει όπως προβλέπει η οικοδομική του άδεια αλλά και η παραπάνω σύσταση (έστω 100μ2).

 

Ιδιοκτήτης Β: Έχει χτίσει με οικοδομική άδεια τα μισά τετραγωνικά από αυτά που του αντιστοιχούν από την παραπάνω σύσταση (σύνολο 100μ2 - χτισμένα 50μ2)

 

Ιδιοκτήτης Γ: Έχει χτίσει καθ' υπέρβαση της οικοδομικής του άδειας (αντί για 100μ2 που του αντιστοιχούν με βάση τη σύσταση και την οικοδομική του άδεια έχει χτίσει 200μ2)

 

Να αναφέρω πως μέσα στη σύσταση αναφέρεται: Αν κάποιος ιδιοκτήτης χτίζει στο τμήμα που έχει την αποκλειστική χρήση καθ' υπέρβαση σε αυτά που ορίζει ο νόμος σχετικά με το ύψος την επιφάνεια και τον όγκο της οικοδομής, είναι υποχρεωμένοι να κατεδαφίσουν τα παράνομα κτίσματα, πράγμα που μπορούν να ζητήσουν οι συνιδιοκήτες του οικοπέδου.

 

Ο ιδιοκτήτης Β που δεν έχει εξαντλήσει τη δόμησή του θέλει να χτίσει τα άλλα 50μ2. Τι γίνεται στην περίπτωση αυτή? θα μπορέσει να βγάλει κανονικά την οικοδομική του άδεια για τα 50μ2 και απλά να "κυνηγήσουν" τον ιδιοκτήτη με την υπέρβαση? Η' θα του το απαγορεύσουν αφού έχει καλυφθεί η δόμηση του οικοπέδου? Θα πρέπει να κινηθεί δικαστικά ώστε να γκρεμίσει ο ιδιοκτήτης Γ τα παραπάνω τετραγωνικά ώστε να μπορέσει μετά να χτίσει?

 

Και ο τρίτος ιδιοκτήτης που έχει χτίσει τα προβλεπόμενα τετραγωνικά νόμιμα και με βάση τη σύσταση? θα έχει και αυτός πρόβλημα?

 

Ρωτάω επειδή αναφέρθηκε πως πολεοδομικά το οικόπεδο αντιμετωπίζεται ενιαία! Τι γίνεται σε μια τέτοια περίπτωση?

[Manolis gon]

διάβασε το παρακάτω:

 

Έγγραφο 55870/2427/92

Οικοδομικές άδειες σε συνιδιόκτητα οικόπεδα.

Σε απάντηση του υπ'αρ. 9790/4695/13-1-91 εγγράφου σας σχετικά με την έκδοση οικοδομικών αδειών σε συνιδιόκτητα οικόπεδα σας γνωρίζουμε τα εξής:

Σύμφωνα με τη ΣτΕ 1740/91 έχει υποχρέωση η πολεοδομική υπηρεσία να λαμβάνει υπόψη της, στις περιπτώσεις συνιδιοκτήτων οικοπέδων, την έκταση των δικαιωμάτων κάθε συνιδιοκτήτη, σε σχέση προς την ανοικοδόμηση της αυτοτελούς οικοδομής. Επίσης η υπηρεσία δεν έχει το δικαίωμα να καταλογίσει αυθαιρεσία του ενός συνιδιοκτήτη στον άλλον με την έννοια να αρνηθεί χορήγηση αδείας λόγω υπερβάσεων "σε οικοδομές επί άλλων ή επί της αιτούντος κάθετων ιδιοκτησιών, συνεπεία της μη εισέτι εκτελέσεως των περί χαρακτηρισμού των κατασκευών τούτων ως αυθαιρέτων και κατεδαφιστέων, διοικητικών πράξεων" (ΣτΕ 1484/91 ).

Συνεπώς προκειμένου να χορηγηθεί σύμφωνα με τα παραπάνω άδεια οικοδομής, σε συνιδιόκτητο οικόπεδο ανακύπτει υποχρέωση της διοίκησης να τηρήσει και να εκτελέσει τις περί αυθαιρέτων διατάξεις για τυχόν αυθαίρετα του συνιδιοκτήτη

__________________

[KiriakosCE]

@Manolis gon: Ευχαριστώ πολύ.

 

Βέβαια ψάχνωντας λίγο για Έγγραφο 55870/2427/92 διαπίστωσα ότι το θέμα έχει αναλυθεί και σε άλλα thread (π.χ. Michanikos.gr > Εργασίες Μηχανικών > Τοπογραφικά-Χωροταξικά > Σύσταση στη σύσταση ), με το εξής συμπέρασμα:

 

- Ο νόμος καλύπτει τον ιδιοκτήτη που θέλει να χτίσει αυτά που δικαιούται αλλά μάλλον θα πρέπει να έρθει πρώτα αντιμέτωπος με τον γίγαντα τις γραφειοκρατίας...

- Στην περίπτωσή μου ο Ιδιοκτήτης Γ όχι μόνο έχει συμπληρώσει την επιτρεπόμενη δόμηση αλλά την έχει υπερβεί κατά πολύ όποτε μπλέκονται και άλλες διαδικασίες και θεωρίες...

- Το μόνο θετικό είναι ότι ο ιδιοκτήτης Α που έχει χτίσει τα προβλεπόμενα δεν έχει προβλήματα... κάτι είναι και αυτό.

[doulgerakish]

Συνάδελφοι θα ήθελα να ρωτήσω το εξής:

 

Σε ένα οικόπεδο εντός εγκεκριμένου ΓΠΣ, υπάρχουν 4 κτίσματα (1 νομιμο προ του 23, ένα νομίμως υφιστάμενο προ του 55 και 2 νεώτερα του 1970 με οικοδομικά άδεια). Παρόλη τη νομιμότητα των κτηρίων, υπάρχει υπέρβαση συντελεστή δόμησης (υποθέτω ότι όταν χτίστηκαν, συμφωνα με τον τότε σδ δεν υπήρχε πρόβλημα). Τώρα ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το μίσο, υποθέτω ότι πρέπει να γίνει κάθετη σύσταση, αλλά μπορεί να συμβεί από τη στιγμή που τώρα υπάρχει υπέρβαση δόμησης? Και δεύτερον, αν "χωρίσει" το προς πώληση κομματι έτσι ώστε να μην υπάρχει υπερβαση δόμησης σε αυτο (και να πάρει όλη την υπέρβαση αυτό που θα του μεινει), γίνεται??

 

Σε κάθε περίπτωση ποιός είναι ο νόμος που διέπει την συγκεκριμένη περίπτωση?

 

Ευχαριστώ

[tetris]

doulgerakish

Αν τα κτίσματα είναι νόμιμα, δεν τίθεται θέμα υπέρβασης Σ.Δ. Αρκεί τα πραγματοποιημένα στοιχεία (κάλυψη, δόμηση, ύψος κλπ) να είναι σύμφωνα με τις άδειες, και να μην υπάρχουν άλλες αυθαιρεσίες.

Ώς προς τη σύσταση καθέτων, η δόμηση αφορά σε όλο το οικόπεδο και όχι στις επι μέρους κάθετες. Το ποσοστό δόμησης (το οποίο μπορεί να είναι και ανεξάρτητο από το ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο), ισούται με το λόγο της δόμησης κάθε κάθετης, προς το σύνολο της δόμησης του οικοπέδου. Διαφορετικά ποσοστά (εφόσον έχει εξαντληθεί η δόμηση) ΔΕΝ μπορεί να ορίσει.

Υποψιάζομαι ότι, με το "χωρισμό" που αναφέρεις, ο ιδιοκτήτης επιδιώκει να δώσει επί πλέον δόμηση στο πωλούμενο τμήμα. Κάτι τέτοιο όμως είναι αδύνατο, αφού όπως λες έχει εξαντληθεί ο Σ.Δ. ο οποίος αφορά σε ΟΛΟ το οικόπεδο.

 

Σε ότι αφορά στη σχετική νομοθεσία, αρμοδιότερος να απαντησει είναι ο νομικός του φόρουμ.

Edited Μάρτιος 6 , 2013 by tetris

[dimitris GM]

συμφωνωντας με τον tetris

[και με τις καλημερες μου]

 

εχεις ενα οικοπεδο με διαφορα κτισματα σε αυτο,

και εχει "καλυφθει" ο σ.δ. του οικοπεδου...

Αν υπαρχουν αυθαιρεσιες...τις τακτοποιείς.

Στη συνεχεια

στο οικοπεδο συστηνει ο ιδιοκτητης καθετη και οριζοντια ιδιοκτησια

 

κατα το νδ 1024/71 και τον ν 3741/29

 

Μετα πουλαει αυτο που θελει...

Edited Μάρτιος 6 , 2013 by dimitris GM

[doulgerakish]

Ευχαριστώ πολύ παιδιά! Και συγγνώμη αν λόγω απειρείας (και διαφορετικού πεδίου) μερικά ακούγονται απλά και βατά.

 

Και κάτι τελευταίο (ελπίζω) όταν λέμε κάθετη ιδιοκτησία και κατάτμηση εννοούμε το ίδιο πράγμα?