maximos

Η απάντηση στο ερώτημα σας προκύπτει από το Παράρτημα Α'. Από εκεί προκύπτει πότε ΔΕΝ εφαρμόζεται ο συντελεστής κάλυψης (βλ. υπογράμμιση στην εικόνα). Όποια λοιπόν επιφάνεια αυθαίρετης κατασκευής είναι ΕΚΤΟΣ "του περιγράμματος νομίμως υφισταμένου κτιρίου" (όπως προφανώς και αυτή που αναφέρετε...) ασφαλώς και "επιβαρύνεται", κατά τον υπολογισμό του προστίμου, με τον συντελεστή κάλυψης. Σημειώστε γενικά και τη περίπτωση που ο συντελεστής αυτός δεν επιλέγεται... Σύμφωνα με τα στοιχεία που δίνετε ο συντελεστής κάλυψης είναι 1,4.

Στο Παράρτημα Α' αναφέρεται (στη 1η τελεία της γ): "δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια" Νομίζω πως το παραπάνω αφορά τη περίπτωση που η σχετική δήλωση του μηχανικού (επί του τοπογραφικού διαγράμματος) ήταν ψευδής... Υποθέτοντας ότι ο έλεγχος για το αν είναι ψευδής ή αληθής η δήλωση αρτιότητας, δε μπορεί παρά να αφορά το "οικόπεδο της άδειας", θα έλεγα ότι... Στη περίπτωση που το οικόπεδο, όπως αυτό εμφανιζόταν στο τοπογραφικό διάγραμμα της Ο.Α., ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, τότε η 1η τελεία της γ δε μας αφορά και θα πρέπει να εξετάσουμε την άλλη περίπτωση, αυτή που περιγράφεται στη 2η τελεία της γ) του Παραρτήματος Α' . Από την οποία, δυστυχώς, δεν είναι ξεκάθαρο... το αν η προυπόθεση (εφαρμογής της) είναι να έχουμε ΜΗ ΝΟΜΙΜΗ "μεταγενέστερη κατάτμηση", και ίσως τελικά... να αρκεί για να εφαρμοστεί, το να είναι το γήπεδο η το οικόπεδο μικρότερο (όπως αναφέρεται), λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης. Σύμφωνα με τα παραπάνω και κατ' ανάγκη.... πιθανολογώντας, νομίζω πως θα έπρεπε να είχε τεθεί το "όχι" στην Ο.Α. Σ' αυτή τη περίπτωση δεν υπάρχει ανάγκη υπολογισμού του συντελεστή δόμησης *5, του συντελεστή κάλυψης *7, ούτε και του συντελεστή πλάγιας απόστασης *8, χρειάζεται μόνο το "επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στη περιοχή του ακινήτου", που μπορεί να αφορά το συντελεστή ύψους *6.

Καταρχάς η εγκύκλιος δεν μας υποχρεώνει, επί της ουσίας δε καταστρατηγεί το νόμο (παρ. 2 του άρθρου 100), εφόσον σ' αυτόν προβλέπεται μία και μοναδική δυνατότητα. Ασχετα από το παραπάνω, η δυνατότητα που προβλέπει η εγκύκλιος 2 αφορά περιπτώσεις που συμβαίνει το "ανάποδο", δηλαδή περιπτώσεις που τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη ήταν μεγαλύτερα (σε σχέση με τα σημερινά, αν αυτά έχουν βέβαια μεταβληθεί) κατά την έκδοση της αδείας. Μπορεί να αφορά (να έχει νόημα να εφαρμοστεί) και σε περιπτώσεις όπου η εγκεκριμένη δόμηση είναι μεγαλύτερη της "επιτρεπόμενης", όπως πχ σε περιπτώσεις με Ο.Ι. στις οποίες η δόμηση δεν αντιστοιχούσε στο ποσοστό συνιδιοκτησίας (στην εγκύκλιο2 τα "μεγέθη της άδειας" δεν προσδιορίζονται ως επιτρεπόμενα ή ως εγκεκριμένα). Νομίζω πως το προβλεπόμενο από το νόμο (σύγκριση με τα σημερινά επιτρεπόμενα μεγέθη) είναι σαφές και δεν επιδέχεται αμφισβήτηση. Η αντίστοιχη της παρ. 2 του άρθρου 100 του ν.4495.17, στον ν.4178.13, είναι η παρ. 2 του άρθρου 18 του τελευταίου. Γι' αυτήν, η εγκ. 4 (του ν.4178.13) "διευκρίνισε" το παρακάτω αυτονόητο... (με τα κεφαλαία) ΑΡΘΡΟ 18 33) Παρ. 2 : α) Κατά τη διατύπωση της παραγράφου αυτής για τον υπολογισµό των σχετικών συντελεστών τετραγωνιδίων «τα µεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται µε τους επιτρεπόµενους όρους και περιορισµούς δόµησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου». Σκοπός της διάταξης είναι, ανεξαρτήτως εάν το οικόπεδο/γήπεδο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, να συγκρίνονται τα πολεοδοµικά µεγέθη του αθροίσµατος των επιφανειών των αυθαιρέτων κατασκευών ή της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης µε τους όρους δόµησης που ισχύουν ΣΗΜΕΡΑ στη θέση του ακινήτου προκειµένου να υπολογιστούν οι συντελεστές τετραγωνιδίων και στη συνέχεια το ενιαίο ειδικό πρόστιµο.

Για το α. Με τους σημερινούς όρους, σύμφωνα με τη παρ. 2 του άρθρου 100 . Η εγκ. 2 δίνει και μια δεύτερη επιλογή (σύγκριση με τα "μεγέθη της άδειας" ονομάζεται...) που αφού μεταφραστεί, ενδέχεται να προκύψει ότι δεν συνίσταται για τη περίπτωση.... Για το β. Το ίδιο με το παραπάνω δηλαδή με τους σημερινούς όρους. Και εδώ πάντως υπάρχουν δύο επιλογές, με τη διαφορά ότι και οι δύο προβλέπονται από τον ίδιο το νόμο... Η δεύτερη επιλογή (παρ αα και ββ της δ.ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 του άρθρου 96) ίσως να είναι η δυσμενέστερη για τη συγκεκριμένη περίπτωση και αν τελικά είναι έτσι δεν θα υπάρχει και λόγος να την επιλέξετε. Σε κάθε περίπτωση, είτε έχετε και άλλες υπερβάσεις είτε όχι, εξετάστε και το ενδεχόμενο να υπάρχει σήμερα σύννομη θέση ώστε στη συνέχεια να δείτε αν μπορεί να εφαρμοστεί η περ. ιδιδ της γ)ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3 του άρθρου 96 για την οποία η εγκ. 2 δίνει κάποιες διευκρινίσεις, διευρύνοντας μάλλον τις περιπτώσεις που μπορεί να εφαρμοστεί.

Αν και πιθανόν να έχει ληφθεί υπόψιν... η "μεγάλη μετακίνηση" δεν αρκεί για την θεώρηση του "όχι" στην Ο.Α. Πρέπει συγχρόνως το προβλεπόμενο από την Ο.Α. κτίριο να έχει αναγερθεί σε μη νόμιμη θέση.

Στην ίδια δήλωση και η σοφίτα με Κατ. 4 ή 5 γενικά. Για τη περίπτωση σας με ένα επιπλέον φύλλο καταγραφής με Κατ. 5 εφόσον δεν υπάρχει Ο.Α. και με μειωτικό συντελεστή μόνο αν πληρεί τις προυποθέσεις του ν.4495/17 (παρ. 6 άρθρου 100 κ εγκ. 2) για τη "σοφίτα".

Στο Παράρτημα Α' αναφέρεται (στη 1η τελεία της γ): "δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια" Αυτό νομίζω αντιστοιχεί στη περίπτωση που η σχετική δήλωση ήταν ψευδής... Ο έλεγχος για το αν είναι ψευδής ή αληθής η δήλωση αρτιότητας δε μπορεί παρά να αφορά το οικόπεδο της άδειας... Συνεπώς ενδέχεται να εμπίπτει η περίπτωση σας στην 2η τελεία της γ). Λέω "ενδέχεται" γιατί: αφενός δε διευκρινίζεται αν η προυπόθεση (εφαρμογής) είναι να έχουμε μη νόμιμη "μεταγενέστερη κατάτμηση", ίσως "αρκεί" να είναι μικρότερο και αφετέρου αυτό που περιγράφετε μήπως δεν είναι κατάτμηση; Είμαι πλησιέστερα στο "ναι" στην οικοδομική άδεια.

Μπορεί να τη κάνει και ίσως για τη ΤΕ να απαιτείται αρχιτέκτονας αν και απαιτείται μόνο στη περίπτωση γ), πράγμα λογικό... δεδομένου ότι ενδέχεται να μην προσαρμόζονται ούτε καν οι νόμιμες κατασκευές, προ χαρακτηρισμού βεβαίως. Εγκ. 3 ν.4178/13: Ως αυθαίρετη κατασκευή νοείται και η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. 1) Παρ. 1 : Κατά τη γραµµατική διατύπωση της διάταξης σε παραδοσιακό οικισµό ή τµήµα πόλης υπάγονται στο ν. 4178/13 αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις ανεξαρτήτως µεγέθους ως ακολούθως : α) εφ’ όσον έχουν ολοκληρωθεί πριν τη δηµοσίευση της διοικητικής πράξης χαρακτηρισµού του οικισµού ή τµήµατος πόλης ως παραδοσιακού, β) εφ’ όσον έχουν ολοκληρωθεί πριν τη δηµοσίευση της διοικητικής πράξης χαρακτηρισµού παραδοσιακού τµήµατος πόλης ή παραδοσιακού οικισµού άνω των 5.000 κατ. καθώς και γ) εφ’ όσον έχουν ολοκληρωθεί µεταγενέστερα της διοικητικής πράξης χαρακτηρισµού παραδοσιακού τµήµατος πόλης ή παραδοσιακού οικισµού άνω των 5.000 κατ. και υπό την προϋπόθεση οτι προσκοµίζεται τεχνική έκθεση αρµόδιου µηχανικού στην οποία αναλύεται ότι η αυθαίρετη κατασκευή προσαρµόζεται και δεν αντίκειται στους γενικούς µορφολογικούς κανόνες που τίθενται από τις ειδικές διατάξεις. Η προσαρµογή αφορά στους γενικούς µορφολογικούς κανόνες και όχι στους ισχύοντες όρους και περιορισµούς δόµησης

Παρ. 1 άρθρου 87: α) ο χρόνος της αλλαγής χρήσης από κύρια χρήση σε άλλη κύρια αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, στο οποίο εμφαίνεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή, Αν το Ε9 δε διορθώνεται (δε το γνωρίζω), ισχύει το παρακάτω: Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 1.1.2004. Ισως σχετικό το παρακάτω από εγκ. 2 (μόνο για αυθαίρετες κατασκευές, όχι και για ΑΑΧ ; ) "Στις περιπτώσεις που για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής αυθαιρέτων κατασκευών υποβάλλεται φορολογικό έγγραφο Ε9, μαζί με το ηλεκτρονικό έγγραφο θα πρέπει να συνυποβάλλεται και βεβαίωση της αρμόδιας φορολογικής αρχής από την οποία θα προκύπτει ο χρόνος υποβολής του και οι τυχόν τροποποιήσεις του στο σύστημα. Σε περίπτωση υποβολής εντύπου που έχει παραληφθεί από την αρμόδια υπηρεσία, όπως προκύπτει από σχετική θεώρηση, δεν απαιτείται περαιτέρω βεβαίωση."

Τα ποσοστά για τον έλεγχο ένταξης στη Κατ. 4 (παρ. αα και ββ της Κατ. 4 του άρθρου 96) υπολογίζονται βάσει της επιφάνειας των αυθαιρέτων κατασκευών όπως αναφέρεται (σε αντίθεση.... με το ν.4178/13). Συνεπώς η επιφάνεια που αντιστοιχεί στις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης δεν προστίθεται. Στην εγκ. 2 αναφέρεται: "Στην περίπτωση ββ) εκτός από τον έλεγχο του ποσοστού υπέρβασης της άδειας, ελέγχεται παράλληλα και η επιφάνεια του αυθαιρέτου ME ΒΑΣΗ ΤΗ ΧΡΗΣΗ του, καθώς και η συνολική επιφάνεια αυθαιρέτων κατασκευών....." Βάσει του παραπάνω (και σε αντίθεση με το νόμο) την επιφάνεια της ΑΑΧ θα την υπολογίσετε μόνο αν ελέγχετε με την ββ. Μπορείτε όμως να ελέγξετε με την αα, αν δεν έχετε κάτι άλλο, οπότε το ποσοστό υπέρβασης θα είναι 0%<20%... Σχετική είναι και η παρ. γγ της Κατ. 4 του άρθρου 96 βάσει της οποίας προκύπτει ότι ΑΑΧ μπορούν να έχουν αυτή την αντιμετώπιση μόνο αν δεν είναι σε εκτός σχεδίου περιοχή.

Θεωρείται το "ναι" στην Ο.Α. λόγω κτίσματος προ 55 (Παράρτημα Α'). Επομένως η Κατ. 4 δεν αποκλείεται. Το αν είναι Κατ. 4 προκύπτει από το αποτέλεσμα του σχετικού υπολογισμού βάσει των παραγράφων αα, ββ, της Κατ. 4 του άρθρου 96.

Να συμπληρώσω, με εξαίρεση για τους χώρους που "προσθέτει" η εγκύκλιος 2 ( αυθαίρετη απόληξη κλιμακοστασίου, αυθαίρετοι ανοιχτοί υπόστυλοι χώροι) και με τη εξαίρεση όλων των μικρών παραβάσεων της Κατ. 3 που αντιστοιχούν σε επιφάνεια όπως οι περιπτώσεις ζζ, ιβιβ, ιειε κλπ (όταν επιλέγεται ο συμφηφισμός) και με την εξαίρεση (ίσως) των εξωστών με υπέρβαση επιφανείας άνω του 20%.

Η κατάργηση κουφωμάτων θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι συνιστά αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και έτσι να είναι μικρή παράβαση της περ. δδ της γ) Κατ. 3 του άρθρου 96. Σε αυτή τη περίπτωση ενδέχεται να απαιτείται (?) να χρεωθεί "επιπλέον" παράβαση της περ. ιστιστ (παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού), χωρίς διαφοροποίηση του προστίμου. Η αυθαίρετη επέκταση της κουζίνας στον εξώστη μπορεί να ενσωματωθεί σε ένα φύλλο καταγραφής με κατηγορία 3 μαζί τα υπόλοιπα μόνο αν αυτή εμπίπτει στη περ. ιειε της Κατ. 3 (υπέρβαση σε επιφάνεια και διαστάσεις ως 5%). Λίγο δύσκολο αλλά όχι απίθανο.