Pavlos33

@potoula Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Γιατί να απαιτείται τέτοια βεβαίωση η οποία αφορά μόνο περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου; Ποιος στο ζήτησε και για ποιο σκοπό;

Ο Η.Χ δεν εμπίπτει στις κοινόχρηστες κατασκευές, οπότε δεν ασχολείσαι.

Xριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Για λόγους νομιμότητας της κατασκευής αλλά και για άλλο λόγο όπως για παράδειγμα κάποια μελλοντική δανειοδότηση της μονάδας, θα πρέπει να εκδοθεί κανονική οικοδομική άδεια. Θα σου πει ο μηχανικός σου τις λεπτομέρειες.

Καλησπέρα. Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Μαγικές απαντήσεις δεν υπάρχουν όπως μάλλον ήδη θα έχεις αντιληφθεί. Κάθε περίπτωση μελετάται και ύστερα προκύπτουν τα συμπεράσματα. Η μελέτη γίνεται από αρμόδιο μηχανικό. Συμβουλές για την αγορά πολλές μπορούν να δοθούν. Θα ξεκινήσω από την πρώτη και κύρια. Δεν εμπιστεύεσαι σε καμία περίπτωση μεσίτη. Μόνο τον μηχανικό σου στον οποίο θα δώσεις εντολή (με το αζημίωτο φυσικά) για έλεγχο πάσης φύσεως στο ακίνητο ενδιαφέροντος. Εξυπακούεται ότι δεν δίνεις προκαταβολή, εγγύηση κλπ. Εφόσον καταλήξεις σε αυτό που σε ενδιαφέρει και δεν υπάρχει άλλη εναλλακτική στο να περιμένει ο πωλητής, μπορεί να συνταχθεί προσύμφωνο συμβολαίου και να δοθεί προκαταβολή ("αρραβώνας" όπως συνηθίζεται να λέγεται). 2. Συνήθως, η δόμηση είναι εξαντλημένη, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος έχει μικρύνει μετά από τροποποίηση ρυμοτομικού, αλλά ακόμη και αν όλα αυτά δεν έχουν γίνει, η γνώμη μου είναι ότι δεν αξίζει να επενδύσεις σε κάτι τέτοιο. 3. Η ερώτηση δεν μπορεί να απαντηθεί. Θα το αναθέσεις σε μηχανικό για τα περαιτέρω. Αυτός θα σε κατατοπίσει για την εικόνα της κατασκευής και τα το αν μπορεί να εκδοθεί άδεια αποπεράτωσης και για ό,τι άλλο προκύψει κατά την αυτοψία και μελέτη του.

Συμφωνώντας με την απάντηση του συναδέλφου παραπάνω, ο λόγος που ρωτάς ποιος είναι; Στο τοπογραφικό του 2017 το γήπεδο δεν αναφέρονταν ως μη οικοδομήσιμο;

Καλησπέρα Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Από την στιγμή που ο εξώστης δεν υπέρκειται κοινόχρηστου χώρου πόλης, δεν έχεις κανένα απολύτως πρόβλημα να τον υπάγεις με αναλυτικό (1 Λ.Π άρθρου 100)

Καλημέρα. Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Το ότι δεν αναγράφηκε στη σύσταση δεν λέει απολύτως τίποτα για την προΰπαρξη του κτίσματος. Για το επιτρεπτό της υπαγωγής θα χρειαστεί να λάβεις υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ότι κατασκευάστηκε κατά το χρόνο ανέγερσης-κατασκευής της οικοδομής. Αυτός παίρνει την ευθύνη. Εσύ στην Τ.Ε αναφέρεις τη δήλωσή του. Για τα υπόλοιπα ισχύει ότι δεν θα μπορέσει να κάνει μονομερή τροποποίηση καθώς το κτίσμα βρίσκεται εκτός νομίμου όγκου. Δες αναλυτικά το άρθρο 98.

Σωστά και αν θυμάμαι καλά προβλέπεται μέσω των ΤΠΣ/ΤΧΣ. Αποτελεί δε αναγκαία προϋπόθεση σε κάθε περίπτωση αρτιότητας. Οπότε, εκτιμώ ότι έχουμε αρκετό δρόμο ακόμα μέχρι την έκδοση Π.Δ οριοθέτησης/επαναοριοθέτησης οικισμών.

Σίγουρα, όπως έχουμε προαναφέρει, η παράγραφός 3 χρήζει ερμηνείας. Η πρώτη ανάγνωση σε κάνει να σκέφτεσαι για "ξέπλυμα" όλων των πολεοδομικών αμαρτιών των οικισμών. Κατά τη γνώμη μου αυτή η παράγραφός θα τροποποιηθεί και ενδεχομένως να συγκεκριμενοποιηθεί με βάση τα ισχύοντα προηγούμενων διαταγμάτων, όπως για παράδειγμα να αναφέρει ότι οικόπεδα εντός ορίων οικισμών βάσει προηγούμενης οριοθέτησης να μη χάνουν την κατά παρέκκλιση αρτιότητά τους με την μόνη επιπλέον προϋπόθεση την ύπαρξη προσώπου σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Το επίμαχο στο νέο διάταγμα είναι η απαίτηση-σε κάθε περίπτωση αρτιότητας- για ύπαρξη προσώπου σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Άρα, εδώ έχουμε πάλι τον ίδιο προβληματισμό. Θα αναγνωριστούν οι δρόμοι των οικισμών ως "υφιστάμενοι κοινόχρηστοι" και αν ναι, βάσει των ΤΠΣ ή και μέσω μεμονωμένων Π.Δ οριοθέτησης οικισμών;

Για τη ζώνη Α (προ 23 τμήμα) ουσιαστικά αντιγράφηκε το ΦΕΚ 138 Δ 81 άρθρο 4 με εξαίρεση την υποπερίπτωση 3 (οικόπεδα προ 2.7.68). Το νέο προεδρικό διάταγμα δείχνει την "γραμμή" που έχει δοθεί από το ΣτΕ για την απαιτούμενη-σε κάθε περίπτωση αρτιότητας-ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο, το μήκος του οποίου δύναται να εξειδικεύεται μέσω του ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Αντιλαμβάνομαι ότι όλα αυτά θα αποτελέσουν το ενδιάμεσο στάδιο μέχρι την φάση πολεοδομικών μελετών στο σύνολο της χώρας. 1. "α)" 'Αρτια και οικοδομήσιμα θεωρούνται τα οικόπεδα τα οποία έχουν ελάχιστον εμβαδόν δύο χιλιάδας (2000) μ2 και πρόσωπον επί υφισταμένου κοινοχρήστου χώρου. 2. Κατά παρέκκλισιν των διατάξεων της προηγουμένης παραγράφου θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα τα οποία έχουν β) κατά την 25-7-79, ημέραν δημοσιεύσεως του ΠΔ/19-7-79 "περί τροποποιήσεως των όρων και περιορισμών δομήσεως των οικοπέδων των κειμένων εντός των ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών κλπ." (ΦΕΚ-401/Δ): 3. Ωσαύτως θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα με οίας διαστάσεις και εμβαδόν είχον κατά την 2-7-68, ημέραν δημοσιεύσεως του ΒΔ/15-6-68 "περί καθορισμού των όρων και περιορισμών δομήσεως των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών κλπ." (ΦΕΚ-111/Δ/68).

@Vasilis Petralwna Η περίφραξη γίνεται στα όρια του γηπέδου (Αρ. 17 ΝΟΚ). Εσωτερικές περιφράξεις δεν επιτρέπονται. Υπάρχει εξαίρεση για τα αυλόθυρα και μια άλλη περίπτωση, η οποία συνήθως αφορά επαγγελματικά ακίνητα που κατόπιν έγκρισης συμβουλίου αρχιτεκτονικής επιτρέπεται στην πρόσοψη η περίφραξη να βρίσκεται σε οπισθοχώρηση από τα όρια για διευκόλυνση ελιγμών εισόδου εξόδου (βαρέων) οχημάτων και ασφάλεια κυκλοφορίας. Ο κανόνας όμως είναι αυτός που αναφέρω. Το ελαφρύ υλικό (συνήθης κατασκευή πλέγμα με γαλβανιζέ πασσάλους, χωρίς σενάζ Ο.Σ στη βάση) επιτρέπεται (εφόσον δεν αντίκειται σε άλλες διατάξεις, όπως πχ απόσταση από θάλασσα κλπ) στα πλαίσια έκδοσης άδειας εργασιών μικρής κλίμακας του άρθρου 29 και πάντοτε στα όρια του γηπέδου. Για την εφαρμογή-πιθανή αδειοδότηση κατασκευής θα πρέπει να απευθυνθείς σε μηχανικό για τα περαιτέρω.

.Καλησπέρα. Χριστός Ανέστη και χρόνια πολλά. Μια τέτοια περίφραξη δεν είναι νόμιμη. Στην πράξη, στα κτήματα, όλοι η ασχολούμενοι με την γη και τα ζωντανά, την κάνουν, αλλά αυτό δεν συνεπάγεται νομιμότητα της κατασκευής. Η περίφραξη επιτρέπεται (κατόπιν άδειας και όπου αυτή μπορεί να εκδοθεί) στα περιμετρικά όρια του γηπέδου.

@Elounda Για να το δούμε ξανά αυτό. Έχουμε την παρ. Γ περ. 3 του άρθρου 9 (*) , η οποία φαίνεται να δίνει αρτιότητα σε οικόπεδα που ήταν άρτια με τις προγενέστερες διατάξεις με την μόνη προϋπόθεση το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο. Η διάταξη αυτή υπάρχει και στο άρθρο 6 του ΦΕΚ 181/Δ/85 (για την οικοδομησιμότητα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο οικισμού με ελάχιστο πλάτος οδού 4 μέτρα και απαίτηση παραχώρησης λωρίδας ώστε το ημιπλάτος να γίνει τουλάχιστον 2 μ κλπ) Άρθρο 9 Αρτιότητα Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού (σχόλιο: δηλαδή το προ 23 τμήμα του) καθορίζεται αρτιότητα) 1. α) Άρτια (σχόλιο: προφανώς εννοεί την κατά κανόνα αρτιότητα) θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. και ελάχιστο μήκος προσώπου δεκαπέντε (15) μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. β) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών, απομακρυσμένων από αστικά κέντρα, όπως ορεινοί, ημιορεινοί, θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν πεντακοσίων (500) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. (σχόλιο: άλλος κανόνας για τα οικόπεδα ορεινών και ημιορεινών οικισμών με μικρότερη κατά κανόνα αρτιότητα) 2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης περίπτωσης, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν: α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος: ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. β) Κατά την 13.03.1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ.: ελάχιστο εμβαδόν τριακόσια (300) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. γ) Κατά την 25.07.1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.07.1979 π.δ. (Δ’ 401): ελάχιστο εμβαδόν εκατόν πενήντα (150) τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. (σχόλιο: η παρ. 2 ουσιαστικά ταυτίζεται με τις δυο από τις τρεις περιπτώσεις αρτιότητας στους προ 23 οικισμούς με το ΦΕΚ 138/Δ/81) δ) Στις ανωτέρω υποπερ. α, β και γ, με το π.δ. οριοθέτησης καθορίζεται και ελάχιστο μήκος προσώπου του οικοπέδου σε κοινόχρηστο χώρο, βάσει της φυσιογνωμίας, των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της μορφής των οικοπέδων του οικισμού, ως και της από μακρού χρόνου διαμορφωμένης κατάστασης, για την εξασφάλιση ακώλυτης πρόσβασης στο ακίνητο. Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής: Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από τριακόσια (300) τ.μ. έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού (σχόλιο: θα θεσπιστούν σε κάθε ΠΔ οριοθέτησης, διαφορετικά ενδεχομένως για διαφορετικής φυσιογνωμίας οικισμούς), λαμβάνοντας υπόψη εκείνα που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα του και του πολεοδομικού ιστού του. Εντός του ως άνω εύρους αρτιότητας είναι δυνατόν να ορίζονται, κατά περίπτωση, τομείς με διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί η προστασία του ιδιαίτερου πολεοδομικού χαρακτήρα του εκάστοτε τομέα του οικισμού. Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου δέκα (10) μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως πεντακοσίων (500) τ.μ. και δεκαπέντε (15) μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των πεντακοσίων (500) τ.μ. (σχόλιο: ισχύει και σήμερα αυτό μετά το ΑΑΠ/289/2011) Γ. Διατάξεις για όλες τις Ζώνες 1. Οικόπεδα άρτια κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, θεωρούνται άρτια, εφόσον, μετά την απομείωση, έχουν τουλάχιστον τα μεγέθη της κατά παρέκκλιση αρτιότητας της Ζώνης στην οποία εμπίπτουν και δύναται να εγγραφεί σε αυτά οικοδομή κάλυψης κατ’ ελάχιστον πενήντα (50) τ.μ. και πλευράς τουλάχιστον πέντε (5) μ. 2. Για την αρτιότητα και μόνο των οικοπέδων των Ζωνών Β και Β1 προσμετράται και η έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη διαπλάτυνση του κοινόχρηστου χώρου στον οποίο έχουν πρόσωπο, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 12 του παρόντος. (σχόλιο: έχουμε ίδια διάταξη στο άρθρο 6 ΦΕΚ 181/Δ/85 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει) (*) 3. Οικόπεδα που, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο. (σχόλιο: δηλαδή τα οικόπεδα όπως υπάρχουν σήμερα με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν, κάτι που σημαίνει ότι όλα τα οικόπεδα μέχρι την έναρξη ισχύος του εν λόγω ΠΔ που ήταν άρτια κατά παρέκκλιση δεν θα χάσουν την αρτιότητα, ανεξαρτήτως εμβαδού, με μόνη υποχρέωση για την οικοδομησιμότητα, την ύπαρξη προσώπου σε Κ.Χ., ενώ το ίδιο θα ισχύει και για όσα κατατμήθηκαν νομίμως με βάση την ελάχιστη θεσπισμένη-βάσει απόφασης οριοθέτησης οικισμού-αρτιότητα. Προσωπικά έτσι το καταλαβαίνω και η διάταξη μοιάζει με αυτή του 181/Δ/85 άρθρο 5 παρ 1 που τότε όλα τα οικόπεδα προϋφιστάμενα της 3-5-85 θεωρήθηκαν άρτια κατά παρέκκλιση)

Συνάδελφοι, συνεχίστε αν θέλετε τη συζήτηση στο θέμα που σας παραπέμπω, διότι εδώ είμαστε εκτός θέματος.

Καλησπέρα. Η διατύπωση "για να γίνει χώρος κυρίας χρήσης κατοικίας" δεν κάνει νόημα. Αν έχεις αυθαίρετη εγκατάσταση κύριας χρήσης, δεν εφαρμόζεται κανένας συντελεστής μείωσης αφού δεν έχεις χώρο βοηθητικής χρήσης. Αν ο χώρος αυτός έχει μετατραπεί σε κατοικία (προ 28/7/2011) τότε δεν εφαρμόζεις (όπως προανέφερα) μειωτικό συντελεστή (για ισόγειους Β.Χ μέχρι και 50 τμ ο συντελεστής θα ήταν 0,50 και όχι 0,30) και ελέγχεις στο Δ.Κάλυψης της Ο.Α μήπως είχε προσμετρήσει στο Σ.Δ, ώστε το πρόστιμο να προκύψει από μια λοιπή παράβαση (αναλυτικός άρθρο 100).